丽江客栈经营收益分析

丽江客栈经营收益分析 丽江古城客栈转让或出租   地理位置：光义街忠义巷   房间数量，15标，1普间 1小妹房，厨房公共卫浴等齐全   租期及转让价格：期还有10年   1、转让费130W，可分期； 2、承包经营费用30W/年，二年一付。可面议   特殊说明，客栈位于木府附近，白龙文化广场停车场进来，属于闹中取静。距离繁华的四方街只要5-8分钟的路程，到木府只要两分钟分钟。客栈房间设施齐全，证照齐全，接手即可经营。   　 第二院子 房间数量，10豪华房间 1小妹房，   租期及转让价格：合同期还有15年   1、转让费120W，可分期； 2、承包经营费用25W/年，二年一付。   特殊说明，客栈位于木府附近，白龙文化广场停车场进来，属于闹中取静。距离繁华的四方街只要5-8分钟的路程，到木府只要两分钟分钟。新装高档客房，超大卫生间，洁具全部箭牌，地板圣保罗，高档床上用品，37寸液晶电视。经营成本低廉，这是很多人忽视的地方。   丽江古城经营中客栈年前低价急转300万含15年房租和房东签字费。 位置：丽江古城义尚街文明巷。 备注：离北门石油公司路口5分钟步行，顺成停车场步行5分钟，是未来东门散客集散区域的黄金位置。 转让费：300万含15年房租 占地面积：270平方米 合同：剩余20年（其中转让费中已包含15年房租） 经营：经营中，客源稳定 客房：共有客房9间，7间精装,2间单间。 另有：二楼大露台（现可建房），吧台，客厅，小妹房，厨房，公卫，杂物间等   区域：古城  ∙ 地址：古域管理局顺成停车场 ∙ 行业：宾馆酒店 ∙ 类型：商业街卖场 ∙ 面积：300㎡ ∙ 转让费：268 万元 11间房，其中客房8间，自住1间，小妹房1间，仓库1间，厨房1间，茶亭1个，与各大旅游网站有长期合作，接手可经营，现底价138万转让，租金7万一年，已包括4年租金，合同还剩14年 丽江古城高端客栈转让：位于五一街文明巷，位置好，交通便利，有12间客房（其中3间复式房，4间豪华大床房、5间豪华双人房），1间小妹房，1间厨房、1间大客厅（茶室/接待室），三房一造壁的纳西庭院，院子宽敞、阳光充足，二楼有个观景平台，可欣赏古城风景。装修高端上档次，五星标准的床上用品，德国贝朗卫浴、晚安床垫等。转让费268万（可面谈）含5年房租，还有20年合同，网络齐全，客源稳定，接手可直接经营       丽江古城里面的客栈，与外面的宾馆相比，特色十足，但是古城里面的客栈与客栈相比那都相差无几，都是在丽江当地民居建筑基础上修建而成的，建筑风格——三房两照壁和四合院两种，因为，相关规定古城里面的建筑风格只能这样！       1、价格       丽江古城里面的客栈数量越来越多，已造成供大于求的趋势，淡旺季客栈房间的差价也越来越小，大多数涨幅在50~100之间（除了黄金周那几天）；不同客栈的房价差别很大，从几十到几千，基本上能满足不同层次的需求！       目前，古城里面客栈房价差往往就是差别在地理位置以及是否有自己的客源上！       比较普遍的房价有（除了黄金周那几天价格猛涨另外）——80~100元，位置相对边远些，设置一般，100~200元，比较中等的价位，各种设施还可以，200~300元比较不错的客栈，设施不错，当然，其他更贵的，贵有贵的道理，自己去体会吧！       3、客栈发展趋势       现在，丽江旅游越来越流行的一种做生意的方式就是对于客栈客源的竞争，丽江那么多的户外俱乐部都抢着和客栈合作，而且，竞争越来越激烈，特别是规模比较大的连锁客栈，更是成为了炙手可热的争夺目标，客栈还没有建好就已经抢着签订合同了！       所以，你入住一个规模比较大的客栈，前台都会有一个XX户外俱乐部的接待点！       客栈和户外两者之间普遍的合作模式就是：客栈提供客源，户外俱乐部给予客栈一定的摊位租金和旅游收益提成，从而到达双赢的效果！ 经过调查 从客栈的地理位置来看，主要沿新华街，光义街，七一街，五一街五条主街道分布。 丽江客栈规模探析 从客房的房间数和房型来看，丽江古城客栈中房间数为20间以内的占到了87.3%，21间以上的占12.7%。房型有标间，大床房，家庭房，蜜月房，套房，观景房等。 从客栈的价格来看，丽江古城客栈平均价格多集中在150~300元之间，而且正朝着中高端方向发展。从客栈服务与设施来看，包括一般服务与设施以及特色服务，各有不同。丽江客栈经营状况 从丽江民居客栈经营状况来看，入住率高，淡季不淡，旺季火爆。旺季时，80%以上的古城民居客栈达到了100%的入住率。淡季时，50%以上的客栈达到了70%的入住率，15%的客栈达到了90%以上的入住率（2013年）。 个人接触过一些客栈，得到的数据是： 1、 95%的客栈经营者来自外来人员 2、 在每年的5—10月份的旅游高峰季节达到百分之九十以上的住宿率。 3、 在11—次年4月的旅游淡季期间达到百分之五十以上的住宿率 第二个数据可以代表绝大多数的客栈 目前市场古城、束河区域客栈转让费从10多万的青旅系列，到1000万的高端系列，区间较大。主要集中在100万到300万之间。主要影响有以下几点 1、 地理位置 2、 面积房数 3、 装修成本 4、 与房东租房合同的年限 5、 有无稳定客源 经过多方考察目前适合做客栈的区域 一、古城区域又分为 1、 古城东文明村 2、 古城狮子山 3、 古城南门 4、 古城北门坡 二、 束河古镇 三、 白沙古镇 四、 新城片区 五、 拉市海片区 以上排名考虑要素 1、 投资成本 2、 地理位置 3、 人文风情 4、 景观资源