物业管理服务内容和标准

　物业管理服务内容和标准 物业管理服务内容和标准 ,一,、房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、房屋外檐:外观完好、整洁,外墙是建材贴面的～无脱落, 是玻璃和陶板幕墙的～清洁明亮、无破损,是涂料的～无脱落、无污 渍,无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 2、屋面:无违反规划私搭乱建。 3、地面:平整、干净～无塌陷、污染。 4、门窗:统一有序～色调一致～不超出外墙面,除建筑有 要求外～不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 ,二,、设施设备管理服务内容及标准 1、供配电系统 ,1,保证正常供电～限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。 ,2,制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 ,3,制定设备安全运行岗位～做好巡回检查、维护保养运行记录～制定管理维修档案等管理并严格执行。 ,4,设备及机房环境干净、整洁～无杂物等～机房环境符合设备要求。 ,5,配备所需专业技术人员～严格执行操作规程～设备良好～运行正常。 2、电梯系统 保证电梯24小时运行～轿厢内按钮、灯具等配件保持完好～轿 厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养～每年进行安全并持有有效的《安全使用许可证》～物业公司应有专人对电梯保养进行监督～并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障～专业维修人员二小时内到达现场修理～发生电梯困人或其它重大事件时～物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理～专业技术人员须在半小时内到现场救助。 3、给排水系统 ,1,建立用水、供水管理制度。 ,2,设施设备工作正常～无跑、冒、滴、漏等现象。 ,3,按规定对二次供水系统进行消毒。 ,4,水箱有严格的管理措施～周围无污染隐患。 ,5,限水、停水按规定时间通知用户。 ,6,排水系统通畅。 ,7,遇有事故～维修人员要及时赶到现场进行修理。 ,8,有突发事故应急预案。 4、消防系统: ,1,消防监控中心24小时值班～消防系统设施设备齐 全、完好无损～可随时启用,消防通道畅通。 ,2,消防管理人员掌握消防设施设备的使用和应 急预案。 ,3,组织开展消防法规及消防知识的宣传教育～明确 各区域的防火责任人。 ,4,完善突发火灾的应急预案～设立消防疏散示意图～ 照明设施设备～引路标志完好～紧急疏散通道畅通。智能化 系统。 ,5,项目地上部分配置喷淋、烟感、增压送风和消防 排烟等系统。 5、智能化系统 ,1,按工作标准规定时间排除故障～保证各弱电系统正常工作。 ,2,监控系统等智能化设施运行正常～有记录并按规定期限 保存。 6、楼内外标识系统: 房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志～设有引导方向平面图。 7、外围设施: 休闲椅、雕塑景观小品:每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查～发现损坏立即修复～保持原有面貌～保证其安全使用。 8、避雷系统: 每年一次检查避雷装置～保证其性能符合国家相关标准。 ,三,、公共秩序维护内容及标准 1、人员要求:身体健康～工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作～能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备～能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 2、门岗:对搬运大件物品的人员进行询问～对大型物件搬出实 行记录。 3、巡逻岗:按照规定路线和时间每两小时巡查一次～做好巡查记录。 ,四,、公共环境保洁维护内容、标准 对管辖物业范围所有场所和物品的立面、平面、无规则面不留死角的进行定期或不定期的清洁～做到全天候、全方位保洁～特别是卫生间要做到按保洁作业要求～定人定点定时巡查、监督、管理。 1、做好垃圾的收集并统一放置到垃圾清运点～垃圾日产日清。 2、建筑物各类自来水水池要定期清洗～并确保无二次污染。 3、污水排放通畅～定期清理垃圾箱。 4、办公和办公场所要控制噪音～制止喧闹现象～无闲杂人员随意流动。 5、建立环境卫生管理制度并认真落实～环卫设施设备。 6、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、道路等所有公共区域保洁清洁～无随意堆放杂物和占用,及时清扫积水～确保物业容貌整洁。 7、电梯内每日清洁2次,每季度对电梯门壁打腊上光1次,灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。 8、项目共设38组卫生间座便器各3具～卫生间需要提供洗手液、卫生纸、擦手纸等～做到每日补充一次～公共卫生间地面每日清拖二次无污迹、无积水～公共卫生间洗手台每天擦拭二次～要求干净无异味 9、项目共有玻璃幕墙2万平米～每年清洗2次。 ,五,、绿化养护维护内容、标准 1、草坪常年保持平整～边缘清晰～草高不超过10cm。 2、及时清除草坪杂草,做到基本无杂草。 3、常年保持绿植有效供水～草地充分生长。 4、按肥力、草种、生长情况～适时适量施有机复合肥二到三遍。 5、预防为主、综合治理～严格控制病虫害～各类病虫害发生率低于10%。。 6、树木等绿植基本无倾斜～成活率达95%。 ,六,、公共区域保洁 1、地面干净无污渍、无水渍、垃圾,目视玻璃、门、窗无明显污迹、手印,目视天花板无灰尘、蜘蛛网,灯具等摆放品无灰尘、污迹。 2、烟灰缸无烟头、无污迹,门、椅、柜等室内设施无灰尘、无污渍,垃圾桶里垃圾日清。 ,七,、前台接待 1.负责来访客户的接待、基本咨询和引见～严格执行接待服务规范～保持良好的礼节礼貌, 2.负责电话总机的接听和转接～做好来电咨询工作～重要事项认真记录并传达给相关人员～不遗漏、不延迟, 3.收发公司传真、快递、信件、报刊, 4.对客人服务要严格执行各项工作程序、标准,服务行为要迅速、 准确、标准。 ,八,、其它配套服务项目:无 五、物业管理服务费测算 ,一,物业管理服务费测算依据及要求 1、依据市场价格据实测算。 2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。 ,二,物业管理服务费的测算 1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。 2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。 六、要求达到的管理目标 正式管理本项目二年内达到“天津市物业管理优秀大厦”标准 七、对投标人及投标文件的要求 ,一,对投标人的要求 1、具有独立法人资格的物业服务企业～并取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。 2、对物业服务企业的要求: ,1,物业服务企业资质等级为国家三级,含三级,以上, ,2,物业服务企业具备写字楼类型项目物业管理服务经验。 3、对拟派驻项目经理的要求: ,1,拟派驻项目经理需持有国家人力资源和社会保障部、住建部及天津市职称工作办公室联合颁发的《中华人民共和国物业管理师 资格证书》或天津市物业管理办公室颁发的《天津市物业管理项目经理》岗位证书, ,2,拟派驻项目经理需具备写字楼类型项目物业管理服务经验。 4、在资格预审合格的投标申请人超过10家时～招标人应根据项目和投标申请人的实际情况确定筛选条件～于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。招标人确定的筛选条件将以书面形式发放给各投标申请人～并作为招标文件组成部分。 ,二,对投标文件的要求 1、投标文件以标准A白色打印纸打印完成～以宋体字打印,投4 标文件中字体、图表一律使用黑色打印。 2、投标人应提交一份投标函及六份包括技术部分、商务部分内容的投标文件和一份只包含资信部分内容的投标文件。 投标函～包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等, 技术部分～包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度, 商务部分～包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价～物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算, 资信部分～包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。 注: ,1,投标人基本情况及管理业绩需按照附件二规定的表格形式 提供。 ,2,拟派驻项目经理情况需按照附件三规定的表格形式提供。 ,3,主要专业技术人员情况需按照附件四规定的表格形式提供。 ,4,如参加投标的物业服务企业有在管政府保障性住房项目的～管理项目证明材料需按照附件五规定的形式提供。 3、投标文件封页制作必须按照天津市滨海新区规划与国土资源管理局网站或天津市物业管理招投标网的“投标文件封面制作”要求完成。 4、投标文件装订要求:应当统一使用黑色塑胶圈左侧装订。 5、投标文件编制后要分别包装整齐～用封条密封～并加盖投标人的公章和法人代表印鉴。按照规定时限递交到天津市滨海新区房屋管理中心。 6、如有下列情况之一～投标文件无效～即废标。 ,1,投标文件未按照规定使用A白色打印纸打印的。 4 ,2,投标文件未按规定字体打印的～字迹模糊不清、难以辨认的。 ,3,投标文件中字体、图表未使用黑色打印的。 ,4,投标文件中出现背景填充色以及装饰色的。 ,5,投标文件未按照规定装订、密封～未加盖公章及法人印鉴的。 ,6,投标文件技术标、商务标中透露投标人信息的～这些信息包括:企业名称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、目前在 管项目名称、与本次招标项目名称不一致的其他项目名称、企业英文名称及缩写、企业名称拼音及缩写。 ,7,投标文件技术标、商务标中有照片展示的。 ,8,资信标中投标人名称与投标报名或资格预审资料不一致的。 ,9,参加开标和决标会议的投标人～其法定代表人或指定代理人迟到十五分钟以上到会的。 ,10,决标会上无理取闹～扰乱会场秩序的。 7、决标会后各投标人的投标文件～不得以任何理由要求更改。