楼房购房合同房产局备案

楼房购房房产局备案 篇一:购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖备案 购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案～并在互联网上公示～一定程度上有利于避免开发商一房二卖～是一种行政管理行为～但是不能代替过户。 网签合同时～需要注意以下事项: 第一～一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证～有了预售证～则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 第二～一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本～并按照文本中所列条款逐条逐项填写～千万不能马虎。 第三～一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 第四～面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时～应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。第五～一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事～开发商在预售合同上往往大做文章～如只注明竣工日期～而不注明交付使用日期,运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此～购房 者在签订合同时～一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”～并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 另外～在签约时需要注意～对于开发商提出的自己认为不合理的条款～需要提出自己的修改意见～进行协商～如果您认为您的利益在合同当中无法保障～而开发商又不同意修改或补充的话～购房者有权重新选择开发商及楼盘。 查看“五证”“二书”。 “五证”是一个合法正规的房地产开发商～必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”～是指《国有土地使用权证》、《建设(转 载于:www.zaIdian.cOM 在 点 网)用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》,“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》～这也是法律对销售方的基本要求。 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时～为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件,或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。 3、对于承诺证件正在办理中的开发商～可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 盯紧公摊面积。 陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理～这样有的开发商会提高 公摊面积减小使用面积～而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约～买受人也起诉无据。 对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积～双方不涉及公摊处理。 增加补充条款:双方协商一致～同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的～买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算～超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用,如果实测面积少于暂测面积～买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担～仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 关注房产证办理。 陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限～所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证～所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的 原因单列出来～开发商是具体行政行为的相对人～买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款:如果因出卖人的原因～导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的～双方选择以下第____种方式处理: 1、 买受人不退房的～出卖人按照本合同第九条第1种第,1,项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的～出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因～导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的～买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因～导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的～买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件～否则视为出卖人违约。 保留书面通知。 陷阱:合同中约定通知义务后,如:交房通知,～开发商如期不能履行义务～延期后其可以在售楼部张贴书面公告～却署名约定日。还将公告辩为书面通知～以推托自己的责任。 对策:1、将书面通知的形式约定清楚～开发商违约时～买 受人就有确凿证据。2、如有开发商违约～买受人应一具体的书面形式通知对方～以备证据。 律师建议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的～双方均应以邮政快件的方式通知对方。 搞清房屋坐落位臵。 陷阱:开发商开发多个楼盘时～买受人可能买得是位臵好的某号楼～可交房时该楼号又变为相同结构位臵不好的楼层。 对策:1、在合同附件一中～附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明～并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 明确所售房屋抵押。 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押～进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售～开发商破产时～买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证～不具有物权。 对策:1～在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况～若因此导致买受人退房～出卖人应向买受人 承担已付房款双倍的返还责任。 篇二:网签购房合同 网签购房合同与实际购房合同哪个有效, 根据目前房屋交易的～网签是办理房屋过户的前提条件～现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了～未来可以办理产权～网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容～主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么～问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同～又有实际购房合同～而且两个合同内容不一致～哪个更有效呢, 案情简介 王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房～双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同～合同金额为120万元～同时为了避税～在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此～同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后～王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款～刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话～王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款～故刘某将房屋卖与他人～网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为 违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。 律师点评 本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。 一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效, 在本案中～双方为避税～将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案～是典型的以“合法形式掩盖非法目的”～根据我国合同法第五十二条的规定～该种合同无效。因此～王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。 二、补充协议是否有效, 根据合同法相关规定～从合同效力从属于主合同效力～本案中～王某与刘某的购房价格是120万～而备案价格却是80万元～应为无效～那么主合同无效～补充协议亦为无效。 三、违约责任如何承担, 对于买方来讲～具体到违约责任～我们知道～根据我国合同法的相关司法解释～违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中～也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限～40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了～超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼～请求法院判定违约金过高～降低违约金。但是本案中违约金 过高的举证责任在王某～虽然房价是不断上涨的～但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失～因为刘某之后卖与他人的价格备 案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元～如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格～所以该并不是明智之举。 那么～上面王某谈到～双方订的关于违约金的不成协议是无效的～故40万不能作为违约金～应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。 焕廷有话说 本案中～因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了～那如果两个合同都是有效的～应以谁为准呢,讲到这里～王某就不得不谈谈何谓网签购房合同～它的性质是什么, 一、什么是网签购房合同 网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后～到房地产相关部门进行备案～并公布在网上。然后会给个网签购房合同号～可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。 二、网签购房合同的流程 第一步～购房者在确定了买房意向之后～经过购房者与出卖人双方的平等协商～购房者和开发商共同将正式的合同 条款输入合同备案软件～进行网上签约～上报房地产市场信息网。 第二步～开发商和购房者签订的购房合同上报成功后～打印正式的(电子)合同～购房者和开发商履行签字手续～打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份～按揭贷款需打印5份)。 第三步～开发企业需要在网上签约的3个工作日内～到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后～开发商需要携带全部的购房资料～全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 三、网签购房合同注意事项 如需要修改合同信息～在上报房地产市场信息网之前～开发商和购房者还可以协商变更合同信息～一旦上报之后～电子合同的核心内容(核心内容:购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息～则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”～重新进行签约。经双方协定～24小时内允许撤销网上签约。 而在商品房签订的3个工作日内～经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款～开发商企业可以调阅～重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已 经备案～无论是核心内容还是核心以外的内容～均买卖双方协商一致～持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。 :网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序～要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示～系物权转移的程序～并非合同生效的必要条件～网签与否并不影响合同的效力。 篇三:签订购房合同八大事项 签订购房合同八大注意事项 第一项:关于五证 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时～为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件,或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商～可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的～出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项:关于公摊面积 陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理～这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积～而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约～买受人也起诉无据。 对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积～双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款: 双方协商一致～同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理: 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的～买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算～超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用,如果实测面积少于暂测面积～买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担～仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项:关于房产证 陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限～所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证～所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来～开发商是具体行政行为的相对人～买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的原因～导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的～双方选择以下第____ 种方式处理: 1、 买受人不退房的～出卖人按照本合同第九条第1种第,1,项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的～出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因～导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的～买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因～导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的～买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件～否则视为出卖人违约。 第四项:关于书面通知 陷阱:合同中约定通知义务后,如:交房通知,～开发 商如期不能履行义务～延期后其可以在售楼部张贴书面公告～却署名约定日。还将公告辩为书面通知～以推托自己的责任。 对策:1、将书面通知的形式约定清楚～开发商违约时～买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约～买受人应一具体的书面形式通知对方～以备证据。 律师建议增加补充条款: 本合同中所含书面通知义务的～双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项:关于所售房屋的坐落位臵 陷阱:开发商开发多个楼盘时～买受人可能买得是位臵好的某号楼～可交房时该楼号又变为相同结构位臵不好的楼层。 对策:1、在合同附件一中～附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款: 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明～并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项:关于所售房屋的抵押 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押～进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售～开发商破产时～买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证～不具 有物权。 对策:1～在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。 3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款: 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况～若因此导致买受人退房～出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项:关于物业管理公约 陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施～其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则～开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。 3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款: 出卖人在出售房屋前～应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时～应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。 第八项:关于各方责任范围 陷阱:如果因开发商的各种原因,如:五证不全、一房二买、又抵又买等,情形导致买受人得不到房屋～买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。 对策:1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款: 如果因出卖人的单方原因导致退房～出卖方承担的责任范围如下: 出卖人的责任范围: 1、 退还已付房价款及其利息,此利息的计算～如果是一次性付款按同期银行存款利率计算,如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算,。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用,此费用仅以装修实物和相关票据为限,。 4、 对于按揭付款的买受人～出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用,包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等,。 通常情况下～房屋验收的条件有: 房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关 规定～房屋交付使用前～必须要经区级房屋质检站验收合格～才能允许住户居住。在查验此合格证件后～住户自己也要对房屋进行质量检查～发现问题要及时解决。 凡竣工的工程～一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通～一平即楼前6米、楼后3米场地要平整～不准堆积建材或杂物～以确保进出安全。要做到煤气表、电表,单元表,、水表三表到户。室内清扫干净～水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净～无污物～达到窗明地净～地漏、雨水等处无堵塞杂物。 高层住宅楼生活供水系统～必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是～北京地区的水质严重超标～有些小区生活用水全部是靠自己打井取水～为了保险起见～这样的小区在验收房屋时～最好自己采些水样带回去～送给有关部门检验～如果水质确实不符合生活用水标准～就应想办法及早解决。 高层住宅楼电梯～必须具有劳动部门核发安全运行合格证。 高层住宅楼消防供水系统～必须经消防部门检验合格。 房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全～功能可靠～手续完备。 房屋验收还需仔细检查商品房质量: ,一,检查房屋有无裂缝 首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝～没有裂缝最好～如有裂缝～要看是什么样的裂缝。一般来说～与房间横梁平行的裂缝～虽属质量问题～但基本不存在危险～修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直～说明该房屋沉降严重～存在结构性质量问题。 看房屋的外墙墙体是否有裂缝～若有裂缝也属严重的质量问题。 看承重墙是否有裂缝～若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后～表示该房存在危险隐患～对这类房屋～购买者一定不能报侥幸心理。 ,二,检查房屋有无倾斜 虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器～但购房者用目测的方法从四周不同角度～远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时～可在房顶上用细绳栓上一重物～贴墙放下至墙脚～从四周检查其倾斜程度。 ,三,检查房屋有无渗漏 购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况～要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰～这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。 ,四,检查墙面、地面 对于已做过粗装修交房的居室～检查墙面是否平整～不 能有很明显的起伏,地面应光洁～不能起砂。 检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均～用铁器敲打“爆点”时～就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。 检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格～砖块不能有裂痕～不能空鼓～必须砌实。 ,五,检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理 主要是为了自然排水,决不能往门口处倾斜～不然水要流进居室内,～看水是否能通畅无阻地排向出水口。 ,六,检查门窗 门窗的密实度是否合适～开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实～不应有缝隙。 何时办理产权证, 房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。 产权证办理的基本程序, ，、买卖双方至产权登记部门～上交办理产权证的相关资料: 商品房:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书,或预售合同书,、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。 拆迁安臵房:个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安臵补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。 单位新建房:法人资格证明,法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告,。 个人新建房屋:个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。,、申请人上交资料后～房屋产权登记部门会开出收件收具～注明领证日期～领证日期一般距交件日期10天？个月左右。 ？、产权登记部门将对所收资料进行审核～如发现申请人所交资料不全等特殊情况(会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人(并顺廷办证时间( 办理产权证注意事项: 一、交易时确定卖方双证齐全～买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效～应防止代签或漏签。 二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的～因此事前一定要尽量明确所有明细费用～以避免中途添加各项杂费。