房地产项目 融资
关于某某项目项目融资方案初步建议 ********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务,包括不限于多元化融资方案设
计、提供融资通道等;项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资
方式;通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案,我司提出以下初步建议以供
参考,并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后,做详细的论证和可实施方案:
一、 初步融资方案建议
1. 债权融资方案
1) 银行中长期贷款
模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款,母公司广东
投资发展有限公司提供担保
优点:成本相对低,保障房性质有利于申请银行贷款,
缺点:程序复杂,公共租赁房为出租类项目,租金低,回收成本困难,又长期
占用银行资金,银行不愿意大规模介入,贷款额度有限;
2) 非公开定向债务融资工具(PPN)
模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行;
优点:借助母公司信誉,定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资
金,资金成本可协商,有降低融资成本的可能;不受净资产40%的限
制,有效扩大企业直接债务融资的空间
缺点:融资期限问题,无法实现一次募集资金,长达10年的分期偿还模式,
与 的的还款计划相冲突;依然存在资金的占用成本高。
3) 信托贷款
模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款,母公司广东
投资发展有限公司提供担保
优点:多元化融资途径
缺点:信托贷款的融资成本高,且需自行寻找资金方(社保资金等);因社保
资金的风险容忍度非常低,因此很多都需要银行出保函(财政部、劳动保障部
在财金[2007]3号文中明确,批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信
托)。
4) 公积金贷款
模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款,母公司广
东 投资发展有限公司提供担保
优点:成本低
缺点:一般主要应用于有政府回购
的保障房建设,目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。
5) 中期票据
模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据,募集资
金投向项目公司
优点:成本低,而且可以一次注册分期发行,周期长5年期为主; 缺点:待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%,信用评级为AA及以上
企业,增加承销成本;而且如果持续5年,资金的成本高;与 的的还
款计划相冲突。
6) 保险资管债权计划
模式:保险资管成立债权计划,购买项目公司资产收益权,并与母公司翰天发展签订溢价回购协议,是一种类债权的保险资金投资通道; 优点:借助保险资金,可以获取低成本、稳定、长周期的资金; 缺点:需要有一定的资源网络以及一定的融资规模;
7) 证券公司资管定向通道
模式:证券公司成立定向资管计划,购买项目公司资产收益权,并与母公司翰
天发展签订溢价回购协议,是一种类债权的保险资金投资通道; 问题点:查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围,
是否能投资定向资管计划。
2. 股权融资方案
1) 股权投资-信托模式
交易结构:
(2)收购股
权或增资扩(1)信托资
股等投资者 信托公司 开发商 金
(委托人) (受托人) (项目公(3)股权转让变(4)信托收益及本司) 现 金
抵(质)押第三方保证
优点:多元化融资渠道,能够增加项目公司的资本金,起到过桥融资的作用;使项目公司达到银行融资的条件;其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间
内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
缺点:资金募集较为困难; 融资成本高(8%-10%居多);需要翰天一次性溢
价回购,还款计划最多3年,如果长期,需要引入中长期资金方(社保资金)。 2) 股权投资-小集合+集合信托计划模式
还款计划为3年,估计难以实施,小集合投资者有机构投资者和自然人投资者,
该项目主要以单一大额中长期资金方为主,因此比较适合机构投资者中的保险
资金,个人投资者并不适合该类型项目的投资。
3. 结构化融资方案
1) 资产证券化
用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品,向合格投资者募集资金,
这个模式的前提是已经完工,且有稳定、可预期现金流,而且根据试点情况来
看,实践可行已经具备,目前主要是规模问题,一般需要每年3亿元的额度才
足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务,因此如果母公司有其他租赁资产
的租金收益权,可以考虑打包发行资产支持证券,用未来可预期的现金流募集
资金,将会是目前最适合翰天发展的融资模式。
2) 信托的结构性融资模式(或信托+有限合伙的模式)
交易结构:
3) 售后回租的融资租赁模式
折中方案,先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金,完工后,将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司,回收资金返还建设资金,然后向融资租赁公司回租;此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模
式、有限合伙等融资通道,拓展了融资渠道和融资的成功率,能够较快的实现建设
资金的募集,售后回租虽然成本略微高企,但解决了长期资金占用的问题。
4) 保障房信托投资基金(债性、股性)
由于目前国内操作的案例比较少,加之对于保障房建设的操作案例少之又少,
此方案可以作为备选,如果其他方案无法实现融资的情况下可以考虑创新~ 二、 此次项目的核心问题需确认
以上各种融资方案,仅只是根据贵司可行性
结合我方经验,提出的初步的可能性建议,但无论哪种方案,在操作层面都必须有一定的增信措施,以及具体的还款计划安排,因此特需要向贵司寻求确认一下两个问题:
1. 可提供增信措施有哪些,银行保函、建工程抵押、大股东无限连带责任担保或第三
方连带责任担保等等,
2. 还款计划是否为10年,并且确定采用首年开始按年还息、第三年还本, 三、 需求资料清单:
广东 投资发展有限公司股权结构图,以及所参股、控股的分子公司; 1.
2. 广东 投资发展有限公司近3年的经审计的
;
广东 投资发展有限公司的开发资质材料。
名句赏析~~~~~
不限
主题
不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物
山有木兮木有枝,心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》
人生若只如初见,何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》 十年生死两茫茫,不思量,自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》 只愿君心似我心,定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》
玲珑骰子安红豆,入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》 曾经沧海难为水,除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》
愿得一心人,白头不相离。____卓文君《白头吟》
去年今日此门中,人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》
平生不会相思,才会相思,便害相思。____徐再思《折桂令?春情》
入我相思门,知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》
山无陵,江水为竭。冬雷震震,夏雨雪。天地合,乃敢与君绝。____佚名《上邪》 人生自是有情痴,此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》
一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》 两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》 执子之手,与子偕老。____佚名《击鼓》
花自飘零水自流。一种相思,两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》 问世间,情为何物,直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》 一日不见兮,思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》
人生如逆旅,我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》
世间无限丹青手,一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》
林花谢了春红,太匆匆。无奈朝来寒雨,晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》 独立寒秋,湘江北去,橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》
身无彩凤双飞翼,心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》 滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》 怕相思,已相思,轮到相思没处辞,眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》 此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》
思悠悠,恨悠悠,恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》 取次花丛懒回顾,半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》 若是前生未有缘,待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》
雨打梨花深闭门,忘了青春,误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》 少年不识愁滋味,爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》
自在飞花轻似梦,无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》 近水楼台先得月,向阳花木易为春。____苏麟《断句》
一骑红尘妃子笑,无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》 抽刀断水水更流,举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》
疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》 人面不知何处去,桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》
时光只解催人老,不信多情,长恨离亭,泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》
一生大笑能几回,斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》 天涯地角有穷时,只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》
问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》 似此星辰非昨夜,为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》
菩提本无树,明镜亦非台。____惠能《菩提偈》
溪云初起日沉阁,山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚眺 / 西门》 春风得意马蹄疾,一日看尽长安花。____孟郊《登科后》
枯藤老树昏鸦,小桥流水人家,古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》 空山新雨后,天气晚来秋。____王维《山居秋暝》
人到情多情转薄,而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化萍》 同是天涯沦落人,相逢何必曾相识~____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》 浮云一别后,流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》
名句赏析~~~~~
不限
主题不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物
山有木兮木有枝,心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》
人生若只如初见,何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》 十年生死两茫茫,不思量,自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》 只愿君心似我心,定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》 玲珑骰子安红豆,入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》 曾经沧海难为水,除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》 愿得一心人,白头不相离。____卓文君《白头吟》
去年今日此门中,人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》
平生不会相思,才会相思,便害相思。____徐再思《折桂令?春情》 入我相思门,知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》
山无陵,江水为竭。冬雷震震,夏雨雪。天地合,乃敢与君绝。____佚名《上邪》 人生自是有情痴,此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》 一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》 两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》 执子之手,与子偕老。____佚名《击鼓》
花自飘零水自流。一种相思,两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》 问世间,情为何物,直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》 一日不见兮,思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》
人生如逆旅,我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》
世间无限丹青手,一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》
林花谢了春红,太匆匆。无奈朝来寒雨,晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》 独立寒秋,湘江北去,橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》
身无彩凤双飞翼,心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》 滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》 怕相思,已相思,轮到相思没处辞,眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》 此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》
思悠悠,恨悠悠,恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》 取次花丛懒回顾,半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》 若是前生未有缘,待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》
雨打梨花深闭门,忘了青春,误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》 少年不识愁滋味,爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》
自在飞花轻似梦,无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》 近水楼台先得月,向阳花木易为春。____苏麟《断句》
一骑红尘妃子笑,无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》 抽刀断水水更流,举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》
疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》
人面不知何处去,桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》
时光只解催人老,不信多情,长恨离亭,泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》
一生大笑能几回,斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》 天涯地角有穷时,只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》
问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》 似此星辰非昨夜,为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》
菩提本无树,明镜亦非台。____惠能《菩提偈》
溪云初起日沉阁,山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚眺 / 西门》 春风得意马蹄疾,一日看尽长安花。____孟郊《登科后》
枯藤老树昏鸦,小桥流水人家,古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》 空山新雨后,天气晚来秋。____王维《山居秋暝》
人到情多情转薄,而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化萍》 同是天涯沦落人,相逢何必曾相识~____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》 浮云一别后,流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》
论诗三十首?其四
(53人评分) 8.7
朝代:金朝
作者:元好问
原文:
一语天然万古新,豪华落尽见真淳。
南窗白日羲皇上,未害渊明是晋人。
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写翻译 写翻译
译文
陶渊明的诗语言平淡、自然天成,摒弃纤丽浮华的敷饰,露出真朴淳厚的美质,令人读来万古常新。陶渊明自谓自己是上古时代的人,但并未妨碍他仍然是个晋人。? 参考赏析
写赏析 写赏析
赏析
这首诗是元好问评晋代诗人陶渊明。出于对当时诗坛雕琢粉饰、矫揉造作诗风的反感,元好问评论晋代诗人陶渊明时前两句说:“一语天然万古新,豪华落尽见真淳。”元好问崇尚陶渊明诗歌自然天成而无人工痕迹,清新真淳而无雕琢之弊。陶渊明的诗句自然质朴不假修饰,剥尽铅华腻粉,独见真率之情志,具有真淳隽永、万古常新的永恒?
作者介绍
元好问
元好问 元好问,字裕之,号遗山,太原秀容(今山西忻州)人;系出北魏鲜卑族拓跋氏,元好问过继叔父元格;七岁能诗,十四岁从学郝天挺,六载而业成;兴定五年(1221)进士,不就选;正大元年(1224 ),中博学宏词科,授儒林郎,充国史院编修,历镇平、南阳、内乡县令。八年(1231)秋,受诏入都,除尚书省掾、左司都事,转员外郎;金亡不仕,元宪宗七年卒于获鹿寓舍;工诗文,在金元之际颇负重望;诗词风格沉郁,并多伤时感事之作。
其《论诗》绝句三十首在中国文学批评史上颇有地位;作有《遗山集》又名《遗山先生文集》,
编有《中州集》。...
3.