九龙商厦租赁合同到期返还租赁物纠纷一审代理词(20140603)

九龙商厦租赁到期返还租赁物纠纷一审代理词 尊敬的审判员: 受本诉原告四川九龙投资集团有限公司委托，参加本诉原告与本案本诉被告袁勇、何秀荣等34户因租赁合同终止后返还租赁物纠纷一案的开庭，现针对本诉原告诉讼请求和本诉被告的反诉理由发表如下代理: 一、 本案基本的法律关系是租赁合同到期返还租赁物纠纷。 本诉被告在反诉中也予以承认，本诉被告与本诉原告于2013年1月签订的《科远商城房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2013年12月31日因履行期间届满而终止，双方权利义务履行完毕。即使本诉原告内部国有资产划拨调整，也没有影响《租赁合同》的履行。现《租赁合同》已经履行完毕，因期限届满终止。 依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，因租赁合同约定租赁期届满而终止，本诉被告再无理由强占本诉原告商铺。 二、本诉原告于2013年11月1日、11月30日先后向本诉被告不再续租。本诉原告已履行了善良义务人的合理通知义务。 依据合同法，租赁合同终止后，本诉被告有义务返还租赁物。 本诉被告也承认，2013年11月1日及以后，本诉原告多次发通告到期不再续租，与本诉被告多次协商让本诉被告撤场，但本诉被告一再要求强行续租，也均被本诉原告明确拒绝。 在合同到期前后，本诉原告尽到了善良合同人的通知义务。 三、本诉原告从来没有给本诉被告长期租赁的承诺。 (一)本诉被告一再强调合同中“每年”等个别字眼，而对《租 的租赁期限为一年及明确约定“租赁期赁合同”第二条租赁期限约定 满，本合同自行终止”的基本事实视而不见，只字未提本诉原告明确拒绝长期签约的事实。 以往年度签署过合同的事实与本诉原告在2013年度合同到期收回来改造的决策不矛盾也不冲突。在商城建成之初招租时确实有收取押金并将押金转为租金的情况，此后租户多次提出长期签约，均被 1 我方拒绝，我方从来没有承诺合同到期后一定续签。 约定合同一年有效期的主要目的正是为了提醒商户在货物存储等方面做出合理经营，控制风险。 以往年度的合同不能否定物权人本诉原告到期将产业收回来改造的权利。以往年度的合同也不能否定2013年合同租赁期限到期并自动终止的事实。 (二)本诉原告仅与本诉被告只存在已终结的租赁关系，不存在转租关系。《租赁合同》第八条明确约定:在合同期内，乙方(即本诉被告)“不得将该商铺转租、转让、筹借或以其他变相形式给他人使用或与他人共同使用该商铺经营。如发生任一项，甲方有权终止合同，收回商铺，已收取合同保证金及剩余租期的租金不退还，由此造成的一切损失由乙方承担”。 第十三条第4款同样规定，未经甲方(本诉原告)书面同意转租的，甲方可以解除合同。可见，部分本诉被告提到的“转租”行为，是本诉原告和本诉被告明确约定的禁止行为。 同时，九龙商厦产权是本诉原告的，本诉原告和本诉被告之间是第一手的合同关系。本诉原告不是将商铺转租给本诉被告，也没有收取本诉被告的所谓“铺面转让费”，本诉被告因承接他人转租商铺造成的损失，与本诉原告没有任何关系。本诉原告从来也没有承诺本诉被告通过转租行为可以签订更长的租期。本诉被告将自己转租行为的损失转嫁给本诉原告没有任何事实基础，更加没有法律依据。 (三)《关于花园市场商圈告全体市民的联合声明》并没有承诺不改造。 2012年7月26日花园商圈的商家在《绵阳晚报》上的申明是针对有谣言说花园商圈会将“拆除、搬迁”的申明，并非是不改造升级的承诺。相反，该声明第4点明确承诺“将加大市场改造升级力度，不断完善经营设施，营造更良好的经营环境”。在《租赁合同》到期后，本诉原告对九龙商厦一层进行升级改造，正是履行该承诺，而不是违背该承诺。被告故意省略申明所指，一再断章取义，显然有违诚信原则。 四、《租赁合同》终止后收回租赁物进行升级改造，与优先续租 2 权没有任何关系 本诉被告一再以优先承租权为由企图达到强行续租的目的。称租赁合同中约定“合同期满时，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。”因此，“本诉被告要求续签合同，本诉原告有义务与本诉被告续签合同”。这是缺乏基本法律常识和基本逻辑思维的单方面意见。 首先，优先租赁权并不是形成权。在我国法律中没有优先承租权的说法。依据2013年1月本诉被告与本诉原告签订的《租赁合同》第二十二条第1款约定，“合同期满时，乙方在同等条件下拥有该商铺的优先承租权。乙方如需续租,需在合同期满前30日前书面申请,经与甲方协商一致另行签订租赁协议，并办理相关手续”。可见，本诉被告和本诉原告约定续租的前提是，“协商一致并另行签订协议”，而不是本诉被告单方面想象的通知本诉原告后本诉原告就必须与其续签。 其次，“优先租赁权”是有条件的请求权。其前提是,在合同期满后该商铺出租时候，在“同等条件下”本诉被告具有优先续租请求权。本案中，本诉原告在合同期满后并没有对外招租，而是收回来改造升级;既然暂不对外出租，其续租“优先权”从何而来,～ 第三，优先承租权是相对于其他竞租人而言的优先权，并不是优先于物权所有人的优先权。 本诉原告对九龙商厦拥有完整产权，这是无可争议的。本诉原告在2013年度租赁合同到期后，是计划收回来进行升级改造，而不是对外出租。 租赁合同期满终止后，本诉原告对商城一层升级改造，是基于本诉原告对商城拥有完整物权做出的决策。依据《民法通则》第七十一条之规定，他人无权干涉。至于九龙商厦改造后的出租条件，与本案因租赁合同终止后本诉原告收回租赁物没有法律上的关系。 五、请求依法判令本诉被告立即从九龙商厦搬走，并承担非法占用期间的占用费。 首先，本诉原告在合同到期后拒不返还租赁物，继续恶意侵害本诉原告物权。 本诉被告有自由进出的便利，本诉被告拒不搬离。为了便于商户 3 搬迁离场，在春节后除了商厦主大门之外的其他通道继续开放，进出完全不受影响(有公证过的现场照片显示，租户指示的多处通道可自由进出，商厦内部人来人往;且有26户协商撤场的租户均是从其他通道搬走)，不存在“被迫”占用得情况。在诉讼中，被告将春节休市7天的封条作为一直封门的证据，是缺乏诚信的典型表现。 本诉原告基于合同关系已终止遂在合同到期后1个月不供应水电后，本诉被告方继续发电经营。在协商3个月多月后本诉被告仍拒不搬离，既然本诉原告与本诉被告之间不再存在新的合约关系而本诉被告非法侵占本诉原告商铺，本诉原告没有义务向侵权人供应水电。被告强占我原告商铺，还在诉说原告没有供水电，这跟西门庆强占潘金莲后还投诉武大郎没有提供舒服的床供其使用有区别吗,～ 目前本诉被告继续在本诉原告商厦发电经营，强占被告物权一直处于延续状态。截止当前，在与本诉原告合同关系终止已长达5个月，本诉被告仍想继续强占商厦，拒绝退场(公证照片:4月26日继续发布公告经营，5月29日仍在经营)。 其次、恶意侵占造成本诉原告巨额经济损失 本诉被告非法占用本诉原告商铺期间，造成本诉原告改造延后。原计划2014年5月1日开工改造，但本诉被告一直不愿撤场，造成九龙商厦改造计划严重滞后。目前本诉原告已承担对设计单位、施工单位的巨额违约金。本诉原告保留向本诉被告追偿该项损失的权利。 为了清退本诉被告，本诉原告承担诉讼费、律师费及人员加班费合计数十万元。本诉原告保留向本诉被告追偿该项损失的权利。 本诉被告非法侵占本诉原告商厦，造成商厦改造延后，相应租金收取期间必然耽误。该占用费暂没有包含综合管理费、也没有包含本诉原告代为支付的物业管理费。本诉原告保留向本诉被告继续主张该项损失的权利。 我国宪法第十二条明确规定“禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。” 《物权法》第三十四条明确规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。” 《民法通则》第117条第一百一十七条 “侵占国家的、集体的 4 财产或者他人财产的，应当返还财产。 受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。” 本诉原告依据相关法律，本次诉讼暂提出诉请参照去年租金由本诉被告承担非法占用商厦期间的占用费。其他损失本诉原告保留追索的权利。 综上，请人民法院依法判决本诉被告立即从非法侵占的商铺搬走，并按去年租金标准承担占用费;依法驳回其无理反诉请求。 此致 涪城区人民法院。 代理人:四川九龙投资集团有限公司 代理人: 佘向前 二〇一四年五六月三日 5