泰禾 无名小子的新时代.doc

泰禾 无名小子的新时代.doc 泰禾 无名小子的新时代 相隔11年，泰禾再度在京发力――连获两地。泰禾示不但要继续走好精品住宅路线，在商业地产甚至旅游地产上也要继续拓展。 如果不是拥有单套3亿元的“天价”别墅运河岸上的院子，如果不是今年在北京孙河乡和台湖总共砸下38亿元拿地，泰禾集团，这家福建籍房企在强手林立的北京，可能还籍籍无名。 这是泰禾在2002年拿下“运河岸上的院子”地块后，相隔11年再度在京发力，但它开创的新时代远未止于此。2013年，泰禾用不超?50亿元新增超100万平米土地储备。此外，不但要继续走好精品住宅路线，泰禾在商业地产甚至旅游地产上也要继续拓展。 发力高端住宅 在住宅领域，泰禾凭借北京“运河岸上的院子”、“泰禾红御”以及福州“泰禾红树林”树立起了自己的品牌路线。其中，位于通州的“运河岸上的院子”，作为泰禾目前在京唯一在售项目，更是凭借“天价”而出了名。 2002年，泰禾集团首度进京拿地550亩，即后来开发的“运河岸上的院子”。该项目于2004年入市，开盘售价达2000美元/平米，2012年7月又推出12栋墅王产品，单价近20万元/平米，每栋总价3亿元，刷新了北京最贵豪宅纪录。 但运河岸上的院子销售数据并不算理想。据泰禾集团于近期公布的 2012年年报显示，该项目的开发商北京泰禾房地产开发有限公司在2012年亏损2759万元，主要是由于期内可结转收入的销售较少。 “年报数据上统计的是，去年项目卖了5套，现在均价快10万元/平米了。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男告诉记者。其此前曾对媒体表示，项目总共有200多套，目前还有50套未售完。 在今年年初北京拿下的孙河乡地块，泰禾将延续“院子”路线，做高端住宅。沈力男表示“孙河乡地块争取今年入市”。 对于泰禾继续做高端项目，业内人士较为看好。亚豪机构市场总监郭毅表示，泰禾在北京已经有“运河岸上的院子”与“泰禾红御”等代表作，有操作高端项目的丰富，孙河乡地块1.1的容积率也适合打造高端项目。 据沈力男介绍，目前泰禾集团的产品线主要有三条:打造高端产品路线的“院子”系列，目前在北京、福建和无锡项目都已经落地;定位于相对高密度产品的则是“泰禾红”系列，如福州泰禾红树林、泰禾红御等项目;另外就是定位城市综合体的“泰禾广场”系列。 对于公司未来的销售目标，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森此前在接受媒体采访时表示，2013年泰禾的销售目标是翻番，未来两三年内，要将公司销售额提升至200亿-300亿元乃至更高水平。去年，泰禾集团地产销售百亿元左右，仅福州就有65亿元。 学习万达 一年前，泰禾旗下城市综合体项目“泰禾广场”在其根据地福州开业时，泰禾被人称为初涉商业的“新人”，彼时，黄其森曾表示泰禾试水商 业，要“学习万达、超越万达”。 福州两个泰禾广场的热销，给了泰禾商业大举扩张充足的底气。去年9月，福州五四北泰禾广场商铺开业，1小时销售6亿元。同月，福州东二环泰禾广场中央商务集群顶级SOHO办公9号楼开盘即售罄。据介绍，目前两个项目已经销售50亿元以上。万达此前在全国也只有福州和武汉两个地方销售超?50亿元。 黄其森此前表示，泰禾从全国各地一线商业地产开发公司高薪聘用了一流专业人才，并把泰禾集团研发设计中心建在北京、拟将商业招商部门设在上海、引进国际一线品牌主力商家等一系列措施，这些都为泰禾商业一炮而红埋下了伏笔。 对于昔日的学习“榜样”，黄其森则表示:“现在回头看，基本完成了一年前的目标。虽然说万达的规模是无法超越的，但在品质、招商、营销等方面超越万达，没有想象中的困难。” 在试水成功后，泰禾开始全面铺开商业地产的道路。黄其森的计划是，“5年内，泰禾广场要开发20-30个。”今年在建和希望拿到的城市综合体项目能达到8到10个(目前在福建厦门、泉州、石狮等地泰禾广场项目已经在筹建中)，接着再打开北京、长三角市场，形成区域优势。 另据沈力男透露，北京前不久拿下的台湖地块商业部分规划还在研究，有可能会延续泰禾广场的路线，集团有把泰禾广场引入北京的想法，但具体要等待研究才能确定。 据泰禾集团负责人此前表示，预计14万平米的台湖商业地块可能会被开发为约50栋以总部经济为主的商业写字楼，主力户型在3000-4000 平米之间，预计售价在3万元/平米以上。 业内人士认为，根据北京通州台湖镇的相关规划判断，由于该区域缺乏商业项目，建设商业配套可提升整个区域价值。 觊觎土地 2013年之前的长达10年时间里，专注于北京通州别墅项目的泰禾并没有在北京拿地，中间虽然参加?几块土地的竞买，却并没有得手，这一局面在2013年被打破。 1月24日，该公司以18.5亿元以及配建2000平米公租房的代价，将北京朝阳孙河乡地块收入囊中。4月10日，在通州台湖地块的招标会上，泰禾力压万科首开联合体、绿地集团等多家房企、联合体，又以19.3亿元拿下台湖镇地块。楼面地价达1.18万元/平米，溢价率为112%。 在沈力男看来:“两块地价格都不便宜”。朝阳孙河乡地块折合平均成交楼面价为2.8559万元/平米，溢价率约为49.79%。而通州区台湖地块楼面均价接近该地块附近1.4万元/平米的商品房平均售价。 泰禾频频现身北京土地市场，意欲进一步做强北京区域。据记者不完全统计，从2012年12月至2013年4月短短的4个月里，泰禾至少10次参与北京房企夺地战，其中2宗投标、8宗挂牌，涉及的区域有昌平、大兴、房山、朝阳、通州、石景山、顺义7个区域。 这一拿地势头可能还将继续。泰禾集团此前公告称，今年将继续增加土地储备，区域将锁定海峡西岸经济带、京津冀以及长三角地区。去年12月5日上海公司成立后，已在江苏无锡拿下一块地，迈出了进军长三角的第一步。 在北京市场，“我们还会继续关注北京土地市场，但很难说具体关注哪个区域，会根据出让地块做分析决定”，沈力男说。 业内人士表示，泰禾高价拿地而且走的是高端路线，应当对资金链有所警惕。星河湾和绿城等高端住宅开发商的困境就值得借鉴，而拿下高价地反受其累的案例在楼市也不曾少见，如北京大龙地产和证大风波等。 还是资金风险 由于半年来频繁拿地，泰禾资金链面临不小压力，其解决之道则是为旗下项目提供担保。泰禾集团3月9日公告宣布，为满足项目开发的资金需求，公司拟为下属六家全资公司提供总额为62.2亿元人民币担保，担保期限均为3年。 此次担保中，有4项是为满足最近所拿地块的运营资金而进行。其中，为推进北京朝阳区孙河乡乡北甸西村W地块的开发，泰禾集团为其担保15亿元。 加上此次新增6项担保之后，截至2013年3月7日，泰禾实际对外担保总额为52.23亿元，已占其最近一期审计净资产的232.43%。对于此次担保，泰禾集团仅表示，由于开发公司均是其下属全资公司，所开发的地块位置优越，项目发展前景良好，担保风险可控。 但面对如此高的担保比例，业内人士分析指出，泰禾集团的总担保额度已是其净资产的两倍有余，这在业内少见。如项目进展不顺利，将对其造成严重的资金压力和财务负担。 泰禾集团2012年年报显示，公司2012年的短期贷款从2011年的220万元飙升至4.04亿元，而中长期贷款也由25.4亿元升至58.42亿元，资 产负债率更是达到82.59%的高水平，同比上升13.69%。 对于上述质疑，泰禾集团的一位负责人表示，经?几年的发展，泰禾已经有一定资本积累，而且集团还有许多非上市业务，同时还是海峡银行、福建商业银行的股东，因此在财务上还是很安全的。 安信证券报告给予了比较乐观的预判，其称，2012年以来泰禾增加项目储备建筑面积200万平米，目前土地储备300万平米，较2011年末翻倍。2012年末货币资金同比增长6倍。2012年末债务余额的利率水平有所提高，公司部分项目毛利率高，能够消化财务成本。