房地产企业成本、费用主要会计科目(可编辑)

房地产企业成本、费用主要会计科目(可编辑) 房地产企业成本、费用主要会计科目 房地产企业成本、费用主要会计科目(1)开发成本:如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括: 土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出)，分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目: ?开发土地成本费用: 借:开发成本――土地开发 贷:银行存款 或应付账款――XX公司 分配开发的间接费用 借:开发成本――土地开发 贷:开发间接费用 结转开发土地成本费用 借:开发成本――房屋开发 贷:开发成本――土地开发 ?配套设施开发 计算公式: 某项开发产品预提配套设施开发费 该项开发产品的预算成本(或计划成 本)×配套设施预提率 配套设施费预提率 该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开 发产品的预算成本(或计划成本)×100% 发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发) 借:开发成本――配套设施开发 贷:开发产品 支付的配套设施开发费用 借:开发成本――配套设施开发 贷:银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借:开发成本――配套设施开发 贷:库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借:开发成本――配套设施开发 贷:开发间接费用 结转配套设施开发成本 借:开发成本――房屋开发 贷:开发成本――配套设施开发 ?房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的) 借:开发成本――房屋开发 贷:银行存款 ?开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单) 借:开发成本――房屋开发 贷:银行存款? 或应付账款――应付工程款 自己组织施工的 借:开发成本――房屋开发 贷:银行存款 或应付账款――应付工程款 应付工资 库存材料或设备 ?代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程 项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借:开发成本――代建工程开发 贷:银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借:开发成本――代建工程开发 贷:开发间接费用 工程竣工后结转成本 借:开发成本――代建工程 贷:开发成本――代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借:主营业务成本――代建工程结算成本 贷:开发成本――代建工程 (2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用，包括:管理人 员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 周转房摊销。 发生的间接费用时 借:开发间接费用 贷:银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借:开发成本――房屋开发 贷:开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借:开发产品――房屋 贷:开发成本――房屋开发 (3)管理费用:是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。 (4)财务费用:包括开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费用、金融机构手续费用。 (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。 发生的销售费用 借:销售费用贷:银行存款 或应付账款房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按 其用途，可分为如下四类: 1、土地开发成本:指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发 除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目: 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费:指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计中将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。房地产项目开发流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行 性研究，就可能有两种结果:一是可行性研究明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为