沈阳公寓现阶段市场分析

沈阳公寓现阶段市场分析 1 沈阳公寓现阶段市场分析 目录: 一、 沈阳市公寓市场概述 …………………………………………………………………………………………………… 1 ,一,沈阳市公寓市场发展现状 …………………………………………………………………………………………………… 2 二、 沈阳市公寓市场竞争分析 …………………………………………………………………………………………………… 3 三、 沈阳市公寓产品分析 …………………………………………………………………………………………………… 4 ,一,沈阳市公寓产品区域划分 …………………………………………………………………………………………………… 4 ,二,沈阳市现有公寓产品划分 …………………………………………………………………………………………………… 7 ,三,公寓产品面积区间分析 …………………………………………………………………………………………………… 8 ,四,现阶段公寓产品价格分析 …………………………………………………………………………………………………… 18 ,五,现阶段公寓产品推广形式 …………………………………………………………………………………………………… 19 ,六,现阶段沈阳公寓客群分析 …………………………………………………………………………………………………… 20 四、 未来沈阳公寓发展方向分析 …………………………………………………………………………………………………… 21 五、 附 …………………………………………………………………………………………………… 26 2 一、 沈阳市公寓市场概述: ,一, 沈阳市公寓市场发展现状 沈阳第一次出现公寓的概念～还是在6年以前的2002年。当时的公寓作为一种全新的产品类型～推出后即引起了强烈的轰动～受到了当时消费者的追捧。形成了一段时间内的“公寓热”。在这股热潮的推动下～部分开发商对于公寓产品开始进行盲目开发～造成大量的同类型公寓产品纷纷涌入市场～市场上的公寓产品马上趋于饱和。同时由于沈阳的商业地产发展较滞后～消费者对于包括公寓在内的商业型产品缺乏一个的全面的认识。造成了市场上供大于求～大量的公寓产品积压滞销～公寓的销售也由热迅速趋向于冷。 近些年来～由于市政府全面改造城区～土地日益稀缺;沈阳各地区商业地段发展迅猛～商用项目的需求量迅速增大～以及前几年全国性房价攀升迅速等原因～带有投资性质的公寓产品再一次走向前台～成为了沈城地产舞台上又一个主角。上市量也迅速增长～大有卷土重来之势。不知不觉间～沈城的公寓正悄悄地打破封存了5年的坚冰～进入了一个较为繁荣的时代。 公寓产品在沈阳的房地产产品中～属于一个比较特殊的产品类型。说其特殊～主要因为现阶段沈阳房地产的市场需求是以自住型产品需求为主。住宅产品在市场上的销售情况更好～由于沈阳整体商业发展较滞后等原因～沈阳的商业型产品还没有完全的打开市场。购房者对于商业型产品～尤其是公寓产品依然缺乏一个比较全面的认识。普遍上对于公寓的理解还停留在居住的层面上～投资意识较差。开发商在推广公寓产品的时候～打出的也多为“商住产品”的概念～而且为了迎合有自住需求的购房者～甚至更突出公寓“住”的特点。造成了现阶段沈阳公寓市场较为混乱～消费者对公寓的认知五花八门。影响了沈城购房者在心理上对于公寓产品的接受。 从07年开始～全国的房价呈现下跌趋势。投资型产品的市场不被看好～直接影响了公寓产品在沈阳的销售情况。再加上近几年公寓产品的开发量较大～同质化严重～沈城的公寓市场竞争更为激烈。而一些原计划在08年中旬开盘的公寓项目～也一再推延开盘时间～避免开盘不利为项目后续销售带来负面影响。 3 二、沈阳公寓市场环境分析: 随着6年的公寓发展～无论是开发商还是投资者都进入了一个比较理性、成熟的阶段现阶。购房者日益挑剔的阳光促使开发商做出更多的变化～开发出更精益求精的产品。现阶段沈阳公寓市场的竞争主要呈现在三大方面——地段、配套、服务。 1、 地段竞争: 地段竞争是房地产项目竞争中一个永恒的竞争条件。对于商业型、投资型为主诉求的公寓产品来说。购房者更看重项目的升值潜力。更关注他们日后能否通过公寓的投资挣到更多的钱～所以地段的好坏成了公寓能否升值的先决条件。目前沈阳的公寓项目普遍聚集于各繁华的商业区。借助商业地段的升值潜力带动公寓的销售。 2、 配套竞争: 无论是自住型购房也好～还是投资型购房也好～消费者在选房时更看重项目居住、使用是否方便。对于自住为主的购房者～更看重该项目生活配套是否完善～购物休闲是否方便,对于办公型的购房者来说～更看重该项目是否有商务配套～办公是否方便。这就促使开发商在开发公寓的过程中～更注重配套设施的开发。例如会所方面会根据公寓的特殊使用性质～设臵休闲会所和商务会所两部分。已满住自住和商务办公多方面的需要 。 3、 服务竞争: 由于公寓产品的业主普遍追求生活享受～所以对于物业的服务质量也有很高的要求。很多的购房者在购房的过程中也比较注重物业的情况～如果对于物业不能满足购房者的要求～开发商很可能会损失购房者。为了避免这样的情况出现～开发商竭尽所能拉拢大品牌的物业公司入驻～有的开发商甚至邀请品牌物业以顾问的形式挂牌入驻～其目的无非是为了保障好物业这一环节～从方方面面吸引购房者的选择。 4 三、沈阳市公寓产品分析: (一) 沈阳市公寓产品区域划分: 区域 太原街 北站CBD 金廊 中街 皇姑 铁西 商贸国际公寓 地王国际公寓 银信商座 五里河大厦 环宇世纪星城 汇宝国际公寓 光达大厦 正大广场 领先国际城 天宝国际公寓 希尔斯联邦 Sohu新天地 银河国际大厦 年华国际大厦 博润国际大厦 德郡7号 运恒国际广场 东森总部商务广场 1世界 中乾商务花园 海韵广场 项目名 奉天银座 海悦国际大厦 华府天地,原华锐, 恒运豪庭 华鹏银调尚层 千缘爱都A座千缘 财富中心 白领公寓 中润国际 丽阳国际 爱都国际B座 格林自由城 东大商巢 艾特国际公寓 鲁尔大厦厦 嘉兴国际 皇城酒店公寓 富中U-SHOW 腾龙国际公寓 昌鑫臵地广场 海润国际公寓 格林SOHO 数量 12 7 12 2 4 6 5 各区域所占公寓比率: 沈阳市公寓分布图 铁西, 13.90%太原街, 27.90%皇姑, 9.30% 中街, 4.70% 北站CBD, 16.30% 金廊, 27.90% 从沈阳公寓分布图表可以看出～太原街区域和金廓区域所占的比例最多～占27.9%,其次是北站CBD区域和铁西区域～分别占16.3%和13.9%的比例,再次是皇姑区域～占13.9%的比例,最后是中街区域～占4.7%的比例。 酒店式公寓位臵的选择要与酒店选址的看齐～优越的地理位臵是它的王牌～商业中心、CBD商圈是酒店式公寓选址的第一条件～周边多家星级酒店的集聚,也是其不可缺少的地理要素。因此～沈阳公寓市场的发展各大区域商圈及金廊CBD为主要放量区域。从自住及二次出租的角度看～地段的优势不仅便利了客户的生活～而且更为重要的是～这里与商圈同步～机会更多～成本更低～并能利用这一区域的人流、资金流、信息流迅速走向成功,例如太原街地区的sohu新天地、百利保大厦等公寓项目毗邻中华路～周边新世界百货、百盛购物广场、商贸饭店～综合配套齐全～交通也极为便利～以地段为王来判定酒店式公寓制胜的标准来看～该类区域无疑是项目的一个首要卖点。同时～好的地理位臵能保证较高的升值空间和投资回报～也极大的吸引了房产市场的投资客。 6 各公寓集中区域分析: 1、太原街区域 a) 优势:太原街有着悠久的历史～轻松时尚的购物环境～健全便捷的地理位臵与沈阳火车站咫尺之遥。多条公交线路网络为出行 办公创造了无可比拟的便捷条件,优越完美的生活配套～汇集了新世界百货、商贸饭店、中兴大厦等多家商业机构～购物、休 闲、臵业触手可得,对于购买此地段的人群有着极大的吸引力。太原街公寓均为小户型～可以满足购买人的多种选择。在太原 街有着24小时随心所欲的工作空间～可以全方面掌控办公环境～为生活带来了方便的条件～拥有办公生活所需的一切功能。 b) 劣势:空气质量不好～噪音太大～交通拥挤等。 2、北站CBD地段 c) 优势:北站CBD地段～经过十几年的发展～已经形成了沈阳一个比较成熟的商务办公区。是现阶段和五里河商务区齐名的沈阳 两大商务区之一。拥有交通～配套等诸多优势。该区域内的开发产品通过地段优势可以积累更多的号召力和竞争力。 3、 金廊区域: a) 优势:金廊区域是现阶段沈阳政府倾全力打造的商业带～沈阳市政府在政策上有鼎力支持。最有利的优势是交通便利、沿线配 套齐全～商业发展较为成熟。金廊沿线的公寓项目～诸如领先国际～昌鑫臵地广场、五里河大厦等项目～都配有大型的商业支 撑。是销售的有力驱动。 b) 劣势:金廊沿线较长～南北发展不平衡。想形成整个金廊的全面繁荣还要待以时日。 4、 中街区域 a) 优势:有着数十年的商业发展历史～商业氛围浓厚～交通网络发达～有大型商业区为依托。在全中国的范围内都有较高的知名 度。是目前沈阳最成熟～最有号召力的商业区域。 7 b) 劣势:中街地段内的商业气氛浓厚～但是办公氛围不足～没有在沈阳形成有号召力的大型商务区。而且该地段每天的人流量比 较密集。上下班高峰期容易形成堵车的情况。为商务办公带来很大麻烦。 5、 浑南区域: a) 优势:沈阳市政府将浑南规划为高科技新城区～把浑南打造成东北的金融中心～东北最大的商务中心。08年沈阳奥运分会场～ 地铁直达等利好趋势的影响～都将带动该区域的价值空间。 b) 劣势:区域配套不太成熟～暂时不能成形良好氛围 6、 皇姑、铁西区域 a) 优势: 新兴的公寓发展区域～有着比较广阔的发展前景～公寓项目都集中在该区域的商业区内～有良好的商业做依托。由于 售价低廉～比较能够吸引资金较薄弱的投资者～在租用方面比较适合小型的、处于发展初期的公司。 b) 劣势: 商务发展不成熟～出租率较低～形成大量存量房。 ,二, 沈阳市现有公寓产品划分: 沈阳市公寓项目的分类: 现从沈阳各区域的公寓市场来看～主要分为酒店式公寓)产权式酒店式公寓和小户型公寓三种。 1、 酒店式公寓: 酒店式公寓吸收了星级酒店的服务功能和管理模式～又吸收了信息时代写字楼的特点～可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务～是一种综合性很强的酒店式物业管理概念。酒店式公寓在装修上统一为精装修～最大的特点就是居住及使用自由化～它集商住、酒店、会所等多种功能于一体。沈阳酒店式公寓的区域划分基本为六大块:太原街地区、北站CBD、金廊、中街、皇姑及西塔、铁西及浑南。这类公寓产品在沈阳公寓类市场居多～例如:太原街地区的商贸国际公寓、百利保大厦、海润国际公寓、和泰〃运恒国际等 8 都是该种形式的公寓代表。 2、 产权式公寓酒店: 该类公寓是开发商在建立项目之初即引入高级酒店管理公司～为其后期经营酒店做服务管理～在产品对外销售时的模式是对客户只卖产权～并且酒店管理公司与客户签订一定时限的反租,沈阳常规时间为5—10年～投资回报率在8%—11.5%,～同时在协议期间～可以让购房客户享受10—30天的居住权～若客户放弃协议期间的居住权则酒店管理公司按当期市价反现给客户。协议到期后双方可协商续约。 3、 小户型公寓 该类产品与酒店式公寓略有类似～其特点是:户型划分与酒店客房相似～同时面积区间也较小～地理位臵一般不属于一级地段～物业服务也介于普通住宅与酒店公寓之间～房屋销售单价低于酒店式公寓～比较适合刚刚步入社会的年轻人及普通白领阶层～比较有代表性的产品就是:铁西区爱工街旁的青年居易～长江南街的金港天府、韩国新城、大东区的俪城星座等项目。 ,三, 沈阳公寓产品面积分析: 我们在沈阳的公寓项目中抽取10个项目。将这10个项目的面积区间～主力面积～各面积间所占比例排列成表。 从下列表中我们可以看出除了地王国际俱乐部公寓和曼哈顿国际公寓外～其他项目的主力面积都在30?-70?之间，反映出目前沈阳的公寓市场中～小面积公寓最为常见～也最为受欢迎。面积90?以下的产品占到总产品的80%-90%左右～其中以30?-70?的一房一厅和二房一厅为主～ 9 沈阳部分公寓项目户型面积配比表 项目名称 面积区间主力面积面积配比 ,?, ,?, 73-232 93-98 73-82?占总35%,90-98?占总50% 100-232?占总15% 50?以下占总5%,50-60?占总70% 40-75 50-60 60-70?占总15%,70?以上占总 10% 38-101 38-67 38-67?占总55%,88-99?占总25% 100?以上占总20% 32-82 32-40 32-40?占总65%,40-43?占总30% 76-82?占总5% 51-116 51-56 51-56?占总40%,74-78?占总25% 100?以上占总35% 50?以下占总50%,50-60?占总47-79 47-50 35% 60-79?占总15% 60?以下占总35%,60-90?占总44-125 60-90 55% 90-125?占总10% 48-110 48-70 50?以下总45%,50-70?占总40% 70?以上占总15% 30-80 30-50 30-50?占总55%,50-70?占总40% 70-80?占总5% 40-90 40-60 40-60?占总60% ,70-90?占总 40% 10 公寓产品中小面积产品便于销售主要有以下几个方面原因: , 公寓产品销售单价较高～部分精装修户型又包含装修费用～为避免过高的总房价超出客户的承受能力。 , 产品的目标客户主要为投资客、小型公司办公及白领阶层～对于投资客来说～小面积公寓便于出租～且适当的总价款会缩短投资 回收期～减小投资风险。 , 由于高层酒店式公寓建筑形式上大多为框架结构～各单位之间可以相互打通。若干小户型打通成为一个大户型较易～大户型分割 成如干小户型较难。 , 酒店式公寓是一种仿造酒店包房的建筑形式～因此其面积范围同酒店的标准房间的尺寸有一定的相似性。 酒店标准客房 小户型公寓 40---60面积区间的户型基本以酒店的标准客房一致 100?以上户型不利于销售的主要原因: , 大面积公寓的总价较高～成本太大～大部分公寓购房者无法认可或无法承受 , 公寓产品在沈阳的发展尚不成熟～如果面积较大的产品～购房者更青睐于写字间而非公寓产品。 , 公寓产品由于设计和使用性质的差异～普遍缺乏家居气氛～不能满足购房者对于居住的需要。因此难以在居住方面吸引购房者～ 11 有大面积产品需求的自住型购房者不会考虑公寓产品。 小结: 结合以上因素可以看出～小面积公寓在销售的过程中有着自己独特的魅力和优势。再加上现阶段开发商都着力迎合市场需要～大量开发小面积产品～在购房者中已经形成了“公寓就应该是小面积”的传统观念。造成了大面积公寓在销售过程中有较强的销售抗性。无论是自住还是投资～购房者都很难对大面积公寓产生青睐。再加上总价过高～投资具有风险性的因素。决定了大面积公寓产品在市场上很难以被接受。小面积的公寓更被认可。 ,四, 现阶段公寓产品价格分析:,详细楼盘内容见附表, 现阶段沈阳市公寓市场的价格大体划分为三个区间:7000元/?以下～7000元/?-9000元/?～9000元/?以上。 沈阳公寓价格分类 15% 41% 7000元/?以下 7000元/?-9000元/? 9000元/?以上 44% 12 1、 7000元/?以下产品: 代表产品:运恒国际、汇保国际、海韵广场、千缘爱城B座、中乾商务花园等 目前在售的公寓产品中～销售均价在7000元/?以下产品现今在沈阳已经不多见了～处于这个价格段的产品分为几种～现有的产品～包括运恒国际～海韵广场项目在内～都是以尾盘项目为主。仅剩的产品多为户型面积大～总款高～购买较吃力,或是朝向、楼层不理想的产品。这些产品在单价上相对较低～开发商也主要以清盘为目的～低价促销。 还有就是包括千缘爱城B座～中乾商务花园在内的项目～低价主要因为项目地段尚不成熟～还没有形成有效的商务氛围。价格的、难以被提升。 由于地段或产品并非最理想的～所以即使价格较低～在销售的过程中也存在一定的难度。 2、 7000元/?—9000元/?产品: 代表产品:万达新天地、东森商务广场、财富中心等 这一价格区间是目前沈阳房地产市场的主要价格区间～大部分在售或已售的地产项目都处于这个区间段～而且销售情况较为良好,销售率详见附表,。现今的消费者对于该价格区间的产品也较为认可。这样的产品大多处于繁华的商业地段～交通方便～配套成 熟～商务氛围较浓厚。客户对这样的产品和价格区间的接受程度较高。 3、 9000元/?以上产品: 代表产品:富丽华产权式酒店公寓、华府天地公寓 价格在9000元/?以上产品～主要分为两大种类。一种是产权式酒店～通过返租的方式提高价格,一般是5年—8年～反租率8%—12%,,还有一种就是华府天地这样的项目～区位上独一无二。无论交通～配套～投资前景都非常好的项目。借助地段的炒作带动房价上升。 13 产权式酒店公寓并未适合所有的公寓项目～而且目前产权式酒店公寓市场不～后患问题较多。而独一无二的地段也不是所有的项目都能拥有的。所以产权式酒店公寓和依靠独特地段售高价的项目在沈阳的公寓市场中同样不具有代表性。 精装修方面:现阶段在售的公寓中～大部分都是以精装修的方式进行销售。装修标准为800元/?—1200元/?不等。目前的购房者较为接受精装修的产品。一方面可以省去入住装修的麻烦～另一方面还可以显的该产品有较高的产品附加值。因此精装修的公寓～尤其是小面积公寓～更容易被客户接受。 ,五, 现阶段公寓产品推广方式分析: 沈阳市公寓市场的在售项目的营销推广方面～根据产品定位的不同可以分为二大类: 1、以投资回报诉求为主诉求 这类产品以产权式酒店为主～例如:海悦国际、西尔斯联邦等以回报率吸引 客群的产品。通过出卖产权而客户无使用权的销售方式进行推广～后期通过物业酒店管理公司的经营给客户反租,一般是5年—8年～反租率8%—12%,～以反租回报来吸引客群的这类产品刚刚进入市场时期～很快受到投资客群的追捧～导致某些销售滞缓的项目纷纷参与反租回报的阵容～但是开发商往往忽略的后期酒店经营的风险及未来沈阳市的发展状况～对于购房客户的长期收益没有实质的保障。例如:三好街附近的万丽城晶座及北站CBD区域的嘉兴国际项目皆因销售速度迟缓～后期也跟随市场推出反租回报～但所推房源均为清水房且后期的酒店式管理公司也并未确定～这种销售方式大大增加了客户后期收益的风险。这类产品的反租推广～也一定程度上也影响了反租市场的传播口碑。 2、以产品本身所具品质为主诉求 此类产品主要以真正意义上说的酒店式公寓产品为主～完全凭借者产品本身所具备的卖点进行有针对性的客群宣传～主要以产品的优越地段～产品区域的未来升值空间～户型～室内装修设计风格、档次及高性价比等等为依托～并大都与知名物管公司合作进行后 14 期的托管。例如:太原街区域的海润国际大厦～凭借自身优越的地理位臵、豪华的装修配臵等在公寓市场树立了高端产品的形象～虽价格较高～但仍被高端客户所看好～销售情况良好。同时～同是太原街地区的商贸国际一直是低端公寓产品的代表产品～其所处位臵稀缺～地理条件优越～产品配套也较为齐备～唯装修档次稍差～市场定位很低～一入市即形成火暴局面～一直被市场所追捧。 3、小结 上述两类公寓的推广方式～因定位的不同而在营销方式上有所差别。但是～公寓类产品本身的特点依然是以长线收益为主～从而不可避免的以投资客为主力客群的局面。应该说～公寓类产品的选址均以商圈或行政区域为主～地理位臵各有特色～那么市场上以反租回报为主的推广方式就更易被客群所接受～目前越来越多的消费者都希望后期有专业的管理公司对自己的房屋进行托管～后期有稳定的回报。而以产品本身为主打卖点的项目～因市场竞品太多～若后期的的售价格依然居高不下的话～必将流失更多的客群。反观类似商贸公寓的项目～在当前公寓市场竞争激烈的大环境下～以低价位冲击低端市场,用走量的思路作为营销方向来取胜也不失为好的战略方式。 ,六, 现阶段沈阳公寓客群分析: 1、 公寓的消费人群 沈阳的公寓消费人群方面～主要有两大类:一类是城市的中产阶级～其中多为自称“小资”的白领阶级。而且以单身为主。他们追求的是一种舒适～全面～有高品位的生活方式。因此他们会选择配套全～服务优的商住两用公寓。借此还能突出他们个性的对待生活的态度。 还有一类一外地人为主～他们购买公寓不是以“家”为概念～而是以“住”为概念。对住所的要求和前者一样～同时还要求居住在城市中心～以方便上下班的要求。 2、 对于公寓的需求特点 15 总结起来～消费者对公寓的普遍要求有如下几点:1、交通便捷。位于市中心或繁华的商业区域附近～邻近城市的交通要道或交通枢纽～出行要方便,2、面积不需要太大～最好适宜单身及两口之家居住～以50—90平米的中小户型为主,3、楼盘的档次和身边邻居的身份要高于周边园区～以彰显自己的身份～满足“虚荣心”,4、配套齐全～服务周到～要能满足他们高档的生活需求,5、要有良好的私密性～保证不被他人干扰自己的“隐私 ”。 四、未来沈阳公寓市场发展方向: 1、项目的选址趋于灵活化: 从几年来沈阳公寓类项目选址的过程分析看～现阶段的公寓突破了传统的沿中心商业圈的发展模式～变为沈阳城内“遍地开花”。传统的公寓选址尤为重要～一般都是建在太原街～北站～金廊沿线等商业建筑密集～人流量大的主要的商业地段。凭借着地段的人气来带动楼盘的发展。而现阶段的公寓选址更为灵活。发展眼光更为长远。除了主要商业地段的借助现有的商业繁华外。开发商也同样看重某一地区未来的发展潜力～比如在大东区的俪城星座～铁西的新玛特广场～浑南新区的新华国际公寓等项目～都是看中了该地区未来良好的发展前景而进行的有针对性的开发。这说明开发商在开发公寓的过程中变得更理智、更客观。 2、 越发看重配套及服务: 当地段已经不是选址的唯一标准时～公寓的差异则突出体现在服务和配套上～只有配套和服务做好了～公寓的项目才能够真正的走下去。以酒店式公寓为例～它项目本身的特点就决定了业主的期望值和期望方向。如果这类项目配套和服务令人失望～那么所带来的影响将是巨大的。因此～公寓的开发不仅仅是建公寓、卖公寓～更是配套公寓和服务公寓。能否做好后期的服务工作也是业主在前期选房时的关键因素。 现今的客户在选房时关注物业的比重越来越大～因为物业的好坏直接影响着他们未来的生活质量。而公寓项目的特殊性就意味着要对物业服务提出更高的要求。除了正常的保安、保洁外～一些增值服务也逐渐受到客户的欢迎～比如早晨的叫醒服务～代办机票～ 16 安排会议～电话记录、文件发送等～服务周到且细致入微。即为业主节省时间～又能提升业主的生活档次。使业主处处感受到自己的尊贵。同时又因为住在公寓中的业主生活档次普遍较高～因此对公寓的日常配套也必须提出高要求～除了比较普及的会所、健身房外～一些商务配套也是十分必要的～例如大型的会议室～文件收发中心～餐厅～咖啡厅～甚至烟吧。只有考虑的越细致～越能引起客户的兴致～他们才越有强烈的愿望成为这里的业主。所以在现今的公寓销售中～配套和服务已经成为了一块厚重的砝码～只有配套服务跟上了～才能说这是一个比较完善的公寓项目。 3、 区域内竞争白热化 从去年开始～全过范围内迎来了一阵降价潮～其中受影响最大的要数商业类地产项目了。因为商业类地产项目都是以投资回为主诉求。在房价下跌～前景不明朗的情形下～购房者普遍对地产投资缺乏信心～持币观望。作为投资性为主的公寓产品也首当其冲～受到了较大的冲击。沈阳虽然受降价潮影响较小～但是市场信心受打击很大。普通型自住产品的销售量都锐减～公寓产品更是难以销售。市场也开始变得紧张～同时由于前几年公寓市场看好～有大批的开发商开发了公寓产品～从今年开始也集中放量～投入市场。这使得区域内的公寓产品出现饱和～竞争压力大增。 面积 区域 项目名称 施工状况 ,万平方米, 华府天地二期 10 地基阶段 北站CBD 东北世贸广场 8 主楼18层 恒基兆业 5 地基阶段 香港恒隆双子座 8 地下室桩基 新华国际金融中心 10 地上5层 17 世茂五里河 8.6 商场封顶～住宅1层 金廊沿线 中汇广场 7 地下2层 嘉里中心 6 地块拆迁 华润万象城 5 地基阶段 裕景 9.6 地块拆迁 世纪华丰 4 地上3-4层 皇朝万鑫 6 整体完工～外部装修 茂业城 9 地基阶段 东方国际广场 4 地基结束 太原街 凤凰大厦 3 地基基本结束 温州城 3 主体封顶 东方城市广场 5.4 主体30层 瑞宝国际 7.5 地上10层 浑南板块 泛华广场二期 未定 未动工 沿海赛洛城 未定 未动工 SR一期酒店式公寓 未知 整体完工 未来3-5年公寓产品 18 潜在供给面积合计 最少约119万左右 未来3年内～沈城至少要有119万?以上的公寓开发面积。这样大的体量～全部投入市场～对于市场的冲击力是相当大的～尤其是公寓产品对于区域的要求比较高～都集中在相同的区域内～产品同质化严重～所以预计未来沈阳公寓的市场竞争一定会更加的激烈。 现阶段沈阳公寓产品的发展特点: , 沈阳市的酒店式公寓均以小户型为主～在对沈阳市的公寓市场的调查中发现～沈阳市的公寓多以80平方米以下的户型为主力面积～ 且能占到整个项目的80%以上 , 沈阳市酒店式公寓的客户群主要是以投资客及小型公司办公为主的两大类的消费客群 , 酒店式公寓是高风险的高端产品 , 具有良好销售势态的公寓产品分化较为严重～一方面以商贸国际为代表的低价低端产品为代表～一方面以海悦国际的反租回报率 为代表的高价高端产品为代表。 , 一般分布在商业氛围浓厚、交通方便、周围的公共配套设施完善的区域。一般集中在太原街、中街、金廊工程,青年大街两侧,、 北站CBD地区 , 现阶段沈阳公寓市场的主要问题: , 发展商“跟风”现象严重～酒店式公寓开发规模增长过快。 , 沈阳的酒店式公寓的产品的同质化严重。尤其以烂尾及写字间改造后的项目为最严重。户型设计、室内设计往往流于形式～缺 乏 特点。 , 产品良莠不齐～小户型公寓滥用酒店式概念～误导消费者。 19 , 产品多为期房～甚至连样板间未完工时也开盘销售～使客户对后期产品无信心～剩余盘量持续增多。 , 车位数量不能满足商业裙楼及后期客户进住后的使用要求 , 装修档次水分大或敷衍了事～对于以高端客户为主的产品～产品品质有待加强。 , 后期服务中的物管公司往往由开发商组建～仅是配个品牌物业公司做顾问～后期高水准物业服务难以保证。 , 以反租回报率为诉求的公寓项目缺少对后期经营收益的保证～从而使购房投资客户的收益难以保证。 , 定价不合理～比较成熟的地区公寓价格会高出周边物业的10%——30%～沈阳市某些公寓产品销售价格虚高～产品卖点难以支撑其 销售价格～加大了后期经营风险。 , 沈阳酒店式公寓的供给量远远大于需求量的增长～是制约酒店式公寓发展的最大瓶颈 小结: 应该说～酒店式公寓的未来发展前景是很广阔的～但如何将现有存量产品尽快消化及后期入市产品如何定位都是各开发商所需关注的问题。根据当前市场的反馈～以反租投资回报为依托的项目在未来的公寓市场依然将是关注的热点～但难点是如何将产品后期的经营作好～真正将给客户的反租从经营收益中支取～而不由开发商或酒店管理公司长期垫付～否则反租回报的风险性将大大增强。同时～以产品自身为主诉求的产品～若在该区域属稀缺产品～能填补该区域的市场空白的前提下～可以将产品价格在与同档次产品的价格比较中略微提升而不影响销售速度。若产品周边竞品众多～考虑到高端市场现有的供应量已经饱和～且高利润意味着高风险～建议找到真实的市场需求点～将产品的设计能作出独自的特色～价格做到能让更多的客群可以接受的程度～这样更利于资金的回笼～维持资金链的稳定性。 五、附表 20 附表一:沈阳目前再售和已售完公寓情况 装修标区域 项目名称 开盘时间 户型面积 销售率 租金(元) 销售价格区间 准 万达新天地 2007.9.20 30?-50? 70% 精装 600/平/年 7100-7800元/? 皇城酒店公寓 2004-3-27 37?-75? 100% 精装 580/平/年 5900-7000元/? 运恒国际 2006-3-1 47?-87? 80% 精装 750/平/年 5800-9100/? 当代程式 2002-9-1 35?-66? 100% 精装 570/平/年 ---- 腾龙国际 2002-9-4 31?-110? 100% 精装 580/平/年 均价8000元/? 海润国际 2005-9-1 50?-120? 100% 精装 750元/平/年 7488-8888元/? 太原街 富丽华产权式酒店 2006-8-13 42?-80? 95% 精装 1070元/平/年 均价10120元/? 商贸国际 2005-3-1 44.67?-104.26? 100% 精装 550元/平/年 4500元/? 海悦国际 2005 47-82? 100% 精装 850元/平/年 8100元/? 环宇世纪星城 2005-5-16 40?-133? 100% 精装 600元/平/年 4550-6000/? Sohu新天地 2005-6-18 39?-93? 100% 毛坯 580元/平/年 均价6200元/? 百利保大厦 2006-4-2 46?-83.88? 100% 精装 650元/平/年 8000-12000/? 地王国际公寓 2005 40?-80? 100% 精装 730元/平/年 均价8300元/? 五里河大厦 03.07.01 70?-240? 100% 毛坯 900元/平/年 8300元-12000元/? 汇宝国际公寓 2004-9-10 49?-124? 92% 精装 500元/平/年 均价6800元/? 领先国际城 2005-12-23 40?-94? — 毛坯 —— 8600元-11000元/? 银河国际大厦 06.08.22 44.64?，54.83?，55.14?，70.00?，78.41? 73% 精装 550/平/年 均价7300元/? 金廊 东森总部商务广场 07.04.02 137.74?、91.44?、95.66?、97.68? 60% 毛坯 570元/平/年 7000-9000元/? 05(停滞) 华府天地(原华锐) 38.70?、62.15?、49.92?、53.19? 92% 精装 730/平/年 7500-10200元/? 07.08.28 中润国际 03.12.10 123.52? 100% 初装修 510元/平/年 5130元-5550元/? 艾特国际公寓 2003-4-30 80?-300? 100% 清水 375元/平/年 均价6500/? 21 富中U-SHOW 07.04.01 54?-120? 100% 毛坯 550元/平/年 均价8883元/? 昌鑫置地广场 2005.06 48?-78? 97% 毛坯 480元/平/年 均价8700元/? 格林SOHO 06.07.15 91.57?、115.66?、66.80? 100% 毛坯 550元/平/年 7200-8000元/? 光达大厦 05.12.01 48.62?、52.22?、106.50?、49.12? 86% 毛坯 550元/平/年 5400元-6550元/? 希尔斯联邦 2005-5-22 40.01?-80?左右 98% 精装修 640元/平/年 均价7500元/? 德郡7号 05.12.05 50?-100? 97% 毛坯 720元/平/年 均价8000元/? 北站奉天银座 2004-9-10 27?-154? 100% 毛坯 750元/平/年 6900元-7600元/? CBD 财富中心 04.09.25 140?、280?、470? 74% 毛坯 550元/平/年 均价8300元/? 格林自由城 04.09.16 40?—75? 100% 精装 600元/平/年 均价5500元/? 嘉兴国际 2004-12-9 40?—80? 80% 毛坯 530元/平/年 均价6000元/? 1世界 04.9.26 30?-70? 100% 精装修 600元/平/年 均价7500元/? 中街 恒运豪庭 07.05.19 118?、55.20?、88.50?、80.30?、76.30? 84% 毛坯 630元/平/年 6380-6800元/? 天宝国际公寓 05.06.01 63? 100% 毛坯 380元/平/年 3500元/? 博润国际大厦 04.04.01 65.15?、51.90?、65.13?、76.58? 100% 毛坯 400元/平/年 5275-6500元/? 海韵广场 2006-9-29 50-80? 70% 精装修 430元/平/年 6000-6800元/? 铁西 千缘爱都A座 05.04.09 40.60?、78.70?、66.20?、138.50?、34? 100% 毛坯 510元/平/年 3600元/? 千缘爱都国际B座 2007.05 76.22? 70% 毛坯 500元/平/年 4800元-5600元/? 鲁尔大厦 05.10.21 40-80.14? 100% 毛坯 390元/平/年 3680元-3760元/? 140.02?、143.85?、61.98?、51.73?、54..87年华国际大厦 05.06.25 80% 精装修 588元/平/年 6460元-7980元/? ? 中乾商务花园 06.10.28 36.00?、45.00?、63.00?、57?、72?、 70% 毛坯 500元/平/年 4880元/? 皇姑 华鹏银调尚层 07.9.15 58.00?、133.00?、64.00? 60% 毛坯 420元/平/年 4130元-5730元/? 丽阳国际 04.05.01 49?-69? 100% 毛坯 600元/平/年 均价7000元/?