4.高档甲级写字楼配套建议

4.高档甲级写字楼配套建议 上 海 【南京西路1788号】 物业服务相关配套建议 (参考稿) 上海高力国际物业服务有限公司 2007年3月9日 [南京西路1788号]物业服务相关配套建议 根据贵司提出的关于高档甲级办公楼配置的课题，根据发展商对项目的定位，以及 结合以往对办公楼的管理经验，认为除了按国家的相关管理做好双方的交流，我司 物业管理工作外，还会提供更高一级的配套服务，其涵盖安全管理、环境管理及其他配套服务等方面，详细的服务在服务建议书中已有描述并将在后期管理服务方案中加以深化。为达成相关的服务，需要建设方在前期规划中作相应的配套设置，初步考虑以下几个方面，供发展商参考: 一. 安全管理 1(在高档甲级写字楼中，一般都会配置保安监控设施，但其服务有局限性，往往是 作为案件发生以后的调查依据。因此在一些高档甲级写字楼中考虑在第一时间对 进出办公楼的人员进行控制，采用在办公楼入口处或电梯厅入口处设置验证卡 (或人员进出管理系统)的方式，楼内办公人员刷卡进入，访客或其他人员登记 后发牌进入，保安管理人员可方便的进行识别，将案件发生率降到最低。 (对于商业和办公综合性项目来说，为保持办公区域不受商业用户的干扰，通常采2 用办公区域电梯专用的方式。但同时又考虑与商业的连通，以方便办公楼客户进 入商业区进行消费，一般在一层作为转换的平台。所以在电梯的设置上，办公楼 的电梯直达一楼，进入地下车库的电梯将另行设置摆渡电梯，以避免地下停车场 的商业客户进入办公楼而不受控制。 3(对于保安巡更系统，建议采用无线巡更系统，这样有利于管理公司对保安巡逻线 路的设置，为避免单一的巡逻路线产生规律，管理处将根据实际情况设置三至四 条巡逻路线，这样对巡更点位的配置数量会有增加。 4(在大楼中，有较多的设备用房，设备出现故障会直接影响用户，会影响办公楼的 声誉，因此对机房的管理相当重要，建议使用门禁管制系统，除工作人员刷卡进 入外，其他人员进入，监控中心即会报警。 二. 环境管理 1(在商业区域中，工作人员的就餐问题比较突出，如无合理的规划将对环境造成影 1 响。在一些高档的商业内，管理方是限制销售人员在商业内用餐的，因此建议配 置员工用餐区或员工餐厅，以免出现员工在公共楼道用餐的情况(据了解在来福 士广场存在类似情况)，此区域可设在一些商业价值非常低的技术夹层中。 2(办公大楼的一个主要的管理点为快递及邮政人员的出入管理，高力国际将对此提 供相应的邮务服务，如:邮政中心管理、安排快递服务、邮件收取及递送、邮件 寄送服务、包装、开取大宗邮件、确认及登记挂号邮件、紧急处理重要邮件、分 发报纸及更新阅报夹等。相应的希望在地下室商用价值较小的区域设置一个邮政 中心，以便为办公楼客户提供上述服务。 三. 其他配套服务 根据办公楼的办公区域分隔情况看，会有不同的面积区域，一些小的办公室内往往不会设置一定规模的会议室，而高档写字楼的客户对象往往是涉外企业或境外企业，对会议室会有需求。从对一些高档甲级写字楼的调研情况看，基本都配置了相当数量的会议室(具体见下表)，管理公司也将提供会务组织服务。建议根据办公室的面积分隔情况设置少量的小型会议室，供物业为小面积办公用户提供会务使用。大型会务，物业公司会提供相关的信息，如其他办公楼或会所的会议室情况，也可代为联系会议室的租赁。 会议室调查情况表 序客户群会议室楼内位面积容纳人数楼盘名称 功能配置 备注 号 数量 置(层) (个) (m2) 活动挂图、外接10、10、电缆线(可视可18、39、可对各类中听)、投影仪、瑞安广场 38、40、外租1 9 12F 350 外企业 文具、电视、41、43、赁 VCD/VCR、广播162 系统等 10、10、可对各类中投影屏、投影仪、恒隆广场 30、70、外租2 5 5F 200~230 外企业 网线、电话等 赁 100 目前 各类中投影屏、投影仪、只对金茂大厦 60、120 3 2 50F 150 外企业 电话等 内租 赁 2 四. 相关设施的配置 设施配置的情况会对客户的使用产生直接的影响，也会对物业管理工作造成连带影响，结合对一些高档甲级写字楼技术数据(见附件一)的分析及对设备的了解，对相关设施的配置提出如下建议: 1(在办公楼中，办公区域吊顶中空调水的滴漏，是一个主要的问题，常常引发客户 的投诉，甚至提出赔偿要求。目前上海的高档甲级写字楼，基本都已使用VAV 空调系统，但其中仍有一些使用热水接入作辅助加热，还是存在吊顶中空调水的 滴漏问题，建议采用VAV系统结合末端电加热的方式，新茂大厦、世纪商贸广 场、汇亚大厦均使用此系统。 2(电梯的等候时间，高档甲级写字楼要求,30秒，但其和电梯配置数量、速度及 分区有关。从规划看本项目建筑高度为198m，电梯会设置三个区域;电梯的配 置速度，从调研数据看低区在2~5m/s，中区在2.5~7m/s，高区在6~7m/s，但从 电梯的运行特性看，其从停止状态运行到最高速有个加速过程，要经过几个层面 才能达到最高速，实际使用中，电梯运行二三层就会有一次停层，过高的电梯速 度选择，会使投资增加。因此建议电梯速度的选择低区以3~4m/s为宜，中区以 24~5m/s为宜。电梯的数量以3500~5000m一台为宜。 3(在办公楼发展的过程中，对于体量较大的办公楼，雨、废水的利用是一个发展趋 势，是一个降耗、环保的措施，应此中水回用已成为高档写字楼的一个配套项目， 其技术也不断成熟。 五. 物业管理服务 作为一个顶级写字楼目标，对物业管理的要求是:经验丰富的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连动和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 因此本项目对今后的物业管理工作，尤其是维修工作的高效、及时提出了很高的要求。为了能有效提高项目的物业管理尤其是设施维护方面的水平，高力国际作为一个国际品牌物业管理公司，已投入巨资，在国内率先使用了代表国际 3 最先进水平的“BULIDFOLIO”大厦移动物业管理系统。它是一个一体化的管理平台，也是一个电子化维护管理系统 “C.M.M.S” (Computerized Maintenance Management System)。用户可以通过它在任何物业的管理运作中管理设备的维修，保养工作，查看员工时间以及设备维护成本等，以有效提高物业管理工作的效率和品质。 1(本物业管理软件的主要功能有: SCADA/BAS自动化系统 客户服务/财务管理 CAD系统 它是一个网络系统。用户可从多种媒体进入，例如工作站计算机，手提电脑以及掌上计算机Personal Digital Assistant (PDA) 。 系统网页 4 2(使用移动物业管理系统的商业效益 使用移动物业管理系统，无论在管理工作中还是在延长资产设备寿命方面，都有较显著的效益。 , 显形效益 • 减少劳力消耗 – 有效减少因工作超时、延迟、数据输入、错误信 息等带来的劳动力消耗 • 跟踪管理给客户的有偿服务 – 减少因与客户交流不畅产生的内耗 • 延长资产设备的使用寿命 – 有效的资产设备维护管理使延长资产设备的使用寿命成为可能 • 减少物料损耗 – 维修管理与物耗紧密联系，有规划地领用物料进行维修工作，大大 减少物料的隐形损失 , 隐形效益 • 提高客户服务的工作成果及效率 • 有效管理维修过程 5 – 严谨的工作流程，准确的文件管理使维修工作细化量化 • 准确无误的系统分析 – 维护中的不合格率有效的帮助管理员安排及时的维护检查 3(系统所需要的配置 使用该系统需要配置一些电脑(可结合办公电脑使用)、与工作人员相配的PDA掌上计算机、开通无线网络功能。 上海高力国际物业服务有限公司 物业与设施部 2007年3月9日 6 下面的是2016年经典励志语录，需要的朋友可以欣赏， 不需要的朋友下载后可以编辑删除～～谢谢～～ 1、有来路，没退路;留退路，是绝路。 2、为目标，晚卧夜半，梦别星辰，脚踏实地，凌云舍我其谁! 3、做一题会一题，一题决定命运。 4、静下来，铸我实力;拼上去，亮我风采。 5、拼一载春秋，搏一生无悔。 6、狠抓基础是成功的基础，持之以恒是胜利的保证。 7、把汗水变成珍珠，把梦想变成现实! 8、拧成一股绳，搏尽一份力，狠下一条心，共圆一个梦。 9、每天都是一个起点，每天都有一点进步，每天都有一点收获! 10、22.对命运承诺，对承诺负责 11、我自信，故我成功，我行，我一定能行。 12、不敢高声语，恐惊读书人。 13、高三高考高目标，苦学善学上好学。 14、争分夺秒巧，勤学苦练创佳绩、攀蟾折桂，舍我其谁。 15、眼泪不是我们的答案，拼搏才是我们的选择。 16、站在新起点，迎接新挑战，创造新成绩。 17、遇难心不慌，遇易心更细。 7 18、乐学实学，挑战高考;勤勉向上，成就自我。 19、努力造就实力，态度决定高度 20、忘时，忘物，忘我。诚实，朴实，踏实。 21、精神成人，知识成才，态度成全。 22、作业考试化，考试高考化，将平时考试当高考，高考考试当平时。 23、我高考我自信我成功! 24、23.再苦再累不掉队，再难再险不放弃 25、拼搏高考，今生无悔;越过高三，追求卓越! 26、挑战人生是我无悔的选择，决胜高考是我不懈的追求。 27、山高不厌攀，水深不厌潜，学精不厌苦:追求! 28、学练并举，成竹在胸，敢问逐鹿群雄今何在?师生同志，协力攻关，笑看燕赵魁 首谁人得。 29、快马加鞭君为先，自古英雄出少年。 30、太阳每天都是新的，你是否每天都在努力。 31、把握现在、就是创造未来。 32、25.我因X班而自豪，X班因我而骄傲 33、我心飞翔，路在脚下。 34、人活着要呼吸。呼者，出一口气;吸者，争一口气 35、辛苦三年，幸福一生。 36、精神成就事业，态度决定一切。 2016年经典励志语录二 8 你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 竹子用了4年时间，仅仅长了3cm，从第五年开始，以每天30cm的速度疯狂的生长，仅仅用了六周时间就长到了15米。其实在前面的四年，竹子将根在土壤里延伸了数百平米。做人做事亦是如此，不要担心你此时的付出得不到回报，因为这些付出都是为了扎根。人生需要储备!多少人，没熬过那三厘米! 能够比跌倒的次数多一次站起来的次数，你就是强者! 开始，去做，这是最难的一步。往往，突破了最难的一步以后，或者说，破除了想像中的困难以外，其他的事，可能反而容易。尤其有些事情，上瘾以后，形成习惯，不继续反而不舒服。再好的方法，对于彻底的、不想上进的懒人是无效的，但既然，生命是属于自己的，愿意行动与否，也还是自己的事。 成功与不成功之间，有时距离是很短的，你只要后退一步或再向前几步。 想得再多不如行动一次;说得再好不如立刻就做!人与人的距离是说与做的差别;人与人的差别是信与愿的有无!凡事实行则无瑕忧虑，空想则寸步难行。无论要做什么立刻行动!马上行动!开始行动! 做一件事情，只有最初五分钟热情的，叫失败者;最后五分钟仍有热情的，叫成功者。 当你周围都是米的时候，你很安逸;当有一天米缸见底，才发现想跳出去已无能为力。有一种陷阱，名叫安逸!别在最能吃苦的年纪选择安逸!没有危机!是最大的危机!自己不上进，危机无处不在吞噬你的理想和灵魂，混下去很容易，混上去太难了! 为什么成功的不是你。年轻的你，迷茫又着急。你想要房子想要汽车，想要旅行想要高品质生活。你不断催促自己成长，却沉不下心来认真读一篇文章;你急切地期待成功，却每次在遇到挫折时提前退缩。既然没有过那些汗水和拼搏，又何必在旁观别人的荣耀与成功时愤愤不平呢?所以，努力吧，别抱怨。 如果你要做一件事，请只管安安静静的去做。因为那是你自己的事，别人不知道你的情况，也不可能帮你实现梦想。千万不要因为虚荣心而炫耀，也不要因为别人一句评 9 价放弃自己的梦想。其实最好的状态，是坚持自己的梦想，听听前辈的建议，少错几步。值不值，时间是最好的证明。 你可以没有梦想，但不能不知道现在要做什么，你可以长相平凡丢到人群里就被淹没，但不能随波逐流成为没有个性的复制品，你可以被压力逼迫得痛哭一百次，但哭完记得笑一千次给它看，你可以习惯为别人付出，但至少别忘了为自己而活，你可以学会假装，但最后不要变成你当初讨厌的那种人。 你比你想象中更勇敢，比你看起来更强大，也比你以为的更聪明。 2016年经典励志语录三 1、如果真的想活得悠闲，那么，为何不学着让自己释放心灵的重负，学着忘却，忘记那些无碍于个人原则的得失;无关大局的磕磕碰碰;无伤大雅的前嫌旧隙呢?学会让自己时时都轻装上阵，潇洒前行! 2、人格的完善是本，财富的确立是末。 3、古人云“隐忍不怒的人，胜于勇者”、“修己冶心的人胜于攻城掠地的将领”。生活中，宽容可以减少人与人之间的隔阂，可以让大家更好地沟通，彼此多一些体贴和关怀。 4、“一个人不能骑两匹马，骑上这匹，就要丢掉那匹，聪明人会把凡是分散精力的要求置之度外。”人的生命和精力是有限的，我们要学会将聚光镜一样，排除一切琐事的干扰，将所有的资料、精力、热情聚焦并锁定你的目标上。 5、一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人，永远不必为自己的前途担心。一个人最大的破产是绝望，最大的资产是希望。不要等待机会，而要创造机会。 6、喜欢的最高境界是你可能为她去死，可爱的最高境界是你得为你爱的人好好活着。 10 7、如果人生需要一个完美的符号，没有比微笑更合适的了。微笑，它是甜美的歌声，能唱出生活的快乐;它是温暖的阳光，能驱散心头的阴影;它是无边的春风，能蓬勃事业的生机。 8、微笑可以减轻紧张的情绪和压力，不管面对多么愤怒或者冲动得人，只要微笑示之，都能坦然以对，微笑一把神奇的钥匙，可以打开别人心灵的窗户，传递心灵的善意，退一步，海阔天空;退一步，瞒天过海;冲动是魔鬼，只要心平气和静下心来，相对而笑，一切都能化干戈为玉帛。 9、很多人找女朋友或者男朋友，把学历当作指标之一，既希望对方能够给他/她伴侣的温暖与浪漫，又希望他/她知识丰富、学历相当或更高，在事业上能蒸蒸日上;我想说，你找的是伴侣，不是合作伙伴，更不是同事，生活就是生活，这个人适合你，即使你是博士他/她斗大字不识一个，那也无所谓，适合就会和谐融洽，人比文凭更重要 10、听着一首歌，反反复复，琢磨不透，自己在想什么?难道真的爱她么?可为什么说不出口呢，爱情就是买卖，看透就好。痴情的人不会有真爱、让这一切随风，吹到天涯海角。不要再让我见到，对你，既然说不出，那就模模糊糊。或许，这样最好，谁都不会太累。 11、一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人，永远不必为自己的前途担心。 12、人要想树立自己的威信，就要不断进行自我完善和修养、严于律己。你要求别人怎么样，首先必须自己先做到那样，身教的效果总比言传更为快捷。严于律己能使自己成为一个最可信赖的人。 13、成功的道路上，肯定会有失败;对于失败，我们要正确地看待和对待，不怕失败者，则必成功;怕失败者，则一无是处，会更失败。 14、选几个自认为能靠得住的人组成良好、稳固、有力的人际关系的核心。这首选的几个人可以包括自己的朋友、家庭成员和那些在你职业生涯中彼此联系紧密的人。他们构成你的影响力内圈，因为他们能让你发挥所长，而且彼此都希望对方成功。 11 15、我们现在做的工作，也许过于平淡，也许鸡毛蒜皮。但这就是工作，是生活，是成就人事的不可缺少的基础。对于敬业者来说，凡事无小事，简单不等于容易。 16、亲情是一种深度，友情是一种广度，而爱情是一种纯度。亲情是没有条件、不求回报的阳光沐浴，友情是浩荡巨大、可以随时安然栖息的堤岸;而爱情则是神秘无边、可以使歌至到忘情泪至潇洒的心灵照射。人生一世，亲情、友情、爱情;三者缺一，已为遗憾，三者缺二，实为可怜;三者皆缺，活而如亡。 17、如果你心中有阳光，就不会恐惧前方的坎坷;如果你心中有勇气，就不会畏缩不前;无论前方风多大，雨多大，闯过去就是一片海阔天空!孩子别忧伤，生命的美丽就是坚强的走过坎坷! 18、好心没有错，但也要分清是非，不分原则的善良，是“愚善”，就像东郭先生一样。因此，在没有搞清一件事是否值得做之前，要敢于说“不”，不要被他人利用，更不要一不小心成为他人的替罪羊。 19、其实路并没有错，错的是选择，爱并没有错，错的是缘分，所以无论何地，一路的风景总是有限的，终究会有美好的。生命不是一场赛跑，而是一次旅行。 20、什么是嫁得好?嫁得好并不是嫁富豪，而是嫁给一个能给你安全感的男人。住在别墅里天天流泪的，你进的不是天堂而是地狱。真正嫁得好的女人，是住在单元房里却被老公哄的像只傻鸟，爱你一时，宠你一世，骗你一辈子!其实日子过得好，真的不是有多少钱，而是无忧无虑无烦恼。 21、想取得成功，不仅要吃“苦中苦”，也要相关条件的配合支持，那些光知道吃苦的人，那些吃了不值得吃的苦的人，那些把吃苦当成解决一切问题法宝的人，恐怕只能继续在“苦中苦”的怪圈里徘徊。 22、人往往是失去之后才懂得珍惜，可是为时已晚，即使是哭干眼泪也换不回曾经的拥有。多少人都是这样的感叹:拥有时不知道珍惜，失去时已无可挽回。 23、从不犯错的孩子长大后要么成为庸才，要么早晚要犯大错。因此，我们要适度降低对孩子的期望与要求，鼓励他们真实地面对自己的缺点和错误，鼓励他们在尝试中不怕犯错误，注重过程的体验和收获，摘掉“好孩子”的面具。 12 24、成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。 25、人生的最大遗憾莫过于错误地坚持了不该坚持的东西，轻易地放弃了不该放弃的东西，每一个人都有自己的理想，都有那个期望达到的目标，或许有这么一天我恩男狗狗成为一名教师，或许有那么一天我能实现自己的理想，达到自己的目标!生活还在继续!不要忘记微笑的对待每一天，不要忘记珍惜余下的每一天! 26、要始终保持敬畏之心。对时光，对美，对痛楚。仿佛我们的活，也只是一棵春天中洁白花树的简单生涯。不管是竭力盛放，还是静默颓败，都如此甘愿和珍重。 27、我们缺少的不是机遇，而是对机遇的把握;我们缺欠的不是财富，而是创造财富的本领;我们缺乏的不是知识，而是学而不厌的态度;我们缺少的不是理想，而是身体力行的实践。 28、只有一条路不能选择——那就是放弃的路;只有一条路不能拒绝——那就是成长的路。 29、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。 30、能够刚正批评、指责我们缺点和错误的人是我们难得的诤友，善意的批评就像是一壶美酒，当我们开怀陶醉在这种朋友同事间畅饮的世界里，批评的因子仿佛蕴藏在每个直观的感觉细胞中。 31、没有人愿意和总是虚伪、圆滑的人打交道，但是一味的诚实，却也容易伤害人。所以，生意人讲究的是大诚实，即在适当的时候，对适当人，说适当的话。如果坦率无忌是一种伤害，那么，请选择机智的“谎言”。 32、只要你有能力去做的事就一定要去做，不要给自己留下任何遗憾，人生最重要的不是所站的位置，而是所朝的方向。路就在你脚下，只要走，就能到达远方。 33、做对的事情比把事情做对重要。 34、生命的奖赏远在旅途终点，而非起点附近。我不知道要走多少步才能达到目标，踏上第一千步的时候，仍然可能遭到失败。但我不会因此放弃，我会坚持不懈，直至成功! 13 35、以前喜欢一个人，可以任由招之即来，挥之即去。现在喜欢一个人，仍可以招之即来，但不再接受挥之即去。因为我现在知道，我很好，所以你爱我，也只有一次机会。 36、水的心是平静的，水的心是轻灵的，你看，水，一平如镜，云月其中，怡然自乐。水，怀着平静而轻灵的心，缓和的一淌而去，遇一些阻隔且轻轻的绕过，何必那么多计较，心平而轻流自畅;如一路顺直，那更好了，我也可以尽情的奔流，一望千里，波涛澎湃，我也会挥洒我的潇洒，我的纵情。 37、日子不动声色奴役我们疲于奔命，而我们还要为之稽首敛眉。 38、不要等待机会，而要创造机会。 39、没有一种不通过蔑视、忍受和奋斗就可以征服的命运。 40、夫事未有不生于微而成于着，圣人之虑远，故能谨其微而治之，众人之识近，故必待其着而后救之;治其微则用力寡而功多，就其着则竭力而不能及也。人见识短浅，所以必等弊端闹大才来设法挽救。 41、人性最可怜的就是:我们总是梦想着天边的一座奇妙的玫瑰园，而不去欣赏今天就开在我们窗口的玫瑰。 42、古人说:“少成若天性，习惯如自然。”坏习惯是我们打不开的心锁;坏习惯是我们转不过的弯;坏习惯是我们看不见的障碍„„好习惯要保持，坏习惯要改正，永远别让坏习惯左右我们的未来。 14