住宅小区配套设施所有权归属分析

住宅小区配套设施所有权归属 北京市大成律师事务所南通分所洪加健律师 前言 商品房住宅小区配套设施的产权归属问题,历来是开发商与小区业主之间的矛盾焦点,由此产生的各种纠纷层出不穷。《物权法》的生效并没有减少此方面的争议,虽然《物权法》第六章对建筑物区分所有权作了规定,但过于原则,以致出现对该章节的多种理解。由于缺乏法律对住宅小区配套设施产权明确、具体的界定,加之司法实践理解不一,业主与开发商都没有充分的把握通过司法途径来界定车库产权归属,双方往往以非法手段来表达自己的诉求,如采用强占手段,笔者所在城市最近就发生过某小区业主委员会六次锁小区幼儿园大门的情况,已影响到幼儿园的正常教学。小区配套设施产权归属不明的状况已经影响到社会的稳定,对构建和谐的社区环境构成威胁。笔者认为,如果能正确地理解物权法理论和《物权法》及相关法律法规规定,是可以解决这些问题的。 住宅小区配套设施主要分为两类:第一类为小区建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、电梯、楼梯、走廊、大堂、避难层、设备层或设备间。这些配套设施与整个小区构成不可分割的整体,根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定,这些配套设施的建筑面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中,业主领取的房屋产权证建筑面积即含有套内建筑面积和分摊的公用设施建筑面积。对于此类配套设施的所有权,无论开发商与业主做何种约定,都属于小区业主共同共有。在实践中,由于这一类的配套设施产权明晰,且没有独立的使用价值,关于此类配套设施的权属纠纷极为罕见。第二类为小区的车位、车库、会所、学校等配套设施。此类配套设施具有独立的使用价值,理论界和司法实践对此类配套设施产权归属均没有一致的认识,业主和开发商因此而产生的纠 纷层出不穷,本文重点分析此类配套设施的产权归属。 小区车位、车库产权归属分析 分析小区车位、车库产权归属,不能不提到全国首例小区车库之争——南京星汉置业有限公司与星汉城市花园业主委员会关于地下停车库之争。2003年11月,南京市鼓楼区人民法院作出“小区车库归业主”的判决。该案的审判长盛皓阐述了如此判决的三点理由:一、规划部门要求开发商按每户0.2个车位建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务,建成后的车库是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用;二、小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权、除非取得土地使用权人的同意;三、由于开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本。该判决被媒体称之为革命性的判决。在司法实践界和学界中,对其判决所依据的理由仍有很多人持赞同意见。笔者以为:南京市鼓楼区人民法院上述判决理由值得商榷,现结合对该判决理由进行分析,最后提出小区车位、车库产权归属。 一、第一点理由——配套说 配套说认为:车库是与小区的住宅相配套的,根据规划建设车库是开发商的义务。车库是建筑物的辅助设施,应当归全体业主所共有。笔者认为,配套设施并不必然得上述设施是业主共有的结论。车库属于配套设施,是从车库的使用功能服务于住宅而言,相对于商品房居住的主要功能,车库所起的作用是配套辅助的,配套仅是功能上的概念,将配套设施系为小区商品房而配套等同于小区业主共有,没有法律依据。在实践中,作为配套设施的车库,由开发商向购房者出售,在《物权法》生效之前,就已普遍存在。笔者所在城市,车库不仅可以由开 发商向购房者出售(部分小区的车库还经过了物价主管部门核价),而且可以在领取房屋所有权证时,在附记一栏中予以登记。《物权法》第72条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。《物权法》的上述规定和实践中做法的逻辑前提是开发商对规划区内的车库、车位享有所有权。出售、附赠、出租是开发商处分其所有权的表现形式,在开发商处分之前,业主并不享有上述车库、车位等配套设施的所有权。可见,车位、车库是不是配套设施,与产权归属之间并没有必然的联系。 二、第二点理由——容积率说 容积率说认为:小区的车库、车位作为不动产是建在小区的土地上的,而土地属于全体业主所有,小区的车库、车位的建筑面积是不计入容积率的,因此,小区的车库、车位是属于业主所有。笔者认为,这种观点没有任何法律依据,也不符合《物权法》生效前的实践做法。根据建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定,计算建筑面积的房屋,层高应在2.20米以上。如果车库的层高低于2.20米,则不应当计算建筑面积,不计入容积率。在实践中,绝大部分车库的层高均低于2.20米,不计算建筑面积,也不计入容积率。这些没有计算建筑面积的车位、车库,并没有进入公用建筑面积由各业主分摊。但正如笔者在分析第一点理由时所阐述的那样,在《物权法》生效前,这些车库,可以由开发商出售,开发商具有处分权。《物权法》生效后,更是明确了开发商对这些车库、车位具有处分权。可见,车库、车位是否计算建筑面积与产权归属之间也没有必然的联系。 三、第三点理由——成本说或投资者说 成本说或投资者说认为:开发商在卖房子时实际上已经包含了车库、车位等配套设施的成本,如果卖房子后再卖一次车库、车位,等于车 库、车位卖了两次,业主承担车库、车位的成本,业主才是真正的投资者,所以车位、车库应属于业主所有。成本说或投资者说最具有迷惑性,但其硬伤也最明显。首先,成本是否由消费者分摊不是决定所有权的因素,一个成功的、产生利润的企业,其所有的成本最终均会由其客户分摊所有生产要素的成本,如机器设备折旧完毕之后,购买机器设备的成本最终均分摊到企业客户身上,但机器设备的所有权仍属于这家企业。如果说,在房地产卖方市场,开发商的所有成本均能转嫁到购房者身上,那么在房地产买方市场,开发商销售困难,存在亏损,无法转嫁成本时,是不是业主有将其已享有的产权再分割一部分给开发商,这显然是不可能的。其次,投资是一项经营行为,是存在市场风险的,可能赢利,可能亏损。而购房者的购房行为不是投资行为,仅是买卖合同行为,为其选定的商品房支付其认可的对价,不存在亏损,当然也不存在赢利。投资者只能是开发商,而不是购房者。房地产业刚起步时,物价部门曾对商品房的价格及其构成进行核价,这阶段商品房的价格与成本之间尚存在一定的联系。随着市场经济的发展,政府对价格的管制越来越宽松,完全由市场调节的商品房的定价自主权属于开发商,定价的高低取决于市场,既有高于成本的,也有低于成本的。 笔者通过对上述三点理由进行分析,认为这三点理由都不是决定小区内配套设施产权归属的因素。在司法实践界和学界,在讨论小区内配套设施产权归属时从这三点理由来论证完全是南辕北辙。笔者在此花费精力对三点理由进行了分析,认为小区配套设施属于业主的这三点理由不能成立。笔者认为,小区内除占用业主共有的道路或其他场地的车位属于业主共有外,其它的如规划建设的车库、车位、地下人防的所有权均属于开发商。现从物权法理论及现行法律规定的角度对我的观点予以论证。 根据物权法理论,所有权取得方式分为两种:原始取得和继受取得(又 称传来取得)。原始取得指由于一定的法律事实,根据法律的规定,取得财产的所有权,或者不以原财产所有人的权利和意志为根据而取得的所有权。原始取得的方式主要有生产、国家征收等。继受取得是指根据原所有权人的意思接受原所有权人转移的财产所有权,是以原所有权人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。因法律行为而继受取得财产所有权是取得所有权最普遍的方法,如买卖、赠与、互易等。《物权法》第30条规定,因合法建造房屋等事实行为设立物权的,自事实行为成就时发生效力。这就是开发商原始取得住宅小区所有权的法律依据。当住宅小区建成之时,小区住宅及各项配套设施的所有权就已经形成,毫无疑问,此时的所有权人是开发商,开发商因建设而取得所有权,建设属于原始取得方式中的生产。购房者因买卖而取得住宅及部分配套设施(指分摊公用建筑面积的部分)的所有权,这属于所有权的继受取得。业主对规划建设的车库、车位、地下人防工程既不是原始取得,也没有通过继受方式取得,因此不享有所有权。也许有人会有疑问,如果上述观点成立,那为什么在没有买卖、附赠行为等继受取得方式的情况下,《物权法》第74条第3款规定的占用业主共有的道路或者其他场地的车位,属于业主共有。其实,《物权法》第74条第3款的规定与笔者的上述观点并不矛盾。《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有;建筑区划内的其他公共场所,公用设施和物业服务用房,属于业主共有。由于《物权法》有了第73条的规定,其实没有规定第74条第3款的必要。因为将业主共有的道路和其他场所改变为车位,仅是改变了物的用途,所有权并未发生改变,自然归业主所有。另外,住宅小区内的人防工程的所有权也属于开发商,除依据前面所论述的所有权原始取得理论外,《人民防空法》第五条规定的“谁投资、谁收益”的原则也充分支持了这种观点。 通过上述分析,笔者认为:对住宅小区的车库、车位权属的界定其实 是非常明确的,即除将占用业主共有的道路和其他场所而改成的停车位外,小区的车库、车位、包括用人防工程改成的地下停车场,所有权均应属于建设者开发商。 会所、幼儿园、学校产权归属 会所、幼儿园、学校虽与车库、车位同属住宅配套设施,笔者在前面对第一点理由和第三点理由的分析同样适用于会所、幼儿园、学校。但两者又有不同,车库、车位不计算建筑面积,而会所、幼儿园、学校计算建筑面积,占用小区的建筑容积率。如前所说,会所、幼儿园、学校一经封顶,建设者开发商即取得所有权。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定,会所、幼儿园、学校虽然计算建筑面积,但建筑面积不作分摊。业主领取的房屋所有权证的公用设施建筑面积不含有会所、幼儿园、学校的建筑面积。业主在购房时,的标的并不包含会所、幼儿园、学校的建筑面积。开发商在宣传时或订立合同时往往承诺的是小区内有哪些配套服务设施,可以提供什么样的服务,而非转移所有权的意思表示。 结语 在实践中,业主与开发商因配套设施产权归属而屡屡产生纠纷,纠其原因,是我国的不动产登记不完善所致。人们普遍的观念是,拥有产权证,就证明享有产权,反过来,没有产权证,就没有产权。再加上前面笔者所提及的几点理由确实影响了有些人和机关的判断,包括部分房屋权属登记机关,他们怕登记错误,对住宅小区的配套建筑不予登记,采取的是搁置、冷处理的做法。这更强化了社会对配套设施权属认识的混乱。建设部颁布的《房屋登记办法》也仅对房屋予以登记,而对车位的登记则没有规定。在配套设施产权不明的情况下,双方都认为对方占了自己的便宜,产生纠纷自然在所难免。笔者需要重点指出的是,产权证不是证明拥有产权的唯一证据,而仅是证据之一。这意味着,在我国不动产登记制度不完善的情况下,如果无法进 行产权登记,也可以用其他方式来证明拥有产权。 科斯定律认为,产权清晰是交易的前提,能减少交易成本,促进社会整体利益的增长。产权清晰还会促进社会稳定。在小区配套设施产权清晰的基础上,产权归开发商还是业主,都不会损害任何一方的利益,因为双方在交易之前,对产权归属有一个清晰的预判,然后双方博弈,最终会达到利益平衡。目前在小区配套设施产权不明晰的情况下,双方在交易之前都不能最终肯定哪些小区配套设施产权应归业主,哪些应属于开发商,矛盾由此产生。在许多小区,开发商交房已经很多年,双方矛盾仍然重重,牵扯双方很多精力。 尽管《物权法》第10条规定了国家应对不动产实行统一登记制度的义务,但毕竟需要一个过程。考虑我国不动产登记制度不完善的现实。笔者提出解决小区配套设施权属纠纷的途径,如果符合现行法律法规关于不动产登记条件的,采用登记的办法解决,必要的时候采取行政诉讼;如果现行不动产登记法律法规未作规定的,通过提起确权之诉的民事诉讼解决。