江苏省房地产估价师选修课考试时间2015-2-12考试得分75考试结果及格

江苏省房地产估价师选修课考试时间2015-2-12考试得分75考试结果及格 考试时间: 2015-2-12 18:51:43 考试得分: 75 考试结果: 及格 1、下列建设用地中最高出让年限为40年的是( )。 1 综合用地 2 工业用地 3 商业用地 4 居住用地 正确答案:3 考生答案:3 2、房地产交易行为从法律上讲属于哪种行为类型( )。 1 行政行为 2 刑事行为 3 经济行为 4 民事行为 正确答案:4 考生答案:4 3、预购商品房抵押应当是( )。 1 违法的 2 合法的 3 不明确的 4 具体情况具体 正确答案:2 考生答案:2 4、不动产登记费按( )收取。 1 件 2 面积 3 体积 4 价款的比例 正确答案:1 考生答案:1 5、房地产估价师延续注册的，注册有效期为( )年。 1 2 2 3 3 5 4 6 正确答案:2 考生答案:2 6、( )是税收的关键特征。 1 强制性 2 固定性 3 无偿性 4 有偿性 正确答案:3 考生答案:3 7、( )组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 1 市、县级人民政府 2 房屋征收部门 3 房屋征收实施单位 4 房屋征收的监督和指导部门 正确答案:2 考生答案:2 8、城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制( )。 1 镇的控制性详细规划 2 重要地块的修建性详细规划 3 城乡的修建性详细规划 4 城乡的控制性详细规划 正确答案:2 考生答案:2 9、下列情形不作为共有建筑面积，不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面 积有 ( )。 1 共有电梯间 2 作为人防工程的地下室 3 门斗 4 为多幢服务的管理用房 正确答案:2 考生答案:2 10、资质许可机关利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的，由( ) 责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依‎‎法给予处分;构成 犯罪的，依法追究刑事责任。 1 国务院建设行政主管部门 2 只有其上级行政主管部门 3 只有监察机关 4 其上级行政主管部门或者监察机关 正确答案:4 考生答案:4 11、建立征收土地档案的基本要求中不包括( )。 1 收集征收土地过程中形成的各种文件 2 整理征收土地过程中形成的各种文件 3 收集存档的文件一律是复印件 4 市、县范围内的土地档案应统一格式 正确答案:3 考生答案:3 12、因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数( )认为征收补偿不符合 《房屋征收》规定，市、县级人民政府应当组织听证会。 1 征收人 2 被征收人 3 社会各界公众 4 房屋征收的监督和指导部门 正确答案:2 考生答案:2 13、实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托;充 分条件是具有( )。 1 监理组织机构 2 监理人才 3 监理法规 4 监理依据和和明确的责、权、利保障 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 14、《城市房地产抵押管理办法》规定不得设定抵押权的房地产包括( )。 1 权属有争议的房地产 2 用于生产、经营的房地产 3 已依法公告列入拆迁范‎‎围的房地产 4 列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物 正确答案:1,3,4 考生答案:1,3,4 15、在建工程抵押权登记包括( )。 1 设立登记 2 变更登记 3 转移登记 4 注销登记 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 16、注册房地产估价师应尽的义务包括( )。 1 遵守法律、法规、行业管理规定和执业道德规范 2 执行房地产估价技术规范和标准 3 保证估价结果的客观公‎‎正，但是不承担相应责任 4 保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密 正确答案:1,3,4 考生答案:1,2,4 17、房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有( )。 1 申报不实的 2 涂改他项权利证书的 3 抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的 4 房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,4 18、房地产中介服务业可分为( )。 1 房地产咨询业 2 房地产估价业 3 房地产经纪业 4 物业服务业 正确答案:1,2,3 考生答案:1,2,3 19、土地利用年度计划不包括:( )。 1 商业用地转用计划指标 2 住宅用地转用计划指标 3 土地计划指标 4 农用地转用计划指标 正确答案:1,2,3 考生答案:1,2,3,4 20、下列行为中，应当缴纳契税的有( )。 1 房屋赠与 2 房屋买卖 3 房地产抵押 4 以土地、房屋权属抵债 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,4 21、招标人和中标人应当自中标书发出之日起( )日内，按照招标文件 和中标人的投标文件订立合同。 1 10 2 15 3 20 4 30 正确答案:4 考生答案:4 22、消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性，体 现消费者市场的( )。 1 情感性 2 伸缩性 3 广泛性 4 分散性 正确答案:2 考生答案:2 23、我国对外筹资成本即是在( )的基础上加一定百分点。 1 SIBOR 2 NIBOR 3 LIBOR 4 HIBOR 正确答案:3 考生答案:3 24、一般来讲，对于开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率 大体应为( )。 1 20%—30% 2 30%—35% 3 35%—45% 4 45%—55% 正确答案:3 考生答案:3 25、有关统计分析表明，在城市郊区，土地费用也占到了总开发成本的 ( )左右。 1 25% 2 30% 3 35% 4 40% 正确答案:2 考生答案:2 26、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为( )年。 1 2-3 2 3-5 3 5-8 4 8-10 正确答案:2 考生答案:2 27、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托( )。 1 联合代理 2 独家代理 3 首席代理 4 分代理 正确答案:1 考生答案:1 28、在商用房地产金融与投资中，当计算其偿债备付率时，通常简化为( )。 1 净经营收入/当期应付利息费用 2 净经营收入/还本付息金额 3 净经营收入/(还本付息金额+所得税预提) 4 净经营收入/可用于还本付息的资金额 正确答案:2 考生答案:2 29、某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元， 其中固定成本2700万元，成本与产量呈线性关系,则单位产品变动成本为( ) 元/件。 1 3000 2 2600 3 2000 4 1700 正确答案:4 考生答案:3 30、配股具有( )等优点。 1 有利于改善资本结构 2 股本加大使得业绩指标被稀释 3 有效解决控制权 4 解决业绩被稀释的问题 正确答案:1 考生答案:1 31、小孙拟购买一套面积为100m2的住宅，单价为9000元/m2,首付款为房价的 30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分 别为4.2%和6.6%，限期均为15年，公积金贷款的最高贷款限额为30万元， 则小孙申请组合抵押贷款后的最低月还款额为( )元。 1 5142.09 2 5242.09 3 5342.09 4 5442.09 正确答案:1 考生答案:2 32、相对于房地产置业投资，清偿能力指标中属于房地产开发投资项目经济评 价指标特有的指标是( )。 1 借款偿还期 2 利息备付率 3 资产负债率 4 流动比率 正确答案:1 考生答案:3 33、房地产市场的运行环境中社会环境的主要影响因素有( )。 1 人口数量和结构 2 家庭结构及其变化 3 传统观念及消费心理 4 家庭生命周期 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 34、根据所有权的结构，房地产企业可以分为( )等类型。 1 独资企业 2 一般合伙企业和有限责任合伙企业 3 有限责任公司和股份有限公司 4 房地产投资信托基金 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 35、抵押贷款业务中包含着‎‎( )等职能。 1 抵押贷款产品的设计 2 贷款的销售或营销 3 贷款的管理或者运作 4 贷款融资 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3 36、零售商业物业通常有( )等类型。 1 市级购物中心 2 地区购物中心 3 居住区商场 4 邻里服务性商店 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 37、属于特殊物业的是( )。 1 休闲度假中心 2 汽车加油站 3 飞机场 4 高尔夫球场 正确答案:2,3,4 考生答案:2,3,4 38、相对于房地产开发投资项目，盈利能力指标中属于房地产置业投资项目 经济评价指标特有的静态指标是( )。 1 资本金利润率 2 资本金净利润率 3 现金回报率 4 投资回报率 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2 39、有关大修基金表述正确的有( )。 1 常用于支付物业经营过程中的资本性支出 2 用于物业更新改造的准备金，可以取有效毛租金收入或年净经营收入的 一个百分比 3 常需要专门的报告和分类账目 4 准备金账目下的费用支出，一般用支票支付 正确答案:1,2,3,4 考生答案:2,3 40、房地产投资信托基金(REITs)的功能有( )。 1 提供了收益较高的投资工具 2 提高了房地产投资的流动性 3 为投资者有效规避风险 4 给房地产企业提供了直‎‎接融资渠道 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3 41、在评估市场价值时，应遵循( )的估价原则。 1 合情、合法原则 2 独立、客观、公正 3 合理替代原则 4 谦虚谨慎原则 正确答案:2 考生答案:2 42、在房地产进行评估时，是对该房地产的( )进行评估。 1 市场价值 2 评估价值 3 使用价值 4 交换价值 正确答案:4 考生答案:1 43、比较法常用于房地产评估之中，其适用对象为:住宅，写字楼，商铺， 标准厂房和( )。 1 房地产开发用地 2 古建筑 3 医院 4 在建工程 正确答案:1 考生答案:1 44、办公楼没有安装宽带，用成本法评估时应考虑扣除建筑物的( )折旧。 1 物质 2 功能缺乏 3 功能落后 4 外部 正确答案:2 考生答案:2 45、某建筑物门窗的破损修复成本为5万元;实施设备及装饰装修的重置价格 分别为60万元和50万元，有效年龄均为5年，经济寿命分别为15年和8年。则该建筑物的短寿命项目的物质折旧额为( )万元。 1 51.75 2 56.25 3 59.45 4 62.15 正确答案:2 考生答案:2 46、某商业楼占用地块出让年限为40年，出让合同约定土地使用权期满地上建 筑物无偿收回。该商业楼建设期2年，经济寿命60年。其在此情况下，该商业楼应按( )年计算物质折旧。 1 38 2 40 3 60 4 62 正确答案:1 考生答案:2 47、用地红线内的配套设施属于( )。 1 房地产的区位因素 2 房地产的实物因素 3 房地产的权益因素 4 房地产的市场因素 正确答案:2 考生答案:1 48、某可比实例于2013年11月20日的成交价格为8500元/平方米，该类房地产2013年11月20日至2014年1月20日的市场价格环比指数(均以上月同‎‎ 期为100)分别为101.3、99.6和98.5。则该可比实例调整到2014年1月20日的市场价格为( )元/平方米。 1 8339 2 8481 3 8576 4 8664 正确答案:1 考生答案:1 49、某宗房地产的年净收益为5万元，购买者的抵押贷款为30万元，抵押贷 款常数为8%，自有资金资本化率为10%，则该房地产的价格为( )万元。 1 55 2 56 3 62 4 68 正确答案:2 考生答案:2 50、成本法中求取建筑安装工程费的有( )等。 1 市场比较法 2 分解法 3 工料测量法 4 直线法 正确答案:3 考生答案:3 51、以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为( )等。 1 墙体结构 2 砌体结构 3 拱结构 4 网架结构 正确答案:2 考生答案:4 52、某套商品住宅期房的建筑面积为100平方米，尚需一年才能入住。类似的 现房市场价格为1万元/平方米，如出租则月末的租赁净收益为3000元/套。 估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。则该期房目前合理的市场总 价为( )万元(精确到小数点后两位)。 1 100 2 91.64 3 91.59 4 87.56 正确答案:3 考生答案:2 53、比较法的原理和技术，也可用于成本法中( )等的求取。 1 土地取得成本 2 建设成本 3 投资利息 4 开发利润 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,3,4 54、收益乘数法有( )等。 1 直接资本化发 2 潜在毛收入乘数法 3 有效毛收入乘数法 4 净收益乘数法 正确答案:2,3,4 考生答案:2,3,4 55、以成本利润率测算开发利润的计算基数包括( )等。 1 管理费用 2 投资利息 3 销售税费 4 开发利润 正确答案:1,2 考生答案:1,2,3 56、路线价法中对路线价区段划分的原则有( )等。 1 两个路口之间的地段为同一个路线价区段 2 同一条街道两侧为同一个路线价区段 3 位置相邻 4 地价相近 正确答案:3,4 考生答案:3,4 57、收益法中的收租损失包括( )等。 1 延迟支付租金 2 少付租金 3 不付租金 4 免租期造成的收入损失 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3 58、某特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋 及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产、特许经营权和抵押债务，现 需对其作房地产抵押估价，则估价对象范围不应包括( )等。 1 特色装饰装修 2 厨具等动产 3 特许经营权 4 抵押债务 正确答案:1,2,3 考生答案:1,2,3 59、归挡的估价资料应包括( )等。 1 估价报告 2 估价委托书 3 估价委托合同 4 估价所依据的估价委托人提供的资料 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 60、住宅期房与现房比较，可能遇到的风险有( )等情况。 1 不能立即入住 2 不能立即享受租金收益 3 不能按期交房 4 房屋品质下降 正确答案:3,4 考生答案:1,2,3,4 61、根据《房地产抵押估价指导意见》，“房地产抵押估价报告应当包括估 价对象的()分析”。 1 法定优先受偿款 2 变现能力 3 还款能力 4 抵押额度 正确答案:2 考生答案:2 62、估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务 和更好的提供服务，因此估价机构往往需要将每项( )并存档。 1 估价合同 2 估价作业方案 3 估价项目来源和接洽情况记录 4 估价所需资料清单 正确答案:3 考生答案:3 63、关于估价原则说法错误的有( )。 1 根据委托人对价格水平的要求确定‎‎ 2 根据估价目的确定 3 是确定估价方法的依据 4 是确定估价参数的依据 正确答案:1 考生答案:2 64、估价报告中，估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的 ( )。 1 来源 2 意义 3 定义 4 作用 正确答案:3 考生答案:3 65、影响工业房地产价格的主要因素:( )、基础设施、地理位置、用地面 积与形状、地质和水文条件、房地产用途。 1 交通条件 2 区位条件 3 人文条件 4 自然条件 正确答案:1 考生答案:1 66、估价对象比准价格,可比实例价格×( )×交易情况修正系数×区域因 素修正系×个别因素修正系数。 1 交易日期修正系数 2 交易情况修正系数 3 区域因素修正系数 4 个别因素修正系数 正确答案:1 考生答案:1 67、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为‎‎ 住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2013年5月开始，2013年8 月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。 1 市场价值上升 2 市场价值下降 3 市场价值不变 4 市场价值变化不确定 正确答案:4 考生答案:2 68、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为( )的价值。 1 拟抵押房地产 2 扣除法定优先受偿款 3 房地产权利人可处分和收益的份额部分 4 国家政策允许 正确答案:3 考生答案:3 69、由于房地产抵押的特殊性，其在某些方面与其他目的的估价有所不同， 这些方面不包括( )。 1 使用法规依据 2 报告说明 3 估价原则 4 估价方法 正确答案:4 考生答案:4 70、估价对象不可能因( )等因素导致估价对象的抵押价值减损。 1 房地产市场变化 2 国家宏观政策 3 房地产相关税费减少 4 房地产相关税费增加 正确答案:3 考生答案:3 71、估价报告使用期限应根据( )和预计估价对象的市场价格变化程度来确 定，原则上不应超过一年。 1 估价目的 2 价值类型 3 估价方法 4 估价原则 正确答案:1 考生答案:1 72、估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的( )变化程度来确 定，原则上不应超过一年。 1 房地产市场 2 市场价格 3 实物状况 4 国家相关政策 正确答案:2 考生答案:2 73、小区周边规划修改、变更导致会房地产价值损失，具体包括( )。 1 小区周边道路限行 2 小区周边市政配套设施‎‎规划变更 3 公用设施规划的变更 4 小区周边土地利用方式的变更 正确答案:2,3,4 考生答案:2,3,4 74、以在建工程房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用( )估 价。 1 市场法 2 假设开发法 3 收益法 4 成本法 正确答案:2,4 考生答案:2,4 75、下面哪些属于居住房地产的特点( )。 1 垂直空间价值衰减性明显 2 单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 3 具有较强的相似性、可比性 4 不同类型住房价格内涵差异明显 正确答案:2,3,4 考生答案:2,3,4 76、住宅房地产市场调查研究报告内容构成有( )。 1 宏观环境分析 2 房地产市场发展现状和趋势分析 3 客户分析 4 竞争分析 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 77、以下关于房屋征收评估争议调处，说法正确的是( )。 1 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申 请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申 请鉴定 2 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应 当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴 定 3 评估报告存在技术问题的，房地产价格评估专家委员会重新出具评估报 告 4 被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复 议，也可以依法提起行政诉讼 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,4 78、不得设定抵押的房地产有( )。 1 权属有争议的房地产 2 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 3 所有者依法处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物 4 列入文物保护的建筑物 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,4 79、酒店消费者分析过程中含( )内容。 1 消费者的构成 2 消费者的特征 3 消费模式 4 需求特征 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 80、非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径:一是依据建设工程计价定 额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算;二是参照似非标准厂房的( )等修正，修正参数由经验得出。 1 工程造价 2 跨度 3 柱距 4 高度 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 81、代号为P?P的水泥是( )。 1 矿渣硅酸盐水泥 2 火山灰质硅酸盐水泥 3 粉煤灰硅酸盐水泥 4 普通硅酸盐水泥 正确答案:2 考生答案:2 82、经济学上所说的稀缺性是指( )。 1 欲望的无限性 2 资源的绝对稀缺性 3 资源的相对有限性 4 欲望的相对有限性 正确答案:3 考生答案:3 83、消费者在消费某种商品‎‎时所获得的心理满足程度称为( )。 1 效力 2 权利 3 效果 4 效用 正确答案:4 考生答案:4 84、以( )为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。 1 保险基金来源的不同 2 被保险标的的不同性质 3 保险的实施形式 4 保险标的的价值确定与否 正确答案:1 考生答案:1 85、会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组 织范围内建立的一个以提供( )为主的经济信息系统。 1 项目信息系统 2 事务信息 3 经济信息 4 财务信息 正确答案:4 考生答案:4 86、凭证签章审核时，对外开出的，必须具有( )。 1 盖有填制单位的公章 2 填制人员的姓名 3 经办单位领导人或者指定人员的签名或盖章 4 加盖本单位的财务公章 正确答案:4 考生答案:4 87、在货币供应的三个层次中，第二活跃的货币是( )。 1 M0 2 M1 3 M2 4 上述三种都不是 正确答案:3 考生答案:2 88、( )年，我国进一步改革外汇管理体制，建立全国统一的银行间外汇交 易市场——中国外汇交易中心，使我国的外汇市场发生了实质性的变化。 1 1991 2 1992 3 1993 4 1994 正确答案:4 考生答案:4 89、全距(R)又称( )，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差， 反应现象的实际变动范围。 1 极差 2 平均差 3 标准差 4 变异系数 正确答案:1 考生答案:1 90、会计信息是否有用，是否具有价值，关键是看其与使用者的决策需要是否 ( )，是否有助于决策或者提高决策水平。 1 相关 2 具有可比性 3 具有可靠性 4 具有可理解性 正确答案:1 考生答案:1 91、正常商品的价格上升,则( )。 1 替代效应使需求量增加，收入效应使需求量减少 2 替代效应使需求量减少，收入效应使需求量增加 3 替代效应使需求量增加，收入效应使需求量增加 4 替代效应使需求量减少，收入效应使需求量减少 正确答案:4 考生答案:3 92、( )的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主。 1 商业银行 2 信用合作社 3 储蓄贷款协会 4 保险公司 正确答案:1 考生答案:1 93、公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，由于过错侵害( )的财产， 侵害他人( )的，都应当承担民事责任。 1 国家 2 集体 3 财产 4 人身 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 94、合同的当事人将其权利或义务全部或者部分转让给第三人，( )合同原 有的权利义务内容，合同的主体( )。 1 改变了 2 并不改变 3 发生了变化 4 不发生变化 正确答案:2,3 考生答案:2,3 95、按照房屋的产权性质可以划分为( )。 1 国有房产 2 私人房产 3 集体房产 4 涉外房产 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3,4 96、有关债权拍卖的说法中，下列哪一项是正确的( )。 1 债权的实现程度具有不确定性 2 买受人高效益与高风险并存时债权拍卖的特点 3 交接方式特殊性也是债权拍卖的特点 4 实现债权资产价值的最大化不是债权拍卖的特点 正确答案:1,2,3,4 考生答案:1,2,3 97、在控制性详细规划有关计算规则中，不属于建筑占地面积的有( )。 1 室外楼梯 2 檐口 3 雨篷 4 玻璃拱顶下的天井 正确答案:1,2,3,4 考生答案:3,4 98、房屋面积测算包括( )、产权面积等测算。 1 房屋建筑面 2 共有建筑面积 3 占地面积 4 使用面积 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,4 99、人身关系包括( )关系和( )关系。 1 安全权 2 人格权 3 身份权 4 监督权 正确答案:2,3 考生答案:2,3 100、相对指标的具体形式包括( )。 1 结构相对指标 2 强度相对指标 3 静态相对指标 4 动态相对指标 正确答案:1,2,4 考生答案:1,2,3,4