乔司商城问答解析1

杭州乔司商城问答解析参考一 1.近期公司活动：现每周五有河北省石家庄、天津市、广州市、深圳市、贵州省、昆明螺蛳湾、杭州市、海宁市、桐乡市各商会商户由秘书长带队，每周六赴桐乡世贸中心考察并选铺，每周日赴杭州乔司商城考察并选铺。 0.例如：广东省皮革协会（毛皮和皮衣专业委员会）刘维东秘书长领队，广州市皮具皮革行业商会徐凯盈副会长领队，石家庄金华商会杜该来秘书长领队等等商会踊跃入驻我杭州乔司商城。 1、对比九堡，四季青的常见问题？ 答：九堡：单体量太小，死角太多；开发老板很多个；没有尽心去招商；④没有尽力去推广，几乎没有看到什么广告宣传。老四季青：交通拥堵，不便；仓储也不够；各项成本更是高；④批零价格几乎等同于商场；⑤消防也渐成隐患，堪忧；⑥服装产业品种仍缺乏。 2.是否会像九堡那些市场一样做不起来关门？ 答：这个问题也有很多像你一样的客户问道过，这些问题我们在立项的时候已经考虑到了，我们开发商是不打无准备之仗的，刚好他们做的不好的地方我们可以规避掉，但是这个还不是最主要的原因，九堡那一带做不起来的市场我们可以一下原因：土地性质：我们土地所有权性质为国有，土地使用权类型为出让，土地取得方式为挂牌出让，用地性质为商业用地，我们拥有大产权；而九堡那一带市场的土地要么村级留用地（从村里面租了15－20年左右，付了2年租金，就开始卖10－20年左右的使用权）要么是军工用地（从部队里面租了15年左右，付了2年的租金，就开始卖10年左右的使用权）一次性租赁买断的年限我们是38年，其实跟有产权的没什么区别，而九堡那一带一般都租赁10到15年。从招商运营的方面来看我们开发商正在运营的桐乡世贸中心一期（占地面积216亩，建筑面积26万方），桐乡世贸中心（皮革）市场是浙江省首家五星级旅游购物市场，国家4A级旅游景区。曾经成功运营了东阳中国木雕城（41万方）、东阳国际建材城（26万方）等。并且我们项目周边4000多家服装企业很多已经租了我们的商铺了，所以说我们是选商不是招商，最主要的一个原因是我们开发商有极强的运营能力，这是其他市场无法比拟的，就拿我们在地级市桐乡26万方的桐乡世贸中心已经3年过去了，至今是商业氛围一片繁荣，租金年年涨。当时我们面临的也是同样的问题，当时桐乡也是很多市场做不起来，而且比在杭州的条件更恶劣，因为我们对面就是关门了一两年的同类市场桐乡鞋业皮革城。更何况在杭州这样的省会城市人口又多，交通又便捷，经济又发达，肯定比之前我们公司运营的项目更好。而九堡那一带市场开发商基本没有运营过市场，更致命的一点是他们只卖房子不招商，有的甚至房子卖完就走人。④从销售商铺的比例来看我们地上五个楼层只卖3个楼层的部分商铺，地下两层我们是不卖的，并且四至五层也是我们公司资产自持，自主经营不卖的，从总体来看我们开发商自持物业超过了50%，应该说我们开发商是最大的业主，如果不把市场运营好，吃亏最大的是我们开发商，所以说我们会想尽一切办法把市场做好。而九堡那一带市场基本上有多少卖多少，想尽一切办法收钱，对他们来讲没有任何压力，不会做到与市场共存亡。⑤从商业配套方面来看我们做到了市场商场化，并且有足够大的仓储空间和便捷物流基地。同时我们项目还涵盖酒店，餐饮，娱乐等一系列综合配套。而九堡那一带市场基本上就是一个独立的市场根本连最基本的生活配套都没有。⑦从设计格局上来看我们市场是目前国内最前卫的市场，因为我们做到了在市场里面共设74部自动扶梯，13部观光电梯及4部升降货梯，24部疏散楼梯，我们做到了无位置差别和无楼层差别。公共部分由金螳螂设计公司按五星级市场装修，商铺交楼时为简装修（墙体粉刷，铺地板，按门）。（金螳螂装饰上市公司装修过的项目有：2008年奥运会主会场（鸟巢）、国家大剧院、国家博物馆、人民大会堂常委厅等重大工程，以及洲际、万豪、希尔顿等国家知名酒店管理集团的项目。获中国建筑设计鲁班奖37项，全国建筑工程装饰奖120项。）而九堡那一带市场开发商为了省钱不愿找顶级的设计公司按传统的市场去做，以至于造成到处是死角，由于电梯少更不用说观光电梯了，购物的人到了1楼以后根本不愿意再去其他楼层了，所以基本上是开业不成功。 3、市场做不起来怎么办？ 答：李嘉城曾经说，地段、地段、还是地段，但是南京市中心的项目地段就很好，但还是没做起来，处在城郊处的两个市场就做得有声有色，所以现在除了要拥有地段外，主要还是要看在做市场的运营商是谁，实力如何，产业基础、交通和政府资源优势来决定的。很多发展商只懂做地产商业，卖完市场商铺就完事，而我们卢董是国内真正懂得操盘商业地产、执着专业市场的少数精英中的奇人，一枝独秀，首先从大的方向来看，市场的经营业态汇聚我们乔司地区的特色支柱产业杭派服装、丝绸，以及嘉兴的特色，知名的贵族裘皮、海宁的皮革，崇福的皮革大世界及濮院羊毛衫，苏杭的苏绣、婚纱等等，而我们也整合了四大特色产业于我们市场形成一站式购物。而我们地理位置是其他市场无法相比的。通过曾经成功运营了多个知名专业市场（东阳（国际）木雕城、东阳国际装饰建材城、桐乡世贸中心（皮革）市场等我们已经积累了做市场成熟经验和广阔的商家资源，我们从09年11月18日开业起就同时启动长三角3000多家旅行社与我们市场合作，而这3000多家旅行社的合作有我们市场单位桐乡市旅游局签署的，同时我们在 2012年5月前桐乡世贸广告已投放段 编号 广告区域 名称 数量 金额 备注 1 萧山机场 广告牌 36块 400万 2 杭金衢高速 高炮广告 30块 300万 3 沪杭高速 高炮广告 60块 1000万 4 诸永高速 高炮广告 10块 100万 5 申嘉湖高速 高炮广告 10块 100万 6 杭甬高速 高炮广告 10块 150万 7 FM93交通之声 200万 丁建刚房产，下午4点多 8 FM95财富广播 150万 15分报时 9 浙江之声 180万 浙广早新闻冠名7：40分 10 968音乐调频 150万 最佳享受冠名，下午5点多 11 996民生频道 80万 周末 12 1045女主播 80万 1045不动产冠名 13 江苏交通台 150万 14 上海音乐之声 150万 15 车身广告 嘉兴、海宁、苏州、绍兴、金华、湖州、无锡、常州、温州等地各两三条线 (及8000万沪杭高速现金抵扣劵，这8000万现金抵扣劵大大吸引私家车的车主来我们市场消费，只要私家车经过乔司出口就可以分发到一张行车指南，而行车指南除200元的现金抵用劵之外，行车指南的整个反面都是我们乔司商城的广告)，除此之外，我们每个月通过旅行社开展私家车车友会，服装节等活动。而沪杭高铁离我们市场仅仅只有4公里左右，地铁一号线出口离我们市场仅仅只有300米，从各个站点规划来看（拿出报纸等读给客户听）``````，从这个规划来看我们市场将成为九乔主城区的最中心位置，你想想看，我们市场未来能做不起来吗？我们市场未来的价值将是无可想像的。 4、市场得房率为什么这么低？ 答：市场：一层50.5%，二层54.9%，三层54.3%； 办公楼商业部分得房率94%，办公部分得房率80%； 酒店式公寓商业部分得房率94%，公寓部分得房率75.4%。 所有的不动产都会有公摊面积的产生，而这得房率是由建设局在审批我们市场等级的时候就已决定了，我们市场是按准五星级的标准建造的，这个标准是很严格的，比如按五星级标准就是已规定通道及消防通道的宽度，层高，采光度等等都有标准，我们层高一层5米，二层5米，三层5米，四层4.5米，五层4.2米（四五层错层高共8.7米），负一层4.5米，负二层4.5米；基础商铺标准面宽2.8米，进深3.3－3.5米，建筑高度24米，而现在的人来市场首选的是市场的购物环境，你也知道同样的东西放在不同的购物环境能卖的价格是不一样的，我们走的是中高端的路线，进来批发和零售，买东西的人也是有钱人，购物环境好，档次就高，经营户就能赚到钱，你们投资者才有利益，像杭州的杭州大厦得房率只有47.63%，我们的项目得房率高达50%，同比商业项目我们已经算高的了。 5、为什么本地人不买商铺？ 答：不是啊，我们也有一些商铺就是本地人买的，但还有一些本地人是依托当地的特色产业在做各种产业的生意，资金大多都套用在产业的提升上，而你们XX    地方人（看客户来自哪里）又很善于这种投资，这一情况全中国都是一样的，主要是要看好投资前景，你说是吧！举个例子娃哈哈做的全世界有名，但是他们只做水，其他都不做，企业要想做大一定要专业，专注才能做大做强。 6、我觉得这里不错，我也挺满意的，但还是得回去商量一下？ 答：其实这位大哥， 买房子确实是件大事，是需要和家人一起商量的，我也非常认同，但是你也知道，你看刚才已经有那么多客户成功下定，他们和你一起过来的，首先你不妨去问下他们对这项目的看法或认同程度，听听他们的意见和想法，再次你看你刚才选的这个位置也非常不错，而且好像那一桌也在算这间铺子，你看你今天不妨先考虑定下来，而且我们定金也只要1万就可以了，其实最关键的是你这个铺子位置非常好，而且性价比非常高，你再不定下来可能就没有了。 7、位置太偏，没什么配套，市场没人气？ 答：错，我们这个市场的确不在市中心，它不同于杭州大厦这样的高端市场，也不同于杭州四季青这样的批发市场。我们之所以在地铁1号线乔司出口这个地方打造一个精品市场是因为他特殊的地理位置和特殊的产业基础决定的。 ● 特殊的地理位置看起来偏，但却非常重要： 1) 我们项目地处地铁1号线乔司站300米左右、绕城高速乔司出口处500米，正好又是紧邻政府“十二五”规划重点打造的九乔国际商贸城核心区域，它本身所在的地方就是一个咽喉要地，它位于杭州的东大门，长三角的中心，不管是杭州地区的消费者，还是杭州地区以外的消费者，我们是首先截流，也就是这些消费者首先是我们市场的消费者。 2) 我项目地处绕城高速乔司出口处500米，上下高速公路非常方便，对于沪杭高速公路上每天过往的11万辆车子，就犹如一个大型的超级服务区，私家车主到我们市场休息停留购物休闲，再上高速非常方便，而如果市区的市场商场购物的话就会有十多公里的路程，停车难，相比较而言可能私家车会嫌太麻烦。 3) 我们和长三角3000多家旅行社合作，每年数以万计的大巴车到世界级的旅游胜地西湖必经我市场，并且一下高速首先看到的就是我们市场。 4) 另外我们把到杭州四季青以及其他同类市场批发的客户，特别是外地的我们以省会为单位可以给他们在一定的时间免费接送。 5) 我们项目南接规划中的奔驰、宝马、奥迪等名车4S店集群，引领高端消费群体；背靠九年制学校，联动商机凸现；乔司附近4000多家服装企业及大型现代商贸物流区环绕项目周边，产业集群优势得天独厚。乔司镇政府、医院、和平公司都近在咫尺。309\339\509等多条公交线路直达杭州市区，周围银行、农贸市场等生活配套一应俱全，生活无比便捷。 6) 我们的项目紧邻杭州市委、市政府“十二五”期间重点打造的九乔国际商贸城，同时政府投入几千个亿在九乔国际商贸城，并且为了缓解城市交通压力以及提高城市市容市貌决定把市中心的几十个市场搬迁到我们九乔国际商贸城。 8、客户说，你们不用跟着我，我自己去看看，怎么办？ 答：XX先生，您看您今天过来，不也是冲着我们市场和相信我们开发运营市场能力，才来我们市场考察的嘛？既然您来了，也就是把我当成你朋友了，对吗？既然是朋友，我就有责任把你招待好，何况您也知道这是我的工作份内的事，所以服务您也是我的职责，我陪着您，您也可以帮我提一下意见，让我的服务更周到些，同时也是让我们公司在各方面不断的进步？所以您看我陪您过去看一下样板间的店面陈设和那里面的商品吧。 9、市场在打响知名度方面有什么具体措施？ 答：A选择和交通之声合作；B举办私家车车友会，服装节等等；C沪杭高速100块高炮广告等（10万元一块\年，1000万的投入）；D与汽运公司合作，作为长途汽车的临时停靠站和3000家旅行社合作；E在央视黄金时间段做推广广告。（每秒几十万）；F我们也是唯一一家做商业地产从杭州萧山机场出来的机场高速上一次性做几十块广告的公司（一年广告费上千万）；G我们会定期举办服装博览会（邀请世界级服装设计大师）以及杭州美食节（邀请全国各地的美食）。 10、市场有哪些优势？ 答：A区位交通优势：我们项目地处地铁1号线乔司站300米左右，绕城高速乔司出口处500米，正好又是紧邻政府规划的九乔国际商贸城，它本身所在的地方就是一个咽喉要地，它位于杭州的东大门，长三角的中心，是一个咽喉要地。我们项目地处绕城高速乔司出口处500米，上下高速公路非常方便，对于沪杭高速公路上每天过往的11万辆车子，就犹如一个大型的超级服务区，沪杭高速余杭站周边20平方公里范围内规划大型商住区。B政府对我们的大力支持，把我们市场当作形象工作来抓，放在重中之重的位置。C产业优势项目周边聚焦近4000多家服装企业；D成熟的配套，南接规划中的奔驰、宝马、奥迪等名车4S店集群，引领高端消费群体；北靠九年制学校，联动商机凸现；乔司附近4000多家服装企业及大型现代商贸物流区环绕项目周边，产业集群优势得天独厚。乔司镇政府、医院、和平公园都近在咫尺。309\339\509等多条公交线路直达杭州市区，周围银行、农贸市场等生活配套一应俱全，生活无比便捷；E良好的内部布局（由设计杭州大厦，银泰百货，万象城的卖场公司设计） F高起点规划，按照景点的要求来做配套，服务，以后要评4A级景区，建设成华东地区旅游购物集散中心，已与3000家旅行社达成合作协议。 11、夫妻双方一起来看房，老婆有意向，而老公没意向，怎么处理？ 答：我们工作重点应该放在老婆身上，分析点，老婆在家里面比较辛苦，操劳，一般理财都是交给老婆处理，相信老婆的眼光，比较能干，让其老婆做老公的工作，我们旁敲侧击，了解劳工的想法，在突出我们项目的优势给其老公深入的讲解一遍，或者讲个故事，比如说上次也是你们一个老乡老婆很想买，结果老公没同意，后来过来一个月我们价格涨了1倍，老公后悔死了。 12、客户商铺都看好了，可是他没带钱，问明天打钱过来，怎么处理？ 答：首先遵循成交黄金法则“MAN”法则，M代表钱，N代表权力，如果客户钱和需求都没问题，就要找到权力中心下功夫；站在客户的角度，向案场经理申请此商铺保留两个小时，定金必须打过来，帮助客户想办法，通过朋友、亲戚、家里打钱过来下；好好问问客户身上带了多少钱（5000、2000、1000等）都可以收，表示诚意金；如果方便，条件允许就安排车子带客户就近去取钱。告诉客户定金第二天一定要补齐，否则商铺不予保留，定金没收。④如果还不行的话请求同事配合（打手势给同事事先约好手势）制造这个商铺也有其他人在看，你不要别人要了。 13、房源都是别人挑剩下的？ 答：正如您所说，从整个市场的销售情况来看，不到X个月的时间，这个区块大部分的商铺已经销售完毕，但是每个人的眼光是不一样的，并不是被别人买去的一定是最好的位置，（最主要的是这个区域是我们刚XX推出来的，不然也早卖完了。）因为我们市场里面共设74部自动扶梯，13部观光电梯及4部升降货梯，24部疏散楼梯，我们做到了无位置差别和无楼层差别，再加上等市场培育发展起来了我们市场里面的每一间商铺都会有很高的商业价值（举例杭州四季青、义乌小商品市场每一个商铺租金都很高，甚至高的让人难以置信），进一步讲我们这里的很多商铺，像转角，楼梯，电梯口的地方是几间连在一起租的是一个整体严格来讲没有任何区别，再说了这些位置的商铺真实性价比还是比较高的。 14、市场的商铺哪一层比较好？ 答：我们整个市场是分区经营的，每一层和每一个区块的业态是不一样的，并且我们做到了无楼层差别，关键是看客户问这问题的真实意图是什么：如果这个客户是一个没有主见的客户，你说哪里好都可以，如果这个客户资金不是很多，你就找总价和单价比较便宜的介绍，如果这个客户资金比较充裕就介绍最好的，总价最高的给他。 15、商铺投资好还是住宅投资的好？ 答：是的，在固定资产中，住宅的风险是最低的，但增值也是最缓慢的，投资收益和风险是成正比的，商铺投入与收益也是如此，只是我们通过返租，把风险见到最低，而商铺增值空间在一些已动作成功的市场中，尤其是以当地产业为依托的市场，成功案例比比皆是，商铺增值要比住宅高的很多，更何况政府现在在打压住宅。 16、回报不如民间借款高？ 答：是这样的，在房产投资领域里面，住宅的租金收益就是总价的2%－3%左右，商铺的收益在8%－15%以上，随着市场的成熟，租金会不断的升值，但是民间借贷只有利息，没有升值的可能，再说借出去容易，拿回来难，借钱时是孙子，还钱时是老子，有多少放出收不回的，我有个客户就是在这个上面亏了50多万的。我们房产投资就不一样啦，在能保证回报的同时，更重要的是房产升值（1、物价上涨产品自然升值；2、周边配套越来越完美房产自然增值；3、特别是市场商铺，随着市场的越来越成熟，价格越来越来高，甚至不受政策与其他影响，成功例子很多如四季青，柯桥轻纺城，义乌小商品市场等升值上100倍）。 17、市场升值潜力到底有多大？ 答：首先想和你说的是住宅价格是受国家宏观调控的，而商业市场价格是不受国家宏观调控的，假如运作好的话，增值空间是很大的，比如海宁皮革城05年1万多平方，现在呢？10万左右了，关键是看市场前景怎么样，能不能火起来。） 18时间晚了，客户吵着要回去？ 答：1、首先向客户表示道歉；2、站在都是老乡的立场上，很多客户也是第一次来看看的，但觉得这边确实很不错，所以有定商铺的，签的客户，时间也很宝贵，所以来了也要把他办好，大家都是老乡嘛，就体谅下（在客户安抚时侧面强调很多客户看好这个项目）；3、给客户买点东西安抚下或陪客户出去逛逛，客户自然能理解。 19、同类市场很多，市场已经饱和，与其他市场相比有何优势？ 答：是的，杭州的同类市场很多，正说明了强大的产业集群已经形成了一个强大的市场磁极，吸引着来自全国各地的消费者。你想一下，在杭州，银泰百货生意火爆，杭州大厦，万象城同样也人流如织，经营业态虽然区别不大，但市场的需求量是巨大的。当然，各个市场的定位也不一样，您看我们的市场在杭州地铁一号线乔司站出口300米处，在整个杭州离地铁口最近的大型商场化的市场我们是唯一一个，并且我们打破了传统的市场格局，4000多家服装企业分布在我们市场周围、产业集群优势得天独厚，大型现代商贸物流区环绕项目周边，共同构筑杭州国际展贸大平台。同时我们的市场就在绕城高速的乔司出口500米处。离绕城高速最近的市场。并且地铁一号线乔司出口到我们市场正大门也只有一步之遥。我们项目周边聚集近4000多家服装企业。沪杭高铁余杭站、沪杭高速、杭浦高速、绕城高速乔司出口、九堡客运中心、德胜路交通枢纽六大财富大道环绕，杭州乔司（地铁）商城均在中央，商业辐射整个长三角，区域优势无与伦比。政府的支持和规划（2011年，发展乔司、九堡市场群是市委、市政府“十二五”发展中的重大决策，着眼打造高端的国际商贸城；目标是把乔司、九堡市场群打造成长三角一带人们最喜欢的购物天堂，“杭州国际展贸交易窗口、长三角购物新天地、主城市场集聚平台、休闲生活品质新城”。）随着杭州市“城市东扩”战略的实施，政府重点安居工程新迁数十万居民，坐享周边上百万常住人口（临平70万、丁桥70万、乔司20万、共计160万），地铁一号线（十月一日）的通车运营，以及杭州主城区将有400多个专业类市场改造搬迁至此（九乔国际商贸城），必将使乔司成为长三角最具竞争力的商业宝地。 20、上周看重的商铺已经没有了，你们现在的房源我都不喜欢？ 答：是的，上周你看中的商铺确实没有了，这个说明我们市场非常热销啊，得到了你们投资人的认同，你看现在的商铺中位置好的也很多了，每个人选商铺各自的眼光不一样，你上次来了，这次再来来，这说明你也跟人家一样很看好我们的市场，如果今天再不选定一个商铺，你下次过来，这个商铺没有了，你又会说好的房源没有了。 21、客户带朋友来要拿回扣怎么办？多少钱一套？ 答：策略：主张坚定，态度要婉转。要注意几点：你朋友有没有选好商铺，如果没有选好，那就帮其选好商铺，把商铺定下来再说。客户不一定是真的要回扣，可能只是试试看的，先跟客户说我们没有这样的情况的，你开玩笑吧！客户说肯定有的，那跟客户说：我只是普通置业顾问，我也不能做主（一个边上看看动作），我们领导不在，要不先让您朋友先定下来再说好了，再说你朋友很看好这个市场，你帮我们做了工作我们肯定记得您的，我肯定帮您在我们领导面前帮您争取；④客户还是不同意，那就引荐领导。 22、没人付钱，我也先等等看？ 答：先给客户圈定她所选好的商铺，强调她所选定商铺的地理位置及性价比，重要的是它的唯一性，这些都有了后，告诉客户你看好的东西其实别人也看好的，我们是以谁先付钱下定为主，这么好的位置要是给别人定了就没有啦！再说了你也很看好我们市场的前景和投资价值是吧！既然看好就定好了，早定晚定都是定，那就早定好了，我们后面还有其他地方客户要来这边考察投资的，等下就没有了，你还是先下手为强。 23、过来自己经营？ 答：是这样的，我们整个市场招商是都招好的，而且前三年我们是返租，其实你自己要经营，要等返租期到了也可以的，但是必须符合整个市场的统一经营业态和档次标准，如果嫌麻烦还是收收租金做纯粹的房东来的轻松，毕竟你自己经营不见的比租给他们收益好。如果你一定要经营前三年按我们的招商情况，你不一定是自己的商铺，其实我们的目的是把市场做旺再还给客户。 24、杭州房价过高，是否有泡沫？ 答：相对杭州的房价是高了一些，这个是大环境，整个长三角经济都比较发达，房价当然也要比别的一般地方高点，相对北京，上海这里的房价其实不高的，但我们的商铺二楼三年折后均价才3万每平，三楼三年折后均价也才2.5万左右，同比我们还是比较低的，一般杭州的商铺在3到4万左右。看在杭州历年来的投资客，投资杭州的项目哪一个是亏的，只是增值比例的差异和时间的快慢问题而已。 25、想要更好的位置？ 答：其实每个人的观点看法都不一样的，张三看的好，李四并不一定看的好，这个就说明了每个人的角度是不同的，整体上来讲，我们市场的设计在准备阶段就做的比较完美，没有任何死角，因为整个设计图也是征求了很多在一线有经验的经营户的建议，您现在看到的位置，今天还存在，根据销售情况来看，明天就不一定存在了。还是要抓住机会，作对的选择，市场发展成功，每个位置的商铺都是最好的，差别并不大。（就其推荐的位置告诉其独一性、未来经营可能带来的不一样收益的地方） 26、与杭州四季青相比，杭州乔司商城有何优势？ 答：是的，每个市场都有各自的优势，而我们这个市场的第一大优势就在于地段上，因为你也看到了我们的市场就在杭州地铁一号线乔司站出口300米处，到我们市场正大门也只有一步之遥，在整个杭州离地铁口最近的大型商场化的市场我们是唯一一个；同时我们的市场就在绕城高速乔司出口500米处，是离绕城高速最近的市场，离沪杭高铁余杭站、沪杭高速、杭浦高速乔司出口也只有五分钟车程；九堡客运中心、德胜路交通枢纽毗邻；商业辐射整个长三角，区域优势无与伦比。这几点正是杭州四季青以及其他同类市场所欠缺的。我们打破了传统的市场格局，所以说我们的项目对于搞批发的客户跟四季青比，我们在交通上起到了客源截到我们这里来的。 每二大优势：4000多家服装企业分布在我们市场周围，产业集群优势得天独厚， 我们项目周边聚集近4000多家服装企业，而这些企业生产的产品在杭州四季青都有展示，更何况在自己家门口有这样一个便捷的平台，他们肯定会愿意到我们这里来，加之大型现代商贸物流区环绕项目周边，共同构筑杭州国际展贸大平台。 第三大优势：从商业配套方面来看我们做到了市场商场化，并且有足够大的仓储空间和便捷物流基地，并且可以直接上高速，同时我们项目还涵盖酒店，餐饮，娱乐等一系列综合配套，这几点正是杭州四季青以及其他同类市场所欠缺的。同时杭州四季青以及其他同类市场仓储物流基地都在我们这里，这也大大的带动我们市场将来的批发方式，这也是为什么杭州四季青的经营户愿意付租金来我们市场租商铺做生意的一大原因。所以经营户和你们投资一样都是长期打算的。您刚才说的是哪个铺位我们再研究一下。 第四大优势：政府的支持和规划（2011年，发展乔司、九堡市场群是市委、市政府“十二五”发展中的重大决策，着眼打造高端的国际商贸城；目标是把乔司、九堡市场群打造成长三角一带人们最喜欢的购物天堂，“杭州国际展贸交易窗口、长三角购物新天地、主城市场集聚平台、休闲生活品质新城”。）随着杭州市“城市东扩”战略的实施，政府重点安居工程新迁数十万居民，坐享周边上百万常住人口（临平70万、丁桥70万，乔司20万，共计160万的），地铁一号线（十月一日）的通车运营，以及杭州主城区将有400多个专业类市场搬迁改造至此（九乔国际商贸城），必将使乔司成为长三角最具竞争力的商业宝地。所以未来的四季青搬迁是必然的，经营户肯定是早做打算，我们项目应该是他们的不二之选。 第五大优势：公司与长三角、珠三角等全国各大服装、箱包协会商会、全国十大专业市场等联动招商，数千家品牌商户踊跃入驻，一铺难求，核心竞争力自然形成。但是四季青是有几十个开发商组成的，但没有人愿意花钱给别人做广告。 第六大优势：我们做到了业态完美组合，层层无死角且无楼层差，电梯、扶梯、货梯达100多台。这是杭州四季青以及其他同类市场做不到的，因为他们是早些年建的，这些问题根本考虑不到。 第七大优势： 运营商是成功开发过多个批发专业市场的桐乡世贸中心专业团队，在中国专业发展史上创造了一个又一个无法逾越的奇迹。在建筑史上，从摘牌到市场全面开业到评定为浙江省唯一一家五星级旅游购物市场，仅用时13个月；在招商史上，从珠三角到长三角，汇聚全球皮草、皮革精品、全面进驻桐乡世贸中心，用时3个月；在商铺销售史上，完成20多亿元商铺销售，并上交国家利税4个多亿，在商业地产办县级市中开创典范，用时3个月；④在市场兴旺史上，开业至今，旅游购物人次多达两千五百万，自驾游客50多万台，商铺租金连年倍增，转租费激增几十万元；⑤在市场培育史上，专业团队不惜重金打造，整合各种优势资源提升品牌知名度，投放广告费达3个多亿。 27、空地？ 答：从无到有只是一个过程，况且我们开发商是资产38个亿的华盛达，在杭城拥有11个大型楼盘项目；由获全国首批国家房屋建筑工程施工总承包特级资质等的浙江省建工集团总承建；曾承建项目有：钱塘江大桥、浙江省人民大会堂、杭州大剧院、杭州大厦、杭州火车东站等多个重大项目。桐乡世贸中心总资产86个亿，成功参与运营东阳世界木雕城、东阳国际建材装饰城、桐乡世贸中心等多个知名专业市场经验。④近期公司活动：现每周五有河北省石家庄、天津市、广州市、深圳市、贵州省、昆明螺蛳湾、杭州市、海宁市、桐乡市各商会商户由秘书长带队，每周六赴桐乡世贸中心考察并选铺，每周日赴杭州乔司商城考察并选铺。现是五选一全球选商中。 28、乔司？ 答：乔司镇地处杭州市中心城区的东郊，余杭区南大门。南临杭州江干区九堡镇，东靠下沙经济开发区、海宁市，北与余杭区南苑街道相连，境内的乔司编组站是华东地区最大的铁路编组站，另有杭州笕桥机场、沪杭高速公路、杭州绕城公路、01省道等。交通便捷，经济繁荣，人流量大，素有“活水码头”之美称。 乔司问答解析参考二 1. 你们市场占地面积多少？总共多少万方？ 答：占地100亩，一期建筑面积25万方，总投资20亿元。 2.你们开发商是谁？ 答：浙江中友实业有限公司。 3.从第四年开始我们的保底收益是谁打款给我的？ 答：桐乡市世贸中心置业有限公司。 4.万一开发商倒闭了我这个钱找谁要？ 答：政府有这方面的相关规定，债务清偿您是第一顺位债权人，况且这个也是绝对不可能发生的，我们公司每个项目都自持物业50%以上，09年在全球经济大环境不利的形势中，能在地级城市桐乡历经3年把桐 乡市场中心一期市场做得有声有色，租金年年涨，铺价年年增；现在更用心的倾力打造这个占据天时、地利、人合的九乔商贸区内的杭州乔司商城项目，又怎么会那么容易倒闭呢？所以您一点都不需要担心绝不可能发生的事情。 5.你们开发商万一注销了怎么办？ 答：九乔商贸区是杭州市委、市政府着眼打造的杭州“城市东扩”发展主城市场集聚平台的重中之重，而我们项目是商贸区内建设的第一个政府批文通过的大型服装、箱包专业批发大市场，也是杭州地铁一号线沿线最近的专业批发市场，政府一直以来都非常的关心、关注及给予最大的支持，同时，监管的力度也是相对很强势的，绝对杜绝这种事件的发生的，所以也不会有万一，也不可能有什么万一的发生的，放心吧。 6.你们的回报按照合同价算的话，我的收益不是才8%吗？ 答：您这样理解也是非常对的。同时杭州的物业赢利一般都在5－6% ，原价100万的商铺我们首轮为投资户的保障收益为7.8万元即7.8%，实际合同价的82万元我们也是保障收益7.8万元即9.6%，目的只有一个，投入更多在我们市场前期的推广运营，让经营户赚大钱，快速繁荣市场，使租金年年涨，铺价年年增，也使您投资我们的商铺快速增值翻几翻。 7.你们前期开发过什么项目？哪个项目运营的最好？ 答：很多，如东阳的浙江东阳中国木雕城，东阳国际建材城，及桐乡的桐乡世贸中心一期；我们每个项目都是依据当地的产业等强大优势倾力打造，都是特色专业市场，在业界亦都享有很高的声誉，短短时间租金、铺价都翻了几翻的。 8.万一你们的资金链断掉怎么办？ 答：您的担心我们真的很能理解，您知道吗！我们公司自己的每个市场都自持50%以上的物业，每年稳定的梯状翻倍上涨；同时我们和河北正元集团、天津华北集团、横店东磁、浙江嘉欣丝绸股份有限公司、浙江海天建设集团、江西立信投资集团、上海东方汽配城、美国AZ物流集团等实力雄厚的大财团联盟，共同进退，做得又是我们自己最专长的赢利模式，不会有什么万一。 9.你们一期好像一直都在靠旅游大巴这块在赚钱？ 答：请问您是哪里人？（了解客户是怎么知道我们这块的？）谢谢您一直以来都这么的关心、关注我们的市场，您了解的只是我们市场的一小部分，我们因为拥有乌镇的旅游资源，口碑推广、旅游消费为我们市场带来了不可估量的人气财气；同时，每年的下半年才真正是我们皮革市场的旺季开始，私家车采购的也很多，很多时候，车多了，市场三边的道路都堵满的；而且随着我们市场的大牌明星演出，模特走秀，高速高炮广告、电台等推广，相信我们市场的知名度一年会比一年高，经营户的生意也会越做越好。 10.以后你们外面招进来的经营户住哪里？ 答：我们市场北面的两幢是3.2万方的酒店式公寓和商务写字楼，做为我们市场的配套；一期做起来以后，我们还会做二期，二期主要是为一期做配套的，除了配套市场之外，也还会增加更多的仓储空间和商住写字楼，提供给我们自己的商户使用；我们项目周边政府重点安居工程新迁数十万的居民，项目坐享周边上百万常住人口（临平70万、丁桥70万，乔司20万，共计160万），可出租使用的新房子也很多。 11.你们这边的居民住宅区主要在哪？在乔莫西路以东还是以西？ 答：离得最近的住宅区就是乔莫西路以东，出门您就可以望得见，还有镇政府，公园、银行等配套一应俱全；项目附近以北往临平，是政府重点安居工程，以南往杭州也是原来的居民住宅区。 12.你们市场周围有广场吗？沙盘上我怎么看不出来？ 答：有的，项目的对面，东南方向余杭附属医院旁边那一大片空地正是规划中的大型市民公园－－和平公园；因为我们沙盘空间布局有限，没有特别标注出来，谢谢您今天提醒了我们，我会反映给我们领导，后继在沙盘中标注上去。 13.你们招商情况怎样？主要是哪里来的商户？ 答：我们每周都有河北省石家庄、天津市、广州市、深圳市、贵州省、昆明螺蛳湾、杭州市、海宁市、桐乡市各商会商户由秘书长带队，来考察选铺；如：广东省皮革协会（毛皮和皮衣专业委员会）刘维东秘书长领队，广州市皮具皮革行业商会徐凯盈副会长领队，石家庄金华商会杜该来秘书长领队等等商会踊跃进驻我杭州乔司商城；我们现在是五比一的选商。 14.是投资的多还是想自主经营的多？ 答：都有，投资的也蛮多的，杭州本来就是一块投资者的热土，以往投资在杭州的，没有一个是亏的。也有一些客户想自主经营，因为他们从事这个行业，有的是自己开厂的等；我们客户如果想自己买了商铺又自主经营，必须经我们选商中心审核，符合我们市场相关业态的要求等等。 15.你们项目也不在九乔国际商贸区的核心啊？ 答：九乔商贸区指的是九堡、乔司，我们项目处于临平到杭州的正中间，项目紧邻九乔商贸城，处于杭州市政府重点打造的7.8平方公里九乔商贸区的核心。 16.九乔国际商贸城有多少平方公里？政府在核心投资多少亿？ 答：7目前打造7.8平方公里，总投资2700亿。 17.以后杭州主城区400多家专业市场会搬迁过来吗？具体搬迁到哪里？ 答：是的，九堡、乔司是杭州城市东扩战略实施，“十二五”重点打造的7.8平方公里九乔国际商贸区；随着杭州西湖申请世界文化遗产的成功等杭州城市的建设发展规则，杭州城东打造主城市场集聚平台；后继400多家专业市场将搬迁至我们市场周边。 18.你们的写字楼是出租的吗？租期多久？租金多高？ 答：做为市场的配套，暂时未定，您方便的话留下您的联系方式，后期确定的话我可以第一时间告诉您。 19.我在网上查了，以后翁梅站跟乔司站站口都会有上盖物业，你们市场能做好吗？ 答：我们打造的是25万方大型的服装批发专业市场，离乔司站仅300米，您一定也了解了我们项目所占的地理和交通优势，那么我再跟您说一下我们项目不同于其它的自身拥有的优势``````。 20.你们这边主要消费群体是针对哪里的？ 答：我们市场批发为主，零售为附，详见项目优势 21.如果你们市场能做起来，那前景应该不错，但是没有产证我觉得投资风险太大？ 22.你们得房率多少？建筑面积多少？建筑密度多少？ 23.你们酒店式公寓什么时候卖，先造市场还是先造酒店式公寓，它一间主力户型多大？ 24.以后400多家专业市场搬迁过来，你们不会有压力吗？ 25.四季青做的这么成功了，你们不可能做得过它？ 26.市场停车位置具体分布在哪？ 文档已经阅读完毕，请返回上一页！