杭州下沙区域商业地产的发展前景

杭州下沙区域商业地产的发展前景 杭州下沙区域商业地产的发展前景 摘要:随着我国城市化的不断推进,城市的建设不断扩展,建设缓解大城 市压力的副城成为一种趋势。与此同时,房地产作为城市化进程中的重要角色得 到了利好的发展空间。但是受宏观调控的影响,房地产市场的投资热点将由住宅 市场转向商业地产市场,商业地产将成为今后市场发展的焦点。因此,本文主要对 杭州下沙区域商业地产市场的现状进行分析,探究其发展趋势,找出其中存在的 问和制约因素,并且对存在的问题进行分析,最后提出解决问题的对策和有益 的建议,期望商业地产能够有健康有序的发展前景,为整个房地产市场稳定和健 康发展发挥独特而重要的作用。 关键词:商业地产;城市综合体;问题分析;建议 The Development Prospect of Hangzhou XiaSha Regional Commercial Real Estate Abstract: Along with our country city by the continuous advance,the continuous expansion of city construction,construction of relieving the pressure of big city vice city become a trend.In the meantime,real estate as a city of an important role in the process of the development of positive.But by the macroeconomic regulation and control,investment real estate market from the housing market to the commercial real estate market,commercial real estate will become the focus of the market development in the future.Therefore,this paper mainly the present situation of Hangzhou XiaSha regional commercial real estate market analysis,to explore the development tendency,to find out the problems and restricting factors which exist,and analysis of the existing problems,finally put forward the measures and beneficial suggestions to solve the problem,expect to have the healthy development of commercial real estate prospects and orderly,play a unique and important role for the entire real estate market stability and healthy development. Key words: commercial real estate; urban complex; problem analysis; suggests 目 录 1 引 言 1 2 综 述 1 2.1 国内研究 1 2.2 国外研究 2 2.3 综合评价 3 3 商业地产的基本概述 3 3.1 商业地产的概念及分类 3 3.1.1 商业地产的概念 3 3.1.2 商业地产的分类 3 3.2 商业地产的特点 4 4 杭州下沙区域商业地产的现状 4 4.1 目前下沙的商圈发展 4 4.2 杭州下沙区域商业地块供给分布 5 4.3下沙重点商业地产项目 9 4.3.1 下沙整体区块的商业发展趋势 9 4.3.2 下沙重点商业地产项目 9 4.4 下沙商业地产的开发运营模式 10 5 杭州下沙商业地产存在的问题与制约因素 11 5.1 案例分析??下沙宝龙地产 11 5.2 制约下沙商业地产发展的因素 12 5.3 国内外先进的对下沙的启示 13 6 杭州下沙商业地产市场发展的建议 14 6.1 政府的角度 14 6.2 开发商的角度 15 6.3 下沙商业地产的展望 16 7 结束语 16 参考文献 17 致谢 18 1 引 言 在中国经济高速发展的今天,统筹城乡发展,协调区域间的经济发展显得尤为重要。十八大精神明确了中国新型城镇化道路建设的重要性,旨在持续推进城乡平等、城乡统筹、城乡互动、城乡一体的新型城镇化建设,努力使全省人民与全国一道同步进入全面小康社会。 卫星城的建设也是城镇化的推进过程中的一种形式,卫星城是城市化达到一定水平后的反城市化, 是大城市里的要素往城市郊区流动。下沙新城实际意义上也是一个卫星城,目前是杭州副城之一。下沙新城的建设很大程度上分担了杭州市区所承受的压力,所以下沙新城的建设在一定程度上要体现出其特有的产业功能和合理定位。与此同时,下沙新城的建设离不开房地产的发展,在经历过去几年房地产行业高速发展的同时,国家制定了严格的购房政策,使一度火爆的房市开始降温。但是,作为不在打击范围内的商业地产却得到了良好的发展。因此,很多开发商都将苗条对向了商业地产。 商业地产作为人们日常生活中非常重要的组成部分,它的发展有着非常重要的意义。下沙作为一个新城,商业地产的发展对整个新城的建设有着深远的影响。但目前商业地产如何在新城中健康蓬勃地发展可以借鉴的经验还是比较少的。因此,本文主要研究下沙大型商业地产的发展,分析出下沙商业地产目前面临的主要问题,并通过学习国内外先进的经验,为下沙商业地产的健康发展提出一些有益的建议和对策。 2 综 述 2.1 国内研究 李晓刚认为城市商业地产开发建设的新模式,“城市综合体”正在国内各经济发达地区建设使用。对此他着重对城市综合体布局规划进行了研究,认为应该与城市交通结合起来,同时在城市综合体与交通枢纽结合的关键取决于城市综合体所在的区域方位及交通枢纽站点规模性质,同时又与该区域的客流消费心理、商业业态及规模息息相关[1]。 陈倍麟认为大型商业地产项目与商圈的发展关系。简单说他存在两种关系,一个叫促进关系,它是引领商圈繁荣的。第二个是负面关系,它会影响新商圈的一个形成[2]。 杨继瑞认为做好大型商业地产要做好以下几点:根据城市经济发展水平,因势利导、因地制宜地发展大型商业地产项目;不同城市区域范围内的大型商业地产项目要突出主题和经营特色;以深入的消费客源重叠分析与精细运作规划来保障大型商业地产项目的绩效;走郊区型大型商业地产项目和市区型大型商业地产项目互动运作的道路[3]。 朱强认为中国商业房地产目前和未来仍处会于快速发展阶段,这一行业将吸引越来越多新的企业新的资金,而且国外著名的商业地产企业也开始进入国内商业地产领域。新的融资渠道、新的投资模型,新的市场空间正不断被发现挖掘,国外成熟的商业地产开发和管理方法与中国的实际情况相结合将产生更多的值得研究的新课题。例如,主力店群信托、产权商铺、泛商业地产投资等模式都需要我们去进一步研究和探讨。从长远来看,中国商业地产有很大的发展空间和机会,但是我们也要注重差异化发展以规避市场风险,根据不同城市和不同项目 进行科学准确的深入分析研究,实现投资利益的最大化,并确保投资决策的安全性,这样商业地产才能长期稳定健康的发展[4]。 肖玲认为知识经济时代的到来使得大学城成为最具时代特色的城市空间形态之一, 大学城因此成为社会各界的关注焦点。在系统梳理中外有关大学城的概念, 尝试从新角度重新认识大学城及其与大学园区、大学卫星城、大学城市、新科技城市的关系基础上, 通过对广州大学城的实证研究, 分析大学城对建设学习型城市、强化城市教育、文化、科技功能, 改善城市空间结构, 催生城市经济新增长点等方面的作用[5]。 周丽永认为卫星城是城市化达到一定水平后的反城市化, 是大城市里的要素往城市郊区流动。所以, 卫星城是大城市的形散神不散的功能区, 是大城市的一个功能区, 一般不具备独立的城市意义。由于大城市是现代化的中心, 必然是现代产业和现代市场的空间载体。卫星城起到了分担大城市的某些功能特别是产业功能的作用。因此, 卫星城的发展和建设在很大程度上体现为产业功能方向及其合理定位[6]。 2.2 国外研究 Scott M. Janke认为随着全球化经济的发展,商业房地产资产不只限于一个地理区域。所以应该在商业地产建立一种智能模式??激励与接受模型。作者认为融资应该在全球资金流动的状况下充分利用这一杠杆。作为一个商业房地产机构,应该监测这些市场的波动,而这是一个不断的活动和一个不能孤立的市场。商业智能解决应该建立一个全球的数据监控,其中包括仪表盘和门户网站,提供有关访问管理数据。另外必须运营、管理和整合全球商业地产发展经济,促进其优势发展[7]。 Jennifer E. Fleming研究了一些相关的经济因素分析模型在商业地产 的表现。认为美国有多个方面的因素在金融市场的影响,一系列的监管和决策都是非常重要的。而且认为商业地产是区域经济发展的基石。作者认为商业地产的发展可以和社会的经济增长、失业率、商品房库存量、空置率等联系起来。通过探索性的相关研究,力求建立一个更加详细的模型来研究商业地产的发展[8]。 2.3 综合评价 从目前来看,中国商业地产发展时间相对较短,在发展进程中还存在着经营效率低下、管理水平落后缺乏科学决策引导等问题,使中国的商业地产受到了严重的阻碍。与此同时,商业地产在土地供给,融资渠道,开发以及运营模式等方面还有很大的提升和发展空间。对于这几年商业地产跃进式的发展来看,政策,政府,开发商有着密不可分的联系。尤其在经济高速发展的情况下,城镇化的提速,新城的建设对商业地产的发展有着深远的影响。所以要保持经济健康稳步地发展,确保保证商业地产合理地发展,对促进社会的进步,综合国力的提升有着更加重要的意义。我国对于商业地产的发展在各个方面都有很大的提升空间。从目前来看,国外近年来对于商业地产的研究在于对商业地产的融资渠道以及运营管理上。这主要是由于商业地产在西方发达国家经过几十年的的发展已经比较成熟,对于如何开发和简单的运营管理,已经建立起了较为完备的体系。所以国外主要是将商业地产,大的方面整个房地产市场基本归于市场运作,通过信托基金等一系列手段实现对商业地产在金融领域的创新。另外,在对已经渐渐成熟的商业地产,主要在管理和运营上进行创新,实现更加系统的管理 3 商业地产的基本概述 3.1 商业地产的概念及分类 3.1.1 商业地产的概念 商业地产[9],顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。 3.1.2 商业地产的分类 商业地产的形式多样,主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。有一点需要说明,在国内商业地产的研究才刚刚起步,缺乏科学分类方法。 商业地产[10]有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。 3.2 商业地产的特点 相对于住宅房地产而言,商业地产具有收益性强、以租赁经营为主、风险大、投资规模大、经营管理高、经营内容多样性等特点[11]。 4 杭州下沙区域商业地产的现状 4.1 目前下沙的商圈发展 下沙的商业市场主要分布在1号街、2号街、5号街、6号街所围合的区域内(或附近),以稍具规模的经营市场为中心,初步形成五大相对独立的商业区??管委会商业金融区、大学城商业区、物美商业区、高沙商业区、下沙商贸城商区等。管委会商业金融区??以杭州经济技术开发区管委会为中心,沿3号街、6号街分布的金融设施、写字楼、经济型酒店及沿街店铺等。代表性行业有金融业(中国银行、交通银行、建设银行等)、酒店服务业(瓯江大酒店、锦江之星连锁店等)及写字楼(江综合楼、之江铭)等 大学城商业区??以金沙数码港为中心,由学林街、学源街、文泽路的沿街商业组成。商业业态单一,以电子电器、餐饮为主,商业氛围较差。随着福雷德广场近30000万平米的综合市场的落成,该商业区的商业结构将会有所改善。物美商业区??由4号街、5号街交汇处及4号街沿街商业组成。该商业区在下沙的商业市场的影响力大,商业业态以中高档大众化零售百货业为主,市场经营氛围良好。物美超市、新美商城是该商业区的核心商业。 高沙商业区??由高沙商业街及两侧大型居民商居混合区组成。商业业态以中低档零售百货、餐饮及个体经营的旅馆业为主,都尚购物中心为主力商业,整体上商业氛围一般,档次较低。 下沙商贸城商业区??位于1号街、4号街交汇处,采取低档、大众化商业市场经营路线,以餐饮、鞋帽、服饰、电子数码等业态为主。下沙商贸城是该商业区的主力市场,产品价格竞争力强,市场氛围较好。 4.2 杭州下沙区域商业地块供给分布 在下沙的发展版图上,有着这样激动人心的描述:连续三年,下沙位列全国国家级经济技术开发区投资环境综合评价“十强”。下沙的商业土壤已经越来 越肥沃,再加上管委会在商业地块储备的后优势,我们可以想象未来的下沙将享受到市中心级别的商业配套。以下是下沙政府2012?2013年力推的主要商业项目与商业地块(见表4.1)[12]。 与此同时,在这些商业地块上建设的不单单只有商业项目,其实它是一个城市综合体项目。城市综合体[13]集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体,将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接,有机组合、相互依存、协同促进。在商业地产方面,万达广场的成功经验可以给我们足够的信心。提供城市综合体也是对分散的城市功能一种整合,以往功能单一的时候,各个物业功能相对独立,之间关联度较弱,作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一,其城市价值主要体现在: 1. 空间结构连续性、整体功能复合型。第三代万达商业广场以开放式街区的商业规划, 空间结构上更具连续性;其形态是多元的,在功能上互相补充,既能给居民带来方便,又增加商业的销售;第三代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态系统,以一种功能为主,多种功能配套的商业形态之间相互促进,互为价值链。 2. 城市综合体为居民带来巨大的便利性。第三代万达商业广场以“城中之城”的交通组织和功能规划在“一站式”服务的基础之上,通过对观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造,极大程度地方便了居民。 3. 物业极大的潜在升值价值。第三代万达商业广场在做足自身的使用价值的同时, 会带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升,同样会带动整个城市房地产业的价值提升。第三代万达商业广场选择有价值的城市和区域以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理过程。这一过 程的直接结果就是将城市价值通过人流,物流,资金流的渠道实现快速集中,解决的是实现物业价值的提升问题。 4. 巨大的辐射力。以现在的万达广场所在的区域为例,无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态,如上海五角场,但在万达进入后,这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的,周边很多知名地产商在销售房子时,都把距离万达多少米作为项目的最大卖点,可见城市综合体的巨大辐射力。 表4.1 下沙2012?2013年主要商业地块 地块 C2-B-60 C2-B-68 C25-F-1 C2-H-23 C2-L-04 03-B1/B2-01 C25/C2/C3/C6-A10 C2/C5-C14 用途 商业 商业 五星级酒店 商业 商业、商务 商业、商务 酒店、商业、会所、科研 商业、商务 面积(亩) 37.772 21.16 22.15 16.8 38 44.85 32.85 54.15 位置 下沙CBD 下沙CBD 下沙CBD 下沙CBD 理工南门 大学城北 新加坡科技园 沿江住宅区 4.3下沙重点商业地产项目 4.3.1 下沙整体区块的商业发展趋势 作为资深的商业地产人士,谢陈龙[14]对下沙区域的了解已经非常深刻,他认为下沙未来商业地产发展将会呈现四大发展趋势: 1. 以经济开发区消费者为核心的传统商业:经济开发区内的消费者将是下沙未来商业地产发展不可忽视的一个群体,经济开发区内的消费者主要以大众 型消费为主,所以针对开发区内消费者的商业项目在定位上将以传统的商业业态为主,档次为大众型,区域内的消费将维持在一个相对稳定的状态。 2. 以高教园区师生为核心的传统商业和新型商业:高教园区师生近几年对于下沙商业地产的“贡献”可谓非常的大,由于开发区内企业员工的消费能力较为有限,加之下沙新楼盘的入住率较低,所以下沙目前一些较为热闹的商业基本都离不开师生的消费。对于未来的发展,针对师生尤其是学生的一些商业将会得到快速发展,学生不但可以带动周边商业的消费,而且近几年大学生创业也在校园非常盛行,学生自己开店也是未来下沙商业地产发展中的组成部分。 3. 以沿江高档住宅区居民为核心的中高档商业:金隅、世茂、保利三大品牌开发商的已进入东南沿江板块,为整个下沙板块的重塑与运作带来了良好的契机,下沙沿江三大项目将有助于提升下沙的形象,同时会成为下沙的高端区块之一。同样,受益的还有沿江的商业项目,高端的住宅对应的是高消费的居民,高消费的居民对应的则是中高档商业项目的良好发展。 4. 辐射整个下沙及杭州城区的地铁商业:继续那句“地铁一响,黄金万两”,虽然有点夸张,但可以肯定的是,地铁一号线将为下沙的商业地产带来新的契机,一个重要的因素就是随着地铁的开通,下沙与杭州城区的时间距离将大大缩短,到了那个时候,特色商业吸引杭州城区的消费者去下沙消费将成为可能,尤其是地铁出入口,更是发展商业地产的黄金地段。这里需要提醒的是,钱江新城的商业将是下沙吸引城区消费者的拦路虎,是需要下沙商业地产开发商重视的。 事实上,在杭州市新一轮的城市总体规划中,下沙被列为杭州市三大副城之一。下沙也将有更加明确的发展之道,总的来说,下沙新车的品质定位是:国际化,现代化,人文化。正是有了这样的定位,下沙的整体区域发展才会呈现出这样 四个方面。 4.3.2 下沙重点商业地产项目 除了零售的商铺以外,现在下沙实际上已经在发展城市综合体。一些重点项目也正成为下沙发展的焦点。以下就是几个区块的重点商业项目(见表4.2)[15]: 金沙湖板块 杭州东郡国际商务中心 和达城 龙湖天街 绿城-财通中心 万亚金沙湖一号 杭州盈都商业广场 上沙新城广场 天福广场 沿江及高教区板块 和达-东东城 杭州世茂商业 杭州宝龙城市广场 - - - - - 江东板块 江东园区城市综合体 江东商业金融办公楼 - - - - - - 其他项目 新加坡科技园 绿城-休斯顿 - - - - - - 4.2 下沙重点商业项目 金沙湖板块是杭州的东部之眼,是下沙链接城区的重要节点。与此同时,沿江商住区和高教区板块的商业地产很好地服务了下沙城之内居民的基本需求。各个板块的商业地产紧密联系,发动联动效应,对沙整体的发展功不可没。 4.4 下沙商业地产的开发运营模式 从开发销售角度看,下沙商业地产大致有三种开发模式: 1. 出售商铺产权和经营权,业内人士称之谓“产权式商铺”。现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来,商业地产项目封顶后,这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法,套现是第一位的,他们把变现的利润,除了落袋为安外,其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。 在此条件下,销售前期的做法是一卖了之,后遗症较大;现今通行的做法是租售并举,地产商为了寻找主力商家入驻,以求稳定的租金回报,因此采取了降低置业门槛,以化解大卖场面积消化的难题。“出售后返租”,并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号,即销售卖点。如果地产开发商对自己的项目把握较大,各界人士又都看好这个项目,地产开发商就采取出售经营权,这部分所占比例不大。出售商铺经营权和产权的主要区别是资产是自己的,有利于到银行贷款再投资,营销比较成功,比较典型的是东莞富民商城和富民商业步行街2万多平方米沿街商铺[16]。 2. 出租。商业地产商把开发出的项目以出租为主,开发商通过对招商权的完全控制,达到控制进场业态和业种,形成自己的经营特色。这一类档次有高有低,档次高的有上海新天地、中信泰富广场等;中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。北京服装类市场主要以出租为主,如万通、天意、西单明珠等;上海、广州的地铁和长春春华地下批发商城等,这一类因为有其特殊性,所以基本上采取出租形式[17]。而且这一类形式非常有利于经营者的统一经营和管理。相反,如果业权分散的话,如果其中一部分出现问题,对整个商场的影响会很大。 3. 商家与地产商战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”[13]。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系,其所建的商业项目在开工之前,便已确定大部分面积要租与这些国际商业大鳄,故被称为“订单地产”。如,欧倍德在充分发挥自己品牌经营管理优势的基础上,为商业地产上的拓展合作伙伴??万达集团得到的利益是:通过租金的方式获得稳定的现金流。同时也为自己节省了选址时间和机会成本,避免新店建设方面的巨额原始投入。 总之,商业地产是经济复苏的风向标,因为商业地产的产业链上不但涵盖 了很多行业,商业地产在发展的过程中带动了相关产业的发展,使得经济更快速的发展及复苏。 5 杭州下沙商业地产存在的问题与制约因素 5.1 案例分析??下沙宝龙地产 下沙商业地产的发展离不开小型商铺,更加离不开大型的商业项目。对于下沙宝龙城市广场来说,它是一个综合体,它的建设意义可不一般。因为杭州下沙宝龙城市广场位居下沙新城大学城腹地,项目紧临1号线地铁站点,以及沪杭、杭甬、杭宁等城际高速,而经由德胜快速路、绕城高速、艮山东路和沿江大道半小时内可到达主城武林商业圈;在项目5分钟车程内汇集了杭州14所知名大学,以及知名中小学和学前教育等人文资源;全球500强经济圈、便捷的医疗、市政、城市公园和钱塘江景等配套环绕周边。因此,它的建设在很大程度上可以弥补下沙大学城东区季节性的“空城现象”。下面我对下沙宝龙城市广场的优势和劣势做一个简单的分析。 优势:地理位置(见图5-1)[18]。可以说地理位置在整个交通状况来说是一个优势,因为有地铁1号线,德胜快速路,绕城高架,艮山东路以及沿江大道。但是对于区块位置来说,虽然是地处大学腹地,但也是有隐患的,一到节假日人气就不再那么旺盛。 图5.1 下沙宝龙城市广场区位图 除了良好的地理环境,开发商的优势也是明显的。宝龙地产控股有限公司是中国首家商业地产上市企业,专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。公司现有的35个物业项目分布在国内20个新兴城市,其中24座城市综合体。连续多年获评为中国商旅房地产领先品牌和中国房地产百强企业。 劣势:下沙宝龙城市广场可以说是下沙高教东区的生活场所,但是作为高 教东区,这个商业的定位不会太高端,主要的服务群体是学生和小区内的居民。作为一个新的城市综合体,它的发展必然周期会比较慢,要真正带动下沙高教东区的商业发展还有进一步的提高。 以点带面,下沙未来几年的发展基本是在建城,在已有的规划上让下沙发展的更加合理。以下是制约下沙商业地产发展过程中存在的一些因素。 5.2 制约下沙商业地产发展的因素 从总的方面来说来自两大方面的影响: 1. 外部的:如地段、人流、市政规划等。 2. 内在的:如规模、物业本身、 内部规划布置是否合理等。那么从外部条件来说是非人为可以改变的,它跟一个城市的整体市政规划及政策等多方面有关系。但内在的因素却是可以改变的。可以通过专业的公司从前期的市场调研、定位、招商到经营来最大化的提升商业地产的价值。“大型综合商业大楼,往往一应俱全,他们互相配合提升价值,而分散型的物业则不具备价值的相互提升,因而区域商业物业集中化,综合化将是影响因素之一。根据对宝龙城市广场以及下沙2012?2013年下沙大型商业项目的调查研究发现,除了以上所说的内部与外部的影响因素外,其实对于大型商业的开发建设还有以下几点问题: 1. 时间因素:区域性购物中心有长期投资前景,一般至少用10年时间便可进入最佳经营期,并可持续10年左右,此时价值最大[19]。刚拍到的商业项目:也就是土地刚刚拿下来,正在做前期的调研、规划等工作,还没正式开工建设,如果资金充裕,按照既定计划建造和招商都问题不大。如果目前资金紧张,由于政策目前已对新拍地的开工时间有所放宽,所以对于开发商来说相对还好一点,最多只是在时间上推后一点开工。 2. 正在建设中的项目:这类项目的压力现在应该是非常大的,由于商业 地产对资金的要求会更大,而这个阶段不但面临着项目的进度,而且招商工作也在展开,而现在,消费者的观望情绪导致很多商家的开店计划比原来都有所减少,所以,资金和招商的双重压力如果处理不当,将会有商业烂尾楼出现的可能[20]。 3. 刚开业的商业项目:商业地产至少需要三年左右的培育期,在这期间将会不断需要资金的支持,需要积累消费者。所以,目前处于这个阶段的项目也比较难熬,运营商所面临的首要任务是保障商家能够安全过冬,如果运营商没有一定的运作能力,商家就有可能因为没生意做而提前解约。 4. 已成熟的商业项目。按理说,这类项目的日子还比较好过,虽然金融危机,消费者购买力下降,积极性不高,但由于这类项目已经在健康发展,只是少赚一点而已。但是自从进入2009年以来,大街上数量众多的转让店面已经说明他们的日子也非常好过,消费者购买的热潮依然膨胀[21]。 5.3 国内外先进的经验对下沙的启示 商业地产的发展需要依托一个良好的发展环境。周丽勇[14]在谈及卫星城的建设的时候指出要明确卫星城发展定位,做出自己的特色。所以,下沙在发展的过程中要明确自己的发展定位。 首先,下沙的产业必须定位于特色产业。卫星城经济的成长必须有赖于其有别于其他地区的特色,而其核心也正是特色产业。下沙应确立一两个重点产业, 把优质资源配置到这些产业, 提高产业效率,增强产业竞争力,培育具有优势的特色产业。 其次, 要培育和发展卫星城的产业集群。 同时下沙作为一个大学城,如何将大学融入到新城的建设,努力实现宜学宜业宜居的新城。肖玲[5]认为知识经济时代的到来使得大学城成为最具时代特色的城市空间形态之一,大学城因此成为社会各界的关注焦点。在系统梳理中外有关大学城的概念, 尝试从新角度重新认 识大学城及其与大学园区、大学卫星城、大学城市、新科技城市的关系基础上,通过对广州大学城的实证研究,分析大学城对建设学习型城市、强化城市教育、 文化、科技功能,,改善城市空间结构,催生城市经济新增长点等方面的作用。 有了良好的发展基础,商业地产的前景就比较明朗了。下沙商业地产的发展因此也迎来了各大开发商的加盟。城市综合体和大型商业的开发成了一种势不可挡的趋势。万达[5]商业地产的崛起给城市综合体的发展树立了标杆。同时在商业地产的开发,融资,运营等方面都有一些下沙可以借鉴的经验。郭骁[16]在商业运营上认为地产与零售企业间协同网络的形成机制和增值机制,并运用动态合作博弈模型分析两者协同效应的利益分配机制,从理论上证明两者协同产生的收益是可以在地产商和零售商之间合理分配的,两者的利益是耦合的,由此论述了地产与零售企业间协同效应的形成机制。 除此之外,国外学者对日益繁荣的商业地产也做了一些研究。Scott M. Janke认为随着全球化经济的发展,商业房地产资产不只限于一个地理区域。所以应该在商业地产建立一种智能模式??激励与接受模型。作者认为融资应该在全球资金流动的状况下充分利用这一杠杆。作为一个商业房地产机构,应该监测这些市场的波动,而这是一个不断的活动和一个不能孤立的市场。商业智能解决方案应该建立一个全球的数据监控,其中包括仪表盘和门户网站,提供有关访问管理数据。另外必须运营、管理和整合全球商业地产发展经济,促进其优势发展[7]。 Jennifer E. Fleming研究了一些相关的经济因素分析模型在商业地产的表现。认为美国有多个方面的因素在金融市场的影响,一系列的监管和决策都是非常重要的。而且认为商业地产是区域经济发展的基石。作者认为商业地产的发展可以和社会的经济增长、失业率、商品房库存量、空置率等联系起来。通过 探索性的相关研究,力求建立一个更加详细的模型来研究商业地产的发展[8]。 6 杭州下沙商业地产市场发展的建议6.1 政府的角度 1. 合理规划。下沙各个区块的功能是比较单一的,高教园,工业园区,住宅区基本是被分割开的,虽然这一规划使得下沙的管理更加容易实施,但是对于各个区域的商业互动却是缺少联动的。这样整体的商业结构比较脆弱,对于下沙整个区域的发展是不利的,政府应该加强各个区域之间的联系。 2. 定位下沙的发展特色。下沙目前的发展就是各个大型开发商的入驻,一种复制型的再造城,这很容易看出下沙是缺乏特色的。唯一有的特色就是新沙是一个新城,所以这给下沙带来了描绘蓝图的空间。政府一定要对下沙的发展定位明确,并且加大对外的影响力,这样才能给下沙带来更多的人气。 3. 打造下沙的文化。文化是一座城的灵魂,文化是需要靠时间积累的,所以在下沙商业地产的发展过程中,要维护好下沙的文化发展,这是一种软实力,是推动商业地产发展的看不见的手。 4给予创业者一定的优惠政策。下沙特殊的环境决定了需要吸引更多的人气来满足下沙日益庞大的商业地产,除了给予开发商开发的机会同时也要给在下沙创业开店等创业者一定的优惠政策,这样商业地产的起步就会明显加快。 5. 加大公共设施的投入。公共设施的投入主要是为了迎合单纯的商业地产发展,除了商业地产,下沙还应该让人感觉有不一样的地方。比如建设主题公园,建设应届大学生公寓,完善下沙的管理等等。 6.2 开发商的角度 1. 错位经营与合理布局 同一商圈的商业项目过于雷同就会相互分散客流,导致竞争加剧,甚至会 导致商家的不正当竞争,破坏地区的商业发展。这并非否定竞争,因为商业需要一种适度竞争的气氛,所以要理性预算目标人群的总体消费能力,再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求,在竞争与错位之间取得平衡。商业布局要有统筹观念,主要来自两方面:一是政府的战略调控,比如在审批方面就可以把关,避免重复建设;二是开发商为适应市场而做出的自行调节,就是不要盲从“跟风”,比如上海新天地[4]已经开发了一个以特色餐饮街为主导的特色商业街,那么在其周边就不要再开发与其相类似的项目,而应错位经营。关键还是大型商业应该具有特色。 2. 科学精准定位 商业地产的准确定位非常重要,其实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致研判,找到目标消费群体,针对他们的需求,结合本项目现有竞争对手及潜在对手,对本项目进行SWOT 分析,因地制宜地进行差异化定位。具体而言,项目定位应该包括两个方面:第一,应该先进行市场定位。市场定位是根据地区消费水平、消费结构、消费能力进行总体市场供需分析、竞争对手分析和目标市场、目标消费者的研究,以做出进入目标市场时间和基本营销策略等方面的决策;第二,在前期市场定位的基础上,要进行功能定位,即企业决定采用什么样的业态组合来满足目标消费者的需求。 3. 拓宽融资渠道 商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式,可以探索信托、海外基金、将商用物业证券化等新型的融资渠道[22]。 4. 尝试商业地产新模式 当前,体验式消费成为我国商业地产的新潮流,它是在原有购物功能基础上,引进餐饮、酒吧、剧院、演绎中心等业态,打造一种以休闲娱乐为主、购物为辅的新型商业模式[23]。可以在城市综合体的基础上多加创新,吸引人气。 5. 重视商业地产专业人才的培养 商业地产是集开发、经营、管理等多功能于一体的综合体,但目前商业地产从业人员很多来自住宅领域或是零售领域, 而对商业和地产都精通的复合型人才十分稀缺,所以应该加大这种人才的培养力度。 6.3 下沙商业地产的展望 商业市场的发展前景与下沙城的城市规划息息相关。根据《杭州市城市总体规划2001年-2020年》,下沙城下辖下沙镇、九堡镇、乔司镇,将成为杭州三大副城之一。 下沙城的规划重点在于中心区的开发与建设。地铁一号线下沙西站的公共区是中心区的重点规划区域,该区域将成为下沙城市交通枢纽、核心商业区。从下沙规划局了解到,下沙城中心区以一种新城的思维、按照“双核、双轴、七片、八廊”功能规划。中心区的商业集中,容易形成规模效应,便于整合市场。中心区的城市规划及其开发建设,将颠覆下沙镇现有的商业市场分布格局,并形成区域商业核心。 7 结束语 中国商业房地产目前和未来仍处会于快速发展阶段,这一行业将吸引越来越多新的企业新的资金,而且国外著名的商业地产企业也开始进入国内商业地产领域。新的融资渠道、新的投资模型,新的市场空间正不断被发现挖掘,商业地产的发展有压力也有动力,一方面需要政府部门的正确引导,给予政策的支持和合理的限制,另一方面,也要求开发商提高企业的开发能力和风险控制能力,尽快建立一套完善可行的商业地产的开发管理模式,使下沙商业地产市场尽快成熟起来。从长远来看,中国商业地产有很大的发展空间和机会,但是我们也要注重差异化发展以规避市场风险,根据不同城市和不同项目进行科学准确的深入分析研究,实现投资利益的最大化,并确保投资决策的安全性,这样商业地产才能长期稳定 健康的发展。 参考文献 [1] 李晓刚. 城市综合体布局规划研究 [D]. 厦门市城市规划设计研究院,2010. 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