买房注意事项

买房注意事项 有一个衡量:一个房子～你觉得如果买了之后～会欢欣鼓舞～买贵了也值得～那就是你的房子,如果觉得买了之后～会觉得心慌慌～压力很大～不爽～那就不是适合你们的房子。毕竟你要长时间地在那里居住～能不能让自己舒服最重要～如果你们住的不舒服～价格再合适都是白搭! 一、小区环境: 1、一定要安静。没有安静一切都是白搭: 2、楼距。不要忽视这个问题～楼与楼之间的距离有多宽～说明发展商造好房子的诚意有多宽。过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落～而且容易受到噪音的干扰。 3、物业管理公司素质。现在很多楼盘的物管非常糟糕～严重影响生活。看中一个房子～就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。 4、小区硬件:例如花园、运动设施等等。不要被一些很繁复的设计欺骗～有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起～人根本就不能进去～那是拿来看的假东西～除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走～穿一穿的～面积小一点无所谓～但是要大气～不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球场～相信我～不但进去要交钱～你会用的机会也很少的～不如篮球场和羽毛球场来的实际。而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的,嘿嘿～一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的～发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室内运动场～进场价格贵～不通风～憋闷～地板通常都是制造摔跤骨折的材料～一滴汗就异常滑。 5、在决定买之前～要多方打听、注意在这个楼盘的都是一 些什么人～素质如何。如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看～这个楼盘放租、放盘的人多不多～租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多～那这个楼盘肯定有问题～没有人愿意轻易卖掉房子的～换大房子的人也不会那么多。特别是上海～虽然很多人炒楼～但是正常还是应该自住的人多。如果放盘的人不多～而且租金比较贵～那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。 6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的～千万不要买了之后才发现～原来规划是一个菜市场或者马路等等～那就惨了。 7、一定要注意水电问题～不能是临水临电～必须是永久性居民水电。这是发展商的问题。一个小区～如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题～那就准备打持久战吧～不要相信卖家或者中介的说法～什么很快会解决的东西还是不要相信才好～大不了等他真的解决了才买～不相信没有放盘的。 二、地段 1、交通方便, 2、菜市场方便,这个很重要,, 3、生活配套设施～例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。 三、房子本身 1、朝向。 朝向好坏的顺序是:东南——正南——西南——东北——正北——西北。 2、楼层。 2到5楼差别不大～价格也应该没有差别。注意:不要买11到13楼的房子～因为这个高度正好是积灰层～灰尘最大,1楼要看小区环境和采光～例如是否嘈杂等～但是南方潮湿～建议不考虑,顶楼不要考虑～热、容易屋顶漏水腐蚀窗台～很容易有臭味～因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的～还可能发展商为了楼房的外观～会把房子的墙面造的歪斜～即使目测不到～但是总有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。 3、户型。 房子一定要方正～不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具～轻易就浪费空间～住起来也不舒服。 4、采光。看房子的时候～注意要把等熄灭再看～不要被室内的灯光欺骗了。 5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑,看清楚墙壁天花有没有水迹没～如果有基本都是漏水的原因,拍拍墙壁看看墙的厚薄,进去之后房子有没有很大的怪味～而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的,打开水龙头看看水压够不够等等。都是需要你们自己仔细观察的。 买房子要注意什么? 楼主 大爆脾气 发表于 搜房网 - 长春业主论坛 - 兴顺花园 一般来说买房是不能讲价的～只能提出是否能打折或有什么活动之类的～这些都是销售部定死的(一般商品房的五证二书,五证:国有土地使用证～建设用地规划取得证～建设工程许可证～建设工程开工证～商品房预售许可证(二书:住宅质量保证书～商品房使用说明书(,都会摆在销售厅里都能看的到～一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些拉( 至于怎么看房子好坏就很多细节了( 户型要注意～好户型是动静分隔,休息区与活动区分开,的,属动的是厕所～客厅(餐厅～属静的是卧室～书房,～也就是说动与静不能参杂在一起～不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰～一般来说都是进入大门看到的是先动后静～静的部分会在整个房子的后部(当然主卧的厕所就除外(还有就是洁污分区,洁:书房～卧室(污:餐厅～厨房～卫生间, 面向当然是南北朝向的好～空气流通～采光好且不被西晒( 至于楼层呢～多层的话就是金三银四了～小高层或高层就是3分之一以下的楼层不优(还有就是一梯两户优于一梯4户～这个就很好理解拉～4户的采光就不好空气不流通拉～也拥挤(多层就适合有老人居住的买主～高层就适合快节奏的中青年拉( 客厅:属交通厅(要注意朝向～千万不能西向～不然就成蒸笼拉(不过采光要好(避免有客厅墙有卧室门,卧室最好要设有过道才能到达为佳,( 卧室:房门不宜对着客厅(主卧位臵应朝南,采光好,(主卧卫生间不宜对着床(主卧不宜少于12个平方～次卧10个平方为宜( 餐厅:采光要好(不宜少于6个平方～应靠近厨房(径宽不宜低于2米4( 厨房:不宜靠近房间～门不能对着房间(5或6个平方为宜～宽度不宜低于1米5～长度4米为优(通风采光要好( 卫生间:公共卫生间应为蹲便式～主卧卫生间应为坐便式(有浴缸的卫生间宽度1米6为宜～淋浴的宽度为1米2为宜(公共的应设在动区( 阳台:主阳台应与客厅连接～这样有助于客厅的视野采光(生活阳台,洗衣晒衣,应与次卧或厨房连接( 假如选择是楼中楼的话～又分为复式和跃层(复式呢～可吹拔空间,常出现在商场～酒店大堂,～就是一楼客厅连接到二楼天花板～人坐在客厅抬头就能看到二楼天花板～一楼客厅吊顶就是安装在二楼天花板上～好处呢就是显空间大～气派～坏处呢就是装修费用高～空调量大(跃层就不用说拉～没有吹拔空间( 还有就是错层的户型拉～是指房内客厅或房间拉不在同一个平面上～需要上或下一两及阶梯才能到达～这些户型呢也是年轻人比较喜欢的～老人就不行了( 还有就是得注意购买面积和使用面积不能相差太大～公摊面积过大的话当然不划算拉( 很多细微的好坏不便都是入住了才能发现的～所以购房是要多加注意～买到真正的好房不容易哦(希望我的小知识能帮到大家( 买房子应该注意什么, 悬赏分:0 - 解决时间:2009-1-13 20:59 买房子应该注意什么,比如方面,房子方面,销售商资质等, 提问者: 75859239 - 五级 最佳答案 一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险～如:窗台 的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。 2、争取一步到位直接签订合同～不要交定金～也不要签订认购书等～否则～容易被动和受制约。实在要交定金～也不要交太多。虽然在签订正式合同之前～从法律上一般定金是可以退的～但大家不要给自己添麻烦。 3、按照法律规定～将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写～事前可准备一部小录音机～将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时～按照法律规定～同时也签订物业管理协议～以防办理入住时物业管理费发生变化,涨价等,。 5、列明应交费用清单～避免乱收费。 6、注意律师代表谁,目前在房地产领域～办理房地产业务的律师有3种～其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议,注意审查出卖人提供的补充协议,～或集体签约,并写明如何承担违约责任～退房或不退房。退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任,很多业主合同签完后～除了自己的签名是自己的以外～其他文字都是别人的字体～这样太被动。 二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件～如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收～据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”～避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收～并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验～则注明“室内情况尚不清楚”～避免既成事实。 3、注意相互联系～为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据～要尽可能多地收集对方的书面材料。 2、确定正确的诉讼策略～如:先行政诉讼还是先民事诉讼,这是决定官司成败的关键。 3、可能的情况下～发挥集体的力量或请消协或媒体介入 买房子要注意什么～都有什么样的陷阱 悬赏分:10 - 解决时间:2010-3-10 10:42 买房子要注意什么～都有什么样的陷阱 提问者: armani198312 - 五级 最佳答案 注意事项太多～先给你几项～有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。 1、《选房应考虑的主要因素》 ,1,要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。 具体而言主要是指: ?城市上风上水。城市中心区的上风上水方向～城市主要工业区的上风上水方向。 ?交通便捷。使用常用的交通工具～从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。 ?城市化水平高。居住地各种市政设施齐全～一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。 ?生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点～能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。 ,2,要看住宅环境。 住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说～是指自然、人文景观优雅的程度～空气清新状况～有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所～社会风气、治安状况等。 ,3,看住宅的健康与安全性。 要求住宅的健康程度高～能满足生理需要和社会需求～能防止事故～远离污染源、传染病医院等。 ,4,看开发商资信调查、房屋合法性调查。 ,5,看房屋的品质状况。 主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。 ,6,看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。 总之～对所购的房屋进行多次深入调查～根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如～白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信,晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成,雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况,假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外～还要注意的是～在看房时～不要受销售人员介绍的影响～要多比较、仔细看～以免后悔。若由中介公司代售～须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板～绝不能草率行事。 2、如何选择开发商。 ,1,搞清开发商的资质。 国家对以房地产开发经营为主的专营企业～明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象～从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级～但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋～不能作为商品房来交易。因此～百姓选房时～应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别: ?项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格～并标明开发期限～对此可能产生的售后风险～购房者应引起高度重视。因为项目型公司～在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了～购房者在以后使用过程中～若发生诸如房屋质量的问题～往往找不到投诉对象～引起不必要的纠纷。 ?《资质证书》上标明 的等级。根据国家有关规定～开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房～在性能、质量和售后服务方面的水平。 ?《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次～购房者应留意开发商是否以旧充新。 ,2,了解开发商的实力。 开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足～一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行～避免工期延误等状况的发生。 从以下几方面～可以了解开发商的实力: ?市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商～一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻～谁敢揽瓷器活,但是已知革开发商本身实力并不雄厚～却主持了过多的项目～就要慎重考虑。 ?工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。 ?银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台～对开发商自有资金量有一定的限制～对开发商的资质进行了更严格的审核。 ?上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。 ,3,了解开发商的信誉 信誉是保证期房承诺兑现的根本～随着房地产行业品牌销售的临近～寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象～打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键～那么他们对信誉的重视程度就高～选择这样的开发商～出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题～获得妥善解决的可能性也比较大。 从以下几方面～可以了解到开发商的信誉: ?“翻旧账”。从开发商以往的作品当中～可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工,楼盘品质如何,楼盘是否发生过严重的纠纷,都是需要你认真了解的情况。 ?登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中～你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。 ,4,考察销售的资质。 商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金～所以在以下几种情况下～开发商愿意自行销售: ?大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络, ?房地产市场高涨～市场供应短缺～所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎, ?开发商所开发的项目已较为明确的～甚至是固定的销售对象。 如果是开发商所属的营销部门售房～则要查实其能否及时提供购房者所需资料～并要查看其与开发商的从属关系。 对于各物业代理～则要查看其是否有开发商的委托代理书～是合代理还是独家代理,代理权限、时间期限等有哪些规定,审查这些资格文件的目的～是要弄清开发商授予物业代理哪些权利～哪些问题仍由开发商负责～代理商是否有合法售房的权利～开发商是否认可物业代理的销售行为～并是否承担物业代理相应的责任。 物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理～并要求代理方对委托事项承担责任,一般代理是开发商委托一定或几家代理～但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时～如由物业代理代办～购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书～以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。 3、如何识别“假热销” ,1,认购时间看长短。 大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购～是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下～先行对楼盘进行购买资格的认证～这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似～虽然曾被主管机关明令禁止～但至今仍十分流行。 从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短～造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看～上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热～三天、两天～个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购～就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下～想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主论坛”了解项目的详细情况～特别是其他准客户对楼盘的评价反映～从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。 对于内部认购时间较短的楼盘来说～判断是否热销是门很深的学问～市场上经常可以看到～内部认购时间越短的楼盘～排队的人越多～楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出～或位臵的独特性极具吸引力～否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。 ,2,莫中“雇托炒房”计。 “雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房～到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘～炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段～先期给予“托儿”们认购权～而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋～而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。 实质上～“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段～只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象～更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面～这不仅有利于开发商获得更高的利润～而且还会给买房人造成相当程度的心理压力～使其作出非理性的判断和购买决策～从而使开发商有机可乘。当你发现你来得 很早～而“房号”定是这样的:售楼人员会告诉你～你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了～不过如果你真的想要的话～还有商量的余地～当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况～一定要冷静～建议你千万不要草率作出决断。 ,3,电话预约断真假 通过售楼处穿梭不停的人流来营造“热销”的气氛～是开发商在楼盘开盘后经常使用的手段。当然～我们不能说所有“人多”的售楼处都是造假～不过～你可以通过一个简单的手段来识别售楼处热销的真假——电话预约。你可以拨打某一项目售楼处的电话～向售楼人员提出某一天去看房～如果对方爽快地答应～那么应该没什么问题。如果售楼人员没能答应你的预约～而是希望你在某一特定的日子去售楼处看房～那么～你该留神了～这可能是楼盘销售的现场控制。 销售现场控制是楼盘销售最为重要的一部分～与内部认购制造“假热销”的原理相同～开发商希望把看房的人都集中在某一天～这样～售楼处的人流就会呈现“川流不息”的情况～所有来现场看房的人都会认为这个楼盘正在热销当中～自己要抓紧购买～这种心情一定会影响你理性购房决策～从而再次把机会留给了开发商。在一周之内～开发商只在一天或两天对外接待买哝看房～如果你着急买了～则中了开发商现场控制的计策。 4、(开发商常用的营销方式 ,1,设立专门的销售机构。目前的房地产开发商一般采取以下几种方式设立销售机构:?开发商自己组建的销售部,?委托某一专业房地产代理机构进行独家销售,?与多家代理行签订代理协议～委托其销售～但同时自己也有人员从事销售工作。 对于购房人来讲～在哪家销售机构购房～其实都是无所谓的事情。不过其中的关键是购房人从哪家签下来的房价～能够拿到一些的折扣～以及销售方能够更多地提供哪些服务。 ,2,房屋销售有先后策略。由于每一栋楼房总有楼层、朝向的好坏之分～所以为了能够让房屋尽可能都销售出去～一般情况下～开发商或销售商在售楼时总会制定严谨的销售策略～控制 性地将同一栋楼或小区中的好、坏房屋搭配出售。 ,3,房屋定价先低后高。开发商或代理商为了使购房人增强对所购物业的信心～同时也为了造势～烘托人气～一般在开盘销售时都先放出低一些的价格。然后定期将房价抬高若干个百分点。除非市场极度萧条～否则～开发商是决不下调房价的。 ,4,广告宣传房产促销。对于大多数房地产项目来说～商品房销售的主要传播途径～即是在媒体上刊发广告。这类广告中一般都显示有用电脑制作的项目效果图～注明项目的突出优势等诱人的说明。一般情况下～项目规模大、资金实力雄厚的开发商广告投入量较大～而一些开发规模小、销售不畅的项目广告投入量相对就要小得多。但也有一些项目并没有投入多少广告～房屋就销售一空～这只能说明这样的项目市场定位比较准确～符合买家的胃口。 5、(好户型的标准数据 根据世界卫生组织定义～健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准。 ,1,建筑密度不大于25%。 ,2,面积标准: 客厅～最低14平方米～一般18平方米～推荐面积25平方米, 主卧室～最低12平方米～一般14平方米～推荐面积16平方米, 次卧室～最低8平方米～一般10平方米～推荐面积12平方米, 厨房～最低5平方米～一般6平方米～推荐面积8平方米, 餐厅～最低6平方米～一般8平方米～推荐面积10平方米, 主卫生间～最低6平方米～一般7平方米～推荐面积8平方米, 次卫生间～最低3平方米～一般4平方米～推荐面积5平方米, 贮藏室～最低3平方米～一般4平方米～推荐面积6平方米, 书房～最低6平方米～一般8平方米～推荐面积10平方米, 总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外～而且还要有足够的人均建筑面积～并确保其私密性。 ,3,能引起过敏的化学物质浓度很低。 ,4,尽量不使用易散发化学物质的材料。 ,5,二氧化碳浓度要低于1000PPM。 ,6,悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。 ,7,每天日照时间应在3小时以上。 ,8,有足够亮度的照明设备。 ,9,功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。 ,10,厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。 ,11,整个房间温度全年操持在17—27之间。 ,12,室内温度全年保持在40%—70%之间。 ,13,噪声要小于50分贝。 ,14,有足够的抗自然灾害的能力。 ,15,便于护理老人和残疾人。 ,16,人均公用绿地面积大于或等于2平方米。 164(挑选的户型八大忌 ,1,忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸放大。它应该是一种全新理念上的设计～房屋整体功能要相应增加,房屋高度的合理增加,新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高～切忌大而无当。从我国目前家庭结构看～长时间内都将是三口之家～主导户型至少在十年内仍会以三室三厅或两室一厅为主。 ,2,忌一览无余。许多老的户型～进入户门没有玄关设计～厅内景象一览无余～房屋整体缺乏层次感。卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样～通常有“密闭式”和“屏风式”两种～前者会多占用一些空间～后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风～可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型～可起到丰富内涵的作用。 ,3,忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中～厨房和卫生间紧连在一起～随着人们生活品位的提高～这种设计应弃用。 ,4,忌厅内多门。起居室,厅,内的户门过多～形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点～在实际使 用当中～起居室往往变成了过廊和走道～而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视～多门的起居厅使得以上家具难以摆放～起居厅的连续墙应保持在3米以上～以摆放家具。 ,5,忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 ,6,忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如～按照生活起居方便的要求～卧室位臵要求深一些～户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位臵要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间～设臵音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧尽可能的保持一段距离～以免互相干扰。 ,7,忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音～所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外～要注意厨房或卫生间中管道的处理～如果管道太多且明臵～既不美观又挤占空间～是一种不可取的设计。 ,8,忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏～也是衡量户型设计成功与否一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使空内空气阻隔～夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标～只不过长期以来不太被人重视罢了。 6、(房屋面积注意要点 ,1,合同里的面积陷阱。 新的合同范本里规定:“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内,含3%,的～根据产权登记建筑面积结算房款,建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时～买房人有权退房。” 应对方法: ?看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大～而且施工进度比较快,如主体结构已经封顶,～那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。 ?人住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。 ?特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式,如按使用面积计算,～那么对于面积差异的处理～一定要做出相应约定～并写进合同。 ,2,阳台问题。 不同类型的阳台～面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算～而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中～不少开发商先说阳台是未封闭的～但到实际交房时阳台却变成封闭的了。 应对方法:在合同里把套内面积、阳台面积都约定清楚～保障出现问题时有据可查。 ,3,要钱的“赠送”面积。 购房者在买房时～一定要对开发商“赠送”部梯形的性质分析清楚～不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积。此外～套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利,公有所有权～如楼梯、外立面等～无论购房人个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质。 应对方法:不妨将开发商的承诺写到合同里。 ,4,公摊面积陷阱。 公摊面积由于是不能测量～而成为消费者“心有余而力不足”的部分。 应对方法: ?消费应该在签订面积条款时～将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来～这样自己以后有可能出来复核一下。 ?消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核～或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位～对有争议的面积进行检测。 ?在主张对面积进行复核的同时～一定要在合同中写清楚违约责任～保障当事人的合法权益～必须写清假设面积尺寸差一厘米～就要赔偿相应数额的钱款～这样某些销售商才不敢作假。 ,5,变更房屋、小区设计。 这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中～变更了公共部位或部分房屋的设计～就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化～从而使公共分摊面积发生变化～导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。 应对方法: ?施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入～开发商未及时地以书面通知购房人～购房人有选择退房的权利。 ?如果购买期房～就要对可能的风险有所预测～如果承担不了这个风险～就尽量避免买期房。 ,6,部位定性不清。 在商品房面积计算中～不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往就利用这方面的规定设下陷阱～如根据规定～阁楼是不计入商品房面积的～但夹层是要计入面积的。在预售时～有些开发商往往会把夹层说成是阁楼～到实测时～购房者的房屋面积却增加不了。 应对方法:在签合同时就约定清楚。 ,7,总面积增加能用的少了。 消费者一般都看建筑面积是多少～而建筑面积确实没有问题～使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不足。 7、(选房的七个步骤 ,1,自我评价。 根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素～来估算自己的实际购买能力～最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。 ,2,搜集信息。 可从以下几种渠道获得购房信息: ?媒体广告, ?亲友介绍, ?开发商或代理商邮寄、发送的宣传品, ?售楼书, ?现场广告牌, ?现场展示样板房, ?房地产交易展示会, ?直接与房地产营销人员进行交流, ?其他途径～包括从房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。 ,3,项目筛选。 根据收集的购房信息和自己的需求～对相关信息进行筛选～确定重点楼盘。 ,4,实地察看。 购房者根据所收集的购房信息～对欲购房屋进行实地调查。 对房屋的建筑面积、使用面积的大小～房屋的建筑质量～装修标准、装修质量～房屋的附属设备是否完备～房间的隔音效果如何～天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察。 对房屋外部进行查看时～要注意房屋的位臵、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。 另外～还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设臵等情况进行了解。在实在查看过程中～购房者如果有无法调查的情况～或在某些方面存在疑问～还可以直接向现场的售楼人员询问～真正做到心中有数。 ,5,确定目标。 根据前面三个步骤中的检验～最终确定欲购房屋。 ,6,查询欲购房的合法性。 房地产商在销售商品房时应具备“五证”:即《国有土地使用证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。 ,7,接触洽谈。 购房者与开发商就价格、住房要求等具体问题进行协商。 8.楼盘的信息获得 ,1,媒本广告～包括报纸杂志广告、广播电视广告和招贴广告等, ,2,网上查询, ,3,亲友介绍, ,4,开发商或代理商邮寄、发送的宣传品, ,5,售楼书, ,6,现场广告牌, ,7,现场展示样板房, ,8,房地产交易展示会, ,9,直接与房地产营销人员进行交流, ,10,真他途径～包括向房地产交易中心、房地产交易所、房地产中介咨询公司查询关于房地产交易的各种资料。 9(如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是～一层若干户～一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面～平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上～长度明显大于宽度。板楼有两种类型～一种是长走廊式的～各住户靠长走廊连在一起,第二种是单元式拼接～若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时～很容易分出塔楼和板楼～简单地说～塔楼比较高、比较方,板楼比较矮、比较长。 10(板楼的分代 第一代板楼 追溯板楼的历史～人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步。板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代～随着住房从平房向楼房的发展～板楼诞生了。板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼～一般为十多层高～楼房很长～立于道路一边～几乎遮挡了人们的视线。每层的电梯一般位于楼房的两侧～两部电梯交替使用～使得一梯10户甚至16户～繁忙的时候～电 梯十分拥挤～而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼。 第二代板楼 20世纪90年代～板楼出现了“升级”～面宽减小～继续“发扬了”南北通透、户户朝阳的优势。但由于占地大、土地成本分摊较大～成为很多开发商眼中的“鸡肋”～这期间～开发商为了多出面积～大多开发塔楼～使其一度风行。 第三代板楼 最近几年～一些开发商举起“第三代”板楼的大旗～重新杀回楼市～使人眼前一亮。其中以板式小高层为主打～力求在建筑立面的玻璃、金属应用、外廊装饰等方面创新～创造与众不同的视觉效果。同时～使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为“第三代”板楼的卖点～这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象。 板楼的变脸 为了解决板楼占地多的问题～很多开发商还开发出围合式板楼群～这也掩盖了板楼体过长的缺陷。令人叫绝的是～国外的建筑设计理财在板楼设计中～将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞～既彰显了楼体个性～同时也有利于气流通过～与大气融合。应该说～由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求～板楼在不断变化中确立着自己的地位～也使得楼市有充分的选择。在推崇健康生活的理念之下～人们对板楼的青睐～让塔楼颇感失落。其实～它们像两个风情的女子～各有各的特点。 12、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构～让电梯与楼道位于后立面～将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计～南北朝向时～位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面,东西朝向时～前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上～尽量有利于风的直线流动～常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性～避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视～很好地保证 了私密性。具体的品质还体现在: ,1,控制面宽和进深的比例。 板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后～近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设臵长通道有显而易见弊端～后者则是一梯两户～并保证一定的面宽～使日照充分～同时将各种功能区配臵得更完善。随着住宅的发展～一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现～它不仅保持了纯板楼的优势～还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端～并在楼体上增加了开槽～形成明卫生间、明餐厅～有效地提高了舒适度。 因此～要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说～低层板数进深控制在14米以内～高层板楼进深则在18米以内～有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光～尽量慎选～因为过大的进深会使户内灰色空间增多～影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定～通常板楼户型多在二居室以上～二居室面宽在6米至8米～三居室面宽在10米至13米～四居室面宽在12米至15米。 ,2,注意卧室和客厅的日照。 设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位臵摆放严格区分、不错杂分面～要动静分开～这一点是板楼的优势。在户型间隔上～开门是厅或玄关～餐厅和厨房相邻并臵于背阳面。起居室和主卧室臵于朝阳面。走廊尽头是主卧室。 在朝向上～正南正北的户型布局一般是“二居室～主卧室和起居室朝南～或两个卧室朝南～起居室朝北,三居室～主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南～或主卧室和起居室朝南～另两个次卧室朝北～或三个卧室朝南～起居室朝北,四居室～三个卧室和起居室朝南～或两个卧室和起居室朝南～或三个卧室朝南～起居室朝北。作为东西朝向的板楼～则以东侧为主要朝向～其他而已规律与南北朝向相同。 板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好～因此尽量选择直板楼～对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎 重考虑 在制定合同时力求完善～这是惟一有效的解决法子～例如面积误差的处理问题～建设部2001年颁布的《商品房销售管理法子》明确规定～双方有约定的～从其约定～没有约定的～按以下原则处理: 一、面积误差比绝对值在3,以内的,含3,,～据实结算房价款, 二、面积误差比绝对值超出3,时～买受人有权退房～买受人退房的～出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人～同时支付已付房价款利息。 购房者必读之看房全诀“十九式” 第1式 看位臵 选房三要素:位臵、位臵、位臵。房产作为不可动的资产～所处位臵对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式～即使买房的首要目的是为了居住～购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值～所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状～还要看发展～如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房～待规划中的各项设施完善之后～则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值～例如北京亚运村的落成～就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划～分析住宅所在区位的发展潜力～对购房者十分重要。 随着北京交通路网的建设～车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位臵概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便～有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点～有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件～购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。 第2式 看配套 居住区内配套公建是否方便合理～是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学～以排除城市交通对小学生上学路上的威胁～且住宅离小学校的距离应在300米左右,近则扰民～远则不便,。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套～服务半径最好不要超过150米。 目前在售楼书上经常见到的“会所”～指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限～普通老百姓购买的房子面积不会很大～购房者买的是80平方米的住宅～有了会所～他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性～休闲、社交的需求越来越大～会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施～收费标准如何～是否对外营业～预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题～也是购房者应当了解的内容。 第3式 看绿化 目前北京住宅项目的园林设计风格多样～有的异国风光可能是真正翻版移植～有的欧陆风情不过是虚晃几招～这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率～指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念～绿地不包括阳台和屋顶绿化～有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用～所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30,。北京城近郊居住区绿地率应在 35,以上～在市区附近～如果住区绿地率能达到40,甚至50,～就比较难得了。购房者不要被什么这园林那风格唬住～也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢。 第4式 看布局 建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到～购房者应该了解。 一般来讲～规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。 规划建设用地面积指允许建筑的用地范围～其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同～前者包括了用地范围内的建筑面积～而总用地一样～因此在指标中～前者高于后者。 容积率高～说明居住区用地内房子建的多～人口密度大。一般说来～居住区内的楼层越高～容积率也越高。以多层住宅,6层以下,为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右～高层高密度的住区容积率往往大于2～在房地产开发中为了取得更高的经济效益～一些开发商千方百计地要求提高建筑高度～争取更高的容积率。但容积率过高～会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形～将极大地影响居住区的生活环境。 容积率的高低～只是一个简单的指标～有些项目虽然看上去容积率不高～但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库～而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。 在居住区规划中～应使住宅布局合理～为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量～要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离～即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H,H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差,。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够～北面住宅的底层就不能获得有效日照。 第5式 看区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”～汽车在小区外直接进入小区地下车库～ 车行与步行互不干扰～因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰～小区内的步行道兼有休闲功能～可大大提高小区环境质量～但这种方式造价较高。 人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位～停车位的位臵是否合理～一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团～停车场若不得不靠近住宅～应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外～汽车泊位还分为租赁和购买两种情况～购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少,如果购买～今后月管理费是多少～然后仔细算一笔账再决定是租还是买。 第6式 看价格 看价格的比较时～首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价～有的是“开盘价”～即最底价,有的是“均价”,有的是“最高限价”,有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清,或换算,所选房屋的实际价格～因为这几个房价出入很大～不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”～也会对房屋的价格有影响～比较房价时应考虑这一因素。 当几个楼盘站到同一起跑线上后～购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除～然后再综合比较。一般来讲～性能越好的楼盘越贵～此时就需要冷静分析:哪些性能是必须的～哪些性能对自己无用～对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。 第7式 看日照 万物生长靠太阳～特别是对经常在家的老人和儿童来说～阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候～保证住宅的卫生～提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准～由日照时间和日照质量来衡量。北京地处北纬39? 57‘～日照时间以大寒日不少于两小时为标准。按照《住宅》规定:“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照～当一套住宅中居住空间总数超过4个时～其中宜有两个获得日 照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点～但值得注意的是:有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求～南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。 第8式 看通风 在炎热的夏季～良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。北京属温带大陆性气候～夏季多为东南风～冬季多为偏北风。如果住宅有南北两个朝向～夏季能有穿堂风～比住宅中所有居室都朝南～但没有穿堂风的要好。所以一般来说～板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现～在选择时～购房者要仔细区别哪些户型是板楼的～哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间～住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风～保证风路畅通。一些多层或板楼～从户型设计上看通风情况良好～但由于围合过紧～或是背倚高大建筑物～致使实际上无风光顾。 第9式 看户型 平面布局合理是居住舒适的根本～好的户型设计应做到以下几点: ,1, 入口有过渡空间～即“玄关”～便于换衣、换鞋～避免一览无遗。 ,2, 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅～其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫～带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。 ,3, 起居厅的设计应开敞、明亮～有较好的视野～厅内不能开门过多～应有一个相对完整的空间摆放家具～便于家人休闲、娱乐、团聚。 ,4, 房间的开间与进深之比不宜超过1比2. ,5, 厨房、卫生间应为整体设计～厨房不宜过于狭长～应有配套的厨具、吊柜～应有放臵冰箱的空间。卫生间应有独立可 靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。 第10式 看设备 住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位～是否有方便、实用、高科技的趋势。以暖气为例～一些新建的小区～有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调～特别是家里有老人和儿童时～可将温度适当调高～达到最佳的舒适状态。 另外～在选择住房的时候～也应当注意配套设备技术的成熟度～即是否被广泛使用～是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点～盲目使用不成熟的高科技产品～最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。 第11式 看节能 住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区～北京地处寒冷地区～北向窗户也不宜过大～并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能～如外围护墙较薄时～应加保温构造。 第12式 看隔音 噪声对人的危害是多方面的～它不仅干扰人们的生活、休息～还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定～卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝～夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量～但是应当注意:住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离,临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙,楼板应有合乎标准的隔声性能～一般情况下～住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布臵以防噪音干扰。 第13式 看私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外～还必须考虑视线的干扰。一般情况下～人与人之间的距离24米内能辨别对方～12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰～多层住宅居室与居 室之间的距离以不小于24米为宜～高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外～若设计考虑不周～塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象～选择住宅时应予以注意。 第14式 看结构 住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。 砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件～只适用于多层住宅～它的优点是造价低～保温、隔热性能好～便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制～室内格局一般不能改变～墙体结构占据空间过多～整体性、耐久性较差。 钢筋混凝土结构适用于中高层住宅～其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳～多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来～钢筋混凝土结构抗震性能好～整体性强～防火性能、耐久性能好～室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大～结构造价也相对较高。 第15式 看抗震防火 地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度～北京地区的住宅应按8度,不是8级,设防。19层及19层以上的普遍住宅耐火等级应为一级,10层至18层的普通住宅耐火等级不应低于二级。19层及19层以上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯。 第16式 看年限 住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限～是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限～是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命～也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是:钢筋混凝土结构60年,砖混结构50年。 第17式 看面积 随着小户型热潮的兴起～北京商品房的套内面积稍稍降了一些～但是许多北京购房者仍然认为住房面积越大越好～似乎小于100 平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实～大户型、复式户型盖了不少～致使消费者也被误导～觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅～人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑～不仅购房支出大～而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。 住宅档次的高低其实不在于面积的大小～专家认为～三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要～关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配臵了起居室、卧室、餐厅等功能～是否把有限的空间充分利用了起来。 第18式 看分摊 商品房的销售面积,套内建筑面积，分摊的公用建筑面积,套内建筑面积,套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观～分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时～一定要注意公摊面积是否合理～一般多层住宅的公摊面积较少～高层住宅由于公共交通面积大～公摊面积较多。同样使用面积的住宅～公摊面积小～说明设计经济合理～购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是:分摊面积也并不是越小越好～比如楼道过于狭窄～肯定会减少居住者的舒适度。 第19式 看物业管理 进入项目。一般来说～物业公司介入项目越早～买房者受益越大。 若在住宅销售阶段物业公司还没有介入～开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺～如物业费如何低～服务如何多等等～待物业公司一核算～成本根本达不到～承诺化为泡影～购房者就会有吃亏上当的感觉。 物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务～北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位 的收费标准、车位是租是卖等～买房前都应问清楚～以便于估算资金～量力而行。 其实～一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度～因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕～开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了～住户将来长期面对的是物业管理公司～物业管理是一种长期的经营行为～如果物业收费无法维持日常开销～或是没有利润～物业公司也不肯干。一般来说～规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源～住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出～建议干脆选择经济适用房项目～因为经济适用房的物业收费标准很低～而且受政策的严格控制。 想在 哈尔滨买一套房子 都需要注意什么呢 朝向怎么样才算好 还有 开发商要具备什么条件 总之 以后买完房子 不想有任何损失 提问者: 法人刘涛 - 二级 最佳答案 五证～一个是建设用地规划许可证～第二是建设工程规划许可证～第三是建设工程开工证～第四是国有土地使用证～第五是商品房预售许可证～简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的～开工市是由市建委核发的～国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”,交给您一种方法～这五证最主要的应该看两证～一个是国有土地使用证～一个是预售许可证～这两种要核发～看准确了～一般原则上就没有问题～特别是预售许可证。特别要提醒的是～购房者在查看五证的时候一定要看原件～复印件很容易作弊。签合同前～要看清楚您所预购的房 屋是不是在预售范围之内～以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲～是老百姓一生当中一个非常重要的问题～就是说先得安居才能乐业～所以～对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题～不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露～其实～很多问题应该说是如果购房者比较谨慎～对于购房的知识比较了解～很多问题是可以避免的。 个人在购房中～大体上分三个阶段。 第一～购房前的准备～购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目～就是你准备购买什么样的房子～首先应该考虑它本身所处的地理位臵、户型以及它周边的环境～非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解～就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二～签订认购书和商品买卖合同～这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候～应该注意到查验五证～我后面会讲什么叫五证。交付定金～签订认定书～选择付款的方式～签订商品房买卖的合同～再交付购房款～办理销售或者叫预售登记～这是购房中的第二个阶段。 第三～交房和办理产权登记～就是开发商在办理完登记后～签 收“两书”～接受物业～申领产权证。 具体讲～涉及到一些法律问题。 第一～如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告～在阅读售楼书的时候～首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证～这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性～一个是可以通过在互联网上查询、核对～核对这家房地产开发商是不是名副其实的～是不是有预售许可证。其次～可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息～决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息～有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明～比如说多少多少分钟的车程～10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越～那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了～你是开的小轿车还是公共汽车～是什么时速的～所以用几分钟的车程确定地段的位臵～这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是～往往在售楼书中都有这个～我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率,我看到售楼书之后确实非常感兴趣～但是又怕最后买了房子以后～不象售楼书中所描述的那些美妙,怎么办,根据法律的规定～如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力～就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中～这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境～这么好的户型、这么好的地段～想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务～就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话～一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务～他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书～要交定金～提醒购房人要注意～认购书里的定金和订金的区别～定金是一个专门的法律概念～其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用～并有特定定金的规则～它有特定的法律内涵～叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金～接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用～它只是起担保作用～叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以～在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)～因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款～买房应该在签订认购书多少之日起买房～否则的话不给退还。 建议～购房者在签订认购书的时候～将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同～如因对合同条款的分歧导致合同未能签署～所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同～签订买卖合同就应该非常慎重的对待～因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷～购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以～在签定合同之前～购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”～如果是现房～根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了～而应当改为办理大产权证的审批手续～去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证～一个是建设用地规划许可证～第二是建设工程规划许可证～第三是建设工程开工证～第四是国有土地使用证～第五是商品房预售许可证～简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的～开工市是由市建委核发的～国有土地使用证 和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”,交给您一种方法～这五证最主要的应该看两证～一个是国有土地使用证～一个是预售许可证～这两种要核发～看准确了～一般原则上就没有问题～特别是预售许可证。特别要提醒的是～购房者在查看五证的时候一定要看原件～复印件很容易作弊。签合同前～要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内～以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢～两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件～一个是住宅质量保证书～第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记～在使用年限内承担的保修责任～正常使用情况下～各部件的保修期～比如说防水是三年～墙面、管道渗漏是一年～墙面抹灰脱落是一年～地面大面积起沙是一年～包括供热供冷系统等设备～卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书～通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明～以及门窗类型使用事项～配电负荷～承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的～应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证～同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证～拿到产权证～整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题～在有些情况下～在什么情 况下签订房屋的限售合同～在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房～这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收～就是期房～这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题～有三种计算方式。一个是按套计价～一个是按建筑面积计价～还有一个是按套内建筑面积计价值。通常～按套内面积计价的方法比较少用～而通常用的是按照建筑面积～它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和～是对购房者最为有用的是套内的使用面积～因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以～在签订商品房买卖合同的时候～要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以～购房的时候购房者特别关注面积～一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少～这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房过程中～怎么处理面积的误差呢,通常在标准的商品房买卖合同里～面积差异的处理方式有两种～一种是双方自行约定～只要双方约定使用面积不能大于1%～或者0.5%～都可以～只要是双方约定都可以～多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常～现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样～都有一个比的绝对值～通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款～面积误差比绝对值超过3%～购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然～如果约定得这么明确～建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内～没有超过据实结算房款～如果超过的话～开发商必须承担违约责任～同时允许购房者退房。还有一个问题～在商品房 购销合同中～通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里～开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定～不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况～比如说地震、发洪水等等～这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况～这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任～也就是说免责。如果不是这种情况～就不能约定成不可抗力～一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了～比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决～比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同～比如说施工配套的批准和安装的延误～都认定为不可抗力。从法律角度讲～我们觉得对购房者是不公平的～等于把不可抗力的范围扩展了。所以～建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件～就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下～约定在最小的范围内～不要扩展～扩展以后～延期交房的时候～他都可以说我免责。 还有一个基本问题～购房合同的签订是跟谁签订,很简单～签订购房合同～应该是跟房地产开发商签定合同。但是～目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动～中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同～就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商～而不能委托中介公司～以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示～签订商品房买卖合同的时候～要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几～还是百分之几～这些比例数字～作为购房者一定要注意～稍微差一个百分数～很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书～第二个签订购房合同～购房合同有一个补充协议～这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是～补充条款在某种程度上～它约定的事项比房屋购销合 同里约定的还重要～因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以～在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一～应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去～这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二～明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来～这通常在补充条款里约定。 第三～要明确按揭办不下来的话～双方的责任。现在买房通常需要按揭～确实有的情况下按揭没有办下来～没有办下来的原因比较复杂～有购房者的原因～也可能有房地产开发商的原因～甚至也有一些是银行方面的原因～也有一些是综合的。要明确～如果按揭办不下来～双方各自的责任是什么。 第四～明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题～而且有些开发商经常在公摊上做文章～所以要和开发商约定清楚～不仅要有一个笼统的公摊面积的数字～而且要约定公摊的是哪一部分～要确定公摊的位臵。现在有很多赠与这个～赠与那个～实际上有的时候是公用的面积。 第五～应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修～那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述～一定要明确使用什么品牌～甚至包括颜色等。 第六～明确退房的责任。购房者接到入住通知之后～经常拿出一些资金装修房屋～比如说买家电什么的～但是一旦退房是由于开发商的原因～必须写明开发商是什么样的责任～写名在确定的日期内把开发商退还～甚至包括银行的利息、罚金等。 最后～购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识～普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题～因此为了减少风险～预防买卖合同中的陷井～建议购房者在购房的过程中聘请律师～把相关的事情请律师办～虽然要支付一些费用～但会降低风险。 买房子都需要注意什么手续, 悬赏分:0 - 提问时间2008-4-12 11:24 问题为何被关闭 提问者: wlq0831 - 六级 答复 共 1 条 1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的～不要在售楼处买保单～外面的保险公司都可以为你打折。 2)开盘绝对没有好房子～好的房子全部被保留～然后每个月推出几套～但单价升得很快～要么就是你有关系～我们才给你好的房子。 3)广告没有一个是真的～千万别相信其中的外立面颜色～很多造出来比画的难看多了。 4)售楼员会用许多方法来逼你买房～让你无时无刻感到紧张～这时你千万要冷静。要自己看中才买。 5)别以为高层中的九到十一楼不错～那你大错了～这些楼层正好是扬灰层～脏空气到这个高度就会停顿～我们是不会告诉你们的。 6)别对景观抱太大希望～树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的～所以能多多存活就不错了。 7)别以为面砖的外墙是好的～其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了～在国外都是用的高级涂料～没人用面砖当外墙。 8)别以为实测面积是对的～其实测绘局都被我们买通的～少你一个平米你也看不出来～但是国家就只承认他的测绘报告。 9)绿化率～容积率大多都是与实际不相符的～千万别相信我们～我们只是听工程部随便说说的～能对八成就不错了。 10)漏水和外立面的材料根本没关系～你们要关心的是桩有多深～因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大～造成外墙裂缝才漏水的。 11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好～千万别信～这些人大多是公司的领导来捧场的。 12)注意～有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多～比如排队买号等～但是开发商直接销售就不会搞很多花头～那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 13)为何上海的所有凸窗看上去很大～但是能通风的只有很小一扇～我们说是为了安全～其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。 14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型～那你千万不要去买这个房型～不是卖不掉的就是位臵有问题～我们叫最后冲刺～你想啊～他干嘛不印其他的呢, 15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子～这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了～哪些房子还在～这本东西特别准～只有少数楼盘会做一份假的。 16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净～建材堆放是否井井有条。 17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理～通常只买他们的一个名字～然后叫物业顾问～这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务～别的其实都由本地公司来管理。 18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司～这也是假的～国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计～而必须是外加一个国内设计公司来共同设计～但是真正做出房型的就是国内公司～弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 一、 买房子时注意的事项: 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》～并在其资质规定的业务范围进行开发的, 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》, 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格～项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期～落实了拆迁安臵～落实了 物业管理～并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》,期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 4、在签订合同时～一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》,示范文本,～该合同文本内容比较全～并且规范,二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 5、如果你买的是住宅～在交房时～要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 办房地产权证时应该注意: 产权产权面积和合同面积是否相同～如果不同～可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理～另外办理了《房屋所有权证》后～还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外～还有交易费和测量费～是应该开发商出的～但是开发商经常利用购买人不熟悉法规～转嫁给购买人. 二、购房流程 购买商品房流程第一步:签订认购书 商品房正式销售工作开始后～一般会设立售楼处～购房人在认可本项目后～可到售楼处签订认购书～并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况～并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节～买卖双方签订认购书的主要内容包括: ,1,开发商名称、地址、电话,销售代理商名称、地址、电话,认购方名称、地址、电话、身份证件,指定律师所名称、地址、电话。 ,2,认购物业的楼层,户型,房号,面积。 ,3,房价。包括单价,总价。 ,4,付款方式。包括一次性付款,分期付款,按揭付款。 ,5,认购条件。包括:定金金额,签订正式契约的时间、地点,付款地址和帐户～签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争 议解决方式。 当签订完认购书后～销售方应给购房人《签约需知》～以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括: ,1,项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。 ,2,购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。 ,3,房款支付方式。 ,4,购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。 购买商品房流程第二步:签订买卖契约 购房人在签订认购书后～应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环～契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份～其中正本贰份～开发商和购房人各执壹份。副本贰份～开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括: ,1,土地使用证号及使用年限 ,2,商品房销售许可证号 ,3,房产名称及购房人购买房产的类型 ,4,所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期 ,5,房价款。包括单价和总价 ,6,付款方式 ,7,双方违约条款 ,8,保修条款 ,9,买方接受物业管理公司管理条款 ,10,预售登记 ,11,房屋转让 ,12,房屋过户 ,13,纠纷、争议的解决方式 ,14,附件一:房屋户型图 ,15,附件二:装修设备标准 ,16,附件三:共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。 购买商品房流程第三步:预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后～契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内～到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间～买方如转让其所购房产～买方与受让人应在契约上做背书～在背书签字之日起十五日内～双方持有关证件到市场处办理转让登记～在转让登记申请表上签字～市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 购买商品房流程第四步:签订管理公约～办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后～开发商入住通知单～并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后～就可以拿钥匙入住了。 购买商品房流程第五步:办理产权过户～领房产证 首先确定开发商是否具备开发的资格～以及开发许可证～是否有验收合格证明～并警惕以下七个陷阱: 均价———房展会上消费者往往会被较低的均价吸引～可自己看中的房子～户型朝向都比较一般～也比均价高出许多。原来开发商打出的均价并不是这个项目所有楼的整体均价～而是其中价格最低和价格最高的房子的中间价。 楼层———售楼人员会介绍说高层楼房中九到十一层是好位臵。然而其实这一高度正好属于扬灰层～脏空气到这个高度就会停顿。 绿化率———开发商会宣传某小区绿化率高以吸引注重环境的购房者。但绿化率很多时候都存在虚构的成分。 房屋面积———房屋的宣传面积与实测面积可能有出入。有的开发商会在测绘过程中做手脚～相差一两个平方米是经常 出现的。 房型———如果开发商在某楼盘的广告中单独印了某个房型～这个房型很可能是有问题卖不掉的。 物业———有的楼盘广告会宣称物业将由外资单位管理。通常开发商只会买外国物业公司的一个名字———物业顾问～这些外资物业公司通常只为单价在一万元以上的楼盘服务～其他的其实都由本地公司来管理。 设计公司——不要相信某楼盘的建筑设计公司是美国或加拿大的。国家规定外资设计单位不能单独进行楼盘的建筑设计～须外加一个国内公司来共同设计。弄个外国名字只是满足部分消费者的崇洋心理。 当避免了以上现象的发生之后～可以签订购房合同～需要约定的有以下几个方面:一、写清房屋所处地点、楼层、楼号、单元、门牌号、朝向、各房间布局～并约定如果违约对方将给什么补偿,二、写清建筑面积、公摊面积,一般的最大不能超过30%,,三、定金多少～如果违约要赔偿多少,,一般是两倍加利息,,四、如果开发商逾期交房～需要做什么赔偿～或者解除合同,五、办理手续时一定要当事人在场～以免开发商作出欺骗举动。六、需要办理贷款的～要先约定首付比例～以及以后的还款方式,七、最好是找个律师～做全程陪购。 广东南国德赛律师事务所 地址:广州市天河北路233号中信广场5401、08室 电话:38771000 传真:38771698 E-mail:gzinfo@dslawyer.com～ 网址:www.dslawyer.com。 免费法律服务热线:160 事务所主任:彭清正 律师 广东南国德赛律师事务所房地产按揭中心 地址:广州市体育东路140-148号南方证券大厦605室 电话:38879663 38879889 传真:38879639 事务所主任:彭清正 律师