保障购房者利益 防止买房被骗

保障购房者利益 防止买房被骗 跟中国一样，在美国，购房消费对一个普通的老百姓而言，可能是他一生中最大的支出，如果因为购房被骗，那该是多么悲惨的事～美国的法律制定者显然很清楚，在房屋交易过程中，买方往往处于弱势，必须制订一套切实有效的规则用于交易行为，防止欺骗行为，实现对购房者利益的保护。 那么，美国是怎么做的,今天一起来看看。 1、美国房产中介必须有从业执照 在美国，90%以上的房产交易都是通过房产中介(经纪人)完成的，房产中介算是个宠大的职业群体。因此，美国保护购房者的一项关键，就是从中介入手，对中介实施规范管理。 房产中介的执照分两种，一种是Broker(交易商)，另一种是Salesperson(交易员)，交易员不能直接从事房产买卖，必须加入某一个交易商才可以。交易员从业达到一定的年限后，才能申请考Broker并成为交易商。 2、买方经纪人需对购房者“绝对忠诚” 在美国，购房者一般都不用支付佣金，虽然这不是强制规定，但是行业惯例。买方经纪人的佣金，是由卖方经纪人来支付的，这笔佣金的数量，在买方还没有委托经纪人之前，就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了。这就好比一个悬赏广告，卖方经纪人在广告中称，谁要能帮助我卖掉这个房子，我就跟他分摊卖方付给我的佣金。 尽管购房者不用支付佣金，但买方经纪人仍然只对购房者负责，而不是“谁给我钱，我就为谁服务”，买方经纪人对买方具有勤勉、遵从、忠诚、披露的义务。当然，买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系，购房者凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务，买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求卖方经纪人支付佣金。 3、只有专业律师才能起草交易合同 当你看中房子准备提交Offer(出价文件)时，美国的房产经纪人会交给你一份格式合同让你填写，这时，你可能会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。实际上，这种担心完全是多余的。 在美国，Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同，当这份合同交给卖方，卖方同意并签字后，这个Offer就成了一份生效的合同，对双方具有了约束力。 由于房地产交易的复杂性，在美国，房产经纪人是禁止起草合同的，那么谁有资格起草合同呢,执业律师～所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的，这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映，对买卖双方都是公平的，买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。 4、客户保证金账户“看牢”购房者定金 美国房产中介与中国房产中介最大的不同，可能就是对代收的客户交易款项的处置和管理。 美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户(Trust Account)，客户支付的购房定金和其他款项，属于保证金性质，必须存入保证金帐户。这个帐户是没有利息的，房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。 此外，美国的购房者一般在提供offer时会附上一份定金支票，如果卖方没有在offer上面签字，这张支票是不用去银行兑现的。一旦卖方在Offer上面签了字，房产中介就会把定金支票存入自己的客户保证金帐户，或者按买方的要求直接转入过户公司的帐户。 5、要过户了，担心余款没保障, 在美国，所有的产权过户手续都是由中立的第三者即过户律师或者产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给过户律师或者产权公司，并不是卖主。 如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到过户律师或产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。 产权公司在这一过程中是完全中立的，它的任务就是查询产权状态、准备产权转移文件(Deed)、代办产权保险、编制交易报、依照买卖合同代收买方支付的交易款项、分派交易款项以及将产权转移文件(Deed)报政府备案(Recording)。产权转移文件(Deed)备案之后，过户公司会邮寄一份拷贝文件给购房者，这份Deed文件相当于中国的产权证。 、不满意,无理由退货 6 一位在美国加利福尼亚刚刚买下的房子的人士特别强调道，中国与美国购房还有一点很大不同，那就是即使你己经买了房、签了约、付了款、并住了进去，如果你对己买到手的房子不满意，或是发现有更便宜、结构更合理、地理位置更满意的房子，你依然可以很方便地退房，无需什么理由。“不满意”三个字就是理由，无需再作什么解释。 天猫商城网|