寿光城中村改造模式

寿光城中村改造模式 城中村改造实施意见 (讨论稿) 为依法规范和切实加强城中村改造工作，提高城市规划建设和管理水平，繁荣发展城市经 根据有关法律法规和政策精神，现就加快推进城中村改造工济、改善居民居住生活条件， 作提出如下意见。 一、指导思想 坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照构建社会主义和谐社会的要求，坚持“政府主导、统一规划、区域统筹、公开透明、依法办事”的工作原则，遵循经济社会发展和城市化进程规律，尊重群众意愿，着眼于保证城中村群众的切身利益，着眼于城市土地的节约、集约利用，着眼于经济发展和社会稳定，促进城市经济又好又快地发展。 二、目标任务 从现在起，力争利用5年时间，基本完成市区城中村改造任务，逐步提高村民居住水平，完 城中村及周边地区的生态环境、市容面貌、交通状况和善基础设施和公共服务设施配套， 生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加。同时，配套建设现代化文化社区，提升城市整体功能和形象。 三、组织领导 1、城中村改造工作在市委、市政府统一领导下进行，市政府成立指挥部，由市长任总指挥，分管副市长任副总指挥，规划、国土、建设、房管、财政、劳动、发改、审计、监察等部门主要负责同志任成员。指挥部负责协调重大问题，制定重要政策，研究审批改造，检查工作进展情况，指导整个城中村改造工作稳步健康推进。各成员单位按照职能分工搞好服务，做好各项手续的办理工作。 2、城中村改造办公室要分年度制定改造，使城中村改造有计划、按步骤、分期分批实施，杜绝一哄而起，盲目改造;对各个片区的改造工作进行指导和考核。 3、城市建设管理中心在市城中村改造指挥部的领导下，对重点区域内的城中村改造实行封闭式管理，由土地储备中心配合依法对土地统一进行收储，组织各村对旧房拆迁。同时，加大招商引资力度，对区域范围内的各类土地进行整合、整理，进行基础设施建设、安置用房建设、商品房开发及商业、服务业用房的建设，从而加快城中村改造步伐，改善人民群众的居住环境和生活质量，完善城市服务功能，提升城市形象，推动经济社会持续协调发展。 4、各街道是城中村改造实施的第一责任单位。在编制每个片区城中村改造总体筹划方案时，充分征求城中村的意见，特别是村民拆迁安置方案必须征得被拆迁户绝大多数同意;具 体负责农用地上附着物、宅基地上附着物的拆迁工作，具体负责协助市土地储备中心与各改造村签订土地储备、土地征用协议等项工作。 5、涉及改造的村要选举成立住宅小区建设业主委员会，由村两委负责人、党员和威信较高的村民7-9人组成。主要职责:一是带头宣传和执行拆迁安置政策;二是代表广大群众利益，负责安置楼房户型方案的选择、工程招投标和施工过程监督以及楼房分配方案的制定等工作。 四、完善政策，规范管理 (一)规划管理 城中村改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划及社区建设规划的要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求，搞好城中村改造的规划布局，积极推进城中村优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费，新建、改建的单一居住社区居住规模一般不少于800户。对于单独改造达不到规模要求的或不符合城市发展要求的，可以打破原村庄用地界限，采取“迁村并点”或按规划要求重新选址集中建设。为提高规划的档次和品位，新规划的城中村按照以多层为主，小高层自愿建设的原则建设。 城中村改造项目在制定总体策划方案前，由市规划局提出规划条件意见，明确各项基础设施和公共服务设施建设，经济适用住房建设比例、住房套型结构比例等。城中村改造严格按照《城市居住区规划规范》的要求进行规划设计，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。特别要注重解决好绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾中转站等基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施的配套建设。 (二)土地管理 1、按照“定性、定量、定位”的原则，统筹安排土地资源，切实保障村民住宅建设的安置用地、村民用于商业、服务业的生活保障用地和社会公共事业、公用设施用地。剩余土地全部按规定统征纳入政府储备，依法实施出让。 2、对安置用地和社会公共事业、公用设施用地，原属集体所有的，可按照国家有关规定征为国有土地划拨使用，核发《国有土地使用证》;暂不具备征为国有土地条件的，也可保留为集体经济组织所有土地。 3、城中村改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理;其中农用地必须按规定办理转用手续。城中村集体土地征为国有土地后，任何单位不得无偿使用。需要异地建设的，由政府采取置换方式予以保障，置换出的土地，纳入政府土地储备;原土地使用人转让、出租、抵押或土地用途改变的，按有关规定办理手续。 4、涉及改造的村居，村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府政策规定，以满足本村居经济发展的实际需求来确定，禁止以还建安置等名义变相占地进行商品房开 发。凡变相进行商品房开发、对外出售的，不得办理土地、房产等相关手续，并依法严肃查处，追究相关责任人的责任。 (三)拆迁安置 1、宅基地上的私有住宅用房拆迁补偿 (1)宅基地上私有住房的补偿标准确定:房屋产权证内部分由评估公司参照寿政发〔2007〕34号文件评估，以评估结果作为补偿依据，证外部分由片区建设领导小组按实际情况制定拆迁和补偿标准。按规划建设的住房而未办理房产证的，视为证内部分。 (2)对按规定批准的住宅院内空地部分按180元/平方米给予补偿。 (3)房屋拆迁补偿费确定后暂不支付。待安置楼房建成交付时，再与被拆迁户结清安置房屋购买价款和拆迁补偿费的差价。 (4)拆迁户需要自行解决临时安置用房的，支付给被拆迁户12个月的临时安置费。 2、非宅基地上私有房屋及附属物的补偿 (1)拆除非宅基地上私有房屋及附属物，一律实行货币补偿。房屋及附属物补偿标准参照寿政发〔2007〕34号文件执行。 (2)对民营企业一律实行货币补偿。政府按相关产业政策和规划建设要求适当减免在搬迁建设中的各项费用。拆除营业用房造成停业的，发给停业补助费。个体工商户按其提供的工商执照、税务登记证、纳税记录核发停业补助费。 (3)土地属承包、租赁性质使用的，由村民委员会负责退还自下发拆迁公告以后剩余期限的承包费和租赁费，并中止承包和租赁。 3、拆迁实施 自拆迁公告之日起，拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书，被拆迁人按公告规定的期限将房屋腾空交拆迁公司统一拆除的，每提前一天按应拆迁房屋面积3元/平方米发给奖励费;超过公告期限搬出的，每拖延一天扣除应拆房屋面积3元/平方米的补助费;逾期不搬迁的，在给被拆迁人提供安置房的情况下由市人民政府责成有关部门依法拆迁。 签订拆迁安置协议的同时，村民必须交出房权证、土地证，由片区建设领导小组统一收存，交房管、国土部门注销。 4、村民安置 (1)规划区内城中村拆迁改造的补偿安置原则，采取按照规划就近安置为主，货币补偿和房屋补偿相结合的方式进行。 (2)拆迁一处合法标准宅基地，按40平方米/人、550元/平方米购买居民安置楼房(家庭两口人以下的按90平方米标准购买)，超出购房户享受的总面积10平方米以内部分按950元/平方米价格购买，超出购房户享受的总面积10平方米以上部分按市场价购买。购房户可购买大户型楼房一套或小户型楼房两套。 (3)安置人口可以按35平方米/人成本价购买居民安置楼房一套，购买价格为多层公寓楼950元/平方米，高层、小高层公寓楼1200元/平方米，超出购房户享受的总面积10平方米以内部分仍按成本价购买，超出购房户享受的总面积10平方米以上部分按市场价购买。 对独生子女家庭给予奖励，可以在购房户享受的总面积基础上多购买20平方米成本价安置房。 (4)为鼓励群众入住高层、小高层公寓楼，其物业服务费按多层公寓楼标准收取。 (5)无子女五保户按规定入住敬老院，不再安排公有居住房或老年公寓房。 (6)为解决当地居民的就业和生活问题，按10平方米/人的标准预留商业、服务业用地，按照片区规划一次性建成，由村委按成本价整体购买，出租收入用于安置居民生活保障。 (7)储备土地补偿金由市城市建设管理中心统一管理，每年按5%利率返还到村，用于村民生活保障。 (四)建设管理 依法办理各项建设手续，按规定进行项目立项、环评、图审、质监、安监、监理，依法进行招投标，按墙改和建筑节能的标准进行建设，确保工程质量。 (五)劳动就业和社会保障 1、城中村改造后组建的经济实体，应优先安排本村劳动力就业，鼓励和引导城中村劳动力自主创业和自谋职业。 2、将村民转为城市居民，年龄45岁以上的居民参加养老保险，男超过60岁、女超过55岁，按照不低于180元/人、月的标准领取养老金，各村根据经济情况可适当提高标准。 3、享受城市居民的医疗保险政策，可自愿参加医疗保险。 4、享受城市居民低保政策，家庭中人均月收入达不到220元的，补助到220元。 (六)扶持政策 1、城中村改造中的居住安置用房、生活保障用房建设，除上缴省市的费用外，免收所有行政事业性收费和各类基金。 2、城中村改造中的劳务性收费由各相关部门按最低标准的50,收取。 3、供暖、供气接口费，供水增容费，广播电视安装费等企业性收费按最优惠标准收取。 本意见自发布之日起执行，我市原有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。圣城街道的 后张、文家街道的前游、后游、洛城街道的西刘，古城街道的北洛旧徐家、东夏、前张、 村改造按市政府寿政发〔2006〕40号文件执行;圣城街道的小东关按照单户联体公寓楼模式进行改造。 二〇〇七年十月十日