二手房买卖纠纷

二手房买卖纠纷 一套经济适用房涉及到三方当事人，引发出三个诉讼。 【基本案情】 刘东和王强系同事，刘东是北京市居民，王强非北京户籍，2003年12月王强借用刘东的名字在北京市昌平区龙回苑小区购置一套经济适用房，王强支付了部分房款及相关税费，剩余的房款用刘东的名字采用银行按揭的方式支付，王强按月偿还房贷。2004年12月房屋交付后，王强对房屋进行了装修，后全家一直居住使用。 1、排除妨害诉讼 2010年4月，王强接到昌平法院的传票，万红起诉要求其腾房，并支付房屋占用费。王强从起诉书中得知，刘东将房屋已出卖给万红，万红取得了该房屋的所有权证(简称“排除妨害纠纷”)。 2、房屋买卖合同纠纷 王强在应诉后，另案起诉万红和刘东，认为二被告存在恶意串通，以此达到侵占王强实际购买房屋的目的，其行为严重侵害了王强的合法权益，因此要求法院确认买卖合同无 1 效，将房屋过户到刘东名下(以下简称“房屋买卖合同纠纷”)。 3、不当得利纠纷 在上述两个案件的审理中，王强再次起诉刘东，要求刘东返还其已支付的房款、税费，和房屋的装修及全部增值款(以下简称“不当得利纠纷”)。 【法院判决】 在排除妨害纠纷中，法院最后审理认为:该房屋虽然已经登记在原告万红的名下，被告王强也非房屋所有权人，但被告王强是从原房主刘东处接受的房屋且与原房主存在出资纠纷，被告王强对房屋亦享有使用权，且该使用权先与原告的使用权发生，因被告王强与争议房屋的原房主刘东存在着出资纠纷，在双方出资纠纷解决前，被告不负有腾退房屋及向原告万红支付房屋占用费的义务，原告可依据与刘东的买卖合同，向刘东主张权利，因此判令驳回原告万红的诉讼请求。 在不当得利纠纷中，法院审理认为:涉诉房屋属于经济适用房，经济适用房的购买人需要具备一定的购买资格，本案中原告王强不具有购买资格，故虽然原告系房屋的实际出资人，亦不能取得该房屋的所有权。因购房款及相关费用系原告出资，被告刘东作为房屋登记的产权人，应当返还原告的出资并赔偿因房屋升值而造成的原告丧失机会利益的损失， 2 因房屋升值部分系原告出资所得收益，故该部分收益不应由被告刘东单独占有。原告对于其不具有经济适用房购买资格应系明知，故原告对于造成的损失具有一定过错，本案酌情确定被告赔偿原告一定的房屋增值损失。故而，判令被告向原告支付购房款、税费及房屋装修和增值部分共计一百余万元。 在房屋买卖合同纠纷中，法院审理后认为:被告万红基于对房屋所有权证书登记内容的信赖以合理价格购买了该房屋，其主观上并无恶意，属于善意第三人。原告现无证据证明二被告存在恶意串通损害原告利益或者其他合同无效的事由，故对于原告要求确认合同无效及被告万红将房屋过户至刘东名下的诉讼请求，证据不足，不予支持，因此，判令驳回原告王强的诉讼请求。 【法律分析】 对于排除妨害纠纷，鲁蕊律师认为，法院不判令腾退有些牵强。理由如下: 1、本案中万红对涉诉房屋享有物权，根据《中华人民共和国物权法》的规定:“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”被告的行为导致原告的物权受到侵害，原告可以通过诉讼要求被告排除妨害，腾退房屋。 3 2、物权的效力优于债权，被告应负有腾退房屋及支付房屋占用费的义务。 原告基于所有权对涉诉房屋享有居住、使用的权利，而被告与原房主刘东之间如果有纠纷也应属于债权债务关系，该债权债务与原告无关，并且被告也已起诉至法院另案进行处理。而根据物权优于债权的基本原理，即同一标的物之上同时存在物权和债权时，无论物权成立于债权之前或者之后，物权都有优先于债权而实现的效力，因此原告完全可以基于物权要求被告腾退涉诉房屋并支付房屋占用费。 因此，鲁蕊律师认为，万红基于物权要求王强腾退房屋是完全有法律依据。王强与刘东之家的纠纷王强可另案解决，与本案并无直接关系，并且在不当得利纠纷中，对涉诉房屋也已进行了评估，因此不需要在王强与刘东出资纠纷解决后才判令王强腾退房屋。 在不当得利纠纷中，关于借名购买经济适用房房屋的归属问题，目前在北京基本会将房屋判给名义产权人，但借名人对于实际出资人的损失应给与补偿。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 4 5