论文范文—北京房价涨还是跌

论文范文—北京房价涨还是跌 北京房价涨还是跌 一会儿“购销两旺”，一会儿“还要涨”，一会儿“可能要跌”，对于北京的房价近来做出了不同的判断，到底是一种什么情况，近期，笔者做了一番调 查。 地产泡沫仍然存在 9月19日，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委四部门联合发布北京市2005年1—8月房地产市场运行情况表明，8月份北京期房住宅平均房价比7月降了237元/平方米，这一降幅在宏观调控以来尚属首次;同时，期房交易量同比下降20.2%。这是否意味着“房地产即将走出观望”预言的实现，带来消费者购房的福音呢, 统计数据显示，1—8月份全市期房批准预售面积1882.4万平方米，同比下降20.9%，预售成交面积1473.4 万平方米，同比下降20.2%。商品期房预售成交面积为当期批准预售面积的78.3%，比上年同期高0.6个百分点。 商品住宅期房批准预售面积1488.4万平方米，同比下降25.1%，预售成交面积1339.1万平方米，同比下降22.7%。 此外，办公用期房批准预售面积121.2万平方米，同比下降12%;预售成交60.1万平方米，同比增长115%。商业用期房批准预售面积135.7万平方米，同比增长14.7%;预售成交30.6万平方米，同比下降32.7%。 针对目前房价的小幅上涨与交易量急剧下降并存的情况，“主要原因是国家的房产政策初显成效。”中国社会科学院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大表示，由于买房行为既是消费又是投资，住房消费和投资结合在一起，很难区分，因此，这些政策在抑制房地产投机的同时也打击了一部分消费需求。 “平均房价所反映的仅仅是一个数 字游戏。”相关的业内人士在采访时表示，这个数据可以作为一个参考，但不能完全反映问题。如果高价房多销售几套，平均价格就可以提高很多。单个房价的绝对值究竟如何，还有待于市场中进一步的观察。 能否走出观望期 眼下，北京楼市能否走出观望期已是业界争论最热的话题了。但日前举办的"'金九银十'北京楼市是否真能走出观望期"的研讨会上，中国城乡经济研究所所长陈淮却认为，北京房地产市场根本不存在观望期，准确地说是呈现购销两旺的一个基本格局。 “现在大部分房地产媒体在犯一个共同错误，就是大谈观望这个词，其实，2005年的北京房地产市场到现在都根本谈不上观望”。陈淮昨日在接受经济参考报记者采访时表示，从2002年央行121号文件，2003年国务院18号文 件，2004年土地从协议转让改为招拍挂，2005年七部委文件，都远称不上新政，真正的观望期在1999至2002年。1999年停止福利分房之后，北京市的企业事业单位和机关到2003年才真正停下来。这三、四年间买得起房的一批人基本上处于观望期。2002年到2003年初，人们开始对福利分房绝望了，大批涌入市场，其实在那个时候我们就已经走出了观望。 陈淮表示，最近一段时间以来，北京市房地产市场和去年相比，仍然呈现为购销两旺的一个基本格局。特别是在进入第三季度以来，如果把每三个月内短期波动拉平的话，和过去几年相比较，它的销售变化是一个比较均匀的状态走势，并没有大的起浮。 下半年北京的房价会不会跌,陈淮说，“买房子不是炒股票，今天买明天就卖。理论设想要持有20到30年的风险，利率是其中之一。还包括税，机会成本，以及周围的环境变化很多。我想 短期内价格风险是应该考虑的一个方面。但是，并不是最主要的。整个市场供求关系的变化，并不意味着你所买的这个房子价格的变化。即使市场总体价格趋于下降的时候，也不一定有些项目价格不上升;有些项目价格在上升的时候，你的房子也不一定不落价。” 另外陈淮表示，政策将会区别化的提高持有成本。小户型不仅持有成本不提高，而且还降了。这不仅仅是指物业税和利率变化，还包括能源。政府已明确提出发展节能省地型住宅，能源成本风险还是早预见的好。 未来三个月北京居民的购房意愿将开始回升。9月13日，中国人民银行公布的调查结果显示:居民的即期购房意愿较上季略有回升，但仍处历史低位;北京的房地产市场虽相对乐观，可也只有20%的人准备在三个月内购房。 谈到居民的观望情绪时，北京市建委房屋交易管理市场处处长沈洁近日向媒体表示，从交易信息分析，北京市场 目前供需两旺，价格平稳。因为投机造成的价格虚高问题，在北京并不存在。而从北京目前的网上签约来看，退房率非常小，只有不到千分之一，其中还包括开发商因对网上签约系统使用不熟而造成的退房。这说明北京楼市短期投机很少，楼市发展也平稳健康。因此市场走势也比较乐观。 成交想上去，房价先下来 “走出观望”四个大字几乎是一夜之间被搬上了北京建外SOHO位于京广中心门前的巨幅广告牌，让路人皆知其老板潘石屹之心。 此前，潘石屹已花了两周网聊时间连续造势，强调市场已经走出观望期，并试图援引一些数字来说服受大众;此后，北京一些媒体亦相继出现市场走出观望的大篇幅文字与广告。有网友对此表示了强烈不满与愤怒，直呼这是一种可耻行径，是完全被开发商收买了的结 果。 “在消费者越来越理性的今天，开发商不应该对未来有太多不切实际的幻想，房地产商利润的回归应该是一个必然。”中南财经政法大学房地产研究中心博士杨巧说，房价若不理性回归，开发商再吆喝也无济于事。更有人士称，9月将会是开发商做出妥协与让步的开始，否则，走出观望将无从谈起。 “就目前来看，走出观望期的所有条件都已经具备。”潘石屹对他的聊友们说，潘所指的条件，除了眼下正好又逢传统购销季节外，建设部此前已三番五次强调年底将不再出台政策，他认为这会给很多犹豫不决的购房者一个明确信号，促使市场回温。 潘石屹还提供数据显示北京市50个楼盘截止到9月2日的抽象交易额，其中有楼盘的销售额达24亿元之多，但没有显示具体交易套数及销售起迄时间。 统计局显示，1—8月全市商 品期房买卖平均价格达7283元/平方米，同比上涨1345元/平方米，涨幅为22.7%。其中，商品住宅期房买卖价格为6625元/平方米，同比仍上涨1027元/平方米，涨幅为18.4%。 此次降价是否会给房地产商“金九银十”的预期带来一线转机，出现期待中地产欣欣向荣、火爆交易的局面呢,房价还会继续下降吗, “房价至少不会降。”况伟大指出，有三个方面的原因:一是住房消费和投资(或投机)夹杂在一起，目前的政策很难对投机产生根本性的作用;二是中国经济正处于上升阶段，城市化不断提高，房地产需求很难降下来，房价就不会下降;三是房地产市场的垄断，也使房价很难降下来。 在北苑家园徘徊已久、准备购买第二套房子的王先生认为:“眼下是买房子的好时机，估计北京的房价不会降，将来买个房子作为投资用，反正房子的价钱不会跌。现在银行存款的利息那么 低，还是买套房子实惠。购买越早越好。” 笔者还发现，一些购房者在相关论坛里向开发商挑衅，高喊着“开发商看是你扛得住还是我们扛得住”的口号，呼吁大家暂时都不要买房，让开发商玩完;更有观望者表示，以开发商惯有的强势思维，对抗降价的市场潮流，有如“螳臂挡车，不自量力”;而另一些购房者看房半年时间，仍然举棋不定。 锋尚房地产公司副总经理史勇则称，他对房地产市场尽快走出低迷持乐观态度。据他估计，若年底前市场还是低迷的话，政府可能会出台相关政策进行救市。他还强调，当前的房价也有其一定的合理性，是房地产业发展初级阶段不可避免的产物。 妥协是出路 上海某外资顾问公司总经理助理张红认为，惟一可以挽救开发商的，只能 是主动妥协、调低价位。据她介绍，在过去一个月间，上海的个别开发商主动降价30%，成交量迅速得以恢复。对于开发商的固执，她提出警告，“盲目地相信什么金九银十，而不去重塑正确的定价体系及以客户为导向的服务观念，结局只有一个:被市场淘汰出局” 。 包括张红在内的多位人士认为，上海开发商的行为是值得借鉴的，以客户为导向的宗旨自8月开始似乎一直在上海开发商中发扬。9月6日，记者获得了上海方面一份公开的市场监测报告，这份报告称，8月间，在经受了成交量少甚至零成交量的煎熬之后，部分开发商已开始采取直接或变相的降价行为，希望以此换来交易量的增长，使得前期严重对峙的局面稍有缓和。 而在北京，亦有迹象表明开发商采取了主动迎合市场的变相降价行为。一位购房者称，他已决定在下半年购买位于东四环某项目的房子，因为这个项目近期给出了折扣，而在此前，他们的价 位是毫不松动的，即便是团购，价格方面也没有任何可谈判的余地。但北京一些开发商与学者在集体论市时公开警告称，观望将使购房者付出相当代价，坚信在近两个月内市场将很快回暖。 杨巧对此表示，建设部表态今年不会再出台新政策，是一家之言，对房地产市场的调控不是单一地由建设部来完成的，还有金融、财政、土地等各主管部门的参与。中央核心领导层对过高房价有明确的态度，即必须加以抑制。开发商是在自我安慰，他们同样心虚，吃不准市场。 “成交想上去，价格先下来。”张红说，只要定价合理，让购房人觉得物有所值，市场自然能够走出观望。