业主大会及业主委员会成立程序

业主大会及业主委员会成立程序 一、业主大会及业主委员会性质 业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会，且只能设立一个业主大会。 业主委员会是指同一物业管理区域内的业主召开业主大会选举产生代表组成的，在物业管理活动中代表和维护全体业主利益的组织，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大 业主监督。 业主大会和业主委员会属于业主团体自治性质的组织。所谓自治管理是指特定物业的复数业主以其对该物业共有部位的共用权资本，依法组成业主社团并使社团凭借对该共有物业的共有权和业主们的成员权，通过一定的民主决策程序使全体业主的共有意志以业主公约和其他管理规约形式表达出来，并形成具有组织纪律性的制度，从而依靠业主们的民主制度、自律制度、公益保障制度和国家法制支持制度，来实现组建和运作业主团体目的的一种由特定物业业主形成的单元性社会的组控方式。 二、业主委员会的宗旨 代表业主合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 1 三、业主大会成立条件 房屋实际交付使用的专有部分占建筑总面积百分之五十以上的。 四、业主大会成立程序 (一)建设单位申请 1、提出成立首次业主大会 符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，建设单位在30日内书面向物业所在地的大连市国土资源和房屋局分局物业办(现一般情况下街道办事处负责)提出成立首次业主大会的报告。 2、提供报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料(建设单位30日内) (1)物业管理区域证明; (2)房屋及建筑面积清册; (3)业主名册; (4)建筑规划总平面图; (5)交付使用共用设施设备的证明; (6)物业服务用房配置证明; (7)其他有关的文件资料(物业出售和入住明细及其他有关物业基本情况的资料)。 3、组建业主大会筹备组 (1)大连市国土资源和房屋局分局物业办自接到报告之日起30日内，会同街道办事处指导组建; (2)筹备组组成 2 业主代表3人，街道办事处代表1人，建设单位代表1人，共5人组成。 (业主代表由业主推选或街道办事处指导下选定) (3)筹备组成员名单确定后，在物业管理区域内书面。 (二)业主申请 、申请条件 1 符合成立业主大会的条件，建设单位未提出成立首次业主大会报告的，经20%以上业主提议 2、申请报告提出 20%以上业主提议书面向大连市国土资源和房屋局分局物业办或街道办事处提出成立首次业主大会的报告。 3、筹备组组建 符合条件的，物业办指导组建并要求建设单位提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。 (三)业主大会筹备组履行职责 1、确定会议召开的时间、地点、形式和; 2、参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事草案和管理规约草案; 3、确认业主身份，核定业主的投票权数; 4、拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人; 5、做好会议的其他准备工作。 3 第1、2、3、4项，应当在会议召开15日前，书面公告。 (四)投票权数的确定(依据专有部分面积及业主人数的确定) 1、专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构额实测面积计算; 2、业主人数按专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算; 3、建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 一个专有部分拥有一个投票表决权。 (五)业主代表的推选 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议代为投票。 数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。 (六)筹备组筹备工作 1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积; 2、确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容; 3、草拟管理规约、业主大会议事规则; 4、依法确定首次业主大会会议表决规则; 4 5、制定业主委员会候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单; 6、制定业主委员会选举办法; 7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 以上5 5、业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域6 4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务; 5、监督管理规约的实施; 6、督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用; 7、组织和监督专项资金的筹集和使用; 8、调节业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; 9、业主大会赋予的其他职责。 (三)业主委员会应当向业主公布下列情况和资料 1、管理规约、业主大会议事规则; 2、业主大会和业主委员会的决定; 3、物业服务合同; 4、专项维修资金的筹集、使用情况; 5、物业共有部分的使用和收益情况; 6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况; 7、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况; 8、其他应当向业主公开的情况和资料。 (四)业主委员会产生程序及工作程序 1、业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任; 7 2、业主委员会应当自选举产生之日起10日内，将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示; 3、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地房地产行政部门和街道办事处备案: (1)业主大会成立和业主委员会选举情况报告; (2)业主大会议事规则; (3)管理规约; (4)业主委员会名单和各项表决结果。 备案材料齐全，房地产行政部门和街道办事处出具备案回执。 4、业主委员会办理备案后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。 5、业主委员会会议每年至少召开一次。三分之一以上业主委员会提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。 6、召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席，业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。业主委员会的决定应当自决定租出之日起3日内在物业管理区域内公告后生效。 (五)业主委员会的改选 1、改选情形 (1)过半数以上委员不履行职责的; 2)多次侵犯业主合法权益又不整改的; ( 8 (3)做出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。 出现以上情形的，应当召开业主大会予以改选。 2、业主委员会不召开业主大会改选的，经20%以上业主申请，物业所在地的房地产行政主管部门可以会同街道办事处组织召开业主大会改选。 (六)业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满2个月前，应当召集业主大会，组织换届选举。 9