重庆白市驿大石村生态园建设项目可行性报告

重庆白市驿大石村生态园建设项目可行性报告 目录 第1章 项目建设概论 ............................................... 3 1.1 项目名称 .................................................... 3 1.2 项目承办单位 ................................................ 3 1.3 承担编制项目申请报告的咨询单位及资质 ........................ 3 1.4 项目拟建点 .................................................. 3 1.5 建设规模及投资 .............................................. 3 1.6 项目总投资 .................................................. 4 1.7 项目建设周期 ................................................ 4 1.8 报告编制依据 ................................................ 4 第2章 项目建设的必要性和可行性 ................................... 6 2.1 项目建设的背景 .............................................. 6 2.2 项目建设的必要性 ............................................ 7 2.3 项目建设的可行性 ............................................ 9 2.4 可行性结论 ................................................. 11 项目地理位置及建设条件 .................................... 11 第3章 3.1 项目区位 ................................................... 11 3.2 自然条件 ................................................... 12 3.3 社会经济条件 ............................................... 13 3.4 市政设施条件 ............................................... 14 第4章 度假村旅游资源总体评价 .................................... 16 4.1 度假村风景资源与环境质量现状 ............................... 16 4.2 风景资源质量等级评定 ....................................... 21 第5章 市场分析与预测 ............................................ 24 5.1 某某市旅游市场分析与预测 ................................... 24 5.2 休闲度假市场前景评价与预测 ................................. 26 5.3 项目建设客源市场分析预测 ................................... 27 第6章 项目建设规划与技术 .................................... 32 6.1 项目规划依据与原则 ......................................... 32 6.2 度假村规模和建设内容 ....................................... 33 6.3 功能定位与功能分区 ......................................... 33 6.4 度假村的规划 ............................................... 34 第7章 环境保护 .................................................. 39 7.1 编制依据 ................................................... 39 7.2 项目建设的环境现状 ......................................... 39 7.3 项目对环境的影响 ........................................... 41 7.4 项目环保合理性分析 ......................................... 46 第8章 项目运行方式 .............................................. 48 8.1 项目运作方式 ............................................... 48 8.2 人员管理与公司策略 ......................................... 49 第9章 经济影响分析 .............................................. 51 9.1 项目实施 ............................................... 51 9.2 项目投资估算 ............................................... 55 9.3 资金筹措与投资计划 ......................................... 58 9.4 收入费用估算 ............................................... 59 9.5 项目净收益估算 ............................................. 64 9.6 盈利能力分析 ............................................... 65 9.7 不确定性分析 ............................................... 66 9.8 财务评价结论 ............................................... 67 第10章 项目效益评价及建议 ........................................ 68 10.1 生态效益评价 .............................................. 68 10.2 社会效益评价 .............................................. 69 10.3 项目环境资源保护措施建议 .................................. 70 10.4 结论 ...................................................... 71 第1章 项目建设概论 1.1 项目名称 白市驿大石村科普生态园建设项目。 1.2 项目承办单位 单位名称:重庆帅沣文化传播有限公司 地 址:重庆渝北区大竹林康庄美地504号附26号 法定代表人:黄学敏 1.3 承担编制项目申请报告的咨询单位及资质 单位名称:重庆帅沣文化传播有限公司 资格证书: 发证机关:中华人民共和国国家发展和改革委员会 法定代表人:黄学敏 1.4 项目拟建点 拟建项目建设地点选定在重庆九龙坡区白市驿大石村内。 1.5 建设规模及投资 重庆九龙坡区白市驿大石村科普生态园占地面积120亩，总投资3000万元，包括以下建设内容: 1、鱼塘(含水池、鱼苗、垂钓平台等)5328?，造价80万元; 2、生态园建筑物(含接待中心、餐饮中心、住宿区、办公楼等)总建筑面积15984?，造价1000万元; 3、钢结构种植大棚3996?，造价400万元; 4、荷花池(含水池、莲藕、休闲走廊)9990?，造价100万元; 元; 5、幼苗培植面积500亩，造价250万元;停车场30万，公路100万。围墙60万，钢结构400万，树屋，烧烤区10万。 6、原始生态林改造面积10亩，造价3000万元; 7、其他项目，包括苗圃管理中心1处，造价200万元;家禽购买220万元;道路及停车场造价1300万元;土地租用面积670亩，租金80万元;苗木补偿费73万元及安全事故押金10万元、绿化行道树1批500万元、预备费1073.15万元、建设期利息1381.13万元，共计5037.28万元。 1.6 项目总投资 白市驿大石村科普生态园建设项目总投资3000万元，其中建设成本21463.00万元，预备费1073.15万元，建设期利息1381.13万元。详见表8-2。 1.7 项目建设周期 白市驿大石村科普生态园建设项目于2015年6月份以前已经基本完成部分前期筹备及园区规划等工作。根据选址地形及项目自身特点考虑，剩余工程的建设期为5年(2015年6月至2020年5月)，工程的详细进度计划见项目实施进度计划表8-1。 1.8 报告编制依据 1、相关法律法规、规划 《中华人民共和国环境保护法》(1989 年 12 月); 《世界文化遗产保护管理办法》[ 中华人民共和国文化部令(第 41 号)](2006 年 11 月); 《重庆市城市总体规划》; 《重庆市旅游景区规划建设管理若干规定》; 重庆市人民政府《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划》; 《重庆市城市总体规划(2001,2020)》; 2、相关环保、节能政策法规 《节约用电管理办法》(国家经贸委 国家发展计划委 [2000]1256 号); 《民用建筑节能管理规定》(建设部令第 143 号); 《中华人民共和国可再生能源法》; “十一五”十大重点节能工程实施(国家发改委发改环资 [2006]1457 号); 《重庆市“十一五”时期建筑节能发展规划》。 3、其它相关资料 (1)与本项目有关的工程预算定额、材料价格文件以及其它资料。 (2)《关于印发经济评估方法的通知》及附件(中国国际工程咨询公司:咨经[1998]11号); (3)项目申办单位提供的资料。 第2章 项目建设的必要性和可行性 2.1 项目建设的背景 2.1.1项目概况 拟建项目建设选址位于重庆市九龙坡区白市驿大石坝村。该地为农业用地，其中80%的田地，20%的生态林用地。 白市驿大石村科普生态园位于白市驿大石村范围内，占地面积120亩。该地地形良好、呈梯田状、视野开阔，北山面水。山体林木葱茏、绿树成荫、环境幽静，可开发性大。 2.1.2项目现状 大石村科普生态园周边具备良好的旅游资源，目前拥有多家草莓园，垂钓区等，交通便利，为游客带来了良好的便捷性。 某某湖水库面积较大，湖岸曲折，水体清澈碧绿，周边林木郁郁葱葱。度假村内现有各种乡土苗木种植面积4000亩，小苗种植面积 500亩，阴生植物种植面积10亩，盆景种植面积5亩。 2.2 项目建设的必要性 1、项目建设是顺应某某市“十一五”时期旅游业发展规划的要求 “十一五”期间是某某市社会经济发展的重要战略机遇期。随着某某经济的快速发展，旅游发展环境日益优化，为某某市旅游业发展提供了坚实的基础和持续动力。 《某某某某市十一五发展规划》提出以旅游业为重点大力发展服务业的指导思想，进一步做强做大旅游产业，促进与带动整个服务业和国民经济的发展。面向珠三角和港澳市场，积极发展假日和休闲旅游。加强旅游配套服务体系建设，提高综合接待能力，形成“食、住、行、游、购、娱”协调发展的新格局。同时，也提出了“山水某某、动感某某、文化某某”旅游业形象定位。 某某森林公园项目的建设将为珠三角和港澳市场提供一个集“食、住、行、游、购、娱”为一体的综合旅游场所，同时也丰富了某某旅游业的形象定位。故本项目作为某某森林公园项目的一部分，其建设符合某某关于旅游业发展的政策导向，符合某某旅游业发展规划。 2、项目建设顺应某某市旅游产业的发展趋势的要求 旅游业是第三产业中的主导产业，是一个与经济发展和人民生活密切相关的行业。发展旅游业不仅有利于地方国民经济的可持续发展，也有利于对国民经济相关行业起到经济联动作用。近年来，随着 我国经济和社会的发展，人们生活水平提高了，对生活质量提出了更高的追求，促使旅游业更快的发展。健康旅游，品质休闲，是近年来新兴的旅游产业，是在一些大中城市郊区和旅游景区周边逐渐发展起来的以原生态、田园风光为依托，以展示原生态自然风情和休闲观光为特色，以提供休闲度假和餐饮娱乐为活动内容的特色旅游。随着社会经济发展和人们生活节奏的加快，现代旅游者已不再满足于普通的观光游，希望获得一种愉悦的经历，强调一种参与，一种体验。健康旅游，品质休闲为游客提供了这种机会，使游客有机会亲身感受到人与大自然的谐和、乡土文化、民俗文化，满足了旅游者的个性消费需求。从发展的角度看，旅游具有投资小、风险小、经营灵活等特点，有利于发展城市周边一日游、二日游，拥有巨大的市场潜力和广阔的发展前景。 本项目位于某某县境内，它建成后，在保护的前提之下合理、适当发展某某乡镇旅游产业，极大地丰富了旅游内容、提升旅游的内在品质，促进某某旅游的可持续发展。 3、项目的建设是促进山区经济发展的需要 农业、农村和农民问是全党工作的重中之重，也是“十一五”时期新农村建设发展规划重点解决的问题。具有多功能的都市型现代农业格局正在形成。围绕农民增收、农业增效和城市区域功能定位，实现了农业结构的战略性调整。农业向第二、三产业延伸，生态旅游、健康旅游、品质休闲、观光农业成为新的增长点。 某某市80%以上是山区，一直以来农民都靠种地为生，收入很少，生活水平长期处于低下状态。近年来，随着某某承接珠三角产业转移 速度的加快，某某旅游业也取得了飞速的发展，出现了万绿湖、野趣沟、镜花缘、南越王山等自然风景区，以及龟峰塔、苏家围、恐龙化石等文化旅游区。有效地带动了某某经济的发展和农民生活水平的提高。同时也提高了都市型现代农业的社会服务能力，适应了城市居民日益增强的崇尚健康、回归自然的理念和对农业的观赏、休闲、文化、景观等需求，适应农民延伸产业链条、增加致富门路的愿望，大力拓展农业的社会生活服务功能。优化了乡村旅游布局，近郊重点发展集生产、示范、观光休闲为一体的综合性园区;远郊发展一批合拍都市休闲时尚的游客度假、中高档“绿色氧吧”，以自然景点、景观、教育基地为主，以吃、住、行、游、娱、购、教为主要内容，开展生态旅游、健康旅游、风景游、知识游等特色旅游项目，提升旅游业对区域经济发展的贡献率。 本项目的建设为拓宽村镇就业渠道，增收致富创造了条件，直接影响的区域有临江镇、义容镇、古竹镇等几个镇，有利于提高该区域农民生活质量。同时，旅游业的发展对区域内的餐饮、交通运输、果品销售和加工等相关产业也具有较为显著的带动作用。所以说项目的建设是促进山区经济发展的需要。 2.3 项目建设的可行性 1、项目的建设符合某某市各项政策的要求 旅游经济是某某市支柱产业之一，某某市“十一五规划”指出:“加快发展服务业，把发展以旅游服务业为龙头的现代服务业作为推动某某市经济增长方式转变的着力点，优化服务业结构，提升产业素质增强吸纳就业能力，提高第三产业发展水平”。 本项目属于生态环境综合开发利用。项目占用的土地现状以山林为主。项目经营过程中无污染性液态、气态和固体污染物排放，对某某水系及周边生态环境无任何影响，完全符合某某市环保政策要求。 某某市经济的快速发展，必然带动旅游休闲观光、发展经济、生态度假疗养及相关产业的兴旺。某某某某生态旅游度假村项目建设，将有利于提高地方资源的综合利用效率，是利国利民的绿色健康事业。项目的实施还将带动劳动就业，促进地方生物科技类项目的招商引资，推动工业经济发展，因此项目的建设符合某某市产业政策的导向。 2、项目建设符合优化资源配置的要求 某某市位于某某省东北部、某某中上游。某某山清水秀、风光旖旎，拥有一流水质、一流森林、一流空气，被誉为“珠三角的后花园”。全市常年气候温和宜人，生态环境保护良好，被列为某某省“环境保护教育基地”。2003年被评为“国家优秀旅游城市”之一。某某市具有稀有可贵的旅游资源。 某某市现有较大规模的旅游项目较多，如万绿湖、桂山、野趣沟、苏家围等等。此类项目开发较早，现具有较高知名度，具有较高口碑。故某某市具有较强坚固的旅游基础。项目位于某某市某某县，它的建设有利于优化某某市地方资源配置。 3、项目建设以建设单位丰富的开发经验为依托 项目由某某某某园林绿化工程有限公司筹资建设。某某某某园林绿化工程有限公司成立于2003年，注册资金1000万元，是经市建设局审批的城市园林三级资质企业。专业从事城市道路、公园、居住小 区、酒店、小洋房、天台花园、厂房等园林景观设计，园林建筑、绿化工程施工，园林后期养护，高档盆景等业务。 公司制度完善，并且拥有一批高素质的骨干和专业施工队伍，以及拥有苗木生产基地1000多亩，是某某市目前资金雄厚，具规模化的园林景观公司之一。 开发商丰富的建设及营销经验为某某度假村的建设成功奠定基础。 2.4 可行性结论 随着某某市旅游业及整体经济的不断发展，作为新兴行业的旅游房地产业将有较大的发展空间。综上所述，项目的建成在政策上符合省委省政府及市委市政府提出的旅游旺市的发展思路;并且可以促进某某市经济稳定发展，维护社会稳定，创造社会和谐。 从客观上，项目的建设是可行的。从微观上，只要落实用地指标，项目合作各方是有能力完成该项目，从而实现项目效益的。 第3章 项目地理位置及建设条件 3.1 项目区位 某某某某生态旅游度假村位于某某市某某森林公园内，总用地面积492.0公顷。某某森林公园位于某某市某某县某某林场北片区——桂林片区内。西边临某某，西北靠临江镇，北面、东面为某某林场林 游度假村 地，南接古竹镇 3.2 自然条件 1、地形地势及土壤 项目所在地某某森林公园地属于低山丘陵，最高峰为濒临某某东侧的麻山嶂，海拔383.3m，山势自北向东倾斜，海拔多在100-383.3m之间。公园内山峦起伏、重重叠叠，远山近岭、层次分明。土壤为赤红壤，呈酸性，PH值一般在4.5-5.5之间。 2、气候 公园地处低纬度地区，属于亚热带季风性气候。气候温和湿润，光照充足，雨量充沛，季风明显。年平均气温20.9?-21.5?，最热月七月份平均气温27.5?-28.5?，极端最高气温38?，最低气温一月份平均温度11.5?-12.5?，极端最低气温0?-4?，霜期多在1-3月份，霜冻日一般7-10天;年日照时效1800-2100小时。年降雨量在1600-1900mm。公园相对湿度较大，年平均湿度为81%。本地区年蒸发量较大，平均为1532.6mm。 3、水文 公园园区范围属某某水系，境内雨水汇流成小河、溪水向西流入某某。 某某为珠江东部支流，发源于江西省南部安远、寻乌两县间。南流入粤，经和平、龙川、某某流入某某，从本县西部边境的临江、古竹两镇边沿流过，至古竹江口后为惠阳县境，再向西南流经虎门入海，全长523公里，本县境内流过长54公里。河床平均宽273米。平均流量每秒267立方米，平均流速每秒0.6米。平均水位31.85米，一般行驶100吨以下船只，枯水期行驶20吨船只，是县内主要水运航 道，沿线有临江港和古竹港。 4、动植物资源 1)植物 公园内植物资源丰富，据调查，共有各类植物500余种;林木主要为人工林和少量的次生天然林。人工林主要有湿地松、马尾松、桉树、杉木林、相思等;天然林主要是亚热带常绿阔叶林，常见的树种以壳斗科、樟科等为主;林下灌木、藤本较多，有岗松、桃金娘、锡叶藤、鸡矢藤等;草本以鹧鸪草、芒萁、蕨类为多。 2)动物 园内动物资源主要有蛇类、野鸡、野兔，鸟类如猫头鹰、白鹭、鹧鸪、斑鸠、麻雀，还有鼠类、蝶类等。 3.3 社会经济条件 某某某某生态旅游度假村设在某某市某某县古竹镇——某某森林公园内，该镇是1992年经省人民政府批准兴建的某某市经济开发试验区，重在发展化工业、建材、电子、轻工业、等工业。古竹镇历来是某某工业重镇，有粮厂、造纸厂等十余家骨干企业。 古竹镇2008年工农业总产值13.11亿元，其中工业产值10.65亿元，农业总产值2.46亿元，财政收入1476.2万元，农民人均纯收入5355元， 古竹镇根据资源优势，按照“某某重镇，工业新城”的发展模式，坚持“突出特色，强化功能，打造品牌，壮大规模”的方针，制定优惠政策，营造宽松环境，增强服务机制，加大招商力度，全力营造一个集旅游、投资开发于一体的开放城镇。 某某某某生态旅游度假村所在地某某森林林场原以木材生产为 主，现逐步发展成为以保护、培育森林资源为重点，以环境建设和市场需求为导向，做到生态优先，社会、经济效益相兼顾，使林场森林资源建设步入良性循环，生态环境得到很好的改善。 3.4 市政设施条件 1、交通状况 ?古竹镇交通状况 古竹镇的交通十分便利，省道中(洞)石(坝)线穿境而过，古临线经临江至某某38公里。古竹镇至县城65公里，距惠州市区90公里、距广州市190公里，距深圳市165公里，至惠河高速公路6公里，连接205国道、广梅汕铁路。水路沿某某上溯可通某某源城、龙川，下行可达惠州、广州。1992年11月4日动工建造长922米、宽10米的古竹某某大桥，与1995年1月通车;1998年投资5万元改造古竹港码头，可停泊200-300吨船舶;同年，投资40万元完成古竹圩至临江、至蓝田、至上洞出口路的柏油路面改造工程，2000年黄坳大桥建成，实现了村村通机动车辆。2004年掀起村道硬化的建设高潮，实现了村村通公路。 ?项目所在地交通状况 某某某某生态旅游度假村位于某某森林公园内，某某森林公园地处某某省东北部珠江支流某某河中游，水路交通方便。水路通某某、龙川、惠州、广州等地;陆路距广州198km，距深圳170km，距惠州93km，至某某市中心10km，公园距广梅汕铁路、惠河高速公路仅5公里。 2、景区市政配套 给排水:各景区均集中供水，排水采用自然排放; 电:目前某某某某生态旅游度假村采用10kV供电电源; 通讯:各旅游点、居民点均有与国内联系的通讯设施; 通风:某某某某生态旅游度假村现状通风方式主要是采用自然通风，部分采用空调。 第4章 度假村旅游资源总体评价 4.1 度假村风景资源与环境质量现状 某某某某生态旅游度假村风景资源类型主要以山、水、林等自然景观取胜，在林区内，蕴藏着多变的地形地貌、成群的瀑布、潺潺的溪流、季相丰富的森林景观，这些都可以吸引着人们前来进行游览、休憩、度假、登山、野营、探险、科普等活动。 一、风景资源的基本类型 按照《中国森林风景资源质量等级评定(GB/TI8005—1999)》的标准，某某某某生态旅游度假村风景资源分为地文资源、水文资源、生物资源、人文资源和天象资源等五类。 (一)地文资源 某某某某生态旅游度假村属于某某森林公园的一部分，某某森林公园位于某某东岸，为低山丘陵地形，海拔多在150—300m之间，最高峰位麻山障，海拔为383.3m，本区域山地陡峭，山体起伏、连绵。等高而望，峰峰相连，极为壮观。其间的新坑水库，又如一片明镜镶于绿海之中，令人回味无穷。 (二)水文资源 1.溪流纵横 某某湖作为某某森林的主要组成部分，其独特的地形、地貌形成了许多深谷、溪流，且有众多的瀑布群。山坑溪流众多，常年流水潺潺。水体与周围的植被、山体相衬托，令人心旷神怡。 2.水库 新坑水库为于某某森林公园的东南部，水面面积达67.5公顷，水体长达4km。水库水资源充足，远离污染源，水位稳定，水质清澈，在阳光照射下波光粼粼，风光旖旎。某某湖水库距新坑水库仅4KM左右。 (三)生物资源 1.植物景观 某某某某生态旅游度假村属南亚热带，地带性植被类型为南亚热带常绿阔叶林。但林场由于长期的经营活动，现有林木分以人工林为主，局部有天然次生林。树种只有松树、桉树、杉木、果树等，林木生长较好。 2.野生动物资源 某某某某生态旅游度假村面积较大，但由于人为活动较多，野生动物较为少见。据当地人介绍，度假村内动物有猫头鹰、青蛙、麻雀、翠鸟、画眉、蝴蝶等。常见的飞鸟和彩蝶，种类繁多，颜色各异，形成一道不可多得的自然景观。活动能给度假村增添一种动态景观，漫步林中，可见彩蝶纷飞，向游人展示优美舞姿;百鸟争鸣，清新悦耳;水中鱼儿畅游，悠闲自得。 (四)天象资源 某某某某生态旅游度假村内有一般常见的气象景观如日月星辰、朝夕红霞景观，风雨阴晴、气候景象等，还具有较有特色的季节变化类、云雾景观类、自然声象类等。 1.季节变化类:春季青芽抽穗，森林翠绿，万物复苏，春华烂漫，到处是一片欣欣向荣的景象，且空气负离子含量高，是游人春游的好时节;夏季山谷中清风徐徐，雨后雾霭弥漫，林静翠滴，繁花似锦， 是避暑、休闲的号去处;秋季硕果累累，秋高气爽，历来是旅游地好季节;冬无严寒，也适宜开展旅游活动。一年内关照充足，雨量充沛，对发展森林旅游十分有利。 2.云雾景观类:雨过天晴之时，山水林泉隐入云雾之中，雾霭沉沉充满山间，云雾缭绕，群峰隐约，如入仙境。 3.自然声象类:在公园内有丰富的自然声象类资源，当步入沟谷山间，瀑布声、溪流声、水声、鸟语、蝉鸣和蛙叫，此起彼伏，使游客聆听大自然的声象，感受回归自然的快乐。 (五)人文资源 公园内人文资源匮乏，有水库大坝，土特产如荔枝、龙眼。 二、可借景观资源 公园附近古竹镇有极富神话传说的越王石、北帝庙、潮沙洲等景区、景点及某某市的果中之王—中华猕猴桃，素中之王—九连山香菇，调味上平—某某火蒜，水中人参—新丰江桂花鱼、庭院山珍—三黄胡子鸡，东方圣水—龙川矿泉水饮料。此外，某某县的板栗、绿茶，和平县的竹凉席、牛肉干，龙川县的柿饼、牛筋糕，某某县的辣椒酱、竹壳茶、铁锅、春甜桔，连平县的盆景、钙宝等等，皆饮誉海内外。 三、环境质量 (一)负离子浓度 测定结果表明，某某森林公园空气负离子的含量是比较高的，平 3均负离子浓度为2284个/cm,最高值位于某某沟瀑布下方，空气负离 3子浓度达5800个/cm。公园内空气质量为A级，林内空气质量为最清洁，有利于开展旅游活动。详见附件1。 (二)天然外照射辐射 根据测定值计算表明，森林公园内环境γ辐射对人产生的年有效当量为211.5μSV，远远低于国家《放射卫生防护基本标准》5000μSV的水平。公园内天然贯穿辐射剂量测定值均在《放射卫生防护基本标准》的允许范围内，符合森林公园建设的要求。具体情况详见附件2。 (三)环境噪声 测定结果表明，森林公园内噪声不高，平均值为36.7分贝，位于国家《城市区域环境噪声标准》中特殊住宅区区域标准，也低于森林公园40分贝的建设条件，符合森林公园开发建设要求。 (四)生态环境综合现状 公园内有大面积的森林，水资源丰富，有山有水，山水相依，具有良好的森林环境条件。空气负离子含量、天然外照射贯穿辐射剂量、环境噪声等测定结果表明，公园内大气质量优良，环境条件达到国家标准，适宜开展森林旅游活动。 四、森林风景资源的优势和特点 (一)旅游开发潜力大 某某市城市开发已扩展到万绿湖、某某河畔，项目作为某某森林公园的一部分，规模较大，环境容量、游客容量都较大，与市区相距不远，能分流市区游客，并和市区其他风景区形成旅游资源的优势互补，为某某市旅游发展提供了发展平台。 (二)地理位置优越 度假村位于某某东岸，水陆交通条件较好，有公路与国道相连，水上运输发达，可通某某、龙川、惠州、广州等地。某某段某某大桥的建成，大大缩短市区与公园的距离;电子开发区的开发投资，给公 园度假村带来更多契机。度假村内部已有林区简易公路通往各景区、景点。 (三)森林景观良好 度假村地形复杂，形成了多种不同的森林景观，具有景观特色的有松树林、桉树林、杉木林、阔叶林及果树林;林下有灌木林、野花、野草等。这些不仅为人们休闲活动提供了各种景观效果，也创造了良好的生态环境。 (四)环境幽静、空气清新 度假村内有山有水，绿树成荫。在连绵的山体中，绿波起伏，极为雄壮;山中的水库，更加一片明镜，微风吹过，碧波荡漾，山水相映，景色迷人;度假村内林分较好，森林覆盖率高，林木高大，形状各异;且蜂飞蝶舞、鸟语虫鸣、环境幽静、负离子含量高，是人们旅游度假的理想场所。 (五)气候宜人 度假村处于北回归线附近，属南亚热带季风气候。它四季分明，温和湿润，夏无酷暑，冬无严寒，无霜期长，日照充足。据气象部门统计，公园内年平均气温20.9?，年平均湿度81%。气候凉爽宜人。 (六)某某沟瀑布，特色突出 某某沟内有七处落差均较大的瀑布，形成平均高差约为10-30m的瀑布群，分布在同一沟内，为某某首现，是公园的一大特色资源。 (七)林地集中，权属清楚 某某森林公园范围内的山林均属林场所有，权属为国有，连片集中，没有山林纠纷，而且现有的经营管理制度较为健全，有利于度假村的建设和经营活动。 (八)领导重视 根据2002年全省森林公园建设与发展规划，某某森林公园被列为粤东片区重点建设项目摆上省林业建设工作日程。同时，公园的建设也是林场生态林建设的重点内容。因此，某某市、某某县政府及省林业局、林场的有关领导十分重视。这为某某某某生态旅游度假村建设提供了有力的支持和保障。 4.2 风景资源质量等级评定 4.2.1评定内容与原则 1、评定内容 根据某某某某生态旅游度假村风景资源的特点，参照《中国森林风景资源质量等级评定》的标准，对某某湖度假风景质量、区域环境质量以及旅游开发利用条件等进行逐一打分，判定其资源和旅游价值、开发利用条件、市场吸引度等。 2、评定原则 1)以风景资源的详细调查为基础，按风景资源的特性进行分类、分级; 2)用定性评价与定量评价相结合的方法，对度假村风景资源质量进行综合性评定; 3)为反映度假村风景资源质量等级和生态状况，重点分析作为度假村主体的风景资源的所处区位和开发生态旅游的可行性。 4.2.2度假村风景质量综合评定 评定内容由三个方面组成，即风景资源质量评价(满分30分)，区域环境质量评价(满分10分)，旅游开发利用条件评价(满分10分)。按风景资源质量评定分值划分为三级:一级为40—50分，二级 30—39分，三级20—29分。 1、森林风景资源质量评价理想值计算 按风景资源类型和评价因子进行打分，满分为30分。经过计算，最后得分为15.9分，见表4—1. 某某森林公园风景资源质量评价理想值计算表 表4-1 资源类型 评价因子 权数 评分值 资源基本质量 资源质量 典型度(5) 2.0 自然度(5) 3.0 吸引度(4) 2.0 地文资源 20 多样度(3) 2.0 F2 X1 科学度(3) 1.0 小 计 10.0 2.0 典型度(5) 自然度(5) 5.0 吸引度(5) 3.0 多样度(3) 2.0 20 水文资源 F2 X2 科学度(3) 2.0 小 计 14.0 地带度(10) 6.0 珍稀度(10) 4.0 4.0 多样度(8) 生物资源 40 吸引度(6) 3.0 F3 X3 科学度(6) 3.0 小 计 20.0 珍稀度(4) 1.0 典型度(4) 1.0 多样度(3) 1.0 13.4 15.9 B M 0.5 吸引度(2) 人文资源 15 X4 F4 科学度(2) 0.5 小 计 4.0 0.5 多样度(1) 珍稀度(1) 0.5 典型度(1) 0.5 天象资源 5 0.5 吸引度(1) F5 X5 利用度(1) 0.5 小 计 2.5 资源组合 Z 组合度 1.1 特色附加分 T(2) 1.4 2、区域环境质量评价 从某某某某生态旅游度假村的区域环境质量进行评价，满分为 10分。通过计算，某某森林公园区域环境质量评价的最终得分为8.0分，见表4-2。 某某某某生态旅游度假村的区域环境质量分值 表4-2 1 2 3 4 5 评价项目 空气细大气质量 地面水质量 土壤质量 负离子含量 菌量 满分值 2.0 2.0 1.5 2.5 2.0 评价分值 2.0 2.0 1.5 1.0 1.5 总分 8.0 3、开发利用条件评价指标评分 度假村开发利用条件的评价因子主要从区位、交通条件等方面进行综合打分满分为10分。通过计算，度假村旅游开发利用条件评价的最终得分为9.0分，见表4—3。 某某某某生态旅游度假村旅游开发利用条件评价一览表 表4-3 评价项目 评价指标 评价分值 1 公园面积 规划面积大于500hm2 1.0 2 旅游适宜期 大于或等于240天/年 1.5 3 区位条件 100公里内有著名的旅游区(点) 1.5 铁路 50km内通铁路，在铁路干线上，中等或大站 1.0 公路 有国道，省道，有交通车可直达，容流量大 1.0 4 外部交通 水路 水路较方便，客运量大，在当地交通中占重要地位 1.0 航空 100km内有白云国际机场(花都新机场) 1.0 5 内部交通 区域内交通方式较为单一 0.5 6 基础设施条件 水、电等基础设施缺乏 0.5 7 总分 9.0 (四)评价结果 度假村内资源类型较丰富，环境质量优良，区位条件优越。根据资源类型、区域环境质量、开发利用条件等进行综合评定打分，度假村风景资源质量总分为32.9分，风景资源质量达到二级，其风景资源的价值和旅游价值较高，应加强保护，制定保护和发展的具体措施， 保证其可持续发展的前提下进行科学、合理开发利用。 第5章 市场分析与预测 5.1 某某市旅游市场分析与预测 5.1.1 某某市旅游资源分析 某某山清水秀，是座新兴的旅游城市。某某市以创建中国优秀旅游城市为动力，加大市政建设力度，抓好环境综合治理，提高城市景观水平，大早“青山绿湖碧水城”新形象。紧领市区的大桂山风景区，是北回归线上现存面积最大的常绿阔叶林，是某某绿色生态旅游的新品牌;市中心有亚洲第一高喷泉，喷射高度达169米;某某还曾是恐龙的故乡，市区已出土恐龙骨骼化石和大量的恐龙蛋化石。 县区旅游胜地有岭南第一大湖——万绿湖、有“粤东小桂林”之称的连平内莞山水、“地下龙宫”——漳溪黄龙岩、新丰江国家森林公园等人文自然景观，有“粤东丹霞”之称的龙川霍山和枫树坝九龙湾水上漂流等旅游景观。 5.1.2 旅游业迅速发展、成为地方经济支柱产业之一 今年来，某某以旅游业为龙头的第三产业发展迅速。积极打造万绿湖为代表的生态游和苏家围为代表的客家文化游两大品牌，大力开发以恐龙化石为代表的史迹文化游和以温泉为代表的休闲度假游，旅游产业逐渐壮大，旅游效益不断提高。 《2009年某某市政府工作报告》指出2008年，某某市以旅游业为重点的第三产业发展加快。市政府与省旅游局签订了《共建“某某省生态旅游示范区”合作协议》，全力推动旅游业发展和转型升级。 通过召开全市旅游景区景点建设现场会，成立市规划委员会旅游规划分会，制定出台系列管理规定等，进一步加强了旅游景区景点规划建设和管理。按五星级标准建设的万绿湖国际会议度假中心施工进展顺利，市区商业中心、恐龙文化公园、一批五星级酒店及大型旅游项目招商步伐加快。加强旅游宣传促销，举办了第二届某某自驾旅游节暨第五届某某市客家文化旅游节系列活动，加强了粤赣闽三省十个客家地级市区域旅游合作。全年接待入市游客723.1万人次，旅游总收入31.02亿元，分别增长16.2%和15.1%。 旅游业带动了酒店、餐饮、交通运输、物流、通讯和房地产等第三产业快速发展。特别是经过近年来的发展，某某市铁路、国道、高等级公路已形成网状交通，现代通讯方便快捷，旅游设施不断完善，形成了吃住行游购娱一系列完善的配套服务设施。 2004-2008年某某市旅游人数统计表 表5-1 年度 接待游客人数(万人) 旅游总收入(亿元) 2004 318.89 15.10 2005 393.52 18.27 2006 500.4 22.30 2007 630.03 27.11 2008 732.10 31.20 5.1.3 拥有全省最好的自然生态环境 某某市某某县空气环境质量保持在国家二级标准，某某干流某某段水质保持在国家地表水?类标准。森林覆盖率大约72.5%，城镇人均公共绿地面积达6.3平方米，环境综合指标达80分。某某市区碧 水环绕，空气清新，环境优美，是全国13个大气环境质量达国家一类标准的城市之一，也是某某省环境保护教育基地。 本项目紧邻某某，区域内森林密布，空气中负离子含量高，是天然的“氧吧”，有高山、流水、瀑布等秀丽的山水景观，结合本项目的“天人合一”的理念，整个区域各项目连成一体，综合配套，是理想的旅游休闲度假区。给人回归大自然的畅快、怡人、安逸之感，是真正的风水宝地。 5.1.4 符合某某市产业发展导向 某某市将发展以旅游业为龙头的现代服务业作为推动某某市经济增长方式转变的着力点，优化服务业结构，提升产业素质，增强吸纳就业能力，提高第三产业发展全体水平。 在政策与措施上采取了一系列有利于产业发展和有利于投资者的举措。某某正以实施“绿色某某”战略为契机，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色某某，促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。 5.2 休闲度假市场前景评价与预测 总上所述，在某某地区发展休闲度假旅游产业有着良好的市场前景预期: ——珠三角地区土地等资源日趋匮乏，产业大量向周边及其他省市转移。某某市抓住了这一历史机遇，以丰盛的资源、优良的生态环境和优惠的政策，吸引珠三角企业大量向某某投资，促进了某某经济快速增长; ——某某市是某某的旅游城市，景区众多，环境优美，旅游经济方兴未艾，特别是“假日”经济日趋火爆，旅游及相关产业市场需求潜力巨大; ——多条铁路、高速公路路经某某，惠河城际轻轨项目稳步推进，某某的区位优势进一步明显，成为珠三角对接长三角的“桥头堡”。某某真正是纳入了珠三角“1小时”经济圈，成为珠三角真正意义的“后花园”。政务、商务活动更加便捷，这必将带动会展经济，进而带动休闲度假旅游产业; ——某某市东源、某某、连平等县区旅游资源丰富，某某、新丰江水系景色宜人，保留有大量原生态地貌，对都市人具有极大吸引力; ——本项目区处于原始次森林中，基本保留原生态地貌，环境优美，是发展绿色休闲度假旅游的绝佳区域; ——投资某某地区，综合成本低，本项目符合政府产业政策，当地政府支持力度大，并可享受政策扶持和优惠，对投资者十分有利。 5.3 项目建设客源市场分析预测 5.3.1某某某某生态旅游度假村风景资源分析与评价 1、功能分区 某某某某生态旅游度假村分为三大类功能区，分别是核心景区、一般观赏游览区和旅游服务区。 核心景区:主要以自然景观为主，包括绿色长廊原始生态区、珍贵大树观赏区和某某沟瀑布探险区。该区域以保护风景及名贵树木资源为主，应严格按照规划景区容量控制其游人数量及活动范围，禁止进行一切不必要的建设开发。 一般观赏游览区:主要包括某某湖休闲游览区。该区域在保护生态景观环境的前提下，可开展与自然景观欣赏、生态游览、休闲娱乐等有关的游览内容。 旅游服务区:旅游服务区指为风景游赏服务的游览设施集中建设区域。 2、某某某某生态旅游度假村风景资源评价: 某某某某生态旅游度假村属山岳型自然景观资源，文化内涵丰富;以保护自然生态系统和生物多样性为主要功能;具有自然景观游览、生态保护及科考科普功能综合价值。 5.3.2项目建设客源市场分析预测 1、景区容量和游客规模计算 1)计算原则与要求 环境容量是指在满足游客的最低游览要求和达到保护风景区的环境质量要求时风景区所能容纳的游客量。其计算原则如下: A、忍耐度原则 环境容量计算以保证不损害风景名胜，避免污染和保护环境质量为前提，环境容量应低于风景资源保存的“忍耐度”。 B、快适性原则 环境容量计算要保证旅游活动的“快适性”，使游客的游兴得到满足。 C、安全性原则 环境容量要保证游客有一个安全、舒适、卫生的游览环境。对借景及不可及景观资源不予计算。 2)计算依据 a(计算考虑的主要因素 各旅游线路的游路长度，各景点的特征以及游览方式，各景区、景点可游憩、活动的面积，游览平均逗留时间以及度假村的气候因子等。 b(计算指标 全年适宜旅游天数为300天,全天开放时间为9小时，游客每天最舒适游览时间为7小时。本项目主要采用“游道法”和“面积法”计算环境容量。 3)环境容量和游客容量计算 经计算，该公园环境容量为人，环境年容量万人次，年游客容量为万人次。 某某某某生态旅游度假村环境容量计算表 表5-2 容量指标环境日容环境年容日游客容年游客容公路和功能分区 (m ?/人) 量(人次/日) 量(人次/年) 量(人/日) 量(万人/年) 某某湖珍贵树木观赏 150 45000 100 3.00 区 生态休闲长廊 10? 300 90000 150 4.50 某某湖休闲度假区 100 30000 100 3.00 某某沟瀑布探险区 10m 200 60000 100 3.00 度假村管理服务区 250 75000 100 3.00 合计 1000 300000 550 16.5 2、客源市场定位及游客规模预测 1)客源市场定位 ?目标市场定位 项目以某某市市场为主要客源地，以广州市及与某某市邻近各市的市场为依托，积极开拓珠江三角洲地区、港澳台地区及国内外的游客市场。 项目一级客源市场为某某市及邻近县、乡镇;二级客源市场为广州市及与某某邻近的各市;机会市场是除以上各市场的其他地区。 ?客源市场分析 某某客源市场(一级客源市场):主要是某某本市游客及邻近县、乡镇。这部分游客主要以观光、野营、探险、登高、娱乐、休闲健身、科普教育、会议等为旅游目的。具有明显的目的性，游客量大，停留1-2天，游客需求多，开发潜力大。 广州市及与某某市邻近的各客源市场(二级客源市场):这部分游客主要是来度假村休闲、度假、会议、野营、科教等为直接目的。游客数量大，消费层次高，停留时间长。 机会市场:除了上述两个市场外，还有一些游客，可能会因商务、会议、公务、探亲顺道到某某某某生态旅游度假村观光游览。近些年港澳台到某某省森林公园的游客逐渐增加，珠江三角洲及国内外游客出游率日益增多，随着森林公园的不断开发建设，将会吸引越来越多的包括珠三角洲、港澳台及国内外游客在内的各方游客来某某某某生态旅游度假村旅游。 2)游客规模预测 根据某某某某生态旅游度假村的环境质量、景观条件、客源市场及游客接待能力，确定本度假村2011年游客为1.25万人，到2014年达到15.6万人。即旅游规模小于度假村的合理游客容量，如若使 两者大体平衡，应努力开发广州及珠三角洲地区的旅游市场，同时也应加强度假村景点建设，不断提高度假村的吸引力。项目游客规模预测详见表5-3 项目游客规模预测 表5-3 年度 游客人数(万人) 递增率(%) 2009年 0 建设期 2010年 0.5 2011年 1.25 150 2012年 6.25 400 运营期 2013年 10.63 70 2014年 15.62 47 随着某某森林公园和某某某某生态旅游度假村项目建设的日益完善以及地区经济的发展，预测数不是绝对的，游客人数在很大程度上受经济、政治、旅游需求变化、相邻旅游景区经营情况和广告宣传等因素的影响。因而经营者应根据不同发展时期，不断地调整目标，改善服务条件，增加景观数量和质量，在不给环境造成过大压力的前提下吸引更多游客，使本度假村的开发和保护形式形成良性循环。 第6章 项目建设规划与技术标准 6.1 项目规划依据与原则 1、总体规划依据 1)1995年原林业部《森林公园总体设计规范》(LY/T5132—95); 2)2000年原林业部《森林公园管理办法》(GB/TI8005—1999); 3)2000年国家质量技术监督局《中国森林公园风景资源质量等级评定》(GB/TI8005—1999); 4)1996年3月《某某市区与近邻风景旅游区总体规划》; 5)2001年《某某省某某林场经营方案》(2001—2005年); 6)1999年《某某年鉴》; 7)某某县志 2、总体规划原则 1)生态环境保护优先的原则 坚持保护生态资源和改善神态环境为主，保护与合理开发、利用相结合的原则，注重生态效益、社会效益，并充分利用山、水、林、气、地的优势，合理布局，精新设计，突出特色，适度开发。 2)区域特色的原则 体现地带性森林植被及生物多样性特色的原则，突出“森林观光”、“森林游憩”、“森林探险”等神态旅游活动。 3)可持续发展的原则 充分利用度假村现有条件，因地制宜，科学规划，坚持林业可持续发展的经营攻略，某某某某生态旅游度假村建设与某某市旅游发展的需要向协调。 4)可操作性原则 规划要高起点、高标准，一步到位，切实做好宏观控制。 度假村分区要布局合理，景点、景观设置、基础设施、服务设施等体量要符合实际需要景区内的建筑物、结构物以底层为主，忌高层、大体量，其位置、体量、色彩要因地制宜，与环境协调，且建筑形式具有客家地方体色。 6.2 度假村规模和建设内容 某某某某生态旅游度假村的建设范围，为某某森林公园的部分林地，规划总面积492公顷。共分为4个区:一区为某某湖休闲游览区;二区为珍贵大树观赏区;三区为某某湖瀑布探险区;四区为绿色长廊原始生态区。 6.3 功能定位与功能分区 1、功能定位 根据某某市创办全国优秀旅游城市的需要，以及某某市重点发展山区生态旅游项目的举措，将度假村的功能定位为:生态功能、游憩功能、科普功能和服务功能。 1)生态功能 某某某某生态旅游度假村作为某某森林公园的一部分，地处某某河畔，与某某市区一江之隔，对于调节小气候，维持二氧化碳和氧气的动态平衡，保护生态环境和自然资源、保证某某部分水源质量等，都有重要的作用。因此，必须在充分保护自然环境和森林植被的前提下寻求发展，加强景观林建设，以充分发挥某某某某生态旅游度假村的生态效益。 2)游憩功能 某某某某生态旅游度假村山清水秀、空气清新、森林茂密、环境幽静、负离子含量高，夏季凉爽宜人，因而必将成为市民们平时及节假日游山玩水、野餐、登山、郊游、探险娱乐等游憩活动的场所。 3)科普功能 某某某某生态旅游度假村地处城郊，交通更为方便。度假村内有茂密的森林，丰富的动植物资源，在开展山区森林生态旅游的同时，更多地让人们认识大自然、了解大自然认识森林与环境，植物与动物等森林生态的因素及其作用，寓教于乐中增长生物学知识和生态学知识，从而增强人们的生态保护意识。 4)服务功能 某某某某生态旅游度假村建设要高起点，立足本市，服务珠江三角洲及来某某市旅游的外地游客。因此游览基础设施和环境工程要与国家及国际标准接轨，要有优质、高效的服务系统，为游客提供优质服务。 2、功能分区 某某某某生态旅游度假村按其布局原则，结合自然条件和现实情况，将其区划为共分为4个区:一区为某某湖休闲游览区;二区为珍贵大树观赏区;三区为某某沟瀑布探险区;四区为绿色长廊原始生态区。 6.4 度假村的规划 6.4.1度假村的分区规划 1、某某湖休闲游览区 该区位于某某工区及北面的坡地，此处山谷积水面积大，拟筑坝建湖，湖岸随山形婉转曲折，自然优美，且周围环境幽静，空气新鲜， 待林分改造好后，将成为森林景观丰富，空气宜人的度假胜地。主要建设项目有: 1)在风门坳西南山谷较窄处拦水坝，坝高10m，宽80m，坝顶标高为165.0m形成一狭长的，面积约10.1公顷,总为容量40万立方米的小二型水库。因其地处某某工区或某某沟而取名为某某湖。 2)在某某湖周边区域依山就势建10栋造型别致的低层小洋房， 2设60个床位，以中、高档为主，单栋建筑面积250m。 3)某某湖库的东面湖湾设游船码头，配备木船及安全等设施。 4)某某湖北面较突出的半岛处拟建巴里风情岛。 2、某某湖园林景观游览区 在某某湖现有森林植被的基础上载营造一些体色景观林，如分别成片、成群的种植紫薇(大叶紫薇、小叶紫薇)、山茶花、玉兰、灰木莲、小叶榄仁、异木棉、大芒果等;群花植物如开红花的凤凰木、红花荷，开黄花的黄槐，开白花的千年桐、三年桐、深山含笑;分别形成紫薇园、桂花园、香樟园、群花植物观赏园等。其下面铺以铺装、草皮、花灌木、地被植物、置景石和桌登，形成半岛特色园林景观。 此外，项目还购置樟树、桂花、紫薇、红花继木、铁冬青一批，形成名贵树木种植区。以及大型苗木超市一个和原始生态林一处。 3、某某沟瀑潭探险区 该区包括某某沟周围的山地。因沟内有七处落差较大的瀑布，且水质清澈、凉爽洁净，林木翳荫，森林气氛浓郁，在借世界著名的自然保护区“九寨沟”之名而取名为“某某沟”。此处瀑潭众多，怪石嶙峋，潭水或动或静，或深或浅;潭面或宽或窄，或圆或方。两侧山体或陡峭或平缓，时开时合，是一处探险、野趣的理想场所。 主要建设项目有: 1)某某沟两岸山青相夹，沟内溪流潺潺，瀑潭众多，景石或形象逼真，或堆叠成景，水出石间，愈深入愈显奇特，因而修建探险道，形成溯溪探险游，主要布置项目有:过浮桥、坐滑索、爬软梯、攀铁索、走网桥、登岩嶂、有时走小道等。让游人领略探险刺激，获得无限的乐趣。 2)在某某沟内沿路建两座休息亭。 3)某某沟内有七个较大瀑布群，周围森林环境好，为度假村的特色景观，应在瀑布的上面蓄水，增大流量。 4)加强山体林分改造，多增加一些景观树种。 6.4.2游览线路规划 1、线路设计原则 1)多样性原则 当今旅游业已成为人们展现个性的活动，因此组织多种旅游线路，为旅游者提供多种自由选择的机会。 2)时间性原则 旅游线路及活动的安排，切忌在途中时间过长、线路迂回重复，节省途中时间，增加旅游有效时间。 3)突出特色原则 旅游线路的设计一定要有特色，这是其具有吸引力的根本所在。因此突出度假村湖光山色，景观林独有特色、某某湖瀑布群探幽。 4)组织管理原则 旅游线路的开发与组织应符合旅游部门的实际，以利于其组织、经营和管理。 5)节奏和韵律原则 各参观点的组织活动安排要做到张弛、动静和观光参与和合理组织，使旅游活动具有节奏感、韵律感，是游客始终保持在兴奋点上，获得身心的满足。 2、游览方式 本度假村主要采用陆游、水上游两种方式。某某湖可采用小船水上游，水上游的同时也是一种水上运动;其他地区皆采用陆游的方式，以步行为主，结合车行(电能驱动小车、自行车)。 3、综合游线设计 本度假村充分利用某某森林公园交通条件及景点分布和规模情况，游览线路的组织以一日游为主，适当开展两日游。二日游的组织按游客在尽可能短的时间内观察到景观精华的要求，合理加快游览节奏。 1)一日游路线 a.龙湖游乐区——某某湖休闲探险区——公园管理服务区 b.公园管理服务区——某某湖休闲探险区——石山寨森林生态景观林建设区——麻山嶂登山游览区 2)二日游路线 a.公园管理服务区——石山寨森林生态景观林建设区——某某湖休闲探险区(住宿)——麻山嶂登山游览区——龙湖游乐区 b.龙湖游乐区——麻山嶂登山游览区(登山)——某某湖休闲探险区(住宿)——石山寨森林生态景观林建设区——公园管理服务区 4、专项游线路设计 度假村与某某森林公园其他景区及娱乐节目充分结合，是集休闲度假、游览观光、科普教育于一体的。度假村可以开辟多条专项游览线路以满足不同人群的需要。 a(度假休闲游 此线是针对城市人群而设的，来到度假村主要是要放松心情，身心得到彻底地疗养，这是度假村的主要游览活动。 b(生态专题游 此游线主要是针对那些想深入了解自然界的人群，可林间昆虫夏令营、蚁穴群探奇、中草药植物专题游、保护环境行动之旅等。 c(瀑潭探险游 度假村内溪沟、瀑潭较多，能满足游人寻奇、探险的欲望，此游线主要是针对这些游人而设计。 第7章 环境保护 本项目在建设过程中和建成投入运营后，可能会对周围环境产生一定的影响，根据《中华人民共和国环境保护法》等有关规定，本建设项目必须执行环境影响评价制度。 7.1 编制依据 (1)《中华人民共和国环境保护法》，1989.12; (2)《中华人民共和国水污染防治法》，1996.5.15修订; (3)《中华人民共和国大气污染防治法》，2000.4.29修订; (4)《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996.10.29; (5)《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》;2004.10.20修订 (6)《中华人民共和国环境影响评价法》2003.9.1; (7)《某某省环境保护条例》，2004.9.24; (8)《某某省建设项目环境保护管理条例》，2004.7.29修订; (9)《某某省固体废物污染环境防治条例》，2004.1.14; (10)《某某省某某水系水质保护条例》，2002.3.27; (11)《某某省城市绿化条例》，2000.1.1。 7.2 项目建设的环境现状 7.2.1大气环境 1、空气质量分级标准 本项目采用安培等人提出的空气质量分级评价标准，详见表7-1。 空气质量分级标准 表7-1 等级 空气质量 空气评价指标数 A 最清洁 >1.00 B 清洁 1.00-0.70 C 中等 0.69-0.50 D 允许 0.49-0.30 E 临界值 0.29 2、本项目环境质量测定结果 本项目溪流空气中正离子浓度为800个/cm?，负离子浓度为2560个/cm?，阔叶林下单级系数为0.31，凭借指标为8.19;瀑布下方正离子浓度为1500个/cm?，负离子浓度为5800个/cm?，阔叶林下单级系数为0.26，凭借指标为22.3。 3、结果分析 度假村内的负离子浓度都在2500个/ cm?以上，能使人感到空气特别清新，根据安培空气质量评价指数的评价表明:公园内空气清洁度达到A级(最清洁)，是人们旅游、休闲、娱乐、健身的理想之所。 7.2.2噪声环境 根据《某某某某森林公园环境噪声检测报告》调查显示:某某某某生态旅游度假村声级为32.5分贝,主要噪声源为鸟鸣声。依据城市各类区域环境噪声标准(GB3069-93)对照，结果表明:某某某某生态旅游度假村测量点的噪声低于50分贝，即达到国家特别安静区标准。适合人们休养、疗养、度假等，符合度假村开发建设的要求。 7.2.3辐射率 根据《某某某某森林公园天然外照射贯穿辐射剂量水平调查报告》显示:某某某某生态旅游度假村内因地表γ辐射照射所至人均年有效剂量当量为110.9SV，宇宙射线照射所至人均年有效剂量当量为81.5SV，环境γ辐射照射所至人均年有效剂量当量为191.4SV。其结果表明本区域内γ辐射率属正常低值范围，在国家标准允许范围内，适宜度假村开发建设。 7.3 项目对环境的影响 7.3.1施工期对环境的影响分析 1、施工期水污染源分析 施工期的污水主要是施工人员产生的污水，若项目各单工程同时施工，则项目施工期间最高劳动定员80人，按60%的施工人员在项目内住宿、人均日用水定额200L，污染产生系数0.9计算，则施工 3高峰期施工人员生活污水产生量为8.6 m/d。施工人员生活污水中主要污染物及其水质浓度如表7-2。 项目建设施工期污水水质 表7-2 污染因子 污染源 CODcr BOD5 SS NH3-N 动植物油 LAS 生活污水(mg/L) 300 250 150 20 20 10 2、气污染源分析 施工期对空气环境的影响主要是扬尘。扬尘的产生主要来自场地的平整、道路的修建、填土的运输和压实，工地的风蚀、基础挖掘等环节;运送建筑材料的汽车在未铺砌的路面和场地上行驶也将产生较 大的扬尘。此外，汽车运输也产生少量的CO、NO2、PM10等。 3、施工期噪声污染源分析 施工噪声主要来源于各种施工机械和设备;其噪声值如下: 主要施工机械设备的噪声声级 表7-3 施工机械 测量声级[dB(A)] 施工机械 测量声级[dB(A)] 挖掘机 88 钻孔式灌注柱机 85 压路机 81 静压式打桩机 83 铲土机 83 混凝土振捣器 87 冲击式打桩机 110 混凝土搅拌机 85 4、施工期固废分析 建设期的固体废弃物主要是施工过程中产生的废弃物和施工人员的生活垃圾。土地平整、道路修建施工废弃物主要是弃土、废渣、废建筑材料等。施工期间每天产生的生产垃圾数量可观，因此必须按有关要求及时清理，严禁随意堆放、丢弃，可以回收利用的尽量回收利用。 5、施工期生态环境的影响 该项目的土地已被全部征用和租用，随着土地和道路的平整建设，原有的植被和农业生态结构在性质上发生了实质性的变化，被改变成为旅游开发区、公寓用地，因此本项目的施工建设将使原来的陆地生态及植被环境产生不可逆转的影响。 6、施工期水土流失的影响 施工期影响水土流失发生及强度的因素有两个方面，即自然因素和人为因素。 ?自然因素 决定水土流失的基本因素有气候、土壤植物生产情形及地形等。 气候因素有降水、风、温度和日照量，温度及风明显影响蒸发及 蒸散，而风又能改变雨点速度及打击土壤的角度，日照量可影响温度。 土壤因素有土壤结构、有机质含量、水分含量、密度或压实程度及土壤微生物等，它们直接影响渗入水量，并影响其被分散及搬迁之可能性。 地形因素主要有坡度和坡长，土地坡度大时则径流流速大，将引起严重冲刷及泥沙淤积，甚至引发崩塌现象的发生。 ?人为因素 本项目的建设将带来较大量的土地开发活动，部分区域地表植被被全部清除，土壤结构变得疏松，如果无配套的水土保持设施建设，各类大小不一的堆土区，将成为无任何防护措施的裸露地面。在径流的冲刷下，大量泥沙被雨水带走，产生严重的水土流失，其特点是速度快，强度大，含沙量高，在新的切割和堆土坡面上，往往一场暴雨就会形成很大的冲沟，短时间内发生大量的泥沙流失，给工程建设造成极大的影响。 7.3.2营运期污染源分析 1、水污染源分析 本项目营运期主要污水是生活污水，类比省内和某某市多个旅游景区的用水量数据，提出的综合生活用水标准见表7-4。 生活用水量指标 表7-4 序号 类别 用水标准 备注 1 住宿游客 0.20m3/人.d 不计餐饮用水，床单被褥运出洗涤 2 员工 0.15m3/人.d 不计餐饮用水，床单被褥运出洗涤 3 餐厅 0.02m3/人.餐 4 常住人口 0.20m3/人.d 本项目的污水经处理后需达到《某某省地方标准水污染物排放限值》(DB44/26-2001)中第二时段一级标准后外排。经人工湿地处理 后排放到小溪中。拟建项目达标生活污水中污染物浓度见表7-5: 本项目生活污水污染物产生量 表7-5 项目 CODcr BOD5 SS NH3-N 动植物油 产生浓度(mg/L) 250 200 150 20 60 处理后排放浓度(mg/L) 90 20 60 10 10 2、大气污染源分析 大气污染源主要是酒店和公寓餐饮油烟废气，旅游开发区内不允许机动车进入，园内只有电动观光车，所以没有机动车尾气产生。 (1)油烟废气 营业期酒店餐饮设施使用煤气或液化气作为燃料，属于清洁能源，其污染物排放量很少，餐饮设施外排废气主要为油烟。表2-7 酒店炊事烟气产生量 3、噪声污染源分析 拟建项目营运期噪声污染源，主要是各类风机、水泵噪声以及汽车噪声。营运期主要噪声源强及其声源位置见表7-6。 营运期主要噪声源 表7-6 序号 噪声源 噪声强度db(A) 声源位置 1 水泵 80,85 水泵房 2 风机 70,75 厨房内 4 汽车 70,80 停车场 3、固废污染源分析 固体废弃物主要是游客在游览过程中和居住时留下的生活垃圾。主要包括食物垃圾(水果核、水果壳皮、餐余品)、烂菜、食品袋、纸屑等，如果不能得到及时收集清理、清运、处理或处置，将对生态、景观、环境质量产生大面积的污染或破坏影响。 7.3.3主要污染控制和生态保护措施 1、水污染控制措施 1)污水处理工艺 根据该项目生活污水排放的特点，建议采用污水处理站+人工湿地处理该项目生活污水。 2)水污染控制措施 a.施工生活区不应设在核心景区，施工生活区应尽量选在白田村的现有居民点，暂时租用当地村民的房屋，避免新的生活污水排放点产生。 b.建立完善的雨、污分流排水系统。将清洁雨水直接依地势外排，污水经过管道收集集中送到污水处理系统处理，达标后外排。 c.采用节约用水措施，压缩新鲜水的使用量，在经济条件允许的情况下，应建立一套中水回用系统，使能达标的废水应全部回用于绿化。 3)废气控制措施 a.在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。 b.景区内容易起尘的道路，大型载重车辆要限时限路行驶，必要时配备洒水车定量洒水，通过喷水抑制，防止扬尘污染。 c.餐饮设施安装油烟净化设施，排气筒高度不得低于15m并应高出周围的200m 半径范围的建筑5m 以上。 d.运营期禁止外来车辆进入景区内(如遇火警等特殊情况除外)，外来车辆一律停在景区入口处的停车场;景区内的交通由环保无污染的电瓶车代替。 4)噪声污染控制措施 a.尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间(22:00,6:00)停止施工，减轻施工噪声对景区居民及野生动物的影响。施工期噪声排放满足《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)要求。 b.水泵、风机等放置在建筑物内进行适当隔声、减振处理。 c.景区内的交通由噪声小的电瓶车代替。 d(在适当的地方增加绿化带，建设植物防护带，借助绿色植物的隔音功能保持和提高环境质量。 5)固体废弃物污染控制措施 a.加强施工管理，做到文明施工，减少固废产生量。 b.项目施工产生的建筑垃圾和废弃的土石方集中至洼地用于填方。 c.设置固废收集和清运系统，建立景区环卫队伍。 d.运营期产生的垃圾及时收集后送由某某市环卫部门处置。 6)生态环境保护措施 a.保证植被质量，避免乱砍乱伐。 b.评价区的地形地貌予以保护，尽量不改变未遭受破坏的地貌。 c.采取工程措施，控制施工期和营运期的水土流失。 d.对于裸露的地块，应创造条件以利于植被恢复。 e.局部植物生态系统再造时应注意选用本土物种，避免外来物种的入侵。 f.土壤施肥，尽量不采用或减少化肥的使用量。 g.用生物防治技术，禁止使用农药。 7.4 项目环保合理性分析 本项目主要以生态休闲度假与娱乐、疗养为主，辅以必要的生活配套设施。根据地形、景观、水系等自然条件和功能条件，主要拟建 设的景点有入口接待区、四星级酒店、小洋房、水库、瀑布群、名贵树木观赏区等。这些项目基本都属生态型观光项目和休闲度假项目，其产生的生活污水经处理后达标排入无名小溪再汇入附近河流，不会对周围的流域产生很大的影响。因此，本项目符合当地环保规划和环保管理要求。 第8章 项目运行方式 8.1 项目运作方式 8.1.1 项目公司与管理架构 1、公司概况 某某某某园林绿化工程有限公司成立于2003年，注册资金1000万元，是经市建设局审批的城市园林三级资质企业。专业从事城市道路、公园、居住小区、酒店、小洋房、天台花园、厂房等园林景观设计，园林建筑、绿化工程施工，园林后期养护，高档盆景等业务。 公司实行总经理负责制，下设有设计部、工程部、采购部、质检部、行政部等部门。公司的苗木生产基地占地1000多亩，种植有古树及各种名、优、特、珍贵树木，如:大芒果、大樟树、大桂花、紫薇头、铁冬青等，品种达200多种。 公司从珠三角地区聘请了一批高素质的骨干及专业施工队伍，有高级园林工程师、景观设计师、结构工程师、城市规划工程师、水电工程师、园艺师等各类技术专业人才10多名，是某某市目前资金雄厚，具规模化的园林景观公司之一。 7.1.2公司经营管理架构 根据《公司法》的规定，按照现代企业制度的要求建立管理体系实行事业部的管理体系。按照《公司法章程》，及管理和营运实际需求，设副总经理、营运总监等高级管理职位。管理框架如下: 行政人事综合部 财务部 总 商务部 经 销售部 理 旅游服务部 管家部 后勤与采购部 8.2 人员管理与公司策略 8.2.1 管理与营运体系 1、实行事业部制的“扁平化管理”体系，提高企业管理与运营效率; 2、全面推行标准化质量管理体系，提高服务量，增强服务的市场竞争力; 3、全面推进绩效考核制度，优化人力资源管理，提高全员劳动生产效率; 4、运用现代ERP技术，优化运营流程，控制和降低运营成本，全面提高资源利用效率和项目经济效益。 8.2.2 劳动定员及工资福利 1、企业工作制度 根据中国法律，本项目采用每周5个基本工作日，全年工作245天，管理服务和技术部门24小时三班工作制。 2、人员编制 公司人员编制计划400人，其中高级管理层30人，工程部63人，事业部307人。管理及技术人才(大中专及以上)、工人主要从当地人才市场招聘。具体编制如下表: 公司人员编制方案 表8-1 序号 部门 职位 人数 备注 总经理 1 高级管理人员 1 副总经理 3 营销总监、财务总监 2 高级工程师 15 2 工程部 工程师 20 助理工程师 28 事业部经理 9 其中有兼任 其中中级管理人员2人 行政人事综合部 10 其中中级管理人员2人 财务部 5 其中中级管理人员3人 商务部 17 3 事业部 其中中级管理人员6人 营销部 60 其中中级管理人员7人 管家部 70 其中中级管理人员10人 后勤与采购部 100 临时工 60 合计 400 第9章 经济影响分析 9.1 项目实施计划 本项目属于大型旅游开发项目，开发总用地面积492.00公顷，共分为4个区:一区为某某湖休闲游览区;二区为珍贵大树观赏区;三区为某某湖瀑布探险区;四区为绿色长廊原始生态区。 某某某某生态旅游度假村项目于2009年5月份以前已经基本完成部分前期筹备及园区规划等工作。根据选址地形及项目自身特点考虑，剩余工程的建设期为3年(2009年5月月至2011年12月)，工程的详细进度计划见项目实施进度计划表8-1。 项目实施进度计划 表9-1 序2009年 2010年 2011年 时间 项目名称 号 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 项目前期1 工程 四星级酒2 店 小洋房 3 办公楼 4 苗圃管理5 中心 瀑布 6 珍贵树木7 购置 原始生态8 林 绿化行道9 树 道路及停10 车场 9.2 项目投资估算 9.2.1 投资估算编制范围 本次投资范围包括景观建设、道路、绿化等、单项工程主体建筑土建工程及装修费用、设备购置安装工程费、工程建设其他费用、预备费用等。 工程费用中主要包括:水库建设、酒店、小洋房等主体建筑及装修。 9.2.2 投资估算编制依据 1、国家计委和建设部计投资(1993)530号《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》。国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》。 2、中国国际工程咨询公司咨经(1998)11号《关于印发经济评估方法的通知》。中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询指南》。 3、国家发展计划委员会办公厅计办投资(2002)15号国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》的通知。 4、国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》。 5、国家标准《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2003)。 6、《某某省建设管理规定》(某某省政府令第40号)。 7、某某省建设厅颁发《某某省建筑工程计价方法》和《某某省建筑工程综合定额》的通知(粤建价字[2005]145号)。 8、某某省建设厅颁发《某某省装饰装修工程计价办法》、《某某 省装饰装修工程综合定额》的通知(粤建价字[2005]146号)。 9、某某省建设厅颁发《某某省安装工程计价办法》的通知(粤建价字[2005]147号)。 10、估算价采用某某市建筑经济信息2009年第1期的信息价。 11、本报告所确定的技术方案和工程量。 12、项目承办单位提供的有关投资费用资料。 8.2.3 建设投资 项目建设投资为22536.15万元，投资估算详见表9-2、表9-3及表9-4。 1、总投资估算 某某某某某某生态旅游度假村建设项目总投资为23917.28万元，其中建造成本21463.00万元，预备费1073.15万元，建设期利息1381.13万元。详见表9-2。 总投资估算表 表9-2 序号 项目 金额(万元) 备注 1 建造成本 21463 见表9-3 2 预备费 1073.15 3 建设期利息 1381.13 见表9-4 4 总投资额 23917.28 2.项目建设成本估算 项目建设成本包括度假村内建筑物及构筑物建设、景观建设、道路、绿化等，共投资22536.15万元。详见表9-3。 某某某某生态旅游度假村概算表 表9-3 序号 项目名称 建设规模 单位 单价(元) 投资额(万元) 备注 1 某某湖水库 1500 1.1 水库建设 40 万m? 1320 小二型水库 1.2 巴里风情岛 150 1.3 某某湖码头 1 处 30 建筑层高6层，包括装饰2 四星级酒店 10000 ? 6000 6000 装修、配套设施及房间设 置等 3 原始生态林改造 3000 每栋建筑占地面积1504 别墅 30 栋 50 1500 ?，建筑面积250? 5 珍贵树木购置费 4030 见表 6 绿化行道树 1 批 500 7 瀑布 7 个 1600 最高落差30米 包括装饰装修、配套设施8 办公楼 2000 ? 5000 1000 及房间设置等 9 苗圃管理中心 1 处 200 10 幼苗培植 500 亩 5000 250 11 家禽购买 220 12 道路及停车场 1500 13 土地租用费 670 亩 80 14 苗木补偿费 73 15 安全事故押金 10 合计 21463 基本预备费 1073.15 总计 22536.15 3、建设期利息估算 本项目以完成工程已由建设单位自由资金投入，计划向银行贷款15000万元用于剩余工程的建设资金，分3年等额投入，则建设期贷款利息在当年计一半，上一年按全年计息。计算公式为:Q=(P+A/2)jj-1j•I,(其中Q为建设期第j年应计利息，P为建设期第j-1年贷款额jj-1 累计金额与利息累计金额之和，A为建设期第j年贷款金额，i年利j 率)。计算结果如下: 建设期利息估算表 表9-4 单位:万元 序号 项目 2009年 2010年 2011年 合计 1 本金 5000 5000 5000 15000 2 建设期利息 148.5 454.32 778.31 1381.13 9.3 资金筹措与投资计划 9.3.1资金筹措 本项目计划投资23917.28万元。其中: 1、建设投资23917.28万元，该部分资金由投资企业自筹8917.28万元，占投资的37.28%，向银行贷款15000万元，占投资的62.72%; 2、银行贷款15000万元，根据项目投资需求按等比例分3投入使用，年投入金额为5000万元，则建设期贷款利息1381.13万元，该部分资金作为项目的固定成本在项目建设期置只还利息，本金在项目运营期开始偿还，详见表9-3。 借款还本付息计划表 表9-5 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 序号 项目 5148.50 10602.82 15000.00 12180.00 9360.00 6540.00 3720.00 1 年初累计长期借款 0.00 5000.00 5000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 本年新增长期借款 5000.00 454.32 778.31 891.00 723.49 555.98 388.48 220.97 3 本年应计利息 148.5 0.00 0.00 0.00 3711.00 3543.49 3375.98 3208.48 3040.97 4 本年还本付息 0.00 0.00 0.00 2820.00 2820.00 2820.00 2820.00 2820.00 4.1 本年应还本金 148.50 454.32 778.31 891.00 723.49 555.98 388.48 220.97 4.2 本年应付利息 9.3.2投资计划 本项目建设期间总投资23917.28万元，根据实际投资需要投入使用，初步计划银行分三年等额投入使用，自有资金按45%、45%、10%的比例分年投入使用。年投资计划见表9-6 项目投资计划 表9-6 序号 项目 2009年 2010年 2011年 合计 1 总投资 8845 9826.25 3864.9 23917.28 2 银行贷款 5000.00 5000.00 5000.00 15000 3 自有资金 4012.78 4012.78 891.73 8917.28 9.4 收入费用估算 9.4.1经营收入估算 1、酒店收入估算 酒店经营收入包括客房、娱乐、餐饮经营收入。酒店拟建建筑面积10000平方米，主要经营娱乐、餐饮、客房等。根据调查，某某市现有星级酒店及收入详见《某某市星级酒店表》——表9-7。 某某市星级酒店表 表9-7 规模 价格 序号 酒店名称 星级 地址 (间客房) (元/间?天) 1 翔丰国际酒店 5星 233 某某与新丰江交汇处 818-21888 2 万豪国际酒店 5星 230 某某省某某市沿江路东路 498-1198 3 假日酒店 4星 198 某某市宝源桥地段 480-6888 4 新世界酒店(某某) 4星 190 某某市长塘路中段8-1号路5号 398-1888 根据某某市星级酒店的情况表，综合考虑酒店的区位优势和品牌效应，确定拟建项目酒店正常年份客房出租率为70%，客房平均价格为600元/间?天，因为度假村刚建成，需要有一个被市场接受的过程，取第一年的客房出租率为10%，客房平均价格为500元/间?天;第二年的客房出租率为30%，客房平均价格为550元/间?天;第三年的客房出租率为45%，客房平均价格为600元/间?天;随着游客人数增长的逐渐稳定，客房年入住率增长到2014年后保持70%不变，平均价格也保持在600元/间?天。经营娱乐、餐饮，其经营收入约 为客房收入的55%。酒店经营收入估算详见下表9-8: 酒店经营收入估算表 表9-8 序2010年 2014年项目 2009年 2011年 2012年 2013年 号 10-12月 -2021 1 客房(间) 0 200 200 200 200 200 2 单价(元/间•天) 0 500 550 600 600 600 3 入住率 0 10% 30% 45% 60% 70% 4 时间(天) 0 360 360 360 360 360 酒店主楼客房收5 0 360 1188 1944 2592 3024 入(万元) 餐饮、娱乐收入6 0 198 653.4 1069.2 1425.6 1663.2 (万元) 7 酒店经营总收入 0 558 1841.4 3013.2 4017.6 4687.2 2、小洋房经营收入 根据度假村旅游前景规划,初步确定拟建项目小洋房正常年份客房出租率为65%，客房平均价格为800元/间?天，因为度假村刚建成，需要有一个被市场接受的过程，取第一年的客房出租率为35%，客房平均价格为800元/间?天;第二年的客房出租率为50%，客房平均价格为800元/间?天;第三年的客房出租率为65%，客房平均价格为800元/间?天;随着游客人数增长的逐渐稳定，客房年入住率增长从第三年后保持65%不变，平均价格也保持在800元/间?天。小洋房经营收入估算见表9-9: 商场经营收入估算表 表9-9 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2021年 1 客房(套) 0 0 0 60 60 60 2 单价(元/间•天) 0 0 0 800 800 800 3 入住率 0% 0% 0% 35% 50% 65% 4 时间(天) 0 0 0 360 360 360 小洋房经营收入5 0 0 0 604.8 864 1123.2 (万元) 3、苗木经营收入估算 项目计划种植苗木500亩，建设期总投资250万元，度假村运营 期间保持年苗木购置成本为250万元不变，保证苗木的出售率为60%的前提下，每年新增苗木购置费150万元，假设苗木收入按购置成本的2倍估算，则其经营收入见表9-10。 苗木经营收入估算表 表9-10 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2021年 1 苗木购置(万元) 125 56.25 68.75 150 150 150 2 出售率 45% 55% 60% 60% 60% 60% 3 经营收入(万元) 112.5 275 300 300 300 300 4、名贵树木购置收入 项目计划于建设期投资共4030万元用于名贵树木的购置，度假村运营期间保持年苗木购置成本为4030万元不变，保证名贵树木的出售率为30%的前提下，每年新增苗木购置费1209万元，假设名贵树木的平均收入按购置成本的3倍估算，则其经营收入见表9-11。 名贵树木销售收入估算表 表9-11 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2021年 1 名贵树木购置(万元) 2000 1000 1030 1007.5 1209 1209 2 出售率 50.0% 34.3% 25.0% 30% 30% 30% 3 销售收入(万元) 3000.00 2060.00 1500.00 3627.00 3627.00 3627.00 5、家禽饲养经营收入 项目计划于建设期投资220万元饲养家禽和水库鱼，度假村运营期间保持年家禽购置成本为220万元不变，假设家禽的成活率为90%，项目收入为投资的1.8倍，则家禽饲养经营收入见表9-12。 家禽饲养经营收入估算表 9-12 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 1 家禽购置(万元) 20 70 130 220 220 220 2 成活率 90% 90% 90% 90% 90% 90% 3 经营收入(万元) 32.4 113.4 210.6 356.4 356.4 356.4 6、度假村门票收入 由于度假村刚建成，需要有一个被市场接受的过程，根据游客量估算，综合考虑度假村的区位优势和品牌效应，度假村门票价格第一年为15元/人，以后逐年递增到2014年38元/人时保持门票价格不变。门票收入见表9-13 度假村门票收入估算表 表9-13 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2021年 1 年游客人数 0 0.5 1.25 6.25 10.63 15.62 2 门票价格 0 15 20 25 30 38 3 经营收入(万元) 0 7.5 75 468.75 956.25 1780.54 9.4.2成本费用估算 1、员工工资和福利 本项目根据经营需要确定劳动定员为400人，其中高级管理人员30人，中层管理人员及技术人员50人，普通员工260人，临时工作人员60人。人员工资及福利估算见表9-14: 人员工资及福利估算表 表9-14 工资福利(万元/序号 职称 人数(人) 小计(万元) 年?人) 1 高级员工 30 10 300 2 中级员工 50 4.8 240 3 普通员工 260 1.8 468 4 临时工 60 0.64 38.4 5 合计 400 1046.4 2、广告宣传费 正常年份以年营业收入的1.5%计算，第一年至第三年由于需要开拓市场，取该年营业收入的3%。 3(水电供热费 以年营业收入的3.5%计算。 4(维修保养费 以年营业收入的2%计算。 5、度假村管理费 以年营业收入的5%计算。 6(保险费 以年营业收入的0.5%计算。 7、不可预见费 以年营业收入的2.5%计算。 8、营业税 以年营业收入的5%计提。根据河府 [2004] 42号文件规定:“投资3000万元以上开发的旅游景区、投资兴建标准三星级以上且床位达300个以上的旅游饭店或度假设施为重点的旅游项目实行"只收税不收行政规费"政策，即按国家税法规定收税，不收取本级政府的行政规费。”本项目为旅游、四星级酒店服务项目，因此免收城建税、教育费附加、堤围费等行政规费。 综上所述，拟建项目经营总费用见表9-15 经营总费用估算表 表9-15 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2121年 1 苗木购置费 125 56.25 68.75 150 150 150 2 名贵树木购置费 2000 1000 1030 1007.5 1209 1209 3 家禽饲养成本 20 70 130 220 220 220 苗木栽培及护理4 25 11.25 13.75 30 30 30 成本 名贵树木栽培及5 500 250 257.5 251.875 302.25 302.25 护理成本 6 酒店运行成本 0 167.4 552.42 903.96 1205.28 1406.16 7 小洋房运行成本 0 0 0 241.92 345.6 449.28 8 人员工资和福利 209.3 523.2 784.8 1046.4 1046.4 1046.4 9 广告宣传费 94.3 90.4 117.8 125.6 151.8 178.1 10 水电供热费 110.1 105.5 137.4 293.0 354.2 415.6 11 维修保养费 62.9 60.3 78.5 167.4 202.4 237.5 12 度假村管理费 157.2 150.7 196.4 418.5 506.1 593.7 13 保险费 15.72 15.07 19.64 41.85 50.61 59.37 14 不可预见费 78.62 75.35 98.18 209.25 253.03 296.86 15 营业税 157.25 150.70 196.35 418.51 506.06 593.72 合计 3555.43 2726.09 3681.53 5525.69 6532.78 7187.96 9.5 项目净收益估算 根据上述对本项目的收入及费用估算，本项目净收益估算见表9-16: 净收益估算表 表9-16 序号 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2021 1 总收入 3144.90 3013.90 3927.00 8370.15 10121.25 11874.34 2 总费用 3555.43 2726.09 3681.53 5525.69 6532.78 7187.96 3 利润总额 -410.53 287.81 245.47 2844.47 3588.47 4686.38 4 所得税(25%) 0 71.95 61.37 711.12 897.12 1171.60 5 净利润 0.00 215.86 184.11 2133.35 2691.35 3514.79 9.6 盈利能力分析 9.6.1 项目投资现金流量表 1、项目投资现金流量表见附表9-17。 项目投资现金流量表 表9-17 单位:万元 建设期 运营期 序号 项目 年份 2014年2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2021年 -2021年 1 现金流入量 3144.90 3013.90 3927.00 8370.15 10121.25 11874.34 11874.3 1.1 收入 3144.90 3013.90 3927.00 8370.15 10121.25 11874.34 11874.3 2 现金流出量 10403.9 11880.41 7095.98 6416.69 7256.27 7743.94 7187.96 2.1 建设成本 8845.00 9826.25 3864.90 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 运营成本 1410.43 1599.84 2452.78 5525.69 6532.78 7187.96 7187.96 2.3 财务费用 148.50 454.32 778.31 891.00 723.49 555.98 0.00 3 净现金流量 -7259.0 -8866.51 -3168.98 1953.47 2864.98 4130.40 4686.38 计算指标:项目财务内部收益率(%):11.70%， 项目财务净现值(ic,6%):7680.25万元 动态投资回收期9.90年(含建设期3年) 2、指标计算公式说明 (1)、财务净现值(FNPV) 财务净现值是按设定的基准收益率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为: n -tFNPV= ?(CI-CO)(1+i) tc t=0 (2)、财务内部收益率(FIRR) 财务内部收益率，是指项目在计算期各年差额净现金流量现值累计等于零时的折现率。计算公式为: n -t ?(CI-CO)(1+FIRR)= 0 t t=1 t(3)、投资回收期(P) 根据现金流量表，按下式计算: Pt=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量 (4)、投资利润率 投资利润率=正常生产年份的年平均利润总额/项目总资金 9.7 不确定性分析 本项目主要做敏感性分析,是在原预测模型基础上,对项目收入、项目费用、建设投资等不确定因素进行单因素敏感性分析，计算这些单因素对本项目净现值的影响。敏感性分析见表9-18及敏感性分析表: 敏感性分析表 表9-18 项目净现值(所序号 不确定因素 变化率 敏感系数 得税前) 5% 11826.98 1 项目收入 10.80 -5% 3533.51 5% 4951.57 2 项目费用 3.13 -5% 10408.92 5% 6476.72 3 建设投资 7.11 -5% 8883.78 项目敏感性分析 12000 10000 收入8000 建设成本 净现值6000运营成本 4000 2000 -5%05% 变化率 敏感性分析结果表明,本项目的项目收入对投资项目的影响最大，其次是项目费用，再次是建设投资;项目不确定因素敏感性系数较大，项目抗风险能力一般。为此应加强对影响项目收入及运行成本相关因素进严格控制，将风险降至最小。 9.8 财务评价结论 经测算,各项财务数据和评价指标表明,本项目的盈利性较好,经济效益较好,能为企业增加较理想的利润,为国家上缴可观的税收,全面评价结果,认为本项目在经济上是合理的、可行的。 第10章 项目效益评价及建议 10.1 生态效益评价 1、保护和改善生态环境，绿化美化了生活空间 某某某某生态旅游度假村的建设有助于调整某某森林公园内森林林分结构，使森林资源更好地发挥其生态功能，有效的保护公园内的水库及周围山体的自然环境，也绿化、美化了城市生活空间，给人们一个清净、优美的生活环境。 2、维持大气碳氧平衡，提高空气质量 森林在光合作用的过程中吸收大气中的二氧化碳，同时放出氧气，使大气中碳氧比例处于动态平衡状态。据研究一公顷优良的阔叶混交林一天可吸收100.5公斤二氧化碳，放出50公斤氧气。一个成年人每天吸收0.73公斤氧气，放出0.9公斤二氧化碳;一公顷优良的森林可以吸收1125人呼出的二氧化碳，供给1050人的氧气需求。此外，森林还具有吸收、降解大气中有害气体和降尘功能，提高空气质量。 森林吸收有毒气体及杀菌作用。森林可以吸收SO2、HF、NO2、O3及醛、酮、醚、铅、汞等有毒物质，杀死细菌、净化空气。 3、涵养了水源、保持了水土、调节了流量 度假村经林分改造后变成多树种、多层次、多色彩的针阔及阔叶混交林分。不但提高了森林景观质量，而且森林具有强大的水源涵养、水土保持、调节径流的功能。雨水通过树冠滞留，林下枯枝落叶层的吸收和转化为地下渗流，将可以大大降低地表径流对土壤的冲刷和流 失。森林被誉为“绿色水库”，据研究每公顷森林的水源涵养能力达1000立方米，这对调节径流的作用是十分明显的，同时也能保证水库蓄水。 4、为动植物提供生存、栖息环境 良好的森林环境、林木的花果等是动物、鸟类、昆虫等生活、生存和繁衍的必要条件。森林公园建设，必然为森林动物、植物、昆虫、微生物的生存创造条件，生物的多样性得到恢复和发展。生物多样性的存在又存进森林群落的稳定和生态功能进一步的提高。 10.2 社会效益评价 1、为周边地区增添一处森林游览、休闲、回归自然地场所 森林旅游正成为一种时尚潮流，某某某某生态旅游度假村建立后，其自然的山水、茂密的森林、宜人的气候、清新的空气、幽静的环境将吸引大批某某市区及附近城镇居民前来游览、放松身心、游憩娱乐。 2、有利于地方经济建设 某某某某生态旅游度假村的建设，进一步完善了某某市作为全国优秀旅游城市的旅游网络，丰富了某某市的旅游景点，能吸引更多外地游客前来某某，带来信息，带来文化交流;森林旅游的开展能促进当地旅游业、商业、贸易、服务业等各项产业的快速发展;能改善当地投资环境、就业环境，从而带来无限商机，吸引更多外来资金在此投资建设，带动和快加地方经济的发展，提高人民生活水平。 3、增强当地居民的生态意识和环保意识 优美的自然山水、良好的生态环境能吸引更多的游客来此游览观 光，能促进旅游业的发展，有利于当地与外部的交流，从而改变当地居民的价值观、提高文化水平。旅游业所带来丰富的经济效益会使当地居民和度假村员工认识到保护森林资源与生态环境的重要性，逐渐培养他们的生态保护意识和环境保护意识。 4、有利于地方精神文明建设 度假村的建立能使广大城镇居民、职工、学生及外来民工有机会接触大自然、回归大自然、认识大自然，可以寓教于乐，普及生态科学知识，开阔视野、陶冶情操、增长知识，从而促进地方精神文明建设。 10.3 项目环境资源保护措施建议 开发中以不破坏资源为前提，具体景点景物周围不得进行随意性建设，对其开发应有科学合理的规划论证，针对特殊的景观资源，要建立详细的资源档案。 10.3.1 水体保护 保持溪水瀑布等山间地表水的清洁，采用塘坝，谷坊等设施保证其水源补给。严禁景区服务区污水、垃圾的侵入，对塘坝、水潭内的乱石及杂物及时清理。对于某某某某生态旅游度假村的酒店、小洋房、公厕等旅游服务区污水进行净化处理，做到达标排放。禁止上游地区建设有污染的工厂，尽量减少湖区机动船的使用。 10.3.2 植被保护 对树龄长、造型独特的树木，如樟树、桂花、紫薇、红花继木、铁冬青等名贵树木 进行特殊的保护，设立护栏或堆石护根，建立古树名木档案，定期检查病虫害，请有关专家制订具体保护方案。严禁游客乱刻、乱写。成片的构景植物应加以保护，禁止砍伐挖掘。 10.3.3 山石保护 某某市象形石分布广泛，是主要的构景元素之一，应重点予以保护。严禁在附近采石，或建设有碍观赏的建筑，保证其前方有开阔的空间。有特殊功能的山石，应予以特殊保护。 10.3.4 视觉环境保护 对游客视力所及的范围内的树木，山石建筑加以保护，如封山育林、禁止开山采石、严禁放牧等保护措施。建筑物体量、布局合理，色彩风格一致，与周边景观格调协调，墙面整洁，无污垢、无乱堆，乱建，乱放现象。 10.3.5 卫生措施 垃圾箱标识明显，数量能满足需要，布局合理造型美观，实用，与环境协调。垃圾及时清扫。日产日清;餐饮服务符合国家关于食品卫生的规定，配备消毒设施，禁止使用对环境造成污染的一次性餐具;厕所引导标识醒目，冲水、清洗、通风设备或使用免水生态厕所。做到便池洁净、无污垢、无堵塞，室内整洁、无破损、无污迹、无异味，干净、明亮。 公共场合全部达到国家规定的卫生监测标准。 10.4 结论 综上所述，某某某某生态旅游度假村项目开发规模较大，项目规划内容较多，项目的建成，可以改善当地环境，提升某某市旅游城市形象，提高当地居民及附近居民的就业率，带动某某市地方经济及社会的发展。 收益的同时，风险也同时存在，项目在开发过程中，应切实以“万绿”为龙头，以人为本，以生态为命脉，以文化为灵魂，科学的规划与市场营销相结合，把风险降到最低。