房地产项目 融资方案

房地产项目 融资 关于某某项目项目融资方案初步建议 ********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设 计、提供融资通道等;项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资 方式;通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供 参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案: 一、 初步融资方案建议 1. 债权融资方案 1) 银行中长期贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点:成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款， 缺点:程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期 占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限; 2) 非公开定向债务融资工具(PPN) 模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行; 优点:借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资 金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能;不受净资产40%的限 制，有效扩大企业直接债务融资的空间 缺点:融资期限问题，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式， 与 的的还款计划相冲突;依然存在资金的占用成本高。 3) 信托贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点:多元化融资途径 缺点:信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方(社保资金等);因社保 资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保函(财政部、劳动保障部 在财金[2007]3号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信 托)。 4) 公积金贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广 东 投资发展有限公司提供担保 优点:成本低 缺点:一般主要应用于有政府回购的保障房建设，目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。 5) 中期票据 模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资 金投向项目公司 优点:成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主; 缺点:待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上 企业，增加承销成本;而且如果持续5年，资金的成本高;与 的的还 款计划相冲突。 6) 保险资管债权计划 模式:保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道; 优点:借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金; 缺点:需要有一定的资源网络以及一定的融资规模; 7) 证券公司资管定向通道 模式:证券公司成立定向资管计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰 天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道; 问题点:查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围， 是否能投资定向资管计划。 2. 股权融资方案 1) 股权投资-信托模式 交易结构: (2)收购股 权或增资扩(1)信托资 股等投资者 信托公司 开发商 金 (委托人) (受托人) (项目公(3)股权转让变(4)信托收益及本司) 现 金 抵(质)押第三方保证 优点:多元化融资渠道，能够增加项目公司的资本金，起到过桥融资的作用;使项目公司达到银行融资的条件;其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间 内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 缺点:资金募集较为困难; 融资成本高(8%-10%居多);需要翰天一次性溢 价回购，还款计划最多3年，如果长期，需要引入中长期资金方(社保资金)。 2) 股权投资-小集合+集合信托计划模式 还款计划为3年，估计难以实施，小集合投资者有机构投资者和自然人投资者， 该项目主要以单一大额中长期资金方为主，因此比较适合机构投资者中的保险 资金，个人投资者并不适合该类型项目的投资。 3. 结构化融资方案 1) 资产证券化 用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品，向合格投资者募集资金， 这个模式的前提是已经完工，且有稳定、可预期现金流，而且根据试点情况来 看，实践可行已经具备，目前主要是规模问题，一般需要每年3亿元的额度才 足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务，因此如果母公司有其他租赁资产 的租金收益权，可以考虑打包发行资产支持证券，用未来可预期的现金流募集 资金，将会是目前最适合翰天发展的融资模式。 2) 信托的结构性融资模式(或信托+有限合伙的模式) 交易结构: 3) 售后回租的融资租赁模式 折中方案，先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金，完工后，将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司，回收资金返还建设资金，然后向融资租赁公司回租;此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模 式、有限合伙等融资通道，拓展了融资渠道和融资的成功率，能够较快的实现建设 资金的募集，售后回租虽然成本略微高企，但解决了长期资金占用的问题。 4) 保障房信托投资基金(债性、股性) 由于目前国内操作的案例比较少，加之对于保障房建设的操作案例少之又少， 此方案可以作为备选，如果其他方案无法实现融资的情况下可以考虑创新～ 二、 此次项目的核心问题需确认 以上各种融资方案，仅只是根据贵司可行性结合我方经验，提出的初步的可能性建议，但无论哪种方案，在操作层面都必须有一定的增信措施，以及具体的还款计划安排，因此特需要向贵司寻求确认一下两个问题: 1. 可提供增信措施有哪些,银行保函、建工程抵押、大股东无限连带责任担保或第三 方连带责任担保等等, 2. 还款计划是否为10年,并且确定采用首年开始按年还息、第三年还本, 三、 需求资料清单: 广东 投资发展有限公司股权结构图，以及所参股、控股的分子公司; 1. 2. 广东 投资发展有限公司近3年的经审计的; 广东 投资发展有限公司的开发资质材料。 名句赏析～～～～～ 不限 主题 不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物 山有木兮木有枝，心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》 人生若只如初见，何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》 十年生死两茫茫，不思量，自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》 只愿君心似我心，定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》 玲珑骰子安红豆，入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》 曾经沧海难为水，除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》 愿得一心人，白头不相离。____卓文君《白头吟》 去年今日此门中，人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》 平生不会相思，才会相思，便害相思。____徐再思《折桂令?春情》 入我相思门，知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》 山无陵，江水为竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢与君绝。____佚名《上邪》 人生自是有情痴，此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》 一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》 两情若是久长时，又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》 执子之手，与子偕老。____佚名《击鼓》 花自飘零水自流。一种相思，两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》 问世间，情为何物，直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》 一日不见兮，思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》 人生如逆旅，我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》 世间无限丹青手，一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》 林花谢了春红，太匆匆。无奈朝来寒雨，晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》 独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》 身无彩凤双飞翼，心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》 滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》 怕相思，已相思，轮到相思没处辞，眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》 此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》 思悠悠，恨悠悠，恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》 取次花丛懒回顾，半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》 若是前生未有缘，待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》 雨打梨花深闭门，忘了青春，误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》 少年不识愁滋味，爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》 自在飞花轻似梦，无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》 近水楼台先得月，向阳花木易为春。____苏麟《断句》 一骑红尘妃子笑，无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》 抽刀断水水更流，举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》 人面不知何处去，桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》 时光只解催人老，不信多情，长恨离亭，泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》 一生大笑能几回，斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》 天涯地角有穷时，只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》 问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》 似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》 菩提本无树，明镜亦非台。____惠能《菩提偈》 溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚眺 / 西门》 春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。____孟郊《登科后》 枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》 空山新雨后，天气晚来秋。____王维《山居秋暝》 人到情多情转薄，而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化萍》 同是天涯沦落人，相逢何必曾相识～____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》 浮云一别后，流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》 名句赏析～～～～～ 不限 主题不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物 山有木兮木有枝，心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》 人生若只如初见，何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》 十年生死两茫茫，不思量，自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》 只愿君心似我心，定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》 玲珑骰子安红豆，入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》 曾经沧海难为水，除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》 愿得一心人，白头不相离。____卓文君《白头吟》 去年今日此门中，人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》 平生不会相思，才会相思，便害相思。____徐再思《折桂令?春情》 入我相思门，知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》 山无陵，江水为竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢与君绝。____佚名《上邪》 人生自是有情痴，此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》 一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》 两情若是久长时，又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》 执子之手，与子偕老。____佚名《击鼓》 花自飘零水自流。一种相思，两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》 问世间，情为何物，直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》 一日不见兮，思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》 人生如逆旅，我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》 世间无限丹青手，一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》 林花谢了春红，太匆匆。无奈朝来寒雨，晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》 独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》 身无彩凤双飞翼，心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》 滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》 怕相思，已相思，轮到相思没处辞，眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》 此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》 思悠悠，恨悠悠，恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》 取次花丛懒回顾，半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》 若是前生未有缘，待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》 雨打梨花深闭门，忘了青春，误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》 少年不识愁滋味，爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》 自在飞花轻似梦，无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》 近水楼台先得月，向阳花木易为春。____苏麟《断句》 一骑红尘妃子笑，无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》 抽刀断水水更流，举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》 人面不知何处去，桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》 时光只解催人老，不信多情，长恨离亭，泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》 一生大笑能几回，斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》 天涯地角有穷时，只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》 问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》 似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》 菩提本无树，明镜亦非台。____惠能《菩提偈》 溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚眺 / 西门》 春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。____孟郊《登科后》 枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》 空山新雨后，天气晚来秋。____王维《山居秋暝》 人到情多情转薄，而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化萍》 同是天涯沦落人，相逢何必曾相识～____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》 浮云一别后，流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》 论诗三十首?其四 (53人评分) 8.7 朝代:金朝 作者:元好问 原文: 一语天然万古新，豪华落尽见真淳。 南窗白日羲皇上，未害渊明是晋人。 写翻译 写翻译写赏析 写赏析纠错 纠错收藏 收藏评分:很差较差还行推荐力荐 参考翻译 写翻译 写翻译 译文 陶渊明的诗语言平淡、自然天成，摒弃纤丽浮华的敷饰，露出真朴淳厚的美质，令人读来万古常新。陶渊明自谓自己是上古时代的人，但并未妨碍他仍然是个晋人。? 参考赏析 写赏析 写赏析 赏析 这首诗是元好问评晋代诗人陶渊明。出于对当时诗坛雕琢粉饰、矫揉造作诗风的反感，元好问评论晋代诗人陶渊明时前两句说:“一语天然万古新，豪华落尽见真淳。”元好问崇尚陶渊明诗歌自然天成而无人工痕迹，清新真淳而无雕琢之弊。陶渊明的诗句自然质朴不假修饰，剥尽铅华腻粉，独见真率之情志，具有真淳隽永、万古常新的永恒? 作者介绍 元好问 元好问 元好问，字裕之，号遗山，太原秀容(今山西忻州)人;系出北魏鲜卑族拓跋氏，元好问过继叔父元格;七岁能诗，十四岁从学郝天挺，六载而业成;兴定五年(1221)进士，不就选;正大元年(1224 )，中博学宏词科，授儒林郎，充国史院编修，历镇平、南阳、内乡县令。八年(1231)秋，受诏入都，除尚书省掾、左司都事，转员外郎;金亡不仕，元宪宗七年卒于获鹿寓舍;工诗文，在金元之际颇负重望;诗词风格沉郁，并多伤时感事之作。 其《论诗》绝句三十首在中国文学批评史上颇有地位;作有《遗山集》又名《遗山先生文集》， 编有《中州集》。... 3.