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提前还贷划算吗?2011年房贷还款全攻略[管理资料]

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提前还贷划算吗?2011年房贷还款全攻略[管理资料]提前还贷划算吗?2011年房贷还款全攻略[管理资料] 提前还贷划算吗,2011年房贷还款全攻略 编者按:兔年伊始,央行就决定加息。利率的上调牵动着房奴的每一根神经,许多市民拿到年终奖后犹豫着是否提前还贷。近期,房贷收紧的消息又四处传来,据了解,目前武汉各银行基本上已经取消了首套房优惠利率,部分甚至因为信贷额度紧张,暂停了首套住房按揭贷款业务。日前,又有传言称存量二套房贷利率调至1.2倍,不过银行方面表示并未收到通知。在接连加息,房贷成本越来越高的当下,提前还款到底划不划算?怎么样还房贷才能更省钱。 【利率优惠取消~房贷业务暂...
提前还贷划算吗?2011年房贷还款全攻略[管理资料]
提前还贷划算吗?2011年房贷还款全攻略[管理资料] 提前还贷划算吗,2011年房贷还款全攻略 编者按:兔年伊始,央行就决定加息。利率的上调牵动着房奴的每一根神经,许多市民拿到年终奖后犹豫着是否提前还贷。近期,房贷收紧的消息又四处传来,据了解,目前武汉各银行基本上已经取消了首套房优惠利率,部分甚至因为信贷额度紧张,暂停了首套住房按揭贷款业务。日前,又有传言称存量二套房贷利率调至1.2倍,不过银行方面表示并未收到通知。在接连加息,房贷成本越来越高的当下,提前还款到底划不划算?怎么样还房贷才能更省钱。 【利率优惠取消~房贷业务暂停~房贷从紧】 央行兔年又加息 贷款百万月供增加117元 中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整经过几次加息及优惠取消,目前第一套房大部分贷款20年的利息总支出已经达到了77.5万,相比加息及调控前增加了超过30万。【详情】 武汉九成银行取消房贷利率优惠 “别说7折,连8.5折也申请不到了,全部按基准利率算。”记者近日以客户身份咨询发现,继光大银行、民生银行取消首套房贷利率优惠后,四大国有银行、交行、招行、广发等银行也纷纷跟进。至此,首套房贷利率优惠在江城成为过去式。 记者走访了江城10家银行,得到的答案大同小异:首套房最低首付三成,执行基准利率,即年利率6.6%。中国银行武昌某支行的工作人员透露,该支行的信贷额度相当紧张,从去年11月开始已经压了3000万元单子,根本没钱放款,在此背景下,房贷不可能打折。【详情】【如何应对】 国务院推楼市新国八条 二套房首付将提高至六成 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。【详情】【如何应对】 武汉部分银行已经暂停首套房贷 准购房者姚女士反映,最近看中一套新房,可向银行申请房贷时,却被银行工作人员告知,首套房贷银行已经暂停发放了。长江商报调查发现,目前银行基本上已经取消了首套房优惠利率,部分甚至因为信贷额度紧张,暂停了首套住房按揭贷款业务。【详情】 传存量二套房贷利率调至1.2倍 银行:未收到通知 近日,有消息称,决策部门近期曾召集几大国有商业银行个人金融部人士,商讨上调房价上涨过快地区第二套以上(含二套)存量房贷利率的可能性。据称,若计划最终成行,有可能率先在北京、上海展开试点,第二套以上(含二套)存量房贷利率上调至基准利率1.1至1.2倍。昨天,记者咨询多家银行,银行方面均表示,目前没有收到上调存量二套房贷利率的通知。【详情】 【提前还贷划算吗,因人而异】 加息周期灵活理财抓要点 提前还贷因人而异 不过,提前还贷并不适用于所有的贷款人,比如手中资金并不充裕的借款人。此外,专家建议,在本身负债率不高的情况下最好不要提前还款,特别是那些正享受七折优惠的客户,还款后再想贷款不易得到这样的折扣。这样的贷款者可以用其他投资理财方式的收益来弥补贷款利息的损失。而对于那些贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户,提前还贷意义也不大。因为此类还款方式到最后几年,所剩利息较少,每月所还金额主要是本金。在目前放贷趋紧的情况下,提前还贷不划算。【详情】 基准利率房奴还是提前还贷好 对于没有享受到首套房优惠利率的市民来说,现在的基准利率对于房奴来说压力还是很大的。对于这部分房贷族而言,是否提前还贷,则应视自己的投资风格而定。目前,5年以上房贷基准利率为6.4%,上浮10%的利率则为7.04%,这都高于目前的通胀水平,也有可能高于明年全年的通胀水平。 从投资角度来看,目前要想在资金有保障的情况下获取5%以上的投资收益率,还是比较难的。因此,对于保守型投资者而言,可考虑提前还贷。 加息后五类情况不宜提前还贷 1.享受七折或其他优惠利率的 2.等额本金还款期已过1/3 3.等额本息还款已到中期 4.投资收益高于贷款利率 5.公积金贷款没必要提前还 加息周期到底能维持多久?加息后要不要提前还贷?目前还不得而知,不过还款是一种长期行为,是否提前还款一定要结合自身实际情况在做出自己的选择,做大收益最大化。【详情】 收违约金吗?武汉市个人住房贷款提前还贷流程 第一步:先看贷款中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。 第二步:向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。 第三步:按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。 第四步:借款人携相关证件亲自前往借款银行,填写《提前还款》。 第五步:提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。 武汉市各银行对提前还贷的一般要求:1、需要提前预约,时间长短不一,有的预约后即可办理,有的要提前10个、15个工作日预约,最长的要提前一个月预约。并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请,并须经其审核同意。2、一般需要正常还款至少半年以上才可申请。3、 提前偿还部分贷款规定了最低限额,一般需1万元以上。【详情】 加息后还贷账户得多存些钱 细心的“房奴”朱先生发现,春节前的贷款账单里“被”多扣了几百元。原来,去年接连两次出台加息措施,导致今年起要多还月供。“幸亏账户里本来就多存了些钱,不然资金不足,不但产生利率,还会有不良记录。”朱先生庆幸道。 记者了解到,加息后,许多房贷族对于每月的月供变化并不知情。对此,多家银行提醒,房奴一族记得账户里多存些钱,若房贷者未还足月供,银行扣款不足,会在征信系统记录下客户的“信用污点”,对今后贷款、出国留学等将产生负面影响。 记者在采访过程中了解到,加息后,许多房奴并不了解自己每月需多还多少钱。中国银行一位客户经理表示,目前的贷款利率政策下,如果是首套房贷款客户,以100万元贷20年的首套房为例,加息前的年利率是6.4%,首套房利率打8.5折为5.44%,月供为6845元,加息后的年利率为6.6%,首套房利率打8.5折为5.61%,月供为6941元。加息后月供增加了96元。因此,目前每月要多存100元左右。 对于二套房客户,以100万元,期限20年为例,加息前基准利率6.4%上浮10%为7.04%,月供为7777元,加息后基准利率6.6%上浮10%为7.26%,月供为7910元,加息后月供增加133元,因此,每月多存150元左右比较保险。 【房贷攻略!教你三招及时变通省房贷】 绝大多数人都是通过房贷来实现自己的筑家梦想,但是在真正办理房贷之前,你是否了解房贷的种类,清楚各银行之间的差异、银行的门 槛以及对自身的财务、收入和信用状况进行过合理充分的评估,在当前信贷环境下,如何为自己争取到更加优惠的贷款利率吗, 确定房贷 很多人在申请贷款的时候最容易出现两个极端,一是能贷多少就贷多少,二是尽可能少贷。从实际操作情况来看,这两种极端状况都是缺乏理性的选择。最合理的方法应该是在申请房贷之前,根据自身的家庭情况和经济状况来确定。最重要的是首先对自己的财务和信用状况做一个充分的评估,对未来自己的收入状况也要有充分合理的预期,根据自身实际情况选择最适合自己的房贷和还款方式。 如果自身经济状况比较良好,而又缺乏其他投资和更高回报的渠道,那就尽可能少贷,这样付出的利息会少一些。但如果有资金投资在股市、信托、基金甚至其他实业上,投资回报率很可能高于银行利率,那么就尽可能地多贷。 银行门槛 目前,国内16 家银行中有13 家是商业银行,其中11 家可以提供房贷。这11 家银行的条件不尽相同,在贷款前了解这些银行非常关键。 对于银行而言,客户申请贷款是具有相应门槛的。一般而言,银行对18 周岁以上、60 周岁以下的人才提供贷款,有的银行规定到期的时候不能超过60 周岁。还有就是对户籍的限制,有些地方,如果不是本地户口的话,要想申请到贷款,要求就更加严格,无论是申请的通过率还是贷款的额度,都会受到一定限制。目前昆明的情况,从我们实际操作的情况来看,似乎还不是太明显。 最关键的一点就是银行对收入状况的审核,即银行常说的资信状况,收入的多少和稳定性是银行审核的重点。收入越高,成功申请贷款的可能性越大。根据操作经验,申请房贷最容易出现问的一个环节就是申请人收入状况的真实性和信用记录。有些客户由于资金有限,对自己的收入状况作假,这一旦被银行审核时发现,基本上就不可能把贷款申请下来。所以,一定要对自己负责。 此外,银行对贷后服务的不同,也可能会给申请人的资金安排带来一些不便。因此,在贷款的时候要了解各家银行的贷款政策,可以从以下几方面考虑: 第一,银行能不能提前还贷,提前还贷的复杂程度是多少,会不会收违约金,这是必须了解的。 第二,银行是否允许延长贷款年限或做加按,如果在申请的时候不考虑这个,想变更的时候就比较麻烦。 第三,房子能否转按揭,房子是按揭买的,但是还没有还完,能否卖掉,如果银行不提供转按揭服务,你要卖房子也是非常麻烦的,那么贷款的时候就要关注这个问题。 房贷种类 目前房贷的种类主要有四种。第一种是买房贷款,即通常说的按揭贷款。这一种是目前使用最为广泛的房贷,为很多购房资金不足的购房者实现了买房的梦想。具体来说,住房按揭又分为两类,一类是商业贷款,由银行提供;第二类是公积金贷款,只要连续缴存12 个月,就可以申请公积金贷款。 第二种是同名转按揭。也就是申请人已经有了贷款,但为了更好 地对贷款进行管理,或者出于各种原因,对自己的贷款进行变更,通俗地讲就是在银行间“跳槽”。 第三种是纯粹出于融资的需求,比如把房产抵押给银行,获得一笔贷款,即我们经常说的抵押经营性贷款或者抵押消费贷款,资金可以用于各种合理的需求,比如经营、继续买房、买车、出国、留学、装修,甚至旅游。但如果要想获得贷款,首先申请人必须具有相应的抵押物,比如房产,一般贷款的额度是抵押物评估价值的7 成。 第四种是转按揭,当房子还处在按揭期间,想转卖给另外一个人,有些银行可以提供此类服务。总的来说,使用最多的是按揭贷款,其他的种类相对较少,有些银行也没有开展这些业务。除了通过银行,民间借贷也是一个途径,例如朋友间的拆借、典当行、投资担保公司等等,相对于银行而言,尽管这些机构放款手续相对更灵活简便一些,但利息比银行高很多,一般我们不建议使用这种方式。 还款方式 目前,各银行的还贷方式选择的余地很大,方式很多样,但目前所有商业住房贷款品种,都是基于中国人民银行所规定的基本房贷方式———等额房贷和递减房贷。再次延伸出来的,始终万变不离其宗:占用银行资金越多、占用时间越长,利息支出就越多,反之则越少。所谓等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”,直到付清所有的本金和利息;而递减房贷则是初期偿还金额较多,后期偿还金额较少,在还款方式上属于“前紧后松”。 本质上,两种还贷方式并无优劣之分,只有适不适合的问题。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,还款人还贷压力均衡,但利息负担相对较大,适合于有一定积蓄,但收入可能持平或下降、 生活负担日益加重并且没有提前还款打算的工薪阶层;后者,每月本金相同,利息不同,以后还款金额逐渐递减,压力也在递减,利息总体负担较少,对于当前收入较高或预计未来收入大幅增长,准备提前还贷的还款人群较为有利。 根据上面两种还贷方式延展出来的还有固定利率房贷、气球贷、双周供、双月供、季度供等等还贷方式。当然,这些方式并不是所有银行都开展的业务。对于普通购房者而言,买房在一生的花费中占很大比例。面对种类繁多的还款方式,一定记住选择最合适自身情况的品种。据不完全统计,目前可供购房者选择的商业贷款已达十几种之多,名称各异,运作方式也是各有千秋。 申请优惠 尽管在信贷环境普遍趋紧、条件更为严格的情况下,能申请到优惠的贷款利率并不是容易的一件事情。但仍要有一些小技巧,这些小技巧对于申请人在申请优惠时,完全可以起到加分的作用。 首先,申请人最好是其申请贷款的银行的大客户,尽量集中使用该银行的产品,如存款、网银、手机银行、基金、保险等,这样做最大的好处是,可以让银行对申请人的个人情况,财务、信用等有全面的了解,而且,这也有助于提高申请人对银行的综合贡献度,这样可能会享受比较高的优惠。 其次,申请人买房时,尽量将首付比例提高一些,这样银行给的利率优惠可能会多一些。另外,虽然借款人信用状况不是取得优惠利率的绝对因素,但这至关重要。申请人应注重维护好自己的信用记录,这也是衡量是否能享受优惠利率的因素之一。 进入加息通道的当下,如何利用房贷理财产品省钱成为许多房奴挖空 心思考虑的问题。银行理财师三招建议变通省房贷。 招数一改变还款方式 在利率长期保持稳定的情况下,等额本息更好用。但在加息预期之下,采用等额本金还款可省不少利息。等额本金还款方式,用于在初期偿还较大款项而减少、利息的支出。不过,贷款人在算计省多少利息的同时,要考虑还款方式是否适合自己。 据了解,目前只有部分银行可以改变还款方式。还需要看贷款人与银行当初签订的合同是怎么样约定的。 招数二巧用双周供 所谓“双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。通过加快每年的还款频率和还款总额,可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。 记者了解到,目前只有部分股份制小银行提供双周供还款方式。 招数三固定房贷利率 所谓固定房贷利率,即在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按合同规定的固定利率支付利息,锁定房贷成本。结构性固定利率房贷,就更灵活点,它在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。 记者了解到,在2007年至2008年之间,固定利率房贷曾经很流行,不过,随着利率下调,2009多数银行都取消了固定利率房贷。 随着又一轮的加息周期来临,固定利率房贷有可能会重出江湖。 最好的节省房贷利息的办法就是提前还款。对于那些处于还款初期的借款人来说,如果没有合适的投资渠道,最好提前还贷。即使不能一次性提前还完所有余款,也可以选择提前还部分,并在保持月供不变的情形下,缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素除贷款利率和贷款金额外,还有贷款时间。贷款期限越短,利息就越少。 【补充阅读】 办理房贷需要递交申请及材料 1.身份证、户口本、结婚证原件及复印件。 这里需要注意的是,无论是身份证、户口本还是结婚证,除了复印件以外都需要提供原件,以便银行客户经理查阅,在经过查验后,银行会将原件退还给借款人,将复印件留存。 2.外地户籍需要提供暂住证或居住证。 以前外地户籍的人士是无法在银行获得贷款的,随着城市化的发展,这一条显然已经是往日云烟了,但是对于非本地户籍人士,银行还是需要借款人提供暂住证或者是居住证的。 3.工作单位出具的收入证明(银行要求的固定格式)和工作单位的营业执照副本(复印件)加盖公章。 收入证明是银行审核借款人还款能力的重要证明材料,因为需要借款人严格按照银行规定的格式出具,一般来说,银行都会提供给借 款人一个标准的格式,借款人只要按照格式填写后盖章即可。 除了收入证明,银行还会要求借款人提供所在单位的营业执照副本的复印件,同时,复印件也许盖上单位的公章。 4.、首付款发票或收据。 借款人需要携带自己与开发商或房主签订的买卖合同原件,首付款的发票(由开发商开具,或是由房主开具的首付款首条以及与中介签订的居间合同)。 5.近半年的工资流水或其他资产证明。 以前大部分银行都只需要借款人提供收入证明即可,近几年随着贷款流程的日益规范和严格,为了防范工资作假行为,目前基本上所有的银行都会要求借款人出具半年内的工资流水(可由工资卡所在银行出具,也可出具税务机关的完税证明代替)。 如果借款人有其他资产,如房产、汽车、存款等,也可以将证明材料提供给银行,这一条并不是必须的,但是这些材料会提高银行的审批速度和借款人的贷款额度。 6.银行要求的其他资料。 每个银行甚至每个银行的支行对贷款的要求都会有一些差异,除了上述五大基本的材料外,银行可能会要求借款人补充一些其他证明材料。 无论是商业贷款还是公积金贷款,所需提供的材料大致是上述六项,借款人在办理前应准备好,不要有遗漏,以免影响房贷的办理。
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