温泉度假村旅游总体规划

温泉度假村旅游总体规划 天磨湖温泉度假村总体规划 天磨湖温泉度假村总体规划 ............................ 1 1规划总则.......................................... 1 2区域概况.......................................... 3 5规划的指导思想、开发原则及战略 .................... 14 10 旅游环境容量与市场规模预测 ...................... 39 11 旅游发展专项规划 ................................ 44 1规划总则 1.1项目背景 1.2规划位置及范围 天磨湖温泉度假村位于河南省遂平县境内嵖岈山风景区,南临驻马 店市,距华中重镇――武汉市300公里,北靠漯河市,距中原枢纽―― 郑州市200公里。107国道、京广铁路、京珠高速公路纵贯遂平县境, 距景区仅25公里。 1.3规划依据和原则 《遂平县嵖岈山风景区旅游规划》 《遂平县城市总体规划》 《遂平县国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》 《遂平县旅游发展十一五规划》 《旅游区质量等级的划分与评定》 《风景名胜区规划规范》,GB50298-1999， 《河南省人民政府关于加快旅游业发展的决定》 《国家园林城市》 《中国旅游业发展“十五”规划和2010,2020年远景目标纲要》 《河南省旅游产业“十五”发展规划》 《驻马店市关于加快旅游业发展的决定》 《遂平县志》 《河南省遂平县旅游发展展总体规划》 1.4 规划性质 本规划是天磨湖温泉度假旅游区旅游业发展的总体规划。本规划从天磨湖温泉度假的区域概况入手,对当地旅游资源现状进行了系统评价,对日后的发展方向和布局作了整体规划,并对景区进行了功能分区,对各区的景点和设施进行了规划布局,对市场开发进行了规划,对旅游环境容量进行了估算,还规划了旅游业发展支撑体系,为天磨湖温泉度假旅游区旅游业的发展提供了依据,从而保证当地旅游业有序健康发展。 1.5规划技术路线, 接受当地委托，做规划准备工作，拟定工 作方案和需搜集的文献目录 进行实地考察，听取领导和群众对本地旅 游资源开发的要求与建议，搜集 资料和数据。 制定规划提纲，根据提纲进行相关专题研 究，形成规划文本，绘制草图。 实地补充调查，修改规划文本。 对规划文本初稿召开不同层次的座谈会， 征求各方面对初稿的意见和建议。 修改完善规划书和图件 规划书评审 最后成果付诸实施 图1-1 天磨湖温泉度假旅游区规划技术路线图 1.6 规划的期限及阶段划分 本规划的期限为5年,从年元月到年月。 2区域概况 2.1 自然概况 2.1.1 地理位置 天磨湖温泉度假旅游区位于河南省遂平遂平县境内,东西长公里,南北宽4公里,总面积约25平方公里。 遂平县位于河南省中南部,地处北纬32?59′,33?18′,东经113?37′,114?10′之间,东西长51公里,南北宽33公里。它东接汝南、上蔡,西连舞钢、泌阳,南邻确山、驻马店市驿城区,北接西平,107国道、京广铁路、京珠高速公路纵贯境内,地势西高东低,南北两岩相峙,中、东部为平原。全县总面积为1222.89平方公里,耕地面积为10多万亩,占总面积的55.2%，。 2.1.2 地质地貌 景区位于素有“地质公园”之美誉的嵖岈山风景区之内,系伏牛山东缘余脉,处在扬子板块与华北板块的结合部,中国大地第一台阶与第二台阶的过渡带,极具地学意义,绝对年龄在1.23亿年左右,对划分燕山中,晚期造山运动,具有划时代的科学意义,(作为典型的花岗岩地貌,是岩体经过浸入构造节理的运动,地壳上升裸露地表后的风化剥蚀等内外地质动力综合作用下,在漫长地质历史时期发展形成的)是珍贵的、不可再生的地质自然遗产,兼具“华山之险、泰山之雄、黄山之奇、峨眉之秀、雁荡之幽”,是国内唯一、世界罕见的花岗岩地貌景观地质遗迹,具有重要的科研、科普价值。岩石多为震旦系石英岩,局部地区保留有寒武系灰岩,页岩、大成岩出露相当普遍。 2.1.3 气候条件 天磨湖温泉度假旅游区地处北亚热带向暖温带的过渡地带,属亚湿润的大陆性季风型气候,气候温和,雨量充沛,光照充足,雨热同季,冬季多西北大陆性季风,夏季受东南海风影响,冬冷夏热,春暖秋凉,四季分明。景区年均日照2200多小时,年平均气温14.9?,无霜期较长,年均无霜期190,230天之间,降水量平均975mm,降水以7月份最多,1月和12月份最少,全年风向以北风和偏北风为主,其次为南风和偏南风。 2.1.4 水文条件 景区所在的遂平县境内水资源以降水补给为主,受降水影响较大,丰枯悬殊。河川径流量主要集中在汛期,6,9月，,占到年径流量的50,,60,,其中7,8月份占30,,40,。天磨湖温泉度假旅游区水资源丰富,景区内有溪流十余条,河水清澈见底,四季不竭,水质良好。特别是高山湿地,泉水密布,有暗泉百余处。 2.1.5 土壤条件 遂平县境内地貌类型多样,海拔高差较大,土壤的形成和分布因受垂直性、地带性和地理环境的作用影响,土壤类型多样。据土壤普查资料显示,遂平县共有褐土、草甸土、沼泽土3个土类,11个亚类,24个土属,114个土种,其中优质土壤比重较大。 天磨湖温泉度假旅游区总面积3.75万亩,土壤总面积2.5万亩,有黄棕壤土、砂姜黑土、潮土3个土类,黄褐土、粗骨性黄褐土、砂姜黑土、灰潮土4个亚类,11个土属,22个土种。黄棕壤土主要分布 在岗坡地带,总面积1.76万亩,约占总面积的47%，砂姜黑土总面积1.23万亩,约占景区内土壤总面积的32.8%，潮土总面积0.76万亩,约占景区内土壤总面积的20.2%。 2.1.6 生物资源 天磨湖温泉度假旅游区处于温带夏绿林与暖温带混交林的过渡地带,森林覆盖率达95,以上,植物种类达600余种,其中乔木类主要有,橡树、楝树、柏树、火炬松、落羽松、紫檀、银杏、悬铃木、枫杨、板栗等，草本植物主要有,黄臼草,槐草，、芦竹,荻，、狗尾草,莠草，、前胡、苜蓿、兰草,山兰，等,其中可供药用的有白茅、艾蒿、野菊、益母草、马鞭草、沙参、二花、灵芝草等，野生花卉主要有,茶花、杜鹃、月季、水仙、蔷薇、迎春等。 动物在地理分布上属华北动物亚区,种类达100余种,以食肉性动物和啮类动物居多。动物种类主要有,獾、狐狸、刺猬、野猪、野兔、山鸡、画眉、猫头鹰、松鼠、啄木鸟、蜥蜴、蟒蛇、斑鸠等。 2.2 社会概况 2.2.1 历史文化 天磨湖温泉度假旅游区位于历史悠久、人文璀璨的嵖岈山,地处中原腹地,山势险要,为历代兵家必争之地。现有春秋时代的“吴王墓”,唐代的“黄巢洞”,明末李自成的“顺天宫”,高迎祥的“点将台”、“高官亭”等。抗日战争和解放战争时期,刘少奇,杨靖宇。范文澜等老一辈革命家,在此发展革命根据地, 留下了光辉的战斗足迹。景区人文史 迹星罗棋布,唐代大书法家颜真卿游历嵖岈山广了墨宝真迹——“别是洞天”。清乾隆私访,三上崎岈山,有乾隆沟、乾隆洞为证。包公庙、玉皇大帝庙、关岳庙、五龙宫、八卦亭等景观,无不显示着丰厚的文化底蕴,给人们平添了一层对嵖岈山的憧憬与向往。 2.2.2 社会经济状况 天磨湖温泉度假旅游区位于河南省遂平县境内,近年来,遂平县经济发展,事业进步,社会稳定,是全国商品粮生产基地县、“铜山”优质烟生产基地县、全国肉牛生产基地县,畜牧业跨入全省畜牧强县行列,是2004年全国平原绿化高级达标验收县、全国生育优质服务县,社会治安综合治理被省评为先进县。 3.旅游资源分析与评价 3.1 旅游资源脉络分析 3.2 旅游资源单体平价 3.3 旅游资源等级评价 3.4 旅游资源综合评价 3.5 旅游资源对比分析 4 旅游发展SWOT分析 4.1 优势,Strengths， 4.1.1 旅游资源优势 天磨湖景区既有风姿夺目的自然风光,又有众多的名胜古迹和优美的神话传说,形成了极为丰富的风景旅游资源,有山有水,以山雄 险而取胜,以宗教历史文化而闻名,以其稀奇怪石而引人入胜。境内群峰横空、光滑浑圆、气势壮观、奇石怪洞、悬崖断壁如鬼斧神工,深沟险壑,奇花异草相映浑,寺宫胜迹,幽深意远。 天磨湖景区温泉水资源十分丰富,初步探明地热面积1.3万平方米,储量达2亿立方以上,水质具备很好的养生功能,经专家及相关机构鉴定是以氡含量为主的符合泉。天磨湖景区温泉度假村境内有温泉井7眼,其中投入运行的有5眼,备用2眼,日开采量约6000吨,年开采量为2160000吨。按床位计算,每个床位平均用水0.4吨,可满足1.5万个床位的需要。 丰富的旅游资源和良好的温泉资源是天磨湖景区温泉度假村存在的基础,也是度假村旅游产品的基础。 4.1.2 区位交通优势 天磨湖温泉度假村位于河南省遂平县境内嵖岈山风景区,南临驻马店市,距华中重镇――武汉市300公里,北靠漯河市,距中原枢纽――郑州市200公里。107国道、京广铁路、京珠高速公路纵贯遂平县境,距景区仅25公里,现已开通了郑州至景区、驻马店至景区的旅游专线,交通优势十分明显,为天磨湖温泉度假村的旅游发展奠定了良好的区位基础。 4.1.3 良好的软硬件保障优势 驻马店市旅游发展总体规划确定了以“天下之中”作为主题形象,并通过了《驻马店市关于加快旅游业发展的决定》,且遂平县通过了《河 南省遂平县旅游发展展总体规划》和《遂平县嵖岈山风景区旅游规划》,另外河南省遂平县友利实业有限公司于2007年委托遂平县工程咨询中心对天磨湖温泉度假村开发作出了可行性研究报告,同时,县委县政府提出了“工业强县、畜牧名县、旅游名县”的战略目标,在土地使用、费用征收、投资服务等方面对旅游失业的发展给予了优惠政策,并在各大城市广泛的展开天磨湖风光游的推介活动,让遂平旅游逐步深入人心,同时景区的配套设施建设正在大夸步的前进,在食住行游购娱、接待服务质量等方面日益提高,这些都对天磨湖温泉度假村的开发建设提供了保障和基础。 4.1.4 借势发展的优势 天磨湖温泉度假村所在的遂平县是河南省重点发展的14个旅游名县之一,旅游资源非常丰富,所在的喳岈山风景区是国家4A级风景区、国家级森林公园、《西游记》的拍摄外景地之一,景区发展良好,客源市场成熟。另外,天磨湖温泉度假村和喳岈山风景区内的龙天沟、红石崖、凤鸣谷等景区具有较好的景区组合优势,且与周边的天中山、南海禅寺、金顶山、乐山等景区较近,且与本景区开发主题和方向不同,为本旅游区开展旅游协作,借势发展提供了较好的条件。 4.2 劣势,Weaknesses， 4.2.1 旅游服务设施数量少、档次低 天磨湖温泉度假村目前的旅游服务设施和基础设施水平较低,没有专门的旅游接待设施,服务质量较低,虽有少量的旅游观光项目的 开展,但规模和管理上都存在很多的问题。另外旅游人才缺乏,旅游知识普及不够,合格的旅游接待人员基本没有。景区内接待人员的数量不足,无法满足游客多样化、个性化的需求。 4.2.2 湖边居民生态保护意识淡薄,湖水水质保护难度较大 在湖区和湖边鸟类的栖息地,常有附近的居民捕杀和药杀野生动物，对于湖边湿地上种植的林木,也常有人盗伐,由于湖区面积较大,水库管理人员人数有限,对于附近居民的生态意识的培养有较大的难度。另外,附近的生活污水和工业废水等较多的排放到天磨湖温中,造成水质的污染,治理起来难度较大。 4.2.3 人文旅游资源开发难度大 湖区虽有很多的神话传说和历史典故,但由于水库建成后,大部分的有形遗址都被湖水所淹没,对这些旅游资源进行开发,就需要重建,投资大,困难多,开发起来难度较大。 4.2.4 旅游市场尚未形成 目前,天磨湖温泉度假村刚刚开始对旅游资源进行开发,且水库所在的遂平县区域经济发展水平不高,当地居民和周边居民的旅游需求尚未形成,虽有郑州、北京及武汉的游客,但也都是学生及散客,且为数极少,旅游市场的形成尚需时日。 4.2.5旅游产品种类单一,层次较低。 目前天磨湖温泉度假村所能提供的旅游产品和服务比较单一,旅游要素不全。度假村在整体结构布局上注重了吃、住、行,忽视了游、 购、娱,现有的游览、购物和娱乐等配套设施建设滞后,远不能激发游客的消费欲望,从而影响了度假村的整体活力和经济效益。 解决这一问题应结合度假村的规划,根据实际深入挖掘地区资源,针对游、购、娱进行招商,引导投资人开发更深层次的旅游产品,实现区域可持续发展,防止整个度假村过度依赖温泉资源。 4.2.6融资不畅,资金短缺。 天磨湖温泉度假村开发建设4年以来吸引了近18032.5万元投资,投资总量低,度假村运做资金相对匮乏。造成这种现象的主要原因是顿村开放引进能力弱,融资渠道不畅,各种社会资本不能进入,同时度假村本身又缺乏建设项目,不能吸引资本的注意,从而也不能形成比较丰富的旅游产品。 4.3 机遇,Opportunitiness， 4.3.1 生态旅游成为时尚选择 从世界旅游发展的大趋势来看,随着经济水平的不断提高和消费观念的改变,单纯以游览观光为主的传统旅游方式已不能满足旅游者的需求,集观光、娱乐、休闲、度假、商务、竞技为一体的内容丰富多彩、新颖独特的旅游方式和旅游项目应运而生,受到旅游者的广泛喜爱。其中,生态旅游成为旅游业中的亮点,也是旅游向深远发展的必然选择。 从天磨湖温泉度假村旅游资源禀赋来看,自然资源丰富,水体面积辽阔,为我国最大的人工平原水库,且有较大的湿地面积,湿地中 野生动物资源丰富,非常适合发展生态旅游。由于本区的旅游资源优势与世界旅游发展的大趋势相吻合,所以旅游业具有很大的发展空间和潜力。天磨湖温泉度假村应抓住这个机遇,大力发展生态旅游业。 4.3.2 市场的需求 随着经济水平不断提高,城乡居民收入不断增加,旅游需求日益旺盛,发展旅游业的市场条件良好。据有关资料统计,“十五”期间河南省共接待游客23611.91万人次,其中国内游客23484万人次,年均增长17.6,,接待总量比“九五”期间增加了13078万人次，海外游客127.91万人次,比“九五”期间增长96.7,,年均增长30.6,。另外,随着我国城市的飞速发展,带来的一系列城市问题越来越严重,人口过于集中所造成的噪杂、喧闹,生活工作节奏加快,现代城市居民渴望回归自然,放松身心,释放身体精神的压力,各种形式的绿色旅游项目成了游客的首选,他们都对天磨湖温泉度假村的旅游表现出极大的热情。这些条件都为天磨湖温泉度假村的旅游业发展提供了市场和客源基础 4.3.3 区域大环境的支持 河南省政府已决定尽快把河南省有资源大省转变为经济强省,把旅游业培育成新的支柱产业,使旅游业在全省经济社会发展中发挥更加重要的作用，驻马店市也确定了 “天下之中”的主题形象,提出了建设河南省“休闲度假基地”的目标,加强了旅游市场的促销,提高了驻马店市旅游业在全省中的地位。 近年来,遂平县确立了“以创建省级森林公园、国家地质公园、国家AAAA级景区、省级文明景区为目标,努力把遂平县打造成旅游名县”的工作思路,通过经济结构调整,把旅游业作为第三产业中的龙头产业,来拉动内需,促进经济的提升,已被纳入县政府的重要议事日程,并且全县形成以嵖岈山风景区为主体,以全国第一个人民公社旧址馆、凤鸣谷森林公园、下宋水上乐园和红石崖、龙天沟景点为延伸,以嵖岈山大道、107国道和汝河、奎旺河沿线生态观光为拓展,集奇石观光游、西游文化游、体育健身游、地质科普游、休闲度假游于一体的旅游总格局,良好的开发环境为天磨湖温泉度假村的旅游开发提供了有利的外部环境。 有利的区域大环境为天磨湖温泉度假村的旅游开发提供了很好的机遇。 4.4 挑战,Tthreats， 4.4.1 市场竞争 在国家支持、地方政府积极参与的环境下,全国各个地区都有在大力发展旅游业,都在积极开发旅游资源。驻马店市、遂平县都有自己的旅游发展规划,附近的确山县、汝南县、泌阳县等或把旅游业作为支柱产业,或作为新的经济增长点,进行重点培育和发展。可以预见今后各地区之间的旅游市场竞争将日趋激烈,在这种形势下,天磨湖温泉度假村旅游区作为一个新开发的旅游区,必将面临严峻的市场竞争形势。 4.4.2 同类产品的竞争 天磨湖温泉度假村旅游区的旅游开发将以水体休闲、观光为主,发展生态旅游。而整个驻马店市的旅游形象定位是“河南省休闲度假基地”,在这种大环境下,驻马店市就有薄山湖、汝河旅游带、铜山等旅游景区,都以生态旅游、休闲度假为发展方向,这些同类产品的竞争将是十分激烈的。 4.4.3 旅游开发中的环境威胁 2001年河南省政府批准驻马店市建立天磨湖温泉度假村省级湿地自然保护区。目前,驻马店市政府已在这里划定了1.67万公顷的保护面积,其中的5000公顷为核心湿地自然保护区,不许任何人进入该区伤害鸟类。这些湿地生态环境及库区周边的林地、湖中的水体,是天磨湖温泉度假村旅游区的自然背景色和生态支持系统,起着衬托和渲染的重要作用,也是旅游资源的重要组成部分。而旅游资源的开发过程是人类活动介入自然生态环境,容易造成旅游区原有自然环境和生态环境的扰动和破坏。因此,如何在不破坏天磨湖生态环境的前提下发展旅游业,如何通过旅游开发促进生态环境的可持续发展,都是我们开发旅游业所要面对的重要威胁和挑战。 5规划的指导思想、开发原则及战略 5.1 指导思想 在市场经济发展的大浪潮中,旅游业已经发展成为全球最大的经 济产业,旅游市场的竞争和挑战亦相当激烈。但是,目前资源短缺、环境污染和生态恶化已经成为摆在世人面前的一个重大问题，经济发展、资源利用及环境保护所构成的矛盾已成为制约行业发展的重大挑战。因此,生态旅游作为旅游可持续发展的一种实践形式,是实现旅游可持续发展首要的必然选择。在这样一个大的行业环境背景下,天磨湖温泉度假村旅游区要以洁净良好的生态环境和优美的自然风光为背景,以驻马店地区、郑州地区、武汉地区及周边县市的客源为依托,以丰富的原始生态自然景观、洁净良好的自然生态环境为主体,突出山、水、泉、林的景观组合优势，抓住“山水风光游”、“拜佛朝圣游”“求奇探险游”、“休闲度假”四大特色,以“保护合理开发利用自然资源,坚持可持续发展”为方针。加大基础设施投入,为景区的进一步开发提供良好的条件,方便游客观光度假,尽快实现资源优势向经济优势的转化,带动区域经济发展,推动旅游产业化进程,以尽快使其成为国家AAAA级名胜风景区,全国知名景区。 5.2 开发原则 5.2.1 可持续发展原则 可持续发展和永续利用是旅游区在残酷的旅游市场竞争中取胜的关键所在。生态旅游、绿色旅游、回归自然旅游是目前旅游业的一大趋势,因此要从长远利益出发,贯彻可持续发展的思想,把保护旅游资源及生态环境,视为战略性问题加以对待,这不仅关系到旅游区的命运,也直接关系到人类未来的生存环境。因此,在开发过程中,一 定要把保护现有的自然资源放在首位,特别是对湖水水质的保护及湿地的保护,更要提到旅游发展战略的高度,以实现旅游资源的可持续开发与永续利用。 5.2.2 突出主题,体现特色的原则 有特色才有吸引力,有特色才有竞争力,特色是旅游开发的灵魂,是吸引游客的热点,也是景区增加经济效益的关键。天磨湖温泉度假村的开发,首先要以“休闲娱乐,生态旅游”为主题,突出山水风光游”、“拜佛朝圣游”“求奇探险游”、“休闲度假”四大特色，以“人无我有、人有我新、人心我奇、出奇制胜”为策略,力求创新,使秀奇险新美融为一体,充分体现景区的独有特色。 5.2.3 综合效益原则 在开发过程中,一定要强化全局观念,追求综合效益,保障可持续发展。旅游业发展规划要运用全局观念,考虑旅游业发展的方方面面,有长远的规划目标,还要有分期明确的阶段发展任务和发展重点。另外,不忘对环境的保护,大力提倡生态旅游和绿色旅游,实现经济、社会、环境三个效益的有机统一,从而保障旅游业的可持续发展。 5.2.4 旅游服务系统化原则 在注重硬件建设的同时,加强软件的建设,要使基础设施建设与人力资源建设同步推进,互相促进。旅游服务是景区建设的“软件”,是一个系统工程,要把整个旅游服务看作一个大的系统,天磨湖温泉度假村生态旅游度假区是由若干子系统构成的,包括景点与观景点系 统,环境与生态系统,基础设施系统,经济系统等,在景区的开发建设过程中,各系统要综合平衡、相互协调。要在行、游、住、吃、购、娱六方面的服务上全面考虑,服务设施系统配套,力求使游客舒适、方便、安全。 5.2.4市场导向原则 旅游业是一个经济产业,开发旅游产品时,必须考虑到投入产出比,注重实际效益。因此旅游开发时,要充分考虑当前游客的旅游需求和旅游偏好,以市场为导向,把旅游市场的需求和供给情况作为开发决策的基础。同时还要根据旅游市场发展趋势,预测未来旅游市场的发展情况,作出长远的旅游规划决策,以实现遂平县以及天磨湖温泉度假村景区的社会效益、经济效益、环境效益的全面丰收。 5.2.6 统一规划原则 湖区的旅游规划,与《河南省旅游产业“十五”发展规划》及《河南省遂平县旅游发展展总体规划》和《遂平县嵖岈山风景区旅游规划》等上一级别的规划相协调,融入“天之中”生态文化的旅游总体规划之中,并和周边的旅游资源,诸如天中山、南海禅寺、金顶山、乐山、碴岈山等风景区，形成优势互补的关系,避同求异,客源互流,产品互补,形成整体优势,共同打造驻马店的“休闲度假基地”。 5.2.7 区域合作原则 区域合作是当今旅游业的一大趋势,根据驻马店和遂平县旅游业现状,天磨湖温泉度假村旅游区可与其它地区合作,实现各方面的优 势互补,提高区域个体和区域整体的综合竞争力。比如与嵖岈山、薄山湖、汝河旅游带、乐山等景区联手合作,争取把遂平县发展成为河南省的“休闲度假”的旅游基地。 5.3 发展战略 科学地制定旅游业的发展战略是使旅游业快速、高效、持续、稳定增长的重要保证,是有关旅游业发展长远性和全局性的根本问题。 5.3.1 全面创新型战略 旅游业全面创新型战略要求在传统的旅游业格局、旅游体制观念和旅游经济运作方式的基础上,结合时代和现实需要,通过变通、改造或重塑的方式使之具有现代性,从而更趋合理化。 5.3.2品牌支撑型战略 品牌是一种无形资产,一个知名的旅游品牌本身所具有的口碑效应足以使其成为消费者在众多同类产品中的第一选择,因此,旅游业的稳定发展必须倚重于品牌产品作为其旅游经济运作的主导力量。天磨湖景区要把温泉洗浴、会展旅游和休闲度假作为旅游业的精品品牌。 6.2.3 借势发展战略 天磨湖景区所在的遂平县是河南省重点发展的14个旅游名县之一,旅游资源非常丰富,所在喳岈山风景区是国家4A级风景区、国家级森林公园、《西游记》的拍摄外景地之一,景区发展良好,客源市场成熟,且与本景区开发主题和方向不同,所以天磨湖景区可与其合作,实现各方面的优势互补,提高区域个体和区域整体的综合竞争力,形 成资源共享、客源共享、联合发展的局面。 6.2.4 科学发展战略 科学发展观不是一句空洞的口号,而是一种得到升华的理念、一种已上升到哲学高度的当代伦理观。其具体行为准则应表现为公平观、和谐观和发展观,这三观也反映了旅游可持续发展的本质,即追求人类本身的公平及人类与自然和谐发展的过程。天磨湖旅游业发展应该贯彻科学发展观,实现经济效益、社会效益、环境效益的有机统一。 6 功能分区和项目策划 6.1发展目标 ,1，尽快发展申请成为国家4A级风景名胜区。 ,2，占领驻马店、平顶山、漯河、许昌、南阳、信阳等地的客源市场,使天磨湖景区成为豫南著名温泉度假中心。 天磨湖温泉度假村是一个以温泉为旅游媒介,以度假村内的自然资源为特色,以嵖岈山天磨湖丰富的旅游资源为依托,能够为省内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。度假村内有大量的果树,三面环山,内有坡地,背靠大山,风水极佳,是都市居民休闲度假的好地方。适合开展商务旅游,也适合家庭、个人度假。 6.2 总体布局 6.3规划指导思想 借鉴史书描述,并考虑现代建筑、造园技术和现代人审美习惯,以 及天磨湖温泉度假村旅游风景区建设项目在功能上的系统性,使本项目建成以后既能在一定程度上再现中原民俗的古朴与厚重,又能使游人参与娱乐互动。在项目设置内容上将风景园林与古代娱乐项目项目相结合,按照系统性、实用性、独特性等造园原则,进行合理的资源配置和空间布局,充分展现民俗文化的主题形象,把突出吸引物和完善的悦乐功能及服务设施融为一体,最终形成具有强大商业感召力的高品位旅游景点。 6.3 功能分区和重点项目策划 天磨湖温泉度假村可划分为大门引景区、综合服务区、温泉 洗浴区、休闲娱乐区、会展商务区、风情别墅区和生态农业观光 区。 ,一，大门引景区 在景区大门前面辟出空地,种植草坪,体现生态，并建设建设一个喷泉广场,中央可设大型雕塑,成为喷泉广场的中心,其周围为大型旱喷泉群,形成组合景观,点明温泉洗浴的主题，两边布局生态停车场和生态小屋,生态小屋可布局各项具体的商业设施，景区大门可采取原生态的形式来建,尽量与周边的自然环境相协调,材料采用仿生态原料，在景区大门两侧建设生态房屋房,设置门票销售处和相应的景区管理处。 ,二，综合服务区 在景区的合适位置设立综合服务区,提供商业服务、咨询、应急 救援、治安等,具体布置为旅游管理中心,餐饮服务和商业网点,综合服务区的建筑也要与周围环境相协调一致,符合环境保护的的要求。 1.旅游管理中心 在综合服务区里面建设旅游管理中心,提供景区管理、导游、景区多媒体展示、游客临时休憩等服务,具体布置如下, 1，各景点旅游住宿预约管理中心。 2，各景点旅游车辆调度管理中心。 3，天磨湖温泉度假村客房信息管理中心。 4，游客休息大厅,内设天磨湖温泉度假村旅游景区巨型沙盘和大屏幕 投影电视显示各游线距离、需时间、各景点浏览以及住宿等情况。 5，游客接待与投诉办公室 6，医务室和急救中心 7，治安指挥中心,制订各种防灾、防盗抢、防意外事故的紧急预案, 并与各景点及流动巡逻人员随时联系,保持快速反应能力。 2.商业网点 结合旅客管理中心考虑在在综合服务区里面建设小型超市和商业 网点,满足 游客的日常生活和旅游过程中的消费需要。 3,风味餐厅 风味餐厅内的装修不能太豪华,要与整个度假村的生态、环保风格一致,采用木、竹、藤等天然环保材料、在整体布局、菜单设计、 员工服装等方面都要突出一种在城市无法享受到的农家氛围。依托度假村内的生态农庄,出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害家禽、塘鱼为主,并突出当地的特色。还为客人免费加工从生态农庄和荷花池里采摘的瓜果、蔬菜和从垂钓到的塘鱼,让客人充分享受“娱乐的成果”。 ,三，温泉洗浴保健区 对于温泉度假村来讲,矿泉资源无疑是其重要的特色,也是温泉度假村的重要卖点之一,天磨湖温泉度假村的开发者河南省遂平县友利实业有限公司聘请地质专家对该地的地热水资源进行了调查和评估,发现景区内的地热资源丰富,而且品质较高。经有关专家、部门化验,景区内地热水出口水温为60,70摄氏度,属于高温氯化物,偏硅酸盐型医疗矿泉水,含有丰富的、对人体有益的化学成分,如偏硅酸盐、锂、溴、硒、铁、铜、锶、锰、砷、硼、碘、氟等,对风湿病、神经性骨痛、消化道等多种疾病均有特殊疗效,另外还能起到舒筋活络、强身健体、滑肤养颜、安神定神、延年益寿等功效,考虑建设温泉洗浴区,具体布置为温泉浴城和温疗保健中心。 1.温泉浴城 这是天磨湖温泉度假村的基础设施,主要是利用景区内优良的地下矿泉资源,结合休闲、洗浴、养生保健而开展,包括经典浴池和特色浴池两类。 1，经典浴池 经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能外,更要突破传统的温泉洗浴的观念,突出“男女分浴”的健康洗浴观念,在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和项目,提高服务档次和设施水平。设置水幕电影等水上娱乐项目设施,开发一些适合青少年游客参加或家游客共同参加的水上活动和岸边活动。 2，特色浴池 特色浴池,则要成为温泉浴城的精华所在。该服务区要注重突出温泉文化,重点吸纳东西方的温泉泡汤文化,集众家之长,兼健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目。要设计建造各式各样的温泉汤池,重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味,有的取园林意识,有的处于花丛环抱,有的处于巨树浓荫,有的山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小,大者可容纳几十人,小的鸳鸯池仅供二人。可考虑设置气泡浴、差别浴、药浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目,在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受,与大自然溶为一体的氛围,具体布置如下, ,1，佛国温泉集群,是以玄奘为代表的佛教文化洗浴区。 温室屋顶局部为玻璃顶,周边是小型温室隔间,大温室中竹林密布松柏常青,以梧桐树为主,曲径委婉,静寂幽深。室内草坪、石阶、溪流,池沼中喂养游鱼,树枝上建造鸟巢,洞穴中饲养观赏动物,为游客参禅悟道之佳境。温室中设佛法讲坛,讲述佛学要旨,授人自知之明以修身养性，教以善待他人以普渡众生,为信徒开启情商。佛国 温泉室从听觉、视觉、嗅觉等方面营造浓郁的佛教文化气息,背景音乐以佛教音乐为主,碑石均雕刻有佛经,室内设佛龛香炉,温室中有得道高僧,专为信徒解决疑难问题,如踏勘风水,理佛开光等。 总之,本规划以三开佛法,开情、开智、开光，,打造“佛国温泉,顿悟之村”的主题形象,强化了与嵖岈山景区的依托关系,意在向游客灌输“先沐浴后拜佛”的敬佛理念。 ,2，嵖岈神泉集群,是以传统民俗与现代文化相融合为特色的洗浴区。 ?养生泉 该泉分别以人参、灵芝、当归、薄荷、咖啡、红酒、糠水、蜂蜜、乌龙茶、芦荟、母菊等中药调配,并调配为多种洗浴处方,供不同人的不同需求可治疗皮肤病、湿疹、过敏、关节炎、糖尿病、中风、植物性神经功能紊乱、贫血、过敏性支气管炎,还可以止痒、止痛、镇静祛痰、降血压、改善心脏及血管功能,滋润和增白皮肤、软化皮肤角质层,去疤痕、增加免疫力并可延年益寿。 ?貂禅美容泉 不仅设鲜花浴、牛奶浴、减肥药浴等,而且针对人们美容养颜的需求配置洗浴水,还有健美操、瑜珈等迅练场地,是专为女宾客打造的美容、瘦身、健身之场所。 ?奥运健身泉 设有标准游泳池、跳水池,并安装健身器械,是人们放松身心、娱乐休闲、健身锻炼的理想场所。 ?司马光启智泉 该泉有大型儿童浴池、戏水池和各种开发儿童智力的游戏游艺项目。 ?御泉。 以清代乾隆皇帝曾三上嵖岈山和现存乾隆探险洞和供乾隆安寝的顺天宫为基础,开设档次比较高的御泉洗浴区,凡做官、经商之人在此洗浴,受益匪浅。 ,3，万国泉温泉集群,展现国外各种洗浴文化和我国现代洗浴文化的精华。 万国泉汇集国外各种洗浴文化,如泰国古典按摩中的瑜珈疗穴道技巧，美国艾维达的塑身、减肥疗程，比利时斯怕镇各种形式的综合服务项目,意大利蒙地卡提尼的纯氧森林浴、瑞典的桑拿、,芬兰的蒸气浴、印尼生态浴、英国的矿泉泥澡浴、德国巴坦巴坦的循环疗程浴等。 同时,根据古今中外的各种传说由专业人员编缉、导演水上系列剧。演员在水中表演,观众在水中观看,给人以全新的感受,这一闻所未闻的形式必成为一大亮点,使人趋之若鹜。 2.温疗保健中心 这是温泉的主要配套服务设施。温泉的水温高,含有多种对身体有益的矿物质。要充分发挥温泉这种固有功效的基础上,针对治病和健身的需要,聘请专家医师指导,配合纯中草药及中医针灸、按摩、 推拿、刮痧等治疗形式和其他健身康体设施,达到“有病治病,无病健身”的目的,使之成为省内有名的温泉康体理疗之地。除此之外,还可以增设温泉桑拿、温泉美容等项目,从而丰富抗体理疗的服务项目,满足多样化的游客需求。 ,四，休闲娱乐区 选一合适的场地建立休闲娱乐区,可分别设休闲娱乐室与休闲娱乐场。 1.休闲娱乐室 结合现代人们的休闲时尚需要,可建立室内的休闲娱乐场地,可设置棋牌室、台球室、乒乓球室、小型歌舞厅、戏曲茶馆等,共游客休闲娱乐。 2.室外娱乐场,体育场、跑马场、小型高尔夫球场， 室外娱乐场是温泉度假村内除温泉会所外的另一主要娱乐设施,各种室外活动项目主要根据温泉度假村内的室外地形和湖光山色来开发,整个区域要努力追求自然风格。根据国际户外娱乐的潮流,将建造体育场、跑马场、小型高尔夫球场等多种室外活动设施。各种室外娱乐活动都有一定的挑战性,因此要注意各种设施的安全性以及服务过程中的安全保护工作,让游客真正玩的尽兴而且有安全。为了综合利用温泉度假村内的室外草地,还可以视可行性考虑建设高尔夫球联系场。 ,五，会展商务区 天磨湖温泉度假村景区处于北亚热带向暖温带的过渡地带,森林覆盖率较高,树种植物有发繁多,度假区内到处是百崖披绿,幽谷叠翠,野花丛生,风景宜人。良好的植被与绿化使景区的空气质量较好,空气湿度大,富含负氧离子,有益于人体的身体健康,形成一个天然的氧吧和绿色的海洋,是开展会展旅游的良好场所,因此可以结合现代旅游的发展趋势,开展商务旅游、会展旅游,具体布置如下, 1.商务会议中心 会议展览的建设要充分考虑环境与生态保护要求,与周围的自然环境和谐统一,做到整体划一,不破坏周围景观的连贯性和自然环境。选择合适的场所建设规模不等和档次不同的会议中心,建筑风格上可采用西式、中式、中西结合的形式。 1， 多功能厅 建设能够容纳400人左右的多功能厅,内部要配备电脑互联网、投影仪、宽屏幕、高级音响设备等会议设施,同时还应配备能够举行大型宴会和歌晚会的相应设备。为了提高场地的综合利用率,多功能厅可采用间隔式装修,以便服务人员按照客户的需求把整个大厅间隔成几个大小不一的小厅。 2，中小型会议室 除了多功能厅外,还要有三到五个装修豪华、功能齐全的中小型会议室,以满足客户高档次的需求。会议可建成不同的形式,如会议洽谈室、圆桌会议厅、阶梯报告厅、新闻中心不同类型的会议室,会 议室内部应配备齐全完善、现代化的电信、音响、投影展示等多媒体系统,可在此开展旅游文化交流、学术研讨交流、商贸交流等会议活动。同时考虑与酒店、宾馆、洗浴结合建设,增加产业链条,延长游客的逗留时间和消费,形成一个具有会议、酒店、洗浴为一体的会展旅游中心。 温泉内要设立一个商务中心,提供打字、复印、传真、上网等服务,并提供移动电话和笔记本电脑出租、维修、会议过程记录、录音等文秘服务。 2.展览馆 结合会议中心可建设展览馆,展览馆的建筑风格要与会议中心统一协调,于周围环境相协调。展览馆可分两层建设。一层可设多媒体室,可播放景区景点概貌、遂平县名人轶事、介绍景区文化以及遂平县历史等,同时展览诗词书画作品、景区景点光盘、地方手工艺品。二层可展示灵芝、丹参等药材,板栗、山楂等景区特产和白云岩、花岗岩的工艺加工品。 ,六，生态别墅区 温泉度假村的住宿设施以50栋温泉别墅为主,按照四星级旅游涉外饭店的标准配备服务设施,温泉介入每一间客房。50栋温泉别墅的建筑风格不能千篇一律,要形成不同的风格,使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光景点。别墅内部的装修必须于建筑外观保持一致,使每一栋别墅都有一个独特的主题。别墅的设计要与周围的生态环境 保持协调,建议温泉度假别墅以两层为主。其中有25栋小型别墅,一栋别墅内有五个标准间或者三个标准间与一个豪华套房;另外有15栋中型别墅,一栋别墅内有五个左右的标准间和两三个豪华套房，有10栋大型别墅,一栋别墅内有八个左右的标准间和三四个豪华套房。 由于温泉别墅采用开放式的建筑布局,配有大面积的山坡、草地等公共区域,住宿、活动场所较为分散,为了确保游客的生命财产安全,温泉度假村在加派报案人手、提高保卫技能的同时还应配置先进的闭路电视监控系统、消防防空系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安全保障设施。除了要在室内配置这些设施外,还需要配备一些轻便、多用途的代步工具,如电瓶车等,以便事故发生时可以集合保卫力量及时到达现场,从而提高安全保卫工作的时效性。 在温泉别墅的开发过程中,可以借用目前国际流行的分时度假概念来开发,将别墅客房分割为单间产权出售给投资者,投资者一般每年获得一定时间的免费入住权,其他时间委托温泉度假村统一出租经营,在年终获得客房利润的一定比例收取投资回报。 ,七，生态农业观光体验区 1.特色农业温室集群 根生态温室的建设以资源减量化、集约型再利用为原则,收集使用后的温泉洗浴水回收热能,经保温管道引入特色农业温室集群,以提高地温和室温,利用余热增加植物生长期,以最小的资源环境代价,实现经济效益的最大化。温室中种植无公害蔬菜和果品,也可种植中 药、花卉和各种经济作物,供游人游览、观光和休闲,在非沿街地段建造特色农业温室集群,进行特色种植,规模养殖,逐步实现产业化提升农业、工业化转移农业,城镇化改造农村。具体布置如下, 1，农业科研实验机构 ,1，生物工程研究中心 中心与国内外著名的农业科学研究院协作建立研究室。跟踪国际先进技术开展基因工程和其他生物工程的科学研究。 ,2，高科技农业示范中心 用先进的高科技组织培养方法进行育种、育苗,培育花卉、中草药、瓜果、蔬菜和经济作物的优良品种,带动晋北地区的农业发展。 2，农业技术服务机构 设置农业技术专家组,全面指导农业生产,研究生物防治病虫害的方法,发展无公害农业产品,不断提高农产品的品质与产量,打出“质量创优”的品牌是忻州农业持续发展的基本保证。 3，农产品展示中心 ,1，该中心设有网络信息平台,用大屏幕投影显示世界各地对农产品的需求。 ,2，中心设有高科技农产品的展览、展示大厅。 2.四季果园温室集群 利用山坡地段,种植果树,并在河拱村建造四季果园温室集群,利用温泉洗浴水余热,栽培多种果树,为游客增加旅游采摘兴致。 3.农事体验园 结合特色农业温室集群和四季果园温室集群的建设可以考虑开展农事体验区,让游客吃农家饭、干农家活、住农家屋、看农家景的生活,让他们真正回归自然,享受乡村田园生活。 1，观光农业 把景区附近的农田开辟一块为观光农业园,按照旅游观光的要求分区种植各种观光作物,可供游客观赏各种作物,享受田园生活。 2，农具展览园 在景区附近建设农具展览园,园中建仿古木屋,院墙和门亦为木质。屋檐悬挂红辣椒、玉米棒等作为装饰。屋内布置古朴简单,摆设纺车、织布机、镰刀、锄头、钉耙等。院内圈养鸡、鸭,打水井,摆放犁、镂、石磨等。 3，田间农事体验园 把附近的农田开辟一块划为小块分租给周围城市居民,平时由农户代为照管,市民可在闲暇时到这里尝试农耕生活,学习农业技术,了解农作物的生长规律,看看碧绿的蔬菜、闻闻芳香的鲜花、采摘鲜嫩的水果,并可把自己亲自种植、采摘的新鲜农产品带回家中享用。 4，自摘果园 在山脚下,利用地形的自然变化以梯田状的形式进行整理,由低到高分区成片种植梨、杏、桃、石榴、葡萄等。果树的花期和成熟期各不相同,由此可形成鲜花次第开放、枝头果实累累的植物景观。水 果成熟季节可举行采摘活动,以吸引更多的游客。林下小路要加以整理,适当布置与周围环境相协调的桌、椅,以方便游客的游憩。 5，传统工艺体验园 在农具展览园附近建设传统工艺体验园,设立绣花、织布、纺线、水车等传统工艺项目,让游客真正过一天吃农家饭、干农家活、住农家屋、看农家景的生活。村东洼地是水田,可布置木制农家水车,让游客体验用水车浇地的传统灌溉方式。在村内利用村民自家的房子稍加修整,设立绣花、织布、纺线等传统手工作坊,游客可以来参观、学习这些传统的女红技术,购买手工艺品。 6，归真乡间居和返朴农家院 把附近部分村庄现有的房子改造,添置服务设施,建设家庭宾馆。并仿造当地民居样式新建一部分家庭宾馆。以当地的青砖青瓦为建筑材料,体现随意、农家化的风格。房屋内使用荆条、山木等做成的藤椅、写字桌和挂衣架等。院内配以柴捆、玉米串、辣椒串等,还可提供常用的家具和炊具,提供租借或出售低值易耗品、食品和服务劳动力。房屋之间的庭院种植一些蔬菜和农家果树。规划房间约50间,其中一半是为接待家庭游客设计,另一半为接待集体游客设计。家庭式的有一小小院落,集体式的成排分布,以标准间布置。家庭宾馆分布区的容积率控制在0.5以下,绿化率在60%以上。 7 旅游形象策划 7.1 总体旅游形象 7.2 理念基点 7.3 品牌形象支撑 7.4景观支撑形象 7.5 社会文化景观形象 7.6 旅游企业形象策划 7.7 视觉识别系统 7.8 其他感觉形象 7.9 宣传口号 8 旅游产品和旅游商品规划 8.1游览线路设计 8.2旅游产品现状与开发规划 8.3 旅游商品开发规划 9 旅游市场分析与营销规划 9.1旅游市场分析 旅游业的发展成功与否,并不完全取决于资源的丰度如何,更重要的还在于客源市场的可靠度。经过长时间的探索以及多年的经验总结,人们对市场导向的认识已经形成了“市场-资源-产品-市场”的基本思路,即从分析研究市场出发,针对市场的需求,对资源进行筛选,加工或再创造,然后设计创作成适销对路的旅游产品,并通过试产营销推向市场。换句话说,旅游市场分析与调查是旅游业健康发展必不可少的。 9.1 天磨湖温泉度假村景区旅游客源市场现状 9.2 天磨湖温泉度假村客源市场预测 随着规划建设的进行以及旅游基础设施的逐步完善,天磨湖温泉度 假村景区将在知名度上有很大的提高,客源市场将进一步得以扩 大。 9.2.1 客源地预测 根据旅游地距离衰减规律及时间衰减规律,对天磨湖温泉度假村客源市场作如下预测, 一级客源市场主要是,驻马店市。 二级客源市场主要是,驻马店市周边平顶山、漯河、许昌、郑州等地市。 三级客源市场主要是,安徽、湖北等周边省区市场。 9.2.2 客源特征预测 在今后的发展中,市内客源在相当长的时期内保持主要地位,市外客源会逐年增长。游客以中青年为主,其他年龄段游客所占比例较小。游客停留时间以1-2天为主,随着设施的不断完善,停留时间会进一步延长。 9.2.3 客源市场发展预测 依照旅游地生命周期理论,借鉴众多旅游区开发经验,未来3-5年,天磨湖温泉度假村景区将处于旅游发展的起步阶段。随着旅游规划的继续和旅游设施的完善,旅游信息迅速向外传递,游客总量将有 突破性的进展。由于游客基数较小,其增长速度将会高出全国和河南省增长速度15个百分点,预计将达到30%。在此期间,城市客源增长速度将会快于农村客源的增长速度,市内客源增长速度将会快于市外客源的增长速度。在未来的6-10年,天磨湖温泉度假村景区将在市场上建立起自己的品牌形象,进入旅游发展的成长阶段,客源总量将持续上升,但因基数增大,增长幅度会降低,预计在10-15%左右。这一时期,城市游客逐步趋于稳定,农村客源增长会快于城市客源增长,市外的客源增长会快于市内客源增长。 9.2市场营销规划 9.3 旅游客源市场开发策略 9.3.1 加强生态环境保护 有效的环境保护是一个旅游区吸引游客,获得经济效益的关键措施。天磨湖温泉度假村应根据自身条件,积极实施生态旅游教育,不仅面向生态旅游管理者和经营者,还要面向广大旅游者。通过在旅游景区内设置科学解说系统、提醒游客注意环境卫生的指示牌、废物收集系统,从整体上实现由观念到行动的转变,构建具有地方特色的生态旅游产业结构。 9.3.2 积极进行旅游宣传 目前,天磨湖温泉度假村旅游业刚刚起步,要积极进行旅游宣传工作。宣传的手段主要有, ,1，有效利用河南省和驻马店市的媒体 具体措施有,开园之际和每年五一、十一黄金周,在《大河报》、《驻马店日报》、《天中晚报》等报纸上作广告，在驻马店、平顶山、漯河、许昌、南阳、信阳、遂平等市县电视台的新闻和旅游专题节目中做宣传，建立天磨湖温泉度假村景区旅游网站,充分利用Internet网宣传旅游整体形象,不断更新、充实,扩大覆盖面。 ,2，公共关系传播媒介 此处所指媒体包括电视、报纸、杂志、广播、户外和网络。媒体的选择非常重要,他决定了所做的宣传是否能够到达目标消费群。针对省内市场应选择省级媒体刊登广告。如省级电视频道、省级报纸杂志和本省相关门户网站,并在省内各重要城市安装户外广告。针对周边场应选择当地知名媒体刊登。 每年“五一”、“十一”、“春节”前连续在驻马店、平顶山、漯河、许昌、南阳、信阳等省内主要客源地组织面向公众的旅游形象推广活动，选择一批公众,不定期地向他们寄送宣传资料和最新消息,充分发挥他们的口头宣传作用,以树立天磨湖温泉度假村景区的良好口碑，借助各行业的力量,定期或不定期地组织旅行社、饭店、交通公司、附近景点等单位,召开市场分析通报会,加强业内合作。 ,3，办好庙会节庆活动 每缝春节、“五一”、十一”及庙会等重大节日,度假村都应推出适合的旅游套餐,特色服务等旅游产品。如,春节期间可推出家庭 温泉聚会,以家庭为单位,集洗浴、餐饮、度假于一体的套餐产品。另一方面可结合重点营销项目在节日期间借助各种节庆活动安排促销。 再比如,天磨湖温泉度假村景区附近的百泉寺庙会是一个传统性的庙会,影响力大,名声大,每年都吸引大量的区内外的游客,我们一定要利用好这些庙会,一是办好庙会,可以在这一天免票,二是要在庙会上做好旅游宣传,树立天磨湖温泉度假村景区良好的旅游形象。 ,4，市场促销活动 市场促销是推广天磨湖温泉度假村景区旅游整体形象的重要手段,要有针对性地参加省内外的旅游展销会、博览会等各种促销活动,整体展示天磨湖温泉度假村景区的旅游形象，运用现代科学技术手段,开展多渠道、多媒体宣传,在驻马店市街道、车站、公路两侧特别是在107国道、京珠高速公路、平驻公路两侧制作旅游广告牌,以提高其知名度。 ,5，打破地域分割,走联合促销宣传之路 在宣传上要集中有限的经费统一筹划、统一管理、统一宣传,还要打破地域分割,与其它景区实行联合促销宣传,特别是与嵖岈山、凤鸣谷风景区合作,形成资源共享、客源共享、联合发展的局面。可由度假村管理处牵头,力争取得市级、省级支持,联合天磨湖周围景区景点、酒店和旅行社共同商讨设立新的旅游线路、服务产品及优惠政策。如嵖岈山——凤鸣谷——天磨湖两日游等。 9.3.3 制定完善合理的价格机制 景区价格是用来调节旅游淡旺季、旅游冷热点的市场供需矛盾的。 通过制定合理的价格机制,才能使其旅游业健康快速地发展。在旅 游旺季适当提高门票价格以控制游客人数,而在淡季则适当降低门 票价格以吸引游客前来旅游。 9.3.4 完善接待设施,提高服务质量 景区的接待设施以满足游客住宿的要求为标准,规划建设度假村酒店、农家乐宾馆等不同档次的宾馆、餐馆,以适应旅游区全面开发后游客迅速增长的多样化要求。 提高服务质量,特别是景区工作人员的服务质量。服务水平的高低 是旅游业生存和发展的关键因素,良好的服务质量能使游客感到心 情放松,宾至如归,大大地提高游客的游览兴致,提高游客的平均 停留时间,进而提高其市场占有率。因此必须制定一套科学严格的 服务管理工作制度,从而使旅游服务既符合工作本身的内部标准, 又符合旅游者满意的外部标准,真正做到规范服务和高效服务。 9.4 旅游客源市场开发对策 9.4.1 一级客源市场开发对策 一级市场主要是指驻马店市。根据国内客源需求和区域经济发展水平,这一客源应以回归自然、休闲、娱乐、健身、观光为主要目的,以家庭、结伴或者单人为多,年龄多以中青年为主,包括各个年龄段,滞留时间以1-2天为多,主要是利用双休日,由于滞留时间短、经济 水平低等因素,游客平均消费水平也不会太高。 针对这一市场的特点,在营销上要充分利用区位优势,积极组织大篷车、设立展示台、树立展示板、分发印刷品,利用节庆日开展各类旅游促销活动,也可以利用各种媒体,在电视台登广告、上新闻,在报纸上发布旅游消息,以吸引更多的游客。 9.4.2 二级客源市场开发对策 这一市场主要是驻马店市周边平顶山、漯河、许昌、南阳、信阳等市,可采用直接销售与间接销售相结合的方法,在效益允许的地方,进行直接销售,其它地方可设置招徕窗口,举办旅游发布会,或委托代理商,或联合开办旅行社,积极引进客源。 9.4.3 三级客源市场开发对策 安徽、湖北等周边省区是天磨湖温泉度假村景区的第三级客源地,这一客源地的促销以间接为主,直接为辅。 9.4.4 特定市场开发对策 景区在开发市场的时候,应该着重开发一些特定的市场。例如会展旅游市场、学生旅游市场、宗教市场等。还要高度重视正在兴起的“假日经济”对旅游产业发展的推动作用,大力发展“假日旅游”。 10 旅游环境容量与市场规模预测 10.1旅游环境容量的涵义 旅游环境容量是指一定时期内不会对旅游目的地的环境、社会、文化、经济以及旅游者旅游感受质量等方面带来无法接受的不利影响的旅游规模最高限度,一般量化为旅游地接待的旅游人数最大值。我们可以把旅游环境容量的概念概括为当旅游环境结构不发生对当代人与后代人有害变化,并且不发生降低游人旅游质量与游兴的前提下,在一定时期内所能接纳的最大游客量。根据旅游区的自然、社会、经济特征及旅游业的概况,将旅游环境容量分为旅游生态环境容量、旅游空间环境容量、旅游设施环境容量、旅游者和社区居民的心理环境容量等四个分量。这四个分量综合后得出的最大游客量,就是旅游地的旅游环境容量。 10.2环境容量估算 10.2.1估算原则 环境容量是旅游区开发建设中十分重要的问题,供大于需,会造成资源的浪费，需大于供,会造成资源的破坏,理想的环境容量是在不破坏自然景观和生态景观的前提下,满足需求和旅游供应之间的平衡,把握旅游景区的资源的真正潜力,为合理开发和建设该生态旅游区提供依据,天磨湖温泉度假村以自然景观为主,开发建设更应该注重生态资源的保护,因此确定合理的环境容量是十分必要的。 10.2.2估算方法即结果 估算方法采用以下公式进行, C=T/TO×A/AO 式中,C为环境容量,A/AO表示时点容量， T为每日开放时间，TO为人均停留时间。 A为资源空间规模，AO为基本空间标准 据调查资料,天魔湖温泉度假村的景区的的游客物理容量指标和心 6 6理指标分别为30×10、30×10平方米,资源空间规模的游客物理容 66量指标和心理指标分别为200×10、20×10平方米.A,基本空间标准的游客物理容量指标和心理指标分别为300、300平方米.AO,景点开发时间的游客物理容量指标和心理指标分别为10、10小时. T,人均停留时间的游客物理容量指标和心理指标分别为4、4小时. TO。 可以计算,天魔湖温泉度假村的景区日适宜环境的游客物理容量和心理容量分别为167000、125000人次/日.T,日饱和的游客物理容量和心理容量分别为1417500、312500人次/日,时点的游客物理容量和心理容量分别为66700、50000人.A/AO。 10.3旅游规模预测分析 10.3.1世界旅游发展的三大趋势 1,发展中国家旅游增长幅度大,尤其是亚太地区的旅游呈迅速增长趋势。 2.据WTO 预测,21世纪支配市场的旅游产品将是生态旅游、探险旅游和主题公园旅游。 3.世界旅游业的焦点将是资源特色、环境保护、服务质量,这已成为全球旅游界关心的焦点。 10.3.2国内旅游发展的五大趋势 1, 假日旅游消费以成为居民新的生活方式,并逐步将假日旅游组合7天连体的“旅游黄金周”,假日旅游消费成为拉动经济发展的永恒的朝阳产业。 2, 旅游方式的多样化,多种具有个性特征的专项旅游层出不穷,尤其是具有刺激性、探险性、求知性、参悟性极强的生态旅游项目,极受旅游消费市场主题的青少年游者青睐。 3, 旅游业结构发生变化,已有传统的观光型转向观光度假综合型过渡。 4, 散客和家庭式的自助旅游发展迅猛。 5, 假日旅游已正式列入各级政府的工程项目。 10.3.3河南省旅游市场 河南省2001年全省接待游客5614.12万人次,旅游收入达到374.5亿元人民币。河南省国内旅游市场特点是,全省旅游出游率为30,,商务旅游占25,,散客和单位组织出游者占71,,河南全省旅游人均消费为800元,全省旅游总收入占全省国内生产总值的7,。 10.3.4驻马店旅游市场现状 驻马店市的旅游业长期以来在河南省旅游业中一直处于温点,从2000年至今,市领导把旅游业的发展放在重要议事日程上,并组织编制全市旅游产业总体规划,同时积极展开对这一整体形象的宣传,主攻武汉、郑州市场,并采取组织旅游专列,实施大旅游、大市场的旅 游产业发展方针,很快就使驻马店旅游业在全省占据了一席之地,从而为发展天磨湖温泉度假村的生态旅游,创造了极为广阔的市场前景。 10.3.5驻马店是目前主要的旅游客源目标市场 1、本地及周边大众旅游市场 2、郑州、武汉的观光旅游者,大部分是通过旅行社组织的工薪阶层的团观光旅游者,又适应市场的要求,组织旅游专列,开辟了一条增加客源市场占有率的新途径。 3、郑州观光、商务、周末、假日的休闲度假旅游者。 4、来自全国各地到驻马店的商务、会议旅游者 从嵖岈山目前在驻马店市旅游也中的地位看,市场份额约占全市总额的35,40,。客源增长比例约为17,,以2002年争取增长率为20,,人均消费120元作为预测的基数。 年 2001 2002 2003 2004 2005 2010 2015 份 指 标 总人数,万人36.0 45.0 58.5 78.9 103.0 256.2 515 次， 年均增长率20.0 25.0 30.0 35.0 30.0 20.0 15.0 ,,， 人均消费,元， 120.0 140.0 160.0 170.0 180.0 200.0 220.0 旅游总收入0.432 0.63 0.94 1.34 1.85 5.12 11.33 ,亿元， 11 旅游发展专项规划 11.1设计依据与范围 11.1.1设计依据 1、《风景名胜区规划规范》,GB50298-1999， 2、《建筑给排水设计规范》,GBJ15-88， 3、《采暖通风和空气调节设计规范》,GBJ19-87， 4、《供配电系统设计规范》,GB50052-96， 5、《民用建筑电气设计规范》,JGJ/T16-92， 6、《城市环境卫生设施设置标准》,CJJ27-89， 7、《城市公共厕所规划和设计标准》,CJJ14-87， 8、《恶臭污染物排放标准》,GB14554-93， 9、《污水综合排放标准》,GB8978-1996， 10、驻马店市城建局提供得有关技术资料及要求 11.1.2设计范围 1、景观建筑设计 2、供配电系统设计和弱电系统设计 3、绿化配置工程设计 4、道路广场工程设计 11.2 旅游交通规划 旅游交通的便利程度,亦即可进入性,不仅是开发旅游资源和建设旅游地的必要条件,而且也是衡量旅游业发达程度的重要标志。因此,可进入性的程度直接关系到整个旅游业的发展前景。 11.2.1 旅游交通现状 天磨湖温泉度假村景区位于遂平县张台乡境内,景区到嵖岈山、到遂平县城有高等级公路相通,正在建设中的平驻公路从景区大门口通过,具有开拓区域性旅游市场的良好区位与交通条件。 景区内都是山路,路面凸凹起伏,车辆通行困难。 11.2.2 旅游交通规划 11.2.2.1 景区外交通 规划景区到嵖岈山、到遂平县城公路提高等级,加宽路面,建成双向车道,中间用绿化带隔开,道路两侧种植景观树。平驻公路尽快建成通车。 11.2.2.2 景区内交通 根据总平面布置的立意,景区道路布置应该尊重总平面所要表达得意境,主要以自由式得园路为主,造成曲径通幽之韵。由此向园区通入游路可到达景区的每个角落,主要满足消防、运输的功能。景区内的旅游联路通道,因景随形,自由伸展,路面以卵石路、花格路等图案纹样装饰,使园路在形式上也成为园区一景。在花园和广场留有足够得空间,确保出入口干道易于寻找,路线安排科学顺畅。在道路 功能设置上,设残疾人通道。 随着现代交通的发展,游览区得停车泊位成为必不可少的组成部分,本次规划拟在度假村出入口处设停车场,根据整个天磨湖温泉度假村特色旅游风景区旅游客流量规模预测,需设800个标准车位。并增设旅游专线车站点,以满足团体旅游停车需要,方便乘车得游客。 为缩短游客得观光旅游时间和减少体能消耗,应在景区内增设快捷的交通工具。主要采用仿古电瓶车、仿真马车及古轿等运输工具运载游客,不仅可以方便游客,又增加乐园内得景观,丰富了游览内容。 11.2.3 旅游线路设计 11.2.3.4 区域间旅游路线 天磨湖温泉度假村可与其它地区合作,实现各方面的优势互补,提高区域个体和区域整体的综合竞争力,规划开发“嵖岈山——凤鸣谷——天磨湖二日游”旅游专线。 11.3 天磨湖温泉度假村景区宾馆餐饮业规划 在景区内建设的度假村,以满足中高消费游客在景区内的住宿、度假、餐饮的需要。在天磨湖附近建设农家大院,开办农家宾馆和农家饭店,以满足低消费游客在景区内的住宿、度假、餐饮的需要。 11.4 旅游商品开发规划 旅游购物不仅是游客游览观光的重要组成部分,而且通过旅游购物,给游客留下旅游景点的不尽回味和美好记忆。同时,为满足游客购物而设计开发的旅游商品也是实现旅游经济的重要手段。 据世界旅游观光协会,WTSA，统计,1990年以来,在世界旅游消费额中,60%以上用于购买各类旅游商品。认真做好旅游商品的开发、设计、生产、销售工作,对于增加旅游收入、满足游客要求、带动地方经济发展,都具有十分重要的意义。 11.4.1 开发原则 11.4.1.1 立足本地资源,突出区域特色 要深入调查和分析地方资源条件,挖掘地方资源优势的潜在价值,加工制造出具有浓郁地方特色的商品,增强商品的吸引力。 11.4.1.2 立足景区建设,突出纪念意义 要把旅游商品开发和景区景点建设结合起来,使旅游商品成为景区景点形象宣传的活广告。要在旅游商品设计阶段赋予其深刻的地方文化内涵,使游客能“睹物生情”,回忆起美好的旅游经历。 11.4.1.3 立足“轻、薄、精、美、短、小”,突出便携性 游客长途跋涉,其购物必然坚持便于携带的原则。这就要求在旅游商品开发中也要追求其轻便性和便携性,让旅客能带得走。 11.4.1.4 立足市场需求,突出经济性 旅游商品的开发必须坚持面向市场的原则,在市场调查和分析的基础上,设计制造出适销对路的产品。要把追求经济效益和社会效益结合起来,保证旅游商品的质量,力求物美价廉。 11.4.2 开发规划 旅游纪念品, 土特产品系列, 11.5 植被抚育与绿化规划 项目规划用地土壤条件较差,山体土层厚度浅,在绿化种植之前首先结合总平面布局进行土壤得改良和造势。 在绿化树种得选择上,以景观要求和经济实用性相结合,水上风景区,沿池边主要植垂柳,形成柳岸景观,湖内局部沿岸区域可种植多种水生植物。 11.5.1 绿化现状 天磨湖温泉度假村位于嵖岈山北侧,嵖岈山是国家级森林公园,植被茂盛,森林覆盖率高,但是由于过度放牧牛羊,植被已遭到一定程度的破坏,造成水土流失等生态灾难。 11.5.2 绿化原则 坚持生态绿化的原则、适地适树的原则、创造优美景观的原则。 11.5.3 绿化规划 山体植被茂盛,森林覆盖率高,主要是保护当地树种,并补种一些常绿树种,如,雪松、白皮松、中山柏、红花木莲、香樟等。北斗寺竹林规划扩大种植面积,使其形成规模,同时补种一些观赏竹类品种,如毛竹、桂竹、斑竹、方竹、佛肚竹等。 对外交通干道绿化,建设以乔木为主的林荫道,树种以大叶女贞、乌桕、银杏为主,搭配法青、小叶女贞等,同时可采用具有一定特色的树种,如刺柏、七叶树、梧桐、黄杨等。 景区内部旅游干道绿化,要突出一定的风景林景观。用大叶女贞、 刺柏、法青等常绿树构成虚线,连接着依地形不同而成片种植的季 相景观树,如山桃、合欢等。 景区内的道路绿化,建筑物周边的绿化都应采取自然式的配置方式,以体现自然山林的特色,忌用城市街道绿化的等距离、相同树种的种植方式。 旅游步道绿化,应因地制宜,就势布设,适宜使用小藤本,垂直绿 化材料和自然稀疏孤植的乔木,如连翘、紫薇、丁香等,具有步移 景异的效果。 水体,包括河流、水库、溪沟，沿岸种植垂柳、刺柏、七叶树、梧桐、黄杨等景观植物。 11.6 资源、环境保护及文物保护规划 11.6.1 资源保护规划 根据生态资源的特性,根据生态环境的保育与维护,将景区划分成核心区、缓冲区与周边区三区。天磨湖温泉度假村景区这次规划的范围都属于核心区,在核心区周边的丘陵山地是缓冲区,缓冲区以外5公里范围内属于周边区。 核心区内的自然资源,如古树名木、名花名草、岩石矿物、地形地貌等要进行详细考察和保护，旅游资源开发要严格执行国家有关法律法规,制定科学的开发和保护方案,广泛征求意见,反复论证,慎重决策,充分落实保护措施，景区内人文景观应贯彻执行“抢救第一, 保护为主,合理开发,永续利用”的方针,严格遵守“修旧如旧”的原则,同时保持原来的建筑形式、结构,保持原来建筑材料和工艺,保持其原有的历史风貌，要科学核定景区旅游容量,超过日超饱和环境容量时要限制游客人数。同时禁止开荒种地,全面禁止放牧,以保护植被。 缓冲区内禁止开采矿产资源,禁止对森林乱砍滥伐,以保护森林资源,禁止荒坡地全垦整地、严格控制炼山整地,注意草地牲畜载荷量,控制过度放牧,要严格实行以草定畜和禁牧期、禁牧区及轮牧制度,保护植被。 缓冲区内原有几家采石矿场,规划停止开采,全部关闭。 周边区进行的项目建设,不得损害景区的环境质量和生态功能。 11.6.2 环境保护与文物保护规划 认真贯彻执行国务院颁发的《环境保护法》、《森林法》、《文物保护法》、《景区管理条例》,结合本地实际情况,建立健全地方法规,落实环保责任制,统一管理,合理地配置资源,有效地保护和利用资源。 规划在开发建设前与环保局合作进行一次全面的环境影响评价工作,并且在景区建立环境质量监测站,把环境质量预报纳入日常管理工作中去。 11.6.2.1周边环境状况 该项目拟建场址为空地,目前属无人管理地带,杂草丛生。该项目建设场地急待开发利用,以尽快改变该区域的环境状况。 11.6.2.2环保标准 1、空气质量达到GB3095—1996规定的一级标准 2、噪声质量达到GB3096—1993规定的0类标准 3、地面水环境质量达到GHZB11的规定 11.6.2.3项目主要污染源及控制措施 本项目的主要污染源是,餐饮、客房部、供热锅炉房、生活污水与垃圾,以及游客所产生的丢弃物。 所产生的固体垃圾应采取有效措施及时清运,锅炉必须采取消烟除尘措施。 景区内各项设备应采取降噪措施,防止噪声污染,避免影响游客游览和破坏游览气氛。 景区内生活污水处理后,排入景观水域。公厕和垃圾房应合理布局,既方便游客又不影响景观。 1、水体环境保护 为保证景点环境,在王庄东南建一处厌氧化粪池,景点聚集区的游客生活污水设管道集中汇集,送往化粪池进行氧化处理,污泥可作农林施服之用。 2、 大气环境保护 景区内对大气环境造成污染的主要是机动车尾气,规划与环保局相结合,对景区大气环境质量进行评价,对机动车尾气污染进行,严格限制尾气污染超标的机动车特别是农用车辆进入景区。 3、 噪声环境保护 在景区内,限制和禁止汽车鸣笛,景点面向公路一侧,要种植高而密的树木,一部分消除噪音,同时遮挡视线。 4、 废弃物处理 随地乱扔的固体废弃物是景区内的主要污染物,如玻璃瓶,罐头瓶,塑料包装,胶卷盒,果皮,食物等。这些废弃物有碍观瞻且污染环境,所以应采取切实可行的措施加以制止。 ,1，做好宣传工作,在旅游手册上提醒游客注意公共卫生,保持景区有一个清洁美观的环境。 ,2，在景区内游客时常停留的场所和人行道旁,设立标志统一,容易发现但不破坏景观的果皮箱,根据景区特点,可以设立为树桩型,由清洁工定期清理。设立标牌,提醒游客不要乱丢废弃物。 ,3，建立完善的环卫机构,配备专职的管理人员和保洁队伍,保持各景区景点的清洁,定期对景区进行卫生检查和评比。 ,4，景区内外的所有商店,饭店严禁使用塑料袋,泡沫饭盒等不可降解物品,应改用纸袋等易处理的物品。由于玻璃制品废弃物难于回收和处理,而且易对游人造成危害,各景区小卖部应避免出售玻璃瓶罐的食品和饮料。 ,5，在景区外建设生态垃圾中转站,垃圾经中转后,送至遂平县垃圾处理场统一处理。 ,6，各区内要设有足够的旅游生态厕所,建议使用流动式无水冲 厕所。厕所使用集便器,要有严格的,定期清理,做到厕所内无异味、无秽物。 总之,要加强景区的环保、环教育旅游地的群众,自觉维护旅游环境,给游人创造一个空明水净,鸟语卫管理工作,进行全天不间断保洁工作,并定期进行评比和检查。 11.6.2.4环境影响评价 本项目对环境影响的治理,从设计到对项目中污染源的控制及所采取的有效措施,彻底地改变了游客游览观光、休闲度假的环境,改善和提高了度假村环境的质量及水平,使项目成为环境优美、风景秀丽、生态平衡的无污染区,成为国内外游客观光、休闲度假的理想场所。对改善环境质量,提高遂平县形象起到积极的作用,产生良好的环境效益。 11.6.2.5文物保护 保护地下文物遗址及其环境发掘,继承和发扬文化内涵,提高文化品味,是作为历史文化名城的每一个公民应尽的义务,所以必须切实处理好城市保护与城市现代化建设的关系。项目开工建设前应严格执行国家及地方文物保护部门制定的关于文物保护的各项规定,进行文物勘探。在文物勘探中如有重要发现,严格按照《文物法》有关规定处理。 11.7 电力规划 11.7.1景区供电现状 目前景区内生活用电网络已完成农网改造,但用电量较小。 11.7.2 电力规划原则 充分利用现有供电设施和设备,本着经济实用的原则,作进一步的调整和完善,满足景区开发建设的需要,保证景区各项事业用电的要求，工程建设以不破坏自然环境、不影响景观为前提,尽量采用埋设地下电缆方式，本着因地制宜、就近供电、安全可靠的原则,充分满足景区内各项用电要求。 11.7.3 电力规划 供电系统设计主要包括,以10KV进线电缆终端为界,终端以后的高压配电系统,变电和动力系统,建筑物照明、道路照明及接地系统等。 11.7.3.1供电系统设计 1、供电电源 根据规范要求,本工程为二极负荷,采用两路10KV电源供电。本设计引入一路10KV线路作为主要电源,入一路10KV线路作为备用电源。 2、负荷计算 经计算,景区计算负荷492.48KV,视在功率为565.7KVA,系统选用两台S-315/10变压器,互为备用,变压器负荷率为89.8%,具体的9 负荷计算见负荷计算表。 3、供电系统 ,1，、电气系统 在景区内设10/0.4变配电间一座,内设高、低配电室和变压器室。变配电间10KV高压侧采用双电源电缆进线,采用单母线分段结线方式,两路进线加机械和电气连锁,确保一回路供电,正常时母联合闸运行。设两台315KVA变压器,互为备用。 ,2，、无功功率补偿 采用低压侧集中补偿,补偿柜内设有自动补偿装置,以确保功率因素补偿后不低于0.95. ,3，、继电保护 10KV电源进线装设电源速断,带时限过电流保护。变压器设电流速断、过电流,单机接地及温度保护。低压配电进线总开关设过负荷延时、电源速断保护、低压用电设备设短路及过载保护。 ,4，、计量方式 采用0.4KV低压侧计量,在0.4KV母线设置专用计量柜,内装0.2级CT和PT,有功电度表及无功电度表。 4、道路照明 ,1，、灯具选择及布置 在景区道路上采用单侧布灯形式。在主要道路、道路交叉口及亭阁内布置灯具,建议采用高品质、寿命长、光效高、一致性好的灯具,且应于周围环境相协调。 ,2，、路灯控制 采用控制室集中控制方式,集中控制采用微机控制,控制室设计在门卫室。微机控制以定时控制为主控,可在微机上设置一年的照明启闭时刻表,并具备自动调整时间、燃点时间累计的功能。在控制室设置手动和自动转换。 5、接地系统 接地装置主要利用基础地桩,并在建筑物外侧设人工接地极。供电系统中,所有变配电设备均作接地处理。所有进出建筑物的金属管道均在入口处与接地系统可告连接。一、二层建筑接地电阻R?4Ω,d其他主体建筑物的接地电阻R?30Ω。 d 11.7.3.2电路架设方式 供电线路架设尽量使用地下缆线,地下输电,如必须使用地上架线, 尽量做到隐而不露,远离景区道路,远离古树名木和重要景点,不 破坏或少破坏树木。变压器架设也应选择隐蔽处,避开风景透视线。 11.8 电讯工程规划 目前,在景区外已全部架设全国直拨程控电话,移动通讯覆盖整个景区,可满足项目固定、移动通讯要求及用户需要。 景区内的度假村、服务中心要加强电讯基础设施建设,使游客能看有线电视、能上网、能收发传真。 景区内还没有邮电服务点,规划在景区综合办公楼建立一个,并开设信箱、报刊、传真及快件等服务。 其中通信工程设计主要包括,电话系统、有线电视系统、有线广 播系统、电视监控系统及宽带系统。 11.8.1有线广播系统 在景区内的主要道路上、道路交叉口处、广场等处设置一定数量的扬声器,扬声器的服务半径为200米。建议选用高品质、音质好、可靠性高的扬声器,其外观应映衬周围的景观主题。 11.8.2电视监控系统 在天磨湖温泉度假村风景旅游区建设项目西入口处、北入口处、东入口处及主要建筑入口、主要道路交叉口处设置电子摄像镜头,由电视监控各处的安全情况。 11.8.3综合管线设计 1、综合管理,统一敷设,通信管线设计采取电缆管道敷设方式,即把各种管线统一敷设在电缆管道的各管孔中,管道采取聚氯乙烯管。 2、在主要道路及线路进出设备室处,铺设8孔管道,其中电话系统占2孔,有线电视系统占2孔,有线广播系统占1孔,电视监控系统占1孔,宽带网系统占2孔。在线路较少处可铺设6孔管道。 3、电缆管道遇有转变、分支、积水井以及地形高低悬殊的地点,应设置手,人，孔井,直线段人,手，孔井间距离不大于150米。 4、电缆管道的最小覆土深度为,人行道下0.4米,车行道下0.7米。 11.9 给排水规划 11.9.1 给水规划 天磨湖温泉度假村特色旅游风景区建设位于遂平县西部山区地带,对于山区来讲,水源是一个重要的问题。目前,该景区的用水主要来自井水和山泉水,基本满足了当地居民生活用水。随着景区的发展,游客人数不断增加,用水量将大幅度增加,可就近敷设DN300的水管,可作为景区的生活、消防用水水源。 11.9.1.2用水量计算 该景点的用水量主要包括, 1、 生活用水量 2、 消防用水量 3、 浇洒道路和绿地用水量 4、 水域蒸发用水量 5、 未预见用水量及管网漏失量,其中时变化系数kr=2.0。 注,其中第1项用水来自县政自来水，第2、3、4项用水来自污水生态系统处理得净化池。 1、生活用水量 景区内的生活用水量主要包括景区内工作人员得用水量及游客的用水量。 景区内工作人员为220人,用水量指标取100L/人*d,则220*100=22立方米/d。 根据预测,景区内日游客数量为16870人,其中住宿游客占38%,一日游客占总人数的62%,即住宿游客为每日6410人,一日游客为每 日10459人。取住宿游客用水量指标200L/人*d,取一日游客用水量指标80L/人*d。 则6410*200+10459*80+22=21407立方米/d,即日用水量总共为21407立方米/d。 2、绿地用水量 根据总体规划,绿地总面积3.6万亩,则用水量指标取2L/平方米*日,则2*24012000=48024立方米/d。 3、水域蒸发补水0.0005立方米/d 24012000*0.0005=12立方米/d。 4、未预见用水量及管网漏失量 未预见用水量及管网漏失量按最高日生活用水量的18%,则48264*18%=8687立方米/d。 5、消防用水量 根据《建筑设计防火规范》,室外消火栓用水量为15L/S,同一时间火灾次数为一次,则景区用水量为812.28立方米/d,kd=1.2;kh=2.0，,则平均日用水量为676.8立方米/d,最高时用水量为18.8L/S。 结合景区得建筑物情况,要求生活给水水压为0.28mpa。 11.9.1.3工程设计 本工程采用生活、消防、绿化各自独立得给水系统,设计就近引入给水管道DN300.在景区内设置消火栓灭火系统,由水域泵送给水。 包括室内消防和室外消防系统。 1、室内消防,旅游区内各景点的建筑物为消防的重点,建筑物的体积均小于2000立方米,不用设室内消火栓,采用卤代烷或二氧化碳灭火器消防。 2、室外消防系统,此系统利用已有的森林防火系统。另外还可设置消防栓作为补充系统,根据各景点的面积和防火重点,确定消防栓的数量和位置,并按以下要求进行布置,,1，室外消火栓在各路口及主要建筑物单体前沿道路敷设,消火栓距路边不应超过2米,距建筑物外墙不宜小于5米，,2，室外消火栓间距不大于120米,其保护半径不应小于150米，,3，每个消火栓的用水量应按10—15升/秒计算，,4，采用室地下式消火栓SX100-1.0。地下式消火栓应有直径为100毫米和65毫米的栓口各一个,并有明显的标志。消防水池的设置,,1，一部分景点的蓄水设施作为消防水池，,2，在没有蓄水设施的景点建消防水池,每个消防栓用水量10升/秒,按1小时延续时间计,消防水池36—72立方米。 3、室外消防管道布置,从各景点消防水池引出两条供水管,沿景区内道路布置成环状,在重点防火区设消火栓。 给水管道采用埋地硬聚氯乙烯给水管,干管以阀门将环网分成若干段,以便检修,两阀门之间不应隔过4个以上消火栓。在主要路口预留DN100的支管,带直径1000阀门井，。给水管道管顶覆土不小于0.7米,给水管道与其他管道交叉时,可作适当的上弯或下弯。 11.9.2 排水规划 山区或丘陵地带,雨水顺山势及河道排放,但要注意防洪问题,在设施集中区设雨水暗沟,集中排放,具体由施工时酌情处理。 11.9.2.1排水体制 景区排水采取分流制,雨水直接排入景观水体，生活洗漱用水经生态净化池后排入景观水体，生活其他污水经过污水管道收集后排入行进的污水净化池,经物理过滤、化学处理后,再经生态净化池后排入景观水体。 11.9.2.2污水管道设计 管道设计符合《外排水设计规范》GBJ14-87,1997年版，,管材采用钢筋混凝土排水管。管道基础在0.7米?H?3.5米时,采用钢筋混 00凝土管120混凝土基础，4.0米?H?6.0米,采用钢筋混凝土管180混凝土基础.管道接口采用钢丝网水泥砂浆抹带接口。 11.9.2.3雨水工程 将景区内雨水分片收集,然后经雨水管道网排入景观水体。 11.9.3消防安全 依据相关防火设计规范,主要建筑之间的距离应满足消防通道及防火间距的要求,出口数量及疏散距离均满足防火规范要求,在各建筑物内设置一定数量的干粉灭火器。 室外配备根据消防设计规范要求,在各区域内调协室外消火栓,室外消火栓在各路口及主要建筑物单体前沿道路敷设,消火栓间距不 大于120米,距房屋外不小于5米,距路边不大于2米,采用室外地下式消火栓。 消防、防盗、救护等设备齐全、完好。游乐设备和游乐项目应制定严格的计划和制度,定期定时检查,确保设备运行安全无隐患。危险地带设置必要的防护设施和显著的标志。 建立健全安全保卫制度,定期、定时进行安全巡视,防范和杜绝安全隐患,确保景区内治安秩序稳定有序。 建立完善紧急救援体系,制定相应的紧急突发事件的应急措施,落实到人,确保突发事件处理及时、妥当。 11.9.4节能减排及污水处理 11.9.4.1节能措施 1、采用合理的配电方式,电气设备选用节能型产品,照明设计推广绿色照明工程产品,以节约电气能源。 2、采暖、给排水系统采用新型材料的节能设备,并合理设计控制系统,以达到节约水源、热源的目的。 3、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案,推广新技术和新材料以节省建筑材料,节省土建施工时间,减少工作量。 11.9.4.2节约能源 本项目没有大型的动力设施,主要能耗为水、电在输送过程中的损失。要积极采用新工艺、新技术、新设备。电气设备选用节能型,变压器、节能灯具,水防止跑、冒、滴、漏,树立节约能源意识,并 加强各种设施的维护和保养。 温泉水通过净化再利用,可养鱼、种植大棚蔬菜、花草浇灌及厕所冲洗。 11.9.4.3污水处理 天磨湖温泉度假村根据《建筑给水排水设计规范》、《城市环境卫生设施设置标准》、《城市公共厕所规划和设计标准》、《恶臭污染物排放标准》、《污水综合排放标准》的原则,度假村排水采取分流制,雨水直接排入景观水体，生活洗漱用水经生态净化池后排入景观水体，生活其他污水经过污水管道收集后排入先进的污水净化系统,经物理过滤、化学处理后,再经生态净化池后排入景观水体。 污水管道设计符合《外排水设计规范》GBJ14—87,1997年版，,管材采用钢筋混凝土排水管,管道基础在0.7米?H?3.5米时,采用 0钢筋混凝土管120混凝土基础，4.0米?H?6.0米,采用钢筋混凝土 0管180混凝土基础.管道接口采用钢丝网水泥砂浆抹带接口。 11.10环卫工程规划 11.10.1垃圾收运 废物箱是方便游客使用,进行垃圾分类回收设施。在景区、景点及主要通道均应设置。数量与间隔根据各部分游客集中度和景观规划等因素而定,参照标准规定间隔50-80米为宜,原则上不留缺口。 废物箱应标识明显,造型美观、实用,与周边环境相协同并能巧妙结合,且容量不易过小,以防旅游旺季箱体出现污物爆满外溢现象。 废物箱及时清运收集,应经常擦洗,保持箱体清洁,按期更新。 11.10.2公共厕所 景区公共厕所是为游客提供服务的不可缺少的环境公共卫生设施。建造公共厕所的地点应因地制宜,修建位置要明显、易找、便于粪便排入排污管道,其间隔蹲位根据景点不同情况和可利用面积而定。厕所应设有方便残联人员使用的设施。 厕所总建筑面积为200平方米,厕所的分布需根据景区内景观规划和人员流动情况而定。 厕所参考标准 序项目 一类标准 二类标准 备注 号 1 适用范围 建筑群内 园区 2 供排水 有 有 3 采暖设施 有 有 4 室内高度3.5—4.0 3.5—4.0 ,米， 5 蹲位间距0.9—1.2 0.85—1.20 ,米， 6 小便池 立式小便器 瓷砖面小便池 7 洗手盆 有 有 8 手纸架 有 有 9 室内墙裙 贴面砖 贴面砖 1.5—1.8米 10 挂物钩 有 有 11 镜箱 有 有 12 大便蹲位隔1.8米高隔断,1.2—1.5米高 断 设门 隔断 13 内装修 顶棚镶钙塑板顶棚、墙面喷 墙 可赛 14 外装修 与周边环境相与周边环境相 协调 协调 11.10.3环卫管理 景区公共卫生设施建设的环境,社会及经济效益最终是通过强有力的管理工作来实现的。提出如下建议, 1、建立完善的环卫机构,配备专职的管理工作人员,定期对景区进行卫生检查和管理工作。 2、建立清扫保洁队伍,实行分片责任制,保持对各景点及设施进行清扫保洁工作,做到垃圾日产日清,定期对厕所和废物箱、垃圾箱进行清扫和消毒。 3、制定健全各种管理规章制度,加强对景区环境卫生的管理。 4、加强宣传力度,提高生态环保意识。严禁随意丢弃废物,倡导游客将自产废弃物扔入垃圾箱。 5、加强景区住户卫生意识的宣传、教育,提高爱护景区卫生设施和保护景区清洁卫生的自觉性。 11.11 旅游安全规划 安全是旅游最基本的要求。有关部门和旅游经营者都必须牢固树立“安全重于泰山”的思想,通力协作,常抓不懈,做好旅游安全工作。 要按照总体规划环境容量预警指标,在旅游高峰期合理疏导与分流游客,避免因游客超载造成事故。 要加强旅游区的治安报警和紧急救护设施的配套建设,如设景区公安派出所和救护站等救援体系等。对容易发生事故的设施,要完善安全管理制度,落实责任,排除隐患,确保安全运行。特别要做好旅游高峰期重点旅游景区的社会治安、交通疏导、卫生防疫和紧急救援工作,保障旅游者安全。 要做好登山步道的安全防护工作,紧邻陡崖的游道,要及时清除险石,必要时外加金属网防护,险峻陡峭处要设置护栏、护墩、扶手等保护设施,同时,要设置警示牌以提醒游人注意安全。 11.12 旅游人才资源培养规划 旅游行业是劳动密集型行业,旅游行业的发展依赖于人力资源。人 才在确定旅游发展战略,开拓旅游市场等方面起着决定性的作用。 培养规划原则,旅游人才培养既要立足当地,又要面向全省，既要重视在岗培训,又要重视院校培养。人才培养的基本方针是,培养与引进相结合,院校培养与在岗培训相结合,培训、上岗与工资管理 相结合, “继续教育”和“终身教育”并举。 具体培训方法有, ,1，聘请有关专家举办培训班、专题讲座等,加强对旅游从业人员的岗位资格培训、在岗轮训,并按照“就业前培训、换岗前培训、上岗后再培训”的原则,分层次对职工进行人才培训。 ,2，鼓励干部职工通过函授、夜大、自学考试等形式学习和掌握旅游及相关专业知识和技能。 ,3，依托省内大中专旅游院校对旅游业从业人员有计划有步骤地进行业务培训和职业道德培训,重点培养旅游管理、旅游市场营销和旅游商品开发人才。 12,投资估算与资金筹措 12.1项目总投资估算及建设时序规划 12.1.1项目总投资估算 在一期开发的基础上扩建,详见下表, 工程项目 建筑面积,平方米， 总投资,万元， 新建标准客房260间 11626 2673.9 容纳900人的演出中1560 358.8 心 容纳400人的会议室 960 220.8 50栋别墅生态楼 10660 1599 浴楼 10000 2200 容纳400人商务中心 1000 210 新井 6000 体育场 6000 1260 跑马场 20000 2060 文体演出中心 3000 800 温疗保健中心 3000 650 合计 18032.5 二期、三期、四期总投资18032.5万元,项目资金全部自筹。 12.1.2项目建设时序规划 12.1.2.1项目实施阶段和建设周期 1.项目实施原则 在项目建设实施的过程中,要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量、先急后缓”的原则,认真组织项目的实施,做到项目上速度、上品位。 2.项目实施内容 ,1，准备工作,编报可行性研究报告及评估、论证、批复、招投标、准备设计资料等。 ,2，勘察设计,景区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。 ,3，施工阶段,设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。 ,4，竣工验收,试运转、交工验收。 3.项目建设阶段 第一阶段为勘察设计阶段,第二阶段为施工阶段。 为加快建设进度,缩短建设时间,各阶段的工作应尽量提前进行,允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段,可以进行技术培训及有关设备订货工作,土建施工末期可提前进行设备安装工作。 12.1.2.2项目进度实施安排 本工程从2008年3月开始建设,建设期为二年,计划2010年3月投入使用。 12.3经济效益分析与评价 项目投资经济分析是建立在前面的资源分析、市场分析和经营项目建成等内容的基础上,从尽可能合理的预测数据进行分析和评价,其中的数据预测和估计多参考了同行或相近行业和地区的普遍水平,因此有一定的代表性和参考价值。但由于实际的基建规划和开支等具体事宜需由开发方和专门的工程承包队进一步详细商讨,计划投资与实际投资的内容差别较大,因此预测数据和投入运营后的实际数据不可能完全一致。 天磨湖温泉度假村是集度假、娱乐、健身、理疗为一体的综合服务项目,工程量比较大,需要较多的资金。根据调查估算,天磨湖温泉度假村总投资约1.8亿人民币。 参考河南省境内的温泉收费标准,天磨湖温泉度假村的浴城定价, 60元/人,其他收费项目亦相应参考该度假村附近的温泉度假村收费标准。同时,根据之前的市场预测,预计年接待客流量可达30万人次。当然,实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力度。 ,1，根据前面所作的市场预测营业收入的初步估算如下, 项目名称 容量预算,万消费标准,元/年收入,万元， 人， 人， 标准客房 30*50%=15 80 1200 演出中心 30*20%=6 20 120 会议室 5 20 100 别墅生态楼 15 150 2250 浴楼 30*30%=9 60 540 商务中心 30*20%=6 20 120 体育场 30*10%=3 20 60 跑马场 30*45%=13.5 50 675 文体演出中心 30*30%=9 15 135 温疗保健中心 30*30%=9 40 360 合计 5560 ,2，营业成本 A、管理费用,包括员工工资,按营业收入的7%计算，,5560*7%=389.2 万元 B、房屋、建筑物折旧及维修水电费,按营业收入的15%计算，, 5560*15%=834万元 C、营业税金,5560*5.5%=305.8万元 ,3，利润 税前利润,5560-389.2-834-305.8=4031万元 所得税,4031*33%=1330.23万元 税后利润,4031-1330.23=2700.77万元 ,4，投资回收期,不计建设期， 1.8亿元/2700.77?6.6年 据财务计算分析,正常情况下,天磨湖温泉度假村景区七年经营收入38920万元,可实现年均利润总额为4031万元,年税后利润为2700.77万元,投资回收期大约7年。 由于投资回收期较短,说明天磨湖温泉度假村景区旅游建设具有较好的投资效果,资金动态获利能力强。因此,本规划在经济上是可行的。 12.4 社会效益分析 12.4.1 促进其它产业的发展,加快经济结构的调整 天磨湖温泉度假村景区旅游业的发展能带动交通、餐饮、住宿、零售等其它部门的发展,同时促进附近农村地区调整产业结构,广开致富门路,增加农民收入。 12.4.2 提供就业机会,安置闲散劳动力 天磨湖温泉度假村景区旅游业的发展能直接安置数十人就业。与 旅游业相关的交通、餐饮、住宿、零售等部门能接收大量闲散劳动力就业,获得很大的社会效益。 12.5生态效益分析 通过对景区进行不断的绿化,调整林种和树种结构,提高林木质量和森林覆盖率,可增加保持水土、涵养水源、吸收有害物质、减轻环境污染的功能,使周边生态环境得到保护和改善,促进当地居民环保意识和旅游意识。 12.6 近期建设规划 1、近期规划 ,1，规划期限,2008——2010年 ,2，所期发展目标,整顿交通,抢修道路网,取缔无序建设,拆迁不符合规划的现有建筑,美化环境,抓紧五大重点项目建设尽快形成规模效应,住宿接待能力达到10000床位,迅速形成市场氛围,抢占集散中心的优势地位,防止被边缘化, ,3，近期重点建设项目 ? 主干路与次干路、交通环岛、集散广场和休闲广场。 ? 温泉温室集群与游客服务中心大厦。 ? 沿天磨湖北路的星级宾馆。 ? 商业街地段的居民搬迁与主要商业行街的建设。 ? 别墅区、会展中心和污水处理厂可稍后推迟两三年后建设。 ? 西部银山户外运动区,重点是招商,利用外业资金逐步建设 。 ? 会展中心多功能厅位于天磨湖中路南端宜分期建设。 ? 相关基础工程设施的配套建设。 以上适用分散、易于发展为原则,昼养活近期投资,把好钢用在刀刃上,集中财力打造重点项目。 13 保障体系规划 推进天磨湖温泉度假村旅游业健康发展需从以下六个方面提供保障措施, 13.1组织保障 实施政府创造环境,部门操作管理,企业联合运做,社会积极参与的发展模式,促使社会各个方面都参与到度假村规划实施的事务上来。 13.1.1健全管理组织 加强规划的领导,成立旅游规划实施领导小组,度假村主要领导担任组长,相关部门负责同志参加。下设办公室,负责规划实施中重大事宜的协调和领导。 根据旅游总体规划的要求,明确各部门责任,制定考核标准,形成发展合力。建立重大事项的联席会议制度、协商机制、决策制度等。 鼓励并协助成立各种行业协会和社团组织如旅游协会、宾馆饭店协会等,加强对相关产业的服务。 建立景区规划实施监督机制。为保证景区规划的实施,应该建立景区规划实施监督机制。监督人员应该经常地对景区的建设情况、运 行状况进行视察、调查和检查。对于在建设过程中出现的问题应该及时汇报、及时解决。 13.1.2强化管理手段 首先,要大力推进旅游标准化管理工作。引入先进旅游经营理念,建立先进的旅游管理体制和环境管理体制。对天磨湖温泉度假村景区质量管理和环境管理,完全使用ISO9000和ISO14000国际标准。ISO9000和ISO14000国际标准,概括了经济发达国家的先进经验,被全世界的其他政府及其他组织普遍接受。同时,国家旅游局在《旅游区质量等级的划分和评定》的评分细则中也将ISO9000和ISO14000认证的要求纳入其中,建设部和国际环保局也鼓励风景名胜区开展ISO14000国家示范区的活动。景区具有管理环节多,生产和消费同时性的特点,通过导入ISO9000和ISO14000,对原有管理方法和环境因素进行分析,按标准要求重新调整和建立景区的管理流程,去芜取精,加强过程控制,可以保证每一个环节的工作有序合理的展开,提高景区的运营效率。争取尽快拿到ISO9000和ISO14000国际标准证书。 其次,要加强旅游统计和信息化工作,在旅游行业实现电脑联网。建立天磨湖温泉度假村旅游信息网,连接全区星级宾馆、国际旅行社、重点国内旅行社、重要旅游景点和其他相关单位,与国家旅游局中国旅游信息网联通,进而与国际互联网联通。通过信息网开展旅游宣传促销、办理预订服务,提供相关服务。 另外,还要继续加强旅游资源的节约管理,包括温泉水的开发、节约与利用。 13.2规划保障 13.2.1规划法律化 由专家制定,经过人大审议批准,并由政府颁布实施的总体规划具有响应的法律效力,必须严格贯彻执行,用以指导全村的旅游产业发展的实践。同时强化区域的规划管理,对重点项目的规划实施工作进行督查,严禁乱批乱建。杜绝盲目开发,无序开发和开发性破坏,杜绝急功近利和短期行为。 13.2.2规划详细化 在总体规划的基础上还应编制《天磨湖温泉旅游发展控制性详细规划》,以指导具体项目的具体操作,使规划主要内容具体化,使总体规划得以落实。根据天磨湖实际情况应主要注重以下几个规划, 1、主要项目的策划和设计， 2、主要景区点的详细规划和设计， 3、旅游营销行动方案策划， 4、旅游人力资源培训计划， 5、配套的要素建设项目策划， 6、重点基础设施项目建议书和可行性研究报告， 7、本次规划中提出的亮点的详细策划和设计。 13.2.3加强与《遂平县城市总体规划》的衔接 天磨湖作为遂平县未来的新城区,其规划应与城市的总体规划相连接,在土地利用规划方面不但要考虑到天磨湖作为旅游基地的旅游建设用地指标预测和建设预留等内容,旅游基地要预留出吃、住、行、购、娱等要素用地,重点景区要预留出服务区建设用地,用地数量可按旅游人次数、床位数等数据来预测，也要考虑到城市功能的拓展和完善。 13.3资金保障 目前天磨湖温泉度假村面临的一大问题是资金短缺,并极大制约了天磨湖基础设施的改造和更新,如过资金问题得不到解决新的规划也难以最终落实。按照“多渠汇流”原则,根据旅游业投融资趋势和规律,结合天磨湖实际和特点,本次规划提出四种融资方案, 13.3.1省级市级财政支持 河南省及遂平县全面启动旅游产业发展必然加强对旅游业相关资金的投入,积极争取财政支持,加大上级扶持力度,从发展旅游度假区和农村城市化两个方面争取最大限度的资金支持。 13.3.2加强与金融机构的合作 随着中国经济的发展金融业迅速成长,银行、信托、保险等各种金融机构纷纷投资国内基础建设,天磨湖温泉度假村面临旅游业突破和城市化进程加快两方面机会,正是各大金融机构投资的良好机会。积极开拓与金融机构的合作将为天磨湖旅游和城市化发展带来巨大的资金流。 具体资金渠道包括,向商业银行,如工商银行、建设银行，申请抵押或质押贷款，向政策性银行,如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行，申请贴息贷款，卖方信贷，通过担保公司进行融资担保，申请世界银行和亚洲开发银行贷款等。 13.3.3加大对外招商引资力度 天磨湖地理位置良好,旅游业具有一定的发展基础,又大面积面临城市化改造,这正是吸引各种资金进驻的良好时机。天磨湖温泉度假村可在土地一级开发出让其使用权,更多地采用市场化运做方式,交由有一定实力的企业进行开发建设和经营,充分调动企业的积极性和创造性。 度假村管理部门可通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息,与开发商取得联系。 13.3.4鼓励当地群众投资 随着经济的发展,民间资本的投资能力愈加可观,另一方面由于天磨湖将在新的旅游规划中逐步展开城市化改造,部分村民将由农民转变为城市人口,他们也不再有土地用来耕种,同时征地补偿又使得部分农民得到一笔资金,这些资金可以帮助他们在天磨湖温泉度假村进行小型投资以维持生计,同时鼓励当地民间资本投入也能解决部分农民的就业问题。 投资重点应集中在餐饮、交通运营、居民旅店、旅游商品、旅游 娱乐等方面,同时政府应予以相应的政策、金融和技能培训扶持。 总之,由于旅游业已经由“低投入、低风险、高产出”转变为“高投入、高风险、高产出”的产业。景区的开发建设及运营需要大量的资金。能够持续稳定地提供景区发展建设所需的资金也是旅游区快速发展的重要因素。因此,景区的开发采取投资主体多元化、融资模式多样化的投融资模式。同时按照规划景区组建了驻马店市天磨湖温泉度假村景区开发有限公司,使景区开发管理实行公司化、股份化的模式,并且面向全社会招聘景区管理总经理,实行总经理负责制。 13.4人才保障 规划的实施和目的地建设,最终要靠人来完成。关建在于要建立吸引和选拔旅游人才的机制,培养和使用人才的环境,鼓励人在旅游行业成才的社会氛围。而旅游从业人员素质的高低不仅关系到旅游地形象,而且也是景区在激烈的竞争中取胜的关键所在。因此,要引进高素质的从业人员,通过各种培训活动,提高从业人员的政治素质、从业素质和道德水平。有关措施如下, 1、制定旅游优秀人才引进计划和奖励办法， 2、制定与旅游立县发展战略所配套的干部任用制度,选拔最优秀的人才担任旅游相关岗位的领导职务,大胆提拔和任用,营造旅游出人才的社会氛围， 3、建立旅游优秀人才奖励制度和评选旅游行业劳模,每年对在遗产保护和旅游发展做出突出贡献的人员给予重奖,形成以从事旅游为 荣的社会氛围， 4、加大旅游乡土人次培养与选拔,设立培训和奖励基金， 5、成立旅游职业培训中心,加大职业技术培训力度。 13.5政策保障 天磨湖温泉度假村应执行省《河南省旅游产业促进发展条例》和《河南省旅游条例》中的相关优惠政策，度假村应力争享受度假村政策，结合城市规划中的相关政策，重点项目建设享受“1311”项目的扶持政策。 13.6宣传保障 天磨湖温泉度假村面临的又一问题是知名度低,宣传力度不高,建立宣传保障体系的主要目的是统一认识,扩大影响。 1、媒体宣传 媒体宣传是面向公众和旅游消费市场最为重要的宣传措施,天磨湖温泉度假村应建立自己的网络平台,发布各种旅游和招商信息,更重要的是要避免网站因越发更新和活力成为摆设,应设专人定期更新网站内容,及时上传度假区的各项信息和活动报道。 设立自己的平面媒体宣传系统,与省市级平面媒体达成合作,开辟天磨湖温泉专项系列报道,为度假区扩大影响。 2、招商宣传 招商宣传是针对于商业投资和企业的宣传,可与资金保障体系的建立想结合,将宣传和融资想结合,以达到相互促进的目的。 原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢～ 施工组织设计 本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。 一、 工程概况: ##西夏建材城生活区27、30住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。 本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。 本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。 #2#2本工程建筑面积:27楼3824.75m;30楼3824.75 m。室内地 ##坪?0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27楼47.28m;30楼 ##47.28 m。总宽27楼14.26m;30楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。 本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子;楼梯间内墙采用50 1 厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1:1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。 本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖;五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。 本工程结构中使用主要材料:钢材:I级钢，II级钢;砼:基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。 本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接;排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接;给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。 本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。 本工程设计照明电源采用BV,2.5铜芯线，插座电源等采用BV,4铜芯线;除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。 二、 施工部署及进度计划 1、工期安排 本工程计划开工日期:2004年8月21日，竣工日期:2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前 2 完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图,1(施工进度计划)。 2、施工顺序 ?基础工程 工程定位线(验线)?挖坑?钎探(验坑)?砂砾垫层的施工?基础砼垫层?刷环保沥青 ?基础放线(预检)?砼条形基础?刷环保沥青 ?毛石基础的砌筑?构造柱砼?地圈梁?地沟?回填工。 ?结构工程 结构定位放线(预检)?构造柱钢筋绑扎、定位(隐检)?砖墙砌筑(，50cm线找平、预检)?柱梁、顶板支模(预检)?梁板钢筋绑扎(隐检、开盘申请)?砼浇筑?下一层结构定位放线?重复上述施工工序直至顶。 ?内装修工程 门窗框安装?室内墙面抹灰?楼地面?门窗安装、油漆?五金安装、内部清理?通水通电、竣工。 ?外装修工程 外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程(包括烟道、透气孔、压顶、找平层)结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。 三、 施工准备 3 1、 现场道路 本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。 场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。 2、机械准备 ?设2台搅拌机，2台水泵。 ?现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1 台对焊机。 ?现场设木工锯，木工刨各1台。 ?回填期间设打夯机2台。 ?现场设塔吊2台。 3、施工用电 施工用电已由建设单位引入现场;根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个;电源均采用三相五线制;各分支均采用钢管埋地;各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。 3、施工用水 施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口;给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。 4、生活用水 生活用水采用自来水。 4 5、劳动力安排 ?结构期间: 瓦工40人;钢筋工15人;木工15人;放线工2人;材料1人;机工4人;电工2人;水暖工2人;架子工8人;电焊工2人;壮工20人。 ?装修期间 抹灰工60人;木工4人;油工8人;电工6人;水暖工10人。 四、主要施工方法 1、施工测量放线 ?施工测量基本要求 ##A、西夏建材城生活区17、30住宅楼定位依据:西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位 B、根据工程特点及,建筑工程施工测量规程,DBI01,21,95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差?12，边长相对误差1/15000。 C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。 ?工程定位 A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵 ##两条主控线即27楼:(A)轴线和(1)轴线;30楼:(A)轴 #线和(1)轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27楼:(H)轴 5 #线和(27)轴线;30楼:(H)轴线和(27)轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩;并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。 C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。 D、水准点:建设单位给定准点，建筑物?0.00相当于绝对标高1110.500m。 ?基础测量 A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据;根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。 B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。 C、标高由水准点引测至坑底。 ?结构施工测量 A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。 B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。 C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测 6 设。 2、基坑开挖 本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm;根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。 开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。 人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。 挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。 3、砌筑工程 ?材料 砖:MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。 砂浆:?0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。 ?砌筑要求 A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。 B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10,,15,。 C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满， 7 灰缝8,12mm。 D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。 E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。 F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。 G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。 H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。 4、钢筋工程 ?凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。 ?钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。 ?板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置:上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。 ?钢筋保护层:基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。 8 ?所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。 5、砼工程 ?水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 ? 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。 ?投料顺序:石子?水泥?砂子。 ?本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。 ?砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MP之前不得上人作业。 a 6、模板工程 ?本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。 ?模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。 ?本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。 9 6、架子工程 ?本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 ?架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。 ?为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与 。o地面夹角60 ?为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。 ?外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。 ?结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。 7、装饰工程 装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。 1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。 2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子 10 灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。 3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。 4、油漆、涂料施工: 油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。 墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。 为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。 8、楼地面工程 楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。 做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4,5天后，才能进行上层施工。 10、层面工程 1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。 2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R?150mm圆角。 11 3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。 4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。 11、水、暖、电安装工程 ?管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。 ?水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。 ?电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 ? 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。 ?灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。 ?做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。 五、预防质量通病之措施 本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。 12 创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下: 1、砖墙砌体组砌方法: ?、组砌方法:一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。 ?、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度: ?、水平灰缝不匀:规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用:一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。 在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70,75,，所以要保证水平灰缝厚度在8,12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢, A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。 B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。 C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。 13 D、要选砖，将过厚的砖剔掉。 E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。 ?砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。 规范规定:多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80,，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如:根据试验研究，当水平灰缝满足80,以上，竖缝饱满度满足60,以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2,3倍，怎样保证灰缝饱满度呢, A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。 B、水平缝用铺浆法(铺浆长度?50cm)砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。 C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。 D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15,含水率为宜。(约砖块四周浸水15mm左右)。 ?注意砌砖时的拉结筋的留置方法: 砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙 14 的留槎处算起，每边均,100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定:“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内,100cm。 2、预防楼梯砼踏步掉角: 楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治: ?踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。 ?踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。(水泥袋或用针织袋装砂)既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。 3、楼梯弊端的预防: 防止踏步不等高: 踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间: ?仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。 ?浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹 15 出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。 ?如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。 4、堵好脚手眼: 堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓;二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意: ?将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。 ?将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。 ?用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。 ?砂浆必须饱满(最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块)。 5、散水砼变形缝的做法: 砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰 16 坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。 好的做法是: ?、事先按变形的长短、高度(板块砼厚)的制作厚为20mm的沥青砂浆板条; ?砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度(1.2Mpa)后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。(靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴)。 ?当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。 6、卫生间地面漏水的预防: ?现浇砼楼板:沿房间四周墙上翻150mm。 ?找平层:施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。 ?找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。 ?防水层:用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。 ?粘结层:用1:20水泥砂浆厚?20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。 7、管道根部的渗漏预防: ?、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板 17 管道孔。或埋设预留套管。 ?、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。 ?、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。 ?、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。 ?、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆(或1:2,1:2.5的水泥砂浆等)填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。 ?、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。 8、门窗固定用木砖的改进: 木门传统的固定方法是:用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距?1.2m。 这种传统做法的弊端是:木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。 ?、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。 ?、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。 18 9、塑钢窗之固定: ?、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置: 距框角?180mm; 间距?600mm。 眼下存在的问题是:设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。 ?、连接点的钉固方法: 墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。 ?、固定门窗框用的连接铁板与钉接: ?、连接铁板条:其规格为:(长×宽×厚)?140mm×20mm×1.5mm 射钉规格为:(直径×长)?3.7mm×42mm 或金属胀锚螺栓:(直径×长)?8mm×65mm 施工中，常常见到连接铁板条规格过小(厚不到1mm)，甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。 ?、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径?5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。 19 ?、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L: 为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施: ?、采用镀锌钢板制作连接铁板条。 ?、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。 ?、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。 10、给水管道施工 给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此: ?、管子接口: ?、丝口连接:加工丝扣时要做到:丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。 ?、焊接接口:设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。 ?、安装 ?、 安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。 20 ?、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。 ?、下料: 管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差?5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。 ?、水压试验: ?、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。 ?、压力表必须精确，使用前要进行校验。 ?、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。 ?、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。 11、注意配电箱的产品质量验收: 市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是: ?、不设零线; ?、没有设置零线与保护接地汇流排。 这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员 21 伤亡。 为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。 12、插座接线: ?、单相二线插座:原则是“开关永远控制相线“。 ?、单相三线插座:面对插座的右孔接相线，左孔接零线。 13、电器的接地 电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。 从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。 六、工程进度计划 工期控制: 要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。 为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。 1、基础施工阶段: 22 自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。 2、主体施工阶段: 自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。 主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。 3、装修施工阶段: 自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。 4、安装工程施工阶段: 自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。 23 5、工程收尾交工阶段: 本阶段主要做好成品保护及清理等工作。 七、施工平面布置(见附图) 施工平面布置原则是: 1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排; 2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。 3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整; 4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。 5、建立文明施工现场:材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。 八、施工组织措施 本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。 ?、确保工程进度、实现合同工期的措施: 24 1、工期目标:(平面流水、主体交叉施工) 控制工期目标330天; 其中:?0.00以下工期目标45天; 主体结构工期目标:90天; 内、外装饰工期目标:80天; 水暖电安装工期目标:90天; 收尾工期目标:10天。 2、确保工期目标的措施: ?、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组: 项目经理:统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施; 技术负责人:制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡; 解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计; 料具供应员:组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划; 财务管理员:根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款; ?、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施 25 工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施; ?、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控; ?、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。 ?、确保工程质量，实现人同质量目标措施: 1、质量目标: 工程质量总目标:合格，按合格目标进行控制与管理。 其中:基础分部工程质量目标:合格; 主体工程质量目标:合格; 装饰工程质量目标:合格; 屋面工程质量目标:合格; 门窗工程质量目标:合格; 地面楼地面工程质量目标:合格; 给排水及供暖工程质量目标:合格; 电气、照明工程质量目标:合格; 2、确保工程质量目标计划实现的措施: ?、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明 项目经理:施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励; 技术负责人:主持质量目标实施的技术措施之制定，确保 26 质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员; 总工长:监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行; 有关工长:跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整; 有关班组长与班组质量检查员:对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位; ?、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控; ?、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流; ?、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主;工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员;工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料;工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具;工程质量与工资挂钩，施行优质优奖; ?、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关: 把好材料、构配件进场验收关:不合格者不准进场; 27 把好材料复试关:对主材料(钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料)作好复验，不合格材料不准使用; 把好材料使用关:正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用; ?、作好反馈工作:事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制; ?、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。 ?、确保安全目标实现，保证安全施工的措施: 1、安全目标计划:本项目施工全过程中 ?、消灭重伤事故 ?、消灭伤亡事故 ?、消灭多人事故 ?、轻伤事故率:2‰ 2、确保安全生产的措施 ?、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明; 项目经理:是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格(电 28 气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业)，组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。 技术负责人:负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。 总工长:对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。 有关工长:对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。 专职安全检查员:监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。 班组长与班组安全检查员:作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。 ?、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进 29 行两级安全交底(技术人对总工长、工长交底;总工长、工长对班组长及作业人员交底)。 ?、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。 ?、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育(项目经理及技术负责人负责)分部分项工程开工前教育(总工长、有关工长负责)工序施工的班前教育与班后奖评(有关工长、班组长负责)。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。 ?、 每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。 ?、五大专业工种持证上岗 ?、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。 ?、现场文明施工措施: 1、现场文明施工指标: ?、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护; ?、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生; ?、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。 30 2、确保现场文明责任制: ?、明确现场文明施工责任制; 项目经理:负布置; 有关工长:负清场责任、督促、奖评责任; 有关班组长:负责场清、时时清、班后清责任; 总工长:负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。 ?合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。 ?、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。 ?、综合考评 按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。 九、工程质量控制标准 ?、质量标准 1、分项工程 (1)、合格: ?、保证项目，必须符合相应评定标准的规定 ?、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定; 31 ?、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80,以上，建安工程有80,以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。 (2)、注意:当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。 ?、返工重作的，可重新评定质量等级; ?、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格; ?、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。 2、分部工程 ?、合格:所含分项工程的质量全部合格; 3、单位工程: ?、合格:?所含分部工程的质量全部合格;?质量保证资料应符合本标准的规定;?观感质量评定得分率达到90,以上。 ?质量保证资料应符合本标准的规定; ?观感质量评定得分率达到90,及其以上。 ?、工程分解体系:(见附图) 32 ?、目标体系: 1、目标保证体系: 工序作业质量目标(保证)保证分项目标(保证)分部质量目标(保证)单位工程质量目标。 2、目标体系:由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。 本住宅楼，其目标体系制定如下: ?、这一单位工程，由下列分部工程组成:地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。 ?、地基与基础分部工程由下列分项组成:挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。 ?、主体结构分部工程，由下列分项组成:砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。 ?、装饰分部工程由下列分项组成:一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。 ?、屋面分部工程由下列分项组成:屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。 ?、上下水与采暖分部工程由下列分项组成:上水管道安 33 装`上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。 ?电气分部工程由下列分项组成:配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。 3、质量目标制定: ?、首先确定单位工程的质量目标;工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定(是合格);其次，规划六个分部工程的质量目标;要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。 ?、质量目标制定依据: ?、两个承包合同:工程承包合同中规定的本单位工程的目标;项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标; ?、有关法规、标准、定额; ?、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料; ?、生产要素的实际状况与动态; ?、设计要求与有关说明。 ?、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下: ?、基础分部工程的分项工程质量目标如下图: ?、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。 ?、目标控制与管理: 34 1、目标控制:项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施(也就是将所定目标做为管理活动的中心)，在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。 2、实行目标管理或控制，要有两个条件 其一:有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。 其二:有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层(工程队)，直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。 ?、工程施工体系(生产体系): ?、质量控制与管理体系(组织体系): ?、质量控制与管理法规体系: 3、施工阶段质量控制的全过程: 4、施工阶段质量控制原则: ?、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质 35 量问题消除在萌芽状态; ?、坚持质量标准，严格检查，热情帮助; ?、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法; ?、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。 5、施工阶段质量控制依据: ?、有关原材料技术标准; ?、有关构配件取样试验标准; ?、有关技术鉴定书; ?、有关操作规程; ?、有关规范及验收标准。 ?、施工阶段工程质量管理与控制方法: 1、有关技术文件的编制与审核: 这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。 ?、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明; ?、编写开工报告并审核上报; ?、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报; ?、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底; ?、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告; 36 ?、进行图纸会审送签署会审记录; ?、对生产五要素(材料、机械、人员、资金、施工方法与环境)进行事先审查。 2、质量监督与检查: ?、检查内容: ?、开工之前检查:目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。 ?、工序作业检查:检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业; ?、工序交接检查:在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查; ?、隐蔽工程检查:凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖; ?、停工后再复工前的检查:需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工; ?、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工; ?、随班跟踪检查:对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。 ?、检查方法: 37 ?、目测法:看、摸、敲、照 看:根据质量标准，进行外观目测; 摸:手感检查; 敲:以工具敲击，进行音感检查; 照:对暗阴部位以镜子反光检查; ?、实测法:吊、量、套、靠 吊:以托线板、线锤检查垂直度; 量:以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查; 套:以方尺套方，辅以塞尺检查; 靠:以直尺辅以塞尺进行检查; ?、试验检查: 必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。 3、工序的质量控制: 工程项目的施工过程:由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。 工序质量包括两个内容:其一是工序活动条件的质量(即每道工序之投入的五要素:人、材、机、资金、技术)要符合要求;其二是工序活动效果的质量(即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准)要符合标准要求。 38 ?、工序质量控制的内容: ?、确定工序质量控制流程: 每道工序完成后(工序产品)?施工自检、互检?会同工长检查验收?通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证?下道工序施工。 ?、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素(五要素)。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。 ?、及时检查工序质量，并进行分析判断。 ?、设置工序质量控制点: 质量控制点是指:为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。 ?、工序质量控制点的设置: 设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量 39 控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下: ?、人的行为:避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故; ?、物的状态:有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关;如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。 ?、材料质量与性能:材料性能与质量直接影响到工程质量。 ?、施工顺序:有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。 ?、技术间歇:有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有,10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。 ?、技术参数:有些技术对数与质量有密切关系，必须 40 严格控制。如:砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。 ?、常见之质量通病:如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。 ?、新工艺、新材料、新技术之应用:都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。 ?、质量不够，不合格率较高的产品:这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。 ?、施工阶段质量影响因素(五要素)的控制: (本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴) 1、人的控制:指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下: ?、人的技术水平:人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。 ?、人的生理缺陷:根据工程特点和作业环境，对人的 41 生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。 ?、人的心理行为:人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。 ?、对材料的质量控制: 材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下: ?、订货:对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。 ?、主要设备:订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求; ?、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用; ?、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证; ?、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试; ?、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试; 42 ?、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹(红、暗红、金黄色纹)的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。 3、施工机械的控制: 施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制; ?、机械的选型: 选择之原则是:因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。 ?、主要参数: 其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。 ?、使用与操作: 合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全(行程、高度、高幅、超荷)。 4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、 43 组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。 5、环境因素控制: 项目施工的环境因素有:技术环境(地质、水文、气象等)，管理环境(质量保证体系、质量制度等)，劳动环境(劳动组合、劳动工具、工作面等)。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。 ?、施工阶段的工程预检: 预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。 ?、建筑物位置、座标、标高:预检座标标准桩、水平桩。 ?、基础工程:预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量; ?、砌体工程:预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸; ?、钢筋砼工程:预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等;钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等;砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等; ?、主要管线工程:预检标高、位置、坡度、管线等; ?、构配件工程:预检安装位置、型号、标高、支承长 44 度等; ?、电气工程:预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。 ?、成品保护: 对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。 ?质量与安全组织保证体系 ?质量与安全法规体系 ?工程质量控制体系 ?进度控制系统 45