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盛世江山住宅项目可行性研究曹雪姣06级工程管理毕业答辩第一页，编辑于星期五：十二点二十二分。课题拟解决的关键问题房地产项目投资可行性的必要性；目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投资决策的影响；拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、建设上是否可能的问题第二页，编辑于星期五：十二点二十二分。第一部分总论第二部分项目提出的背景与概况第三部分宏观市场分析第四部分区域市场分析第五部分建设规划第六部分投资估算及财务评价第七部分不确定性分析第八部分研究结论与建议论文提纲第三页，编辑于星期五：十二点二十二分。1总论第四页，编辑于星期五：十二点二十二分。主要内容1项目开发建设单位2可行性报告编制的依据3可行性报告的内容第五页，编辑于星期五：十二点二十二分。2项目提出的背景及概况第六页，编辑于星期五：十二点二十二分。2.1项目简介第七页，编辑于星期五：十二点二十二分。2.2项目建设条件项目地块呈不规则多边形，处于生地状态，未做七通一平；属空地，无须拆迁，稍有坡度，平整难度不大；目前项目周边交通配套已经修建完善，有20、21、22、28路公交车经过，无需重新规划道路；地块西面江山南路以东为在建的沿河公园。第八页，编辑于星期五：十二点二十二分。规划占地面积：80349.52㎡建筑面积：268169.24㎡建筑密度：13.6%容积率：2.87绿化率：35.6%车位比1：12.3项目主要技术经济指标表第九页，编辑于星期五：十二点二十二分。3宏观市场分析第十页，编辑于星期五：十二点二十二分。主要内容1社会经济发展状况2房地产市场概况3关于未来房地产行业发展的预期第十一页，编辑于星期五：十二点二十二分。宏观大势——国民经济发展全国GDP总值及增长青岛GDP总值及增长国际金融危机的冲击保增长、保民生、保稳定的政策经济总体回升第十二页，编辑于星期五：十二点二十二分。宏观大势——全国房地产市场状况一线城市，地价高涨、购房负担过高二三线城市将成为市场拓展的重点区域,未来将扮演更加重要的角色房地产开发保持持续高位第十三页，编辑于星期五：十二点二十二分。宏观大势——青岛房地产状况2009年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度青岛市住宅价格指数自2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为明显在2009下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大青岛住宅销售成交量曲线青岛各区县销售均价比较青岛住宅价格指数变化青岛房地产市场供给曲线第十四页，编辑于星期五：十二点二十二分。关于未来房地产发展的预期2010年市场成交量将会低于2009年一方面高房价会是一个很大的抗性，另一方面2009年释放了大量的消费需求，2010年消费需求量可能不会比2009年大市场成交量一方面消费需求急剧增加，另一方面由于开发商准备不足，新开工项目不足，供不应求，导致价格上涨关于房价的预期高房价也让很多外来的各类人才望而却步，城市竞争力将因此大打折扣高房价对城市的影响2010年的开发商主体还将会是目前已经拿地的中小开发商，品牌开发商缺乏一线开发商将逐渐会盟二线城市关于开发主体的预期第十五页，编辑于星期五：十二点二十二分。4区域市场分析第十六页，编辑于星期五：十二点二十二分。主要内容1区域市场总体评价2项目周边市场3本项目分析4项目SWOT分析5项目价值网第十七页，编辑于星期五：十二点二十二分。自然地理条件社会经济环境交通条件区域市场总体评价第十八页，编辑于星期五：十二点二十二分。项目周边市场楼盘名称华裕唐城绿岛印象千禧银杏苑唐岛蓝湾长江国际项目位置青岛开发区珠江路太行山路交汇处青岛开发区嘉陵江路与太行山路交汇处青岛开发区峨嵋山路1388号青岛开发区珠江路与武夷山路交汇处青岛开发区江山路与长江西路交汇处开发商青岛华裕置业集团有限公司青岛沃航实业有限公司青岛千禧华丽置业有限公司青岛博祥房地产开发有限公司青岛太行山房地产开发有限公司开发理念以唐文化为主题的园林社区“以人为本”的景观居所高尚尊贵人文社区最具升值潜力黄金地段时尚简约、突显大气主推户型一居65-75㎡二居80-90㎡三居100-120㎡四居135-145㎡二居75-82㎡三居85-90㎡四居111㎡以精致型套二和宽敞舒适型套三为主，精装修全部观海户型47、62、68、78平米精装小户型楼层状况两栋28层三栋25层一栋21层30-34层的8栋高层27栋小高层和高层住宅一条商业街1栋小高层地上28层地下3层1-4层商业裙房均价（元）————663180007000绿化率41%50%36%——30%容积率2.03.21.8——4.0第十九页，编辑于星期五：十二点二十二分。位置条件交通条件基础设施完善度公用设施条件环境质量规划条件本项目分析第二十页，编辑于星期五：十二点二十二分。项目的价值网沿河而居环境清幽俯瞰繁华商业区、海景区人造园林景观与同区域相比属中上价位50—130㎡多元灵动户型全部户型南向设计长江中路江山南路富春江路占据城市主次干道“一卡通”智能服务钻石级生活配套全封闭式物业管理安全私密幽静宜居建筑外形地中海风情美郡欧式新古典主义建筑风格简约俊朗、伟岸挺拔飘窗设计轻逸整体外形统一价格因素交通因素智能配套户型设计物业管理景观环境第二十一页，编辑于星期五：十二点二十二分。5建设规划方案第二十二页，编辑于星期五：十二点二十二分。主要内容1项目开发方案2项目建设实施进度3建筑规模与产品方案第二十三页，编辑于星期五：十二点二十二分。项目开发方案分期一期（北区）二期（南区）两期合计规划建设用地面积36878.2443471.2880349.52建筑面积地上81266.47124934.35206160.82地下24614.0837394.3462008.42总建筑面积105840.55162328.69268169.24从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分两期为宜。拟将本项目以富春江路为界分为南北两部分，分期开发。第二十四页，编辑于星期五：十二点二十二分。建筑规模与产品方案建筑规模项目全部为高层住宅产品方案住宅的套型设计要根据家庭模式、生活习惯、居住行为、经济基础、环境因素等多方面因素；迎合项目区域内购房人群对住宅套型的选择；在我国，居住区设计一般按照每户3.5人考虑。据统计，现在国内居住平均每户都达不到3人；本案以两室两厅为主力户型，配以精致小户型和通透大面积户型。第二十五页，编辑于星期五：十二点二十二分。6投资估算与财务评价第二十六页，编辑于星期五：十二点二十二分。房地产开发投资估算与财务评价主要内容如下：成本费用估算土地增值税销售收入估算还款项目损益资金来源与运用现金流量资金筹措资金使用计划投资分析第二十七页，编辑于星期五：十二点二十二分。1盈亏平衡分析2敏感性分析7不确定性分析第二十八页，编辑于星期五：十二点二十二分。盈亏平衡分析盈亏平衡分析的结论盈亏平衡分析的假设条件盈亏平衡点的确定销售收入=开发总投资+销售税金及附加+土地增值税本项目的盈亏平衡点为64.20%，即销售面积或收入达到可销售面积或收入的64.20%时，项目能保持盈亏平衡。第二十九页，编辑于星期五：十二点二十二分。敏感性分析敏感性分析的确定由于单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动，假设其他因素保持不变，而忽略了因素之间的相关性，因此本项目采用多因素敏感性分析法。敏感性分析本项目主要风险因素为开发总投资、销售价格。本案针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响分析。第三十页，编辑于星期五：十二点二十二分。ThankYou!第三十一页，编辑于星期五：十二点二十二分。