基于土地竞租理论的经济适用房选址研究

基于土地竞租理论的经济适用房选址研究 (中国矿业大学力建学院)朱栋华 任静 加，交通成本也随之增加，而房屋的租金逐渐下降。在城市边缘(记城 摘要,基于经济适用房的选址过于偏远，集中建设的现象，借助修正的李市边缘到市中心的距离为 d，城市的半径为 b)，即 d=b 时，房屋租金 嘉图租金模型，从经济适用房的空间不匹配与经济适用房福利损失的视角作 最低。在城市的边缘，房屋的租金是由农业租金 r和房屋的建造成 a 为切入点，研究了经济适用房选址与住房福利损失之间的关系，并提出了经 本(C)决定的，也就是土地租金和建筑租金两者之和因此，对于居住 。 济适用房合理选址的措施建议。在城市边缘的居民而言，其支付的住宅租金可用下式示: 关键词,李嘉图租金模型 经济适用房 福利损失R=r+c (2) (b)a0 引言 将(2)式代入(1)式得:x=y-kb-(r+c) (3) 当住户的居住地点离a经济适用房的建设地址偏远，造成中低收入人群通勤成本增加， 市中心的距离为 d 时，其应支付的住宅租 就业机会减少，子女上学、居民看病困难等等一系列的问。经济适 金为: 用房建设的初衷是为解决中低收入者的住房问题，助其实现“居者有 R=k(b-d)+r+c (4) 将(4)与(2)相比较可以得到:城市住宅租(d)a其屋的梦想而现在，很多城市政府开发建设经济适用房时，首先考 ”。金的增加额正好等于 虑的是怎样在有限的财政投入情况下，建设更多数量的经济适用房， 城市边缘新建住宅区到该位置交通费用的节省额 k(b-d)。只有这样， 解决更多低收入人群的住房问题;而对于购房者居住后的交通成本 住宅市场才能够达到平衡。 因素考虑较少，正是由于这些因素的作用，造成经济适用房建设地址 公式(4)给出了某一区位城市住宅的租金计算，住宅的价格实际 非常偏远，交通极其不便;以至于有些建成的经济适用房遭弃购“”。 上就是未来租金流的折现值(NPV)通过合理确定折现率 i，或者资本 。 那么政府该如何来确定经济适用房的选址，如何让经济适用房这类 化率，就可以根据租金确定住宅的价格 。 具有保障性性质的住房真正发挥保障的作用，同时政府也能够获 “”(5) 益。即如何科学的选址，以达到政府和低收入者间博弈的最佳点， “”公式(5)中，等式右边分别为住宅建造时期原来土地的农业用 这是本文要研究的问题。 地租金现值，建筑成本年金的现值，位置的价值。 关于经济适用房选址的定性和定量研究国内学者研究的主要情公式(5)的使用条件是 db，这是因为当 d，b时， ， ?tt [1]况如下: 任宏等人了恩格尔系数政府令土地级差与经济、、即位置租金为负值。 适用房 但是，这个公式有个缺陷，它只考虑了交通费用的增加，却没有选址的关系，建立经济适用房用地选址模型，并通过层次分析法确定 考虑因为地点远离市中心，造成的时间成本的增加，也就是由于交通 影响经济适用房选址的因素权重，采用定性和定量相结合的方法分 距离的增加而形成的交通机会成本。这对于中高等收人的人来说尤 [2]析选址。张爱华等人探讨了运用多因素综合评价方法来确定 为重要。由于商业区、中小学及医院等城市的公共设施以及便利的交 [3] 经济适用房的空间布局，并以廊坊市为例进行了实证分析。钱瑛瑛通运输条件基本上集中在市中心，因此，一般来说，越接近市中心，出 利用竞租理论和空间失配理论建立模型，就上海市中低价位商品房 行的交通成本和时间成本都越低，反之则越高。 的选址进行了研究，并提出解决中低价位商品房空间不匹配应采取 时间成本绝对不能省略不计，它甚至会大于交通费用。[4]的措施。马光红，严国梁借助于 AM M 模型和空间失配假设，从经 故本文对公式(5)略作变动，加上一个机会成本的值，由于机会 成本不好定量研究，而且对于不同的家庭，不同消费偏好的人，时间 济适用房的空间失配与住房福利损失的视角作为切入点，研究了经 成本是不同的因此为了研究问题的方便，假设机会成本也是与距离 。济适用房选址与住房福利损失之间的关系，提出了经济适用房合理 成正比例关系，设从城市边缘到市中心的时间为 t*，从距市中心距离 [5]选址的措施建议。张力，李雪铭，张建丽通过收集和整理关于大连 为 d 处的区域到市中心的时间为 t*d/b，那么我们用 δ?(t*-t*d/b)来简 市经济适用房和普通商品 房的信息，采用 SPSS、M APINFO、 单的代替时间成本。将公式(5)修正为: SURFER 等软件研究经济适用房的空间分布，并绘制出经济适用房 (6) 各位置的房价等值线图、经济适用房与市中心“相对”距离变化等值 1.3 经济适用房的福利损失研究 下面分析经济适用房建设在线图，结果表明大连市经济适用房以 6500 元等值线为界分为普通 城市边缘偏远地区时，购房者的福 经济适用房、单位集资建房两种类型，受成本因素、环境因素、通勤因 利损失。在这里定义:政府给予购房者每平米的补贴为u?，经济适素、基础设施和公共设施 4 种首要因素影响。 用房的面积记作 S，经济适用房处于城市边缘外，且距城市边缘的距 本文选用修正的李嘉图地租理论来定量的分析经济适用房的选 离为 l，每年每公里的交通费用为k *(k*>k)那么购房者每年增加的 址不当的福利损失，并提出经济适用房的合理选址，供地方政府参 交通成本为 k*l。因交通距离的增加而增加的机会成本记作δ?:(t*- 考。 t*d/b)，而经济适用房的使用年限一般是5 0 年，只有政府给予的福利 修正的李嘉图租金模型 1 大于或者等于交通费用的增加额，中低收入者才会在此居住。据此列 1.1 模型假设 式如下:?每个城市都有唯一的就业中心，且居住地到就业中心的交通 (7) 路线视为直线。设每年的交通费用为 k 元 / 每公里，居民住所与就业 中心的直线距离为 d。?每个家庭都有着相同的结构，且每户家庭中(注:本公式没有考虑建设周期，其中l=d -b) 有工作的人员的数量是不变化的。家庭可支配的收入(用 y 表示)主 将公式(7)化简计算得到: 要用于交通消费、其他商品的消费(用 x 来表示消费额)和住房消费。 (8) ?住宅供应量是不变的，且不同地段的物业特性相同，住宅的年租金 根据(8)可得，当社会保障性商品房的开发位置: 为 R(d)，它随着位置(交通距离 d)的不同而有所不同。?每套住宅占 用一定的土地面积 q，同时包含一定数额的房屋建设成本c 。?土地 时，社会保障性商品房的购买者从 资源的配置本着租金最大化的原则进行。社会保障性商品房中获得福利，如果 时， 1.2 修正的李嘉图租金模型 在李嘉图租金模型中， 由于交通成本以及时间成本的作用，政府给与经济适用房的补贴，不租金可以用下面的公式表示: (1) R=y-kd-x d 对公式(1)进行分析可得到以下结论:居住在城市中心的居民， 其交通成本为零，其房屋租金为R =y-x。随着离城市中心距离的增 (0) 164 社科论坛 省域内中心城市综合实力及发展差异分析 (湖南师范大学商学院)曹超 摘要,本文首先建立一套城市综合实力指标体系，采用客观赋值法中的 始数据在此未列出在所选取的指标中，失业率同农村居民的恩格尔。 主成分分析方法，得到湖南省1 4 个中心城市和地区的综合发展水平得分与 系数同城市的综合实力成反向变动，因此在数据分析时取它们的相 排名，对各中心城市的总体发展水平进行分析;其次，依据基尼系数的计算原 反数，本文所选取的指标体系如表 1 所: 则利用已经计算得出的综合分值将各中心城市综合实力的差异量化，得出目 表 指标体系 1 前湖南省内城市间的差距处于临界水平，增长极理论中提到的扩散效应尚未 层次二级指标具体变量 产生明显效果;最后提出政策建议，使湖南省在适宜的区域差距水平下全省 经济实力 经济规模GDP x1;地方财政收入 x2;固定资产投资总额 x3; 的综合实力进一步提升 。 社会消费品零售总额 x4;金融机构存款总额 x12 关键词,主成分分析 综合实力 基尼系数 区域差异 第三产业占 GDP 的比重 x6; 经济结构 0 引言人均 GDP x7; 经济效益 赫尔希曼指出:经济进步不会在所有地区同时出现，而且它一 “ 农村居民人均纯收入 x9;城镇人均可支配收入 x10;社会实力 生活质量 旦出现，强有力的因素必然使经济增长集中于起点附近地域这是 。”每千人口执业医师和执业助理医师x11;人均居住面积x 19; 不平衡增长理论的主要思想。各个省市政府以增长极理论为依据，都 失业率(-)x5 劳动力使用 想通过中心城市建立增长极从而带动整体区域的发展，但如何在省 消费结构 农村居民的恩格尔系数(-)x8 各地区进出口商品总值 开放程度 对外辐射 域内多个中心城市中找到一个增长极，一般学者都会选取经济最发 x15;邮电业务总量 x21 实际使用外资金额 x13;省 资金使用外境内资金使用额 x14; 达的地区，本文认为一个城市的其他方面比如，城市环境居民生活 、 设施环境 交通及电信民用车辆拥有量 x16;人均邮电业务收入 x17;货物运输等都会对这个城市最终的经济发展起到作用所以，应该首先测评省 。 环境保护 周转量 x18;市区绿化覆盖率 x20;城市空气质量优良率 x19 内各个城市的综合实力，对个城市的综合发展情况作出分析，找到省 1.2 指标的主成分分析及结果 域发展的增长极并能够在经济规划的过程后期，测算各个中心城 “” 运用 spss 软件对 14 个中心市的数据进行了主成分分析，将反 市的综合实力的差距，平衡各个中心城市间的极化效应及扩散效应， 映城市发展的 21 个指标提取了 5 个因素，方差贡献率是衡量各因 使得全省综合实力得到进一步提升 。 子相对重要程度的指标，方差贡献率的大小表示各个主成分的相对 本文就以湖南省为例首先通过简单的指标体系对省内 的14 个 重要程度主成分 F1F2F3F4F5 可以解释原始信息的能力分别 。、、、、中心城市的综合实力作出评价，分析各中心城市目前的整体发展 情 是:53.652% 11.396% 8.362% 7.726% 6.993% 这五个因素的 、、、、。 况，再对它们的综合实力的差距量化，引出政策建议。1 湖南省中心城市综合实力分析 累计方差贡献达到 88.129% ，即保留了原始指标 88.129% 的信息， 所谓中心城市是指所处区域内经济比较发达功能相对完 “”、具有显著代表性已经能够完全体现城市的综合实力。 善，对区域外的资本技术人力等资源具有吸纳力，对区域内其 、、将五个因素对应的特征值作为权重，计算各个城市的综合得分他城市及农村具有经济政治文化等方面的辐射力的城市我们 、、。 (记为 gs)，具体的计算表达式如下: 就选取湖南省的 14 个地级市作为省内的1 4 个中心城市进行研 究。 14 个城市的五个主成分的得分及通过计算得出的综合分值，如 1.1 指标体系的建立与选取 地区综合实力反映了一个地区整 表 2 所示: 体的经济实力和社会经济发展 1.3 结果评价 从上述的评分结果可以看出，长沙市的综合实状况因此，应该全方位地从一个地区社会经济系统的各个领域去选 。力远远高于其他 择指标本文选取了较为简单的指标体系，选取了 4 个层次 10 个方 。 的中心城市 gs 排名第一，株洲排名第二，除了代表环境的F 4 因子面共 21 个指标以较为全而地反映各城市发展的综合实力为了保 。得分低外，其他的得分均较高，表明株洲在经济发、展居民生活水平 障分析结果的时效性，本文所用数据均来自 2010 年湖南省各地市 等各方面的表现良好，但环境问题要引起重视整体来说，长株潭一 。的统计公告中的 2009 年的各市的最新年数据，由于篇幅的原因原 体化的发展状况良好，长沙、株洲及湘潭已经成为增长实力较强的省 (上接第 164 页) 房保障的不仅仅是低收入者的住房问题，还有他们的工作机会，教足以补偿交通费用的增加以及由此引起的时间增加的机会成本，同 时考虑到交通不便、周围配套设施不完善，子女上学，居民看病等等 育，医疗，子女的成长学习环境，还可以消除其心理的落差，真正的融 诸多不方便的问题，在这些复合因素的共同作用下，经济适用房的价 入社会，有利于社会和谐发展。 格再便宜，居民都将放弃购买此处的经济适用房。通过上述模型化公 经济适用房的选址既是一门科学，也是一门艺术，如何让城市地 式的分析表明，在城市人口不增长，城市半径不扩张的情况下，经济 方政府与中低收入购房者之间的博弈达到稳定点，这是问题的一 个适用房的建设的地址是有一定边界范围的，即位于城市边沿，同时离 关键点。本文只是将选址中交通费用与交通时间成本考虑进选址模开城市边沿的距离不能超过一定的距离。而且经过修正的模型算出 型，但是选址时还应该考虑基础设施的情况，中小学校的质量和数量 来的这个距离比原模型算出来的距离更小，这进一步证明了经济适 等等一系列的因素，如何将这些因素定量化到选址模型中，还需要进 用房的建设地址不宜偏远，否则会让经济适用房这类保障性住宅失 一步的研究。 去保障的作用。 参考文献,结论 2 [1]任宏，王波.浅析经济适用房的选址.重庆工商大学学报[J].2005，(2):经济适用房应该建在城市边缘地区，但是一定要保证城市边缘 74- 76. [2]张爱华，冯长春.城市经济适用房空间布局研究—以廊坊市主—地区的交通通达性好，基础设施比较完善而且还要控制好经济适用 。城区 房的规模，这是因为按照模型的解释，别墅可以位于城市边缘，或者为例.城市发展研究[J]，2009(9):2632. [3]钱瑛瑛.基于空间失配理论的上—远离城市边缘的特殊位置如果经济适用房的规模得不到控制，易造 。海市中低价位商品房选址研究[J].现 成一些富人利用暗箱操作占有经济适用房。只有这样，既符合政府以 代城市研究，2007(2).31- 37. 经济利益为导向来经营土地的性质，又会让中低收入者在享有住房 [4]马光红，严国梁.经济适用房空间失配与福利损失问题研究[J].建筑管的基础上，生活便利得到保障。让经济适用房的社会性和经济性 “”“” 理现代化，2008(1).1- 3. [5]张力，李雪铭，张建丽.经济适用房空间分布及福利损失研究——以大 这一对矛盾得到调和另外经济适用房的建设也可采用插花模式，。“” 连市为例[J].云南地理环境研究，2010(4)，73- 77.在市中心建设商品房的区域适当的搭建经济适用房，这样经济适用 165