青岛市李沧区中心商圈规划研究

青岛市李沧区中心商圈规划研究 深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 杨辉 邵林 2011年4月6日 一、课题目标和期限要求 Ø 规划期限:2011-2015年。 Ø 规划范围:北到金水路，南到区南界，东到青银高速，西到重庆路。占地面积约12平方公里。 Ø 规划定位: 建成面向青岛、辐射半岛(半径200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体，集商务、商贸、商住于一体的“一站式购物天堂”。 Ø 规划目标: 突出李沧特色，坚持时尚传承。打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地，集聚效应显著的总部经济集聚地。 二、规划设计要点与初步思路 (一)、服务业产业布局规划要充分考虑现有项目布局调整和新建项目布局需要，按照已确定的发展定位，详细再划分为商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、服务中心、休闲会馆区、会展中心、特色市场、民俗集市等布局。 1、设定该区域服务业布局框架，该框架与区域内基础设施规划、交通规划等专业规划紧密融合。 2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先介绍 了李沧区今年的发展布局。李沧区将抢抓2014年青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市 委、市政府“世界眼光、国际、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三 要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城 区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。 图1 李沧区域发展定位图 2、关于李沧商贸发展战略 以点(城市商业综合体和商业项目)线(商业街区)面(商圈)构成李沧商贸业 的总体格局。 李沧区重点第三产业大项目表 李沧区万达广场、李村河以北、黑龙江路以东、中崂路以南、青银路以西，占地779亩，建筑面积119万?，商业和公共建筑面积47.6万?，投资87亿元，2012年一期开业。 鉴于李沧在青岛的区位特点，李沧中心商圈和青岛北站交通枢纽优势结合，以城市商业综合体为建设为龙头，以填补青岛空白街区为特色， 要努力辐射周边区县和周边城市，形成胶东半岛第一商圈的气势和实力。 图2李沧商圈规划示意图 按照打造半岛第一商圈的思路，规划李沧的商贸布局。中心商圈位于维客广场，高附加值批发位于新火车站，大型市场集群，建议设置在西区工厂搬迁区，休闲商业中心建议设置在金水路。结合社区开设建设若干社区商业中心。 3、关于李沧区旅游业发展 图3 李沧旅游布局图 一要统一规划建设。聘请专家对旅游资源进行统一规划、归类、组合，形成没有重复、各有特点、亮点、看点、玩点的景点。新摩尔公司愿意带领国内外知名旅游专家，站在整个胶东半岛的高度，提炼李沧区旅游的大思路。 二要加大重点景区的建设力度。围绕十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景点，建成一批风景秀丽、环境优美、景观丰富、综合配套的精品旅游产品。将旅游线路大力推广，与青岛滨海旅游结合。 三要丰富游览内容。充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街;发挥东部土地资源优势，以农业观光园为基地，建设一批休闲农庄;整合“李沧小吃”资源，形成小吃特色街;发挥中心商圈的作用，构筑精品购物街。 四要树立李沧旅游业的新形象。做好青岛世界园艺博览会周边的商业规划和旅游规划基础上，做好青岛世界园艺博览会的统一片区规划，创新中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提升李沧形象，构筑起现代旅游新格局。 建议将园艺博览会作为旅游的龙头项目，以两个重大项目进行配套建设，第一是引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二是支持万科做好李沧新城项目，建设好商业旅游综合体项目。 万科李沧新城 宾川路以东、规划四号线以西、世园大道以南、习水路以北，占地面积3900亩，建筑面积240万平方米 商业和公共建筑27万平方米,投资96亿元，休闲娱乐、办公、酒店和高档居住于一体。 4、关于物流产业发展 图4李沧现代物流布局图 一要利用好青银高速公路、重庆中路、308国道以及青岛火车北站铁路、航空等交 通区位优势，加大土地资源整合力度，建立物流运输平台和物流信息平台，形成具有区域影响力的物流集散基地;依托青岛火车北站交通枢纽中心建议重点发展快递 邮件和高附加值电子产品等物流业务，形成自己的特色。 二要引进现代物流企业，从政策上加大培育力度，使之尽快做大做强，创出物流服务品牌。 通过对青岛批发市场的总体布局研究，借鉴成都等大城市的成功，深圳新摩尔商业管理公司建议今后将青岛批发市场集群设置在李沧区，逐渐将市区的批发市场转移到李沧区，充分发挥李沧综合交通和区位优势。 城市物流配送基地项目 安顺路以西，环湾大道以东，瑞金路以南，滨海路以北。 计划投资6亿元 占地1100亩 建筑面积6.7万平方米,2012年1月规划设计年底拆迁完毕。2013年完成项目招商。 汽车城项目占地300亩 2011年9月出让土地,预计2013年竣工。 (二)、商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、特色市场等项目要确定其规 划位置范围、发展定位，辐射程度等。要详细到从何处起到何处止，占地面积、区段长度，具体布局哪些支撑项目等内容。力争规划到区域全覆盖无缝隙，指导性可 操作性一定要强，为政府决策、核算建设成本和具体招商工作建立可靠依据。 图5 李沧现代商贸区土地利用规划图 城市综合体以伟东乐客城和银座广场和苏宁广场、万达广场、宝龙广场等形成强势综合体群落为核心，要求对周边即墨和城阳等周边消费者具有强大辐射力，鼓励引进儿童职业体验中心和国际名品等填补李沧商圈空白的业态和品牌。 商业街区的规划是重点突出特色，不仅能够吸引本地顾客，而且能够服务游客. 商业街区定位思路 鉴于四方区文化街已经有较大规模的古玩和文化产品交易街区，黑龙江路定位不需和四方区重复，需要根据市场需要思考家居和消费类市场相关方向。 东李商贸板块过去是以服装鞋帽、茶叶茶具、家具建材、酒店用品等生活消费品批发市场， 现在鉴于万达李沧广场的兴建，成为20万平方米的大型购物中心，今后适合发展高尚住宅和休闲商业街区，批发业态适合向外转移到火车北站临近的半岛批发市场群。 未来李沧万达广场与宝龙广场要和李村中心商圈结合，形成整体竞争实力。 图6李沧中心商圈完善初步意见 (三)、城市空间布局规划充分考虑未来城市发展需要，规划设计方案要具有功能性、可实施性和一定深度，技术经济合理可行。 1、提出规划规划范围内总体规划布局设计方案 李沧中心商圈第一步按照青岛第二商圈打造，今后要向胶东半岛第一商圈发展。在李沧中心商圈总体规划上，要考虑未来五十年发展的实际需要。 首先做好功能分区，尔后根据功能分区要求做好总体交通规划，以公路和地铁等合理 布局，积极和青岛地铁公司对接合作，打造特色鲜明的李沧中心商圈，以城市综合体作为商贸区的项目龙头，以特色街区作为今后城市规划和改造的重要方向，重点 要规划好书院路金融街区，李沧滨河餐饮休闲娱乐区和品牌街区，突出李沧商圈的特色。 2、提出核心区规划布局详细设计方案 首先准确提出中心商圈的城市综合体发展方向和布局思路，尔后对主要商业街区结合交通规划进行准确的定位思考，围绕增加地方税收，解决民众就业，进行详细方案设计。 李沧中心商圈，以维客广场作为地下空间开发的枢纽，在现有商业使用的同时，做好地下人流通道和地面公共交通停车场规划，必要时候架设人行天桥。 前期策划和设计的确定是关键。核心区规划设计中，李村大集要通过景观和雕 刻反映民俗文化特点，滨河路区要通过滨水景观设计和舞台设计体现互动特点，适合餐饮娱乐业态发展。书院路等要通过天际线合理的写字楼建设打造特色金融街 区，形成从西到东部维客广场逐渐升高的写字楼集中区，鼓励总部经济发展。 黑龙江路是李沧区进入青岛市区的重要通道，目前有多个汽车4S店和汽车市场，今后围绕汽车服务要高起点规划好专业市场和停车空间。 3、提出若干特色商务商贸街区规划布局设计方案。 基于振兴李沧中心商圈的整体战略思路,建设李沧区域金融中心已经形成某种共识, 但是具体选择哪个街道实施则还存在许多争议,需要进行更为严谨细致的研究与论证。本文借鉴企业选址区位理论与城市竞争力理论,采用因子分析方法进行实证分 析，计算各因子得分以及综合得分,并根据得分情况对样本城市进行排序。 图7书院路局部 滨河路不适合作为金融街区的理由: 第一、顾客来此街区并不方便，人流量不如书院路。 第二、缺乏金融网点基础，全部重建周期长，难以得到金融机构的认同。 第三、滨河路地处李村河岸边，距离中心商圈偏远，没有明显的区域优势，不能形成金融中心的辐射功能。 区域金融中心的一个必备条件就是进出畅通。交通的便利性主要体现在:该地址交通网络是否通达，各种金融业务的办理是否方便。 金融中心的另一个必备条件就是适用性。金融中心要与周围的环境相融合，能够有效服务中心商圈和周边企业以及居民。书院路在原来的李村中心商圈中定位是老字号一条街。 4、实证分析的结果表明: (1)、院路在李沧区的城市体系中综合优势最为明显,是连接未来青岛北站、四方区和李村中心商圈的纽带，交通非常便利。 (2)、书院路现有多家银行网点，例如，农业银行、光大银行等网点，今后适合利 用旧城改造机会建设部分金融写字楼，节省资金和土地资源。今后规划适合若干银行支行办公总部，同时争取吸收金融保险证券公司区域总部进驻，鼓励书院路沿线 改造兴建为金融服务的优质写字楼，给予减免一半报建费用等措施。 (3)、书院路和中心商圈紧密衔接，形成合围是区域经济的有效组合。 因此，书院路是建设李沧区域金融中心的最佳选择。滨河路作为餐饮休闲和娱乐一条街更为合适，将滨河景观建设和休闲餐饮酒吧娱乐结合更恰当。 图8 日本交通规划公司对以维客广场为中心的步行通道设想 通过对李村大集的保留改建，使其和滨河路形成具有区域民族文化色彩的特色街区。 参考标杆:苏州金鸡湖滨水餐饮酒吧街区 图9苏州圆融集团成功开发的李公堤特色餐饮街区 以临近书院路的滨河路 作为重点改造和建设的餐饮酒吧街区，与李村大集形成一体化格局，方便服务本地顾客和游人。 3、提出重点城市节点新建建筑规划控制意向 维客广场是今后控制的重要城市节点，在地下空间改造完成后，地面景观和天桥设计结合，形成统一的城市中心广场休闲景观。 书院路今后需要和谐的景观天际线，从周边到维客广场的高度，从西到东采取逐步升高的天际线。 写字楼的色彩要具体考虑青岛滨海城市特点，色调要明快。 李村河今后的治理要以恢复湿地功能为主，抓好植被建设，既让河流通畅，又要建设具有净化功能的本地植物。 对李村河北侧滨河建筑要控制高度，滨河100米距离范围高度不得超过50米，滨河200米距离不要超过100米。 、提出重点街区景观规划设计详细方案 4 关于滨河餐饮酒吧街区和李村大集河床景观设计的构思 第一 每80米有景观节点，重点反映滨河景观特点和李沧地域文化特色。 第二 与李村大集河床的主要景观――明清李村大集群雕景观结合。 第三 设置组合式表演舞台，丰富群众文化生活，鼓励地方文化发展。 图10 日本福冈博多运河城水上表演舞台 5、提出地下空间的开发利用规划设计 李沧中心商圈的地下空间利用指导原则是，结合人防工程，有效利用地下空间作为地下道路、停车、商业休闲使用，减轻地面交通和停车压力为主，形成合理的地下连续空间，地下-1层今后统一层高，实现互联互通。 日本交通规划公司提出的数据和方案 图11李沧中心商圈维客广场周边人流预测 图12 李沧中心商圈规划与地下一层人流导向理想的疏导模型杨宝民(黑线为地铁站点) 地铁的出口一半设置多个，在设置地铁人流导出地面出口的同时，鼓励伟东乐客城和银座广场和苏宁广场等人流主要动线与地铁出口在-2层对接(负-层大部分属于管网，只能和地铁在-2层衔接)，形成最佳的人流循环路线，方便顾客进入购物中心和综合体，减轻地面交通压力。 深圳市新摩尔商业管理公司与青岛地铁公司拥有方便的合作关系，已经和青岛地铁公司设计室进行第一轮沟通，很快提供李村地铁站点项目分层平面图，今后将配合日本交通规划公司和综合体开发商伟东集团等进行专题研讨，共同协调打造广场地下空间。 图13伟东乐客城总平面图 图14伟东乐客城地铁衔接方案 对于地下无法连通的空间，必须跨越道路时候，建议设置人行天桥。日本公司也提出了类似建议 李沧维客广场步行空间建设方案 图15 图16青岛地铁线路图 图17 地铁站点平面图 图18地铁站点结合现状图 6、提出历史文化保护与开发利用策略，制定详细规划设计方案 将李沧大集作为重点历史文化保护范畴，增加必要的商贸设施，将李沧大集的空间，沿着河道，建议布置好公共休闲活动区，景观小品和主题雕刻结合，让游客能够参观考察。 滨河休闲文化区和李沧大集要密切结合，能够为居民和游客服务。 7、提出经济技术指标和投资估算 图19 李沧河北片区位置图 李沧滨河区河北片区改造面积为141亩,滨河路以北，书院路以南，京口路以西，峰山路以东，9.3万平方米，容积率5.0,需要至少建设46.5万平方米写字楼、住宅和休闲娱乐街区综合体，其中滨河餐饮休闲娱乐街区要建设4万平方米。预计总投资20亿元以上。 东兴片区书院路以北、峰山路以东、少山路以南、北方国贸以西，占地面积在3.4万平方米左右，建议容积率为7.0,建筑面积23.8万平方米，建议定位为金融商务居住综合体，投资预计为17亿元。 杨哥庄二期改造项目,书院路以南，滨河路以北,占地5.06万平方米，建筑面积16.31，安置面积4.9万平方米，金融办公，商务休闲，预计投资为13亿元。 河南南庄位置重要，北临李沧中心商圈核心区域，中间有黑龙江路穿过。 建议该地块黑龙江路两侧重点考虑商业功能，配置五星酒店、汽车旅馆、高尚住宅，配置社区商业面积建议在2万平方米左右。 图20 伟东乐客城效果图 伟东乐客城是青岛的一个楼盘,由青岛伟东置业有限公司开发。位于李沧城市核心, 夏庄路7号,总建筑面积20余万平米,其中商业面积近20万平米,住宅面积约4万平米。 伟东乐客城涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐场等。预计总投资为18亿元。 图21 李沧宝龙广场 宝龙城市广场，位于李村河以南、浮山路以西、九水路以北、重庆中路以东占地面积10.72万平方米，建筑面积27.8，预计投资15亿元，商业综合体、星级酒店、高档住宅，商业占60%。 李沧银座广场，占地40.5亩，容积率5.5 ，建筑面积14.8万平方米，投资12亿元. 图22东李商圈位置图 图23 青岛黑龙江路东李段万达广场 东李社区地块 商住 黑龙江路东李段，土地485亩，东李商圈的改造思路是以万达综合体为龙头，部分批发业态今后转移到火车北站近临的半岛批发市场群体。 维客广场改造和地下空间建设费用单独预算，部分旧村改造按照项目范围和同类改造的投入产出标准进行单独计算分析。 8、进行区域市政基础设施配套规划研究，并提出区域城市用地开发与市政设施建设的时序安排策略。 鉴于地铁建设正在进行，建议第一优先的项目。初步考虑如下建设时序 三、深圳新摩尔公司服务李沧中心商圈规划的主要优势 1、深圳新摩尔公司简介 新加坡星联国际地产顾问机构深圳市新摩尔商业管理有限公司(简称NEW MALL公司)是一家国际化的专业商业管理公司，拥有中日韩新多国多名商业房地产与旅游房地产规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家，理论知识 与实践经验丰富，在服务业产业规划、商业房地产与旅游房地产设计、策划、销售和经营管理咨询方面具有独特的核心竞争力。 NEW MALL拥有一批多学科高级经营人材和国内外丰富的零售业资源，注重商业、地产、电脑学科杂交与实际策划效果，在商业地产、旅游房地产、大型千亩住宅区、 大型休闲购物商场的设计、策划、销售和经营管理方面，已经完成了一批有影响的大型城市综合体项目，正在操作长沙市城东国家经济开发区CBD和长沙县商业规 划以及地级城市综合体一条龙项目，积累了丰富的专业经验。 新摩尔公司与南开大学和中国人民大学、山东大学、吉林大学等服务业相关研究专家建立了密切的学术合作关系，涉及房地产、商贸、物流、金融等多个行业。 2、服务国内重大商业地产项目情况 2005-2006年杨宝民先生带领星联国际机构深圳新摩尔商业管理公司服务青岛辽宁路颐中银街商业综合体项目，商业规划和招商取得圆满成功. 2006-2007年星联国际机构在江禾总裁带领下服务青岛颐中高山销售代理项目和沙子口颐和星苑千亩滨海大盘项目，取得圆满成功。 图24 颐中银街商业综合体模型 2009年7月20日杨宝民先生应邀参加长春国际金融中心方案研讨会议，提出了自己的初步建议。9月双方签订了策划招商和销售服务一条龙。 通过扎实的前期准备工作和义务咨询，2009年10月新摩尔公司与长春经开区建设局签订长春经开北区25平方公里生活服务园区城市功能策划与概念性城市规划合同，项目进展顺利，已经得到市规划局和经开区等初步认同。 我们通过三个多月的努力已经完成了长春经开区北区商业规划工作，尔后经过半年时间的服务完成了长春经开南区服务业研究任务，为南区服务业研究奠定了扎实的基础。 深圳新摩尔公司服务青岛现代服务业和商圈规划的优势: 第一 新摩尔公司拥有现代服务业和CBD策划实践经验，成功为长沙经济开发区CBD等服务。新摩尔公司长期服务地下空间规划和地铁物业，和青岛地铁拥有良好业务关系。 图25 2009年长沙经开区中央商务区商业规划与服务业规划项目成果 我们拥有研究长沙、徐州和长春等城市现代服务服务业经验，此外，对于商贸流通领域以及商业地产发展具有突出优势。 我们拥有地铁、轨道交通、高速铁路、机场商业物业管理专家,成功服务过青岛国际机场、上海松江大学城轨道交通综合体、徐州核心商圈综合体项目,熟悉大型商业物业的特点,积累了挖掘商业价值的实战经验,能够为客户挖掘巨大商业价值。 图26 新摩尔服务长春经开北区总体策划含商业规划 第二 新摩尔拥有国际化视野 系统考察了美国纽约、拉斯维加斯、华盛顿，日本东京、韩国汉城、香港现代服务业和地铁物业成果，考察过现代城市综合体商业布局与商业经营,对日本一流综合体和城市设计进行了四次消化和创新研究,产品与业态匹配性研究达到亚洲一流水平。 第三 新摩尔拥有广泛的招商网络,在大型综合体，酒店、商场、特色品牌招商方面具有丰富资源,招商网点遍布上海、北京、深圳、长沙、青岛等大城市。新摩尔公司与洲际、万豪等五星级酒店管理公司拥有长期合作关系，新摩尔公司与日本西武百货、伊势丹百货拥有长期合作关系。 第四 新摩尔公司拥有先行的优势，在青岛、长春、大庆和沈阳拥有多个重点综合体和商圈策划以及商业建筑策划与可行性研究项目，系统调研了青岛、哈尔滨和长春及沈 阳商圈，关于香港中路和台东商圈的研究成果已经公开发表，完成了国内具有影响力的长春经开区现代服务业与商业规划成果，拥有丰富的商 作成果积累。 家资源和服务业研究工 图27 长春经济技术开发区服务业规划中标通知书 图28 长春经开南区商业街区规划图 第五 新摩尔公司服务的徐州综合体项目，总建筑面积48万平方米，包含15万平方米购物中心、五星级酒店、写字楼、公寓;杨宝民先生担任茂业集团公司副总经理时 候主持的深圳东方时代广场购物中心与公寓项目(8万平方米购物中心)、深圳金融中心、深圳新世界中心写字楼(SOM设计)。新摩尔公司正在服务人民大街长 春国际金融中心综合体项目，项目位于原来税务学院地块，该项目属于长春服务行业的高端项目。 图29 长春国际金融中心综合体项目 含五星酒店、购物中心、办公楼及公寓 深圳新摩尔商业管理公司从2011年2月开始服务青岛北站商业规划项目，与德国莱茵建筑设计公司配合完成青岛北站城市设计和地下空间规划，积累了青岛项目服务的经验。 四、深圳市新摩尔商业管理公司业绩汇总表 说明:1、此表可自行扩展。2、后附合同复印件。 参考文献 1. 韩宇著，美国高技术城市研究，清华大学出版社，2009年11月。 2. 张杰著，中央商务区现代服务业发展研究，经济科学出版社，2009年6月。 内部资料， 请勿外传～ 精品资料 好雨知时节，当春乃发生。随风潜入夜，润物细无声。野径云俱黑，江船火独明。晓看红 湿处，花重锦官城。 精品资料 型 号 , 制 造 厂 家 额定功率,KW, 560 额定电压,V, 400 额定电流,A, 1010 额定频率,Hz, 50 额定转速,r/min, 1500 功率因数 0.8,滞后, 励磁电流,A, 2 励磁电压,V, 40 定子绕组接线 Y 0 冷却方式 风冷 励磁方式 强励倍数2 绝缘等级 H 防护等级 蓄电池容量,Ah, 92 1 型 号 形 式 闭式循环水冷却、涡轮增压 额定功率,KW, 628 额定转速,r/min, 1500 冷却方式 闭式循环水带热交换器 起动方式 24V直流电起动 燃油消耗,L,h, 保护与报警 定值与结果 保护与报警 定值与结果 过载 大于110%报警～大于120%延时5秒跳闸 出口电压高卸载 大于108% 短路 200%～延时0.08秒跳闸 出口电压低卸载 低于85% 电流不平衡 不平衡电流大于20%～延时5秒跳闸 电压高跳闸 大于110% 漏电电流 大于30%～延时10秒 三相电压不平衡 电压差大于10% 逆功率 大于8%～延时0.5秒 过频率 大于110% 超速 大于115%～延时5秒跳闸 低频率 小于85% 蓄电池电压低 小于21V 蓄电池电压高 大于30V 差动保护 0秒跳闸 失磁保护 跳闸 单相接地保护 跳闸 过电流保护 跳闸 润滑油压低 跳闸 三次自起动失败 发信并闭锁自起动 冷却水温高 发信 润滑油温度高 发信 机油油压过低 跳闸 机油油压低 发信 冷却水断水 跳闸 燃油量过低 发信 油箱油位低 发信 冷却水水位低 发信 HYQ,Z ? /? 常见故障 产生原因 解 决 办 法 燃油供应量不足 开大燃油调节阀 雾化介质过量 关小雾化介质调节阀 点火位置不当 重新调整点火位置 燃油压力不稳定 稳定燃油压力 雾化介质压力不稳定 稳定雾化介质压力 雾化介质过量 关小雾化介质调节阀 喷头有异物堵塞 清理喷头 燃油压力低 增大燃油压力 雾化介质压力小 增大雾化介质压力 助燃风小 调大助燃风 燃油量大 关小燃油调节阀 火焰 助燃风小 调大助燃风 雾化介质少 增大雾化介质流量 燃油量少 增加燃油供应量 焰呈 助燃风大 减小助燃风 燃油中有杂质 管路中设置过滤器 漏油 接头密封不严 拧紧软管接头