项目可行性报告

项目可行性报告 月色雅塘项目可行性研究报告 新概念英语青少版1A(Unit_1_-_10)试卷AA 摘要 房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国,房地产业经过二十几年的 已经成为我国国民经济的重要支柱之一。但是在房地产业中还存在很多不发展, 完善的地方,尤其在投资可行性分析研究方面还比较滞后。目前,在我国房地产市场中出现了一些问题,这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关系。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,它是房地产开发项目投资决策的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证、各比较和评价,从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究,可以减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用,使房地产市场健康发展和不断完善。 本文主要包括五个部分内容:首先是本文的总论,然后就房地产项目可行性研究的基础理论和房地产项目可行性研究的基本内容进行阐述,紧接着以月色雅塘房地产项目为对象对房地产项目可行性分析进行实证研究,文章最后提出了完善房地产项目可行性分析的建议。 关键词:营销方案 投资估算 资金筹措 财务评价 月色雅塘项目可行性研究报告 Abstract Real estate investment is a high-risk high-income investments. In China, the real estate industry after 20 years of development, China's national economy has become one of the important pillars. But in the real estate industry, there are still many imperfections in place, especially in investment analysis of the feasibility study still lags behind. At present, China's real estate market, there have been some problems, and real estate development enterprises in the investment decision-making feasibility study did not attach importance to relations. Real before estate project feasibility study of decision-making in real estate development is an important step in the process, it is the real estate development project investment decisions. Through the development of a comprehensive analysis, demonstration, each scheme comparison and evaluation to ensure that it is technically feasible, environmental permit, economically rational, and the economic benefit is remarkable. In real estate development in the process of strengthening feasibility study, can reduce blindness in investment decision-making and improve the economic efficiency of enterprises and real estate to promote the rational use of urban land, make the healthy development of the real estate market and continuous improvement. This includes five parts: the first is the general, then real estate project feasibility study of basic theories and real estate project feasibility study of basic content in the moonlight, then, for the object of real estate project in liantang real estate project feasibility analysis for empirical research, finally, the article puts forward some Suggestions of real estate project feasibility analysis. Keywords: marketing scheme of investment estimate financing financial 月色雅塘项目可行性研究报告 evaluation 目 录 摘要 Abstract 第一章:总论 1.1 项目概述 1.1.1项目建设单位基本情况 1.1.2项目区域位置 1.1.3 项目建设条件 1.2 可行性研究依据和范围 1.3主要经济技术指标 第二章:项目建设的目的和必要性 2.1项目建设的目的 2.2项目建设的必要性 第三章:市场分析与预测 3.1 我国住宅市场的现状 3.2 长沙市住宅现状及需求总量 3.3 长沙市房地产市场现状 第四章:结构规划 4.1 总平面规划布局 4.2 建筑 4.3 结构方案 4.4 项目建设进度 4.5 营销方案 第五章:投资估算与资金筹措 5.1 投资估算 月色雅塘项目可行性研究报告 5.1.1 投资估算范围 5.1.2 投资估算依据 5.1.3 估算结果 5.2 资金筹措 第六章:财务评价 6.1 销售收入估算 6.2 开发建设成本及经营费用估算 6.2.1 开发建设成本 6.2.2 经营费用估算 6.3 利润估算 6.4 财务盈利能力分析 6.5 清偿能力分析 6.6 盈亏平衡及敏感性分析 6.6.1 盈亏平衡分析 6.6.2 敏感性分析 6.7风险分析 6.7.1风险因素的识别和评估 6.7.2风险防范对策 第七章:综合评价 7.1 社会评价 7.2 环境评价 第八章:研究结论与建议 8.1 结论 8.2 建议 第九章:附录 9.1 附件 9.2 附图 月色雅塘项目可行性研究报告 第一章:总论 1.1 项目概述 本项目为新规划的长沙市月色雅塘住宅小区项目建设工程，其位置位于长沙市规划中的竹塘路与洞井路交汇的南侧，地属长沙市商业两极之一的东塘立体商圈内，交通便捷。本项目定位以商品住宅为主，辅以部分商业配套设施。住宅部分则根据长沙房地产开发的特点和居民的消费水平，提供82——150平方米多种户型，以满足不同客户的需求。由湖南省汇城置业有限公司负责开发建设。 1.1.1项目建设单位基本情况 月色雅塘住宅小区项目的建设单位是湖南省汇城置业有限公司。湖南省汇城置业有限公司于一九九七年四月二十二日经湖南省工商局批准成立，长沙市建委审批房地产开发三级企业。注册资金贰仟万元，现有员工25人，其中初、中级职称以上的15人，占总人数60%。公司自成立以来，上下勤勉务实，勇于开拓，管理规范，服务优良并获得消费者的好评，2002年被评为“湖南省房地产开发企业诚信单位”。 公司先后开发建设了里仁坡“天心友园”，东风路41号“汇城花园”住宅小区，建设面积为46203平方米，已全部销售完毕。公司在长沙市火星大道与雨花大道交汇处，开发建设一座“长沙茶市”，项目总投资6600万元，占地11467?，集茶叶批发、茶具经营、茶馆、茶社，融茶文化、环境艺术、建筑艺术为一体。成为长沙市商业地产界创新式开发的成功典范。 多年来，公司所开发的项目均依法办理了报建审批手续，所有建设均按规划审批和设计要求，无重大质量问题及事故。工程质量合格率100%。 公司经营状况良好，经营行为规范合法，财务管理规范，制度健全。销售过程中，均使用建设部规范，无虚假广告。在注册资本、开发经营投资额、工程质量合格率、人员配备、质量保证体系等方面均符合国家建设部对三级房地产企业的要求。 月色雅塘项目可行性研究报告 1.1.2项目区域位置 项目拟选址于长沙市雨花区，该地点位于长沙市中心城区南部，属东塘立体商圈范围之内，紧邻二环线，占地53488.09项目建设条件较好，距雨花亭-新中路商圈仅2公里，项目位于规划中的竹塘路和洞井路交叉口，交通便捷，周边高校、医院、大型超市环立，居住、商业、文化气息浓厚。 1.1.3项目建设条件 地形地貌 现场地形较为平整，南高北低，大部分为长沙有色设计院职工居住平房，需拆迁后方能用地，区内绿树常青，鸟语花香，是居住区建设理想之地。 气象条件 长沙城南地区属亚热带季风性湿润气候，空气清新，四季分明，雨量充沛。 (1)气温: 年平均气温:17.2? 极端最高气温:40.6? 极端最低气温:-11.3? (2)雨量: 年平均降水量:1389.8mm 年最大降雨量:1959.4mm 日最大降雨量:192.5mm (3)湿度: 年平均相对湿度:80% 年最小相对湿度:10% (4)风: 年平均风速:2.7m/s 年最大风速:24m/s (5) 年最大积雪深度:20cm 年最大冻土深度:5cm (6)长沙地区夏季主导风向为东南风、冬季为西北风。 地震烈度 根据国家地震局1990年6月出版的《中华地震烈度区划图》，长沙地区的地震烈度为6度，建构筑物按6度设防。 月色雅塘项目可行性研究报告 1.2 可行性研究依据和范围 可行性研究依据 1(国家有关居住区规划规范、额定指标; 2(国家有关商业建筑、住宅、办公建筑等设计规范; 3(可行性研究报告编制要求及民用建筑可行性研究深度; 4(长沙市2000-2010年城市规划; 5(长沙市规划局关于月色雅塘项目建设用地规划要点通知书; 6(建设基地1:500比例地形图; 7(国家现行的有关政策和法规。 可行性研究范围 根据国家有关法令、政策、制度以及有关规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、总平面布置、建筑结构及辅助工程、投资估算、市场的分析与预测以及项目的经济效益与社会效益等方面进行研究。 月色雅塘项目可行性研究报告 1.3主要经济技术指标 月色雅塘项目经济技术指标 2序号 项目 数量(m) 备注 1 总用地面积 53488.09 2 净用地面积 42283.08 2 总建筑面积 117098.85 地上建筑面积 105088.54 其中 地下建筑面积 12010.31 住宅部分 88352.11 其中 商业及配套设施 4736.43 3 总户数 649户 4 停车位 487辆 5 住宅层数 5,21层 6 建筑密度 22.40% 7 容积率 2.49 8 绿地率 40.2% 月色雅塘项目可行性研究报告 第二章:项目建设的目的和必要性 2.1项目建设的目的 该项目其建设的总体目标是以推进住宅产业现代化为核心，通过科技创新和先进适用的成套技术推广，实现住宅建设质量的全面提高，实现住宅建设增长方式的根本转变，拉动国民经济的增长。该项目将建成一个起点高、设计新、环境美、设施全、质量高、管理优的智能化、现代化园林住宅小区。其次，实现盈利及建设单位可信度双重目标。 2.2项目建设的必要性 一、项目建设对启动住宅消费、扩大内需意义重大 1999年11月召开的中央经济工作会议将启动住房消费作为扩大内需的重要方面提了出来。会议要求，要进一步深化城镇住房制度改革，启动住房消费，拉动经济增长。为了落实中央经济工作会议的精神，各地积极贯彻落实并制定了一系列促进住房建设和消费的优惠政策，为项目建设提供了有力的政策保障。住宅业作为国民经济的支柱产业，正在作为带动相关产业发展的新的经济增长点来培育与激活。为此，长沙市委、市政府把加快住宅建设作为扩大内需，实现全市经济快速增长的一项重要举措。本项目的建设对于拉动区域乃至国民经济增长有着积极的作用。 二、项目建设有利于加快我国住宅产业现代化的进程 针对我国住宅生产效率低、科技进步对产业发展的贡献率低、质量总体水平还不高的情况，国家提出了推进住宅现代化的明确目标和要求，提出了加快科技进步，鼓励科技创新，重视技术推广，促进住宅建筑材料、部品的集约化、化生产，构造现代化的住宅产业的具体措施，使住宅建设从粗放型生产逐步转向集约型生产。住宅产业现代化工作面临着难得的历史机遇，同时也经受着严峻的挑战。本项目将以提高住宅质量，提供有效供给，优化住宅产业结构为目标，努力提高规划设计水平，积极采用新技术、新材料，建立健全质量管理制度，为推进住宅产业化的进程做出带动、示范作用。 月色雅塘项目可行性研究报告 三、项目建设有利于解决区域住房严重短缺的矛盾 近几年来，随着长沙市经济的快速发展，居民收入水平的提高，人们对改善居住水平的需求越来越大，随着“三市融城”规划的逐步实施和省政府的南迁，该区域日益增长的经济和人气指数已使其成为炙手可热的房产开发热点，同时，日益发展的环科工业园、中心医院、中南大学等单位员工的购房需求造成该区域住房供给的严重短缺，该项目的建设有利于满足市场需求，缓解住房短缺。 四、项目建设有利于提高长沙市的住宅档次 长沙作为省会，是全省的政治、经济、文化、科技教育、信息的中心，也是一座历史悠久的文化名城，是国务院首批公布的全国24个历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。然而长沙目前的商品房主要分布在市中心的熟地和小面积拆迁地等闹市区，造成城市拥挤、环境嘈杂、空气污染严重，绿化程度不高等弊端，严重影响居民的生活质量，并与长沙市的发展规划不相称。环境优美、功能齐全、交通便利、质量优异的月色雅塘的建设将对提高长沙市的住宅档次起到积极的促进作用。 月色雅塘项目可行性研究报告 第三章:市场分析与预测 3.1我国住宅市场的现状 我国的房地产市场在经过九十年代初期的鼓噪之后，紧接着出现了近六年的低迷。在经过近几年的宏观调控以后，长沙市的房地产市场已走出低迷状态，开始进入稳步回升的时期。随着国家经济政策的变化，尤其是将房地产业作为国民经济增长点的决策指导下，随着住房分配货币化制度的实施，住房公积金制度的完善、住房补贴制度的建立和住房金融信贷的支持，个人购房能力将进一步加强，房地产市场已进入一个稳定发展的阶段，为本项目的建设创造了良好的市场氛围。 近年来，由于国家采取了积极的财政政策，进一步刺激了房地产的投资和消费。同时，由于国家加强了土地储备和住宅建设的管理，严格了工程招投标制度，从而推进了住宅产业的现代化进程。目前，国家已将住房的巨大需求开始转化为有效需求。根据北京美兰德等全国14家调查机构于2003年底对北京、上海、武汉等14个大中城市约4000万城镇居民进行的抽样调查结果表明，72%的家庭已经拥有房产所有权和住房使用权，成为城市居民房产关系的主要形式，去年当年买房的家庭占已购房总人数的17.5%，高出年初预计5个百分点，其中37.5%的家庭购买了商品房。接受调查的城市居民中今年购房的家庭占17.5%，而2004年计划购房的居民中有57.8%的家庭把注意力投向了商品房市场，这个比例比去年提高了约20个百分点。由此可以看出，我国商品房市场前景看好。 专家预测了我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价将持续上涨、融资渠道多元化、二手房市场高速发展等八大发展趋势。 趋势一:需求促使房价上涨 专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势:第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求;第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品 月色雅塘项目可行性研究报告 房中，改善性住房需求不到家庭户数的10,。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持;第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。 趋势二:融资渠道多元化 央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 首先，在新的融资渠道中，上市融资将成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道。通过资本市场融资或再融资，可从容化解《通知》的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中。 其次，房地产信托将脱颖而出。随着央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。资料显示，今年以来信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。 其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道;而对于投资者来说，不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 趋势三:二手房市场升温 “卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。 原先，三级市场的房源大多以民宅为主。在三级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到三级市场中来。而且，二手公寓、别墅与一手相比又有其价格上的优势，将在今年受到需求层次相对较高的人士的青睐。 月色雅塘项目可行性研究报告 随着房地产三级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化的“一站式”服务，也将为房地产三级市场的消费者带来更多便利和实惠。 其他如政府加大介入力度等 。 专家还预测，2010年，房地产市场除了上述三大发展趋势之外，还会出现以下现象: 发展趋势之四，政府将进一步加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。” 发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。 发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。 发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。 发展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似问题。 3.2 长沙市住宅现状及需求总量 据长沙市统计局和房改办统计资料，迄今为止长沙市尚有近20万户或困难户。另外，市区每年净增人口约3.5万人(约1万户)，每年新增新婚夫妇4万对左右，再加上近30万人的外来人口，形成了对于住宅持续增长的巨大需求。 22目前长沙市人均居住面积为9 m，与小康居住13 m的标准相差甚远。按长沙市 2 市区人口170万人计算，居民居住面积需求将达680万m 月色雅塘项目可行性研究报告 3.3 长沙市房地产市场现状 长沙市房地产市场是在90年代初期才初步形成的，与全国房地产市场一样曾在1992年火爆一时，到1993年下半年，房地产市场开始萧条。自1998年以来随着城镇居民住房商品化、货币化分配政策的逐步实施，政府减免税费，降低房价的措施出台，长沙市房地产市场迅速走出了低速、徘徊的局面，房地产市场气氛明显活跃，整个房地产市场开始旺盛。据房地产部门统计，2009年全市房地产投资已达220.75亿元，比上年增加投资51.94亿元，增幅达30.77,，在 2投资的拉动下，全年竣工房屋面积达626.28万m，比上一年减少58.84,，其 22中住宅竣工面积469.97万m，比2008年净增8.61万m，在新开工的1012.35 22万m中，住宅为784.52万m，占77.5,。另据长沙市房地产管理部门有关资料表明，2005年商品房成交面积711.22，比上年同期增长了15.21,。随着长沙市近年来的大规模扩张建设，至2015年城市人口规模将达300万，城区规划增 2至350km，住宅需求也将更加旺盛。 同时，随着住房信贷政策的逐步实施，住房二级市场及流通手续的简便将进一步促进住宅以小换大、以旧换新的良性流通体系的形成，房地产市场将会更加活跃。 月色雅塘项目可行性研究报告 第四章:结构规划 4.1 总平面规划布局 根据该地块所处的位置，周边环境及用地现状，规划设计时，考虑用地北面设计为四栋蝶状21层住宅，形成围合的院落。利用围合的内庭院空地和首层的架空层造就绿树成荫、小桥流水、鸟语花香的优美环境，场地沿竹塘路布置为一梯三户的十七层住宅和幼儿园。用地南向为四栋多层住宅。空间布置上北高南低，错落有致。东南向20m规划道路南向用地为社区商业用地和配套设施。 4.2 建筑设计 小区北向高层建筑部分设一层平战结合六级人防地下车库及设备用房，建筑首层为架空层，向居民提供开放空间。小区由高层及多层住宅组成，户型有二室 2二厅、三室二厅二卫、四室二厅二卫，部分户型设计有入户花园，面积从82 m/ 2户到150 m/户。 户型平面设计采用蝶状高层，多层纯板楼等形式，做到户户朝南，极大的改善了居住的卫生条件，符合健康住宅的设计理念。 户型内部设计上充分考虑人的生活习惯，运用行为工程学的方法，做到动、静分离，洁、污分离。 房型布局上，考虑减少相邻户间、房间的干扰。空调放置空间的精心设计，不仅避免了立面的凌乱，而且其独到的细部处理给立面增添了美感。 4.3 结构方案 4.3.1 设计依据及设计要求 1(自然条件 2基本风压:W=0.35kN/m 0 2基本雪压:S=0.45kN/m 0 地震基本裂度:本工程位于长沙市区，根据国家地震局1990年6月出版的 月色雅塘项目可行性研究报告 《中国地震裂度区划图》和《长沙市城市抗震设防区划》场地地震基本裂度为六度。最大地震影响系数第一水准为0.06，第二水准为0.15，第三水准为0.37，特征周期为0.38秒。 高层住宅抗震等级:框支层框架为二级，抗震墙为二级; 小高层住宅抗震等级:框支层框架为二级，抗震墙为三级; 2(设计依据 (1)本工程设计依据建筑专业提供的有关图纸及资料; (2)有关规范规程: ?建筑结构荷载规范(GBJ9-87); ?混凝土结构设计规范(GBJ10-89); ?钢筋混凝土高层建筑设计与施工规程(JGJ3-91) ?建筑抗震设计规范(GBJ7-89) ?砌体结构设计规范(GBJ3-88) ?高层民用建筑防火规范(GBJ3-88) ?建筑桩基技术规范(JGJ94-94) ?人民防空地下室设计规范(GB50038-94) ?建筑地基基础设计规范(GBJ7-89) 3(设计要求: 根据《中国地震裂度区划图》及《建筑抗震设防分类标准》本工程重要性属丙类建筑。按《长沙市城市抗震设防区划》，项目场地为抗震有利地段，非液化区，场地特征周期T=0.3，地震影响系数为0.05，本工程地震作用按6度计算，g 框架及剪力墙抗震等级为三级，建筑物安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。 4.3.2 结构设计 (一)荷载取值 1(活荷载 楼面活荷载: 办公、住宅 1.50kN/m 营业厅、大堂、商场 3.50kN/m 月色雅塘项目可行性研究报告 厨房 2.00kN/m 浴室、厕所、盥洗室 2.00kN/m 挑出阳台 2.50kN/m 门厅、走廊、楼梯活荷载: 2住宅 1.50kN/m 2办公 2.00kN/m 2商场 3.50kN/m 屋面活荷载: 2上人(不包括种植屋面静荷载) 1.50kN/m 2不上人 0.70kN/m 2车库 4.00kN/m 2(静荷载 静荷载按实际结构构件、装修等重量考虑，外围填充墙采用混凝土空心砖， 22荷载取值不大于4kN/m，内隔墙采用轻质隔墙，荷载取值不大于3.0kN/m，静荷 载分项系数为1.2。 3(风荷载 2(1)基本风压取值W=0.35kN/m。 0 (2)风荷载分项系数为1.4。 4(雪荷载 2(1)基本雪压取值S=0.45kN/m; 0 (2)屋面雪压分布系数dr=1.0; (3)雪荷载分项系数为1.4。 (二)结构选型 1、一至四栋地下一层，地上21层，采用剪力墙结构体系，采用整板基础或 桩基础。 2、五栋地下一层，地上17层，采用剪力墙结构体系，采用整板基础或桩基 础。 3、六栋11层，采用剪力墙加异型柱框架结构体系，采用桩基础。 4、七至十栋为6层住宅，采用砖混结构体系，采用天然地条形基础或桩基 月色雅塘项目可行性研究报告 础。 (三)设计基准周期:70年 4.4 项目建设进度 本项目一次开发，从项目启动开始至全部销售完成，预计需要1.5年，即六个季度。从2010年7月至2011年12月。 时间 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 项目 拆迁及场 地平整 前期及项 目报建 勘察设计 基础、地下 室施工 主体施工 竣工验收 园林绿化 工程 小区配套 工程 4.5 营销方案 4.5.1项目经营方案 月色雅塘项目规划为四栋蝶型21层高层住宅、两栋17、11层高层住宅和四栋5-6层多层住宅、并将建设幼儿园、会所和管理用房，南地块将建设一栋5层的综合楼。月色雅塘以住宅开发为主，可销售住宅总面积88352.11，项目在高层住宅主体完成一半时开始预售，预计销售期18个月。 4.5.2 项目定位 月色雅塘项目可行性研究报告 楼盘定位 项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。建议本项目以中档物业来定位，建筑形式采用联排、独立相结合。 客户定位 楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高、而且收入较稳定的一部分人。我们项目针对的对象主要是:年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、大学教授、医生、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。 价格定位 住宅价格(多层/小高层价格) 案运用房地产估价理论之“市场比较法”，选取项目周边较有代表性的楼盘中安*翡翠湖、长泰豪园、香溪美林中作为可比案例，综合考虑其地理位置、周边环境、楼盘档次、公共配套设施、社区规模、物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格; 区域因素修正表 比较标的 对比物业名称 比较项目 本项目 香溪美林 长泰豪园 中安*翡翠湖 区位 20 20 23 20 交通便捷 20 20 23 20 公共配套 20 22 25 21 区域规划 20 20 22 20 周边环境 20 20 22 20 合计 100 102 115 101 因素修正系 0.98 0.86 0.99 数 月色雅塘项目可行性研究报告 个别因素修正表 比较标的 对比物业名称 比较项目 本项目 香溪美林 长泰豪园 中安*翡翠湖 物业档次 15 15 15 18 环境景观 15 14 15 18 户型结构 15 15 15 15 项目规模 20 23 20 28 建筑质量 15 15 16 15 发展商品牌 10 12 11 12 物业管理质 10 12 11 13 素 合计 100 106 103 119 因素修正系 0.94 0.97 0.84 数 综合修正表 香溪美林 长泰豪园 中安*翡翠湖 物业名称 项目折后均价 4000 3900 7000 区域修正系数 0.98 0.86 0.99 个别修正系数 0.94 0.97 0.84 修正价格 3685 3253 5821 通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为: (3685+3253+5821)/3=4253元/? 结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以建议本项目折后均价初步定价为4000元/?。 月色雅塘项目可行性研究报告 4.5.3 项目SWOT分析 月色雅塘项目优势分析 1 现场地形较为平整，南高北低，大部分为长沙有色设计院职工居住平房， 需拆迁后方能用地，区内绿树常青，鸟语花香，是居住区建设理想之地。 2 长沙城南地区属亚热带季风性湿润气候，空气清新，四季分明，雨量充 沛。项目位于规划中的竹塘路和洞井路交叉口，交通便捷，周边高校、 医院、大型超市环立，居住、商业、文化气息浓厚。 该项目将建成一个起点高、设计新、环境美、设施全、质量高、管理优3 的智能化、现代化园林住宅小区。 4 小区居民层次最大趋同，以物以类聚、人以群分的效果聚集了具有相同 社会地位和生活方式的人群，通过院落围合的规划处理手法给各个建筑 组团居民营造了邻里交流的共享空间和较大的组团绿化，营造出最具生 活氛围的小区。 5 户型平面设计采用蝶状高层，多层纯板楼等形式，做到户户朝南，极大 的改善了居住的卫生条件，符合健康住宅的设计理念。户型内部设计上 充分考虑人的生活习惯，运用行为工程学的方法，做到动、静分离，洁、 污分离。房型布局上，考虑减少相邻户间、房间的干扰。空调放置空间 的精心设计，不仅避免了立面的凌乱，而且其独到的细部处理给立面增 添了美感。 6 本项目目前形象基本形成，这对销售无疑是一大促动因素。 月色雅塘项目弱势分析 1 本项目为新规划的长沙市月色雅塘住宅小区项目建设工程，其位置位于 长沙市规划中的竹塘路与洞井路交汇的南侧，地属长沙市商业两极之一 的东塘立体商圈内不可避免会受到街道公路噪音废气污染。 2 居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高。 月色雅塘项目机会分析 1 商品住宅消费者的购房行为已经完成集团行为向个体行为的转化消费 者者购房心理将渐趋成熟，真正高品质的住宅将更具市场竞争力。 2 二次或多次置业带来的机会。长沙属于中国经济较发达的地区，房地产 月色雅塘项目可行性研究报告 市场化程度高，前几年在市区已买房的住户对居住环境有了更高的要 求，二次置业或多次置业的需求非常强烈。 3 国家多次降息、按揭年限的延长和按揭付款方式的灵活度加大，金融对 房地产支持的力度逐步加大，其滞后效应将逐渐释放，市民贷款购房之 心理承受能力的增强，住宅市场长期积蓄的购买力，将本项目的有利机 会。 月色雅塘项目威胁分析 1 原有项目的恶性竞争，目前长沙市场已有多个项目在销售，本项目的推 出将对其形成较大冲击，但部分项目由于定位规划都基本确定，可提升 的部分不多，有可能采用价格战等恶性竞争手段，对本项目形成威胁。 2 客户对水概念的接受尽管，市场调查显示客户对亲水居住的生活非常向 往，但仍担心大面积水体带来的维护，清洁成本过高，安全性、卫生等 问题。 月色雅塘项目可行性研究报告 第五章:投资估算与资金筹措 5.1 投资估算 5.1.1 投资估算范围 22月色雅塘项目设计总用地为53488.09m，总建筑面积为117098.85m，其中 22住宅面积88352.11m，商业及配套设施面积4736.43m。投资估算范围包括土地转让费和出让金、建安工程费、土石方工程、道路广场工程、室外供配电及给排水等基础设施工程等费用。 5.1.2 投资估算依据 1.根据《中华人民共和国国土法》及土地管理条例，结合当地实际情况及建 勘提供的资料进行估算; 2.建筑安装工程，根据长沙市各类建筑工程社会平均成本情况估算; 3.其他费用根据国家计委计市场(1998)1398号文件，结合工程实际进行估算。 5.1.3 估算结果 项目总投资约为24583万元，其中:工程费用15511万元，其他费用3061万元，前期及管理费用783万元。详细数据见月色雅塘项目开发总投资估算表 月色雅塘项目可行性研究报告 月色雅塘项目开发总投资估算表 序号 项 目 合计(万元) 开发总投资 24583 1 土地成本 5228 1.1 购地价款(含土地出让金) 5228 1.2 2 小区基础设施配套工程费 2054 2.1 供电工程费 941 2.2 供水工程费 260 2.3 弱电工程费 0(运营商全投) 2.4 小区道路、广场工程费 341 2.5 排水工程费 155 2.6 园林绿化工程费 357 2.7 3 建安工程成本 13457 3.1 主体工程费 11669 3.2 设施设备安装费(含电梯) 973 3.3 消防设施费 815 3.4 4 前期费用 783 4.1 规划、设计、勘探费 263 4.2 土地平整费 20 4.3 工程监理费 250 4.4 建设单位管理费 250 4.5 5 其他费用 3061 5.1 项目报建费 1666 5.2 预备费用 620 5.3 建设期利息(按年息7.5%) 775 5.4 月色雅塘项目可行性研究报告 5.2 资金筹措 工程全部投资总估算为24583万元，其中企业自筹9000万元，申请银行贷款12000万元，预售回款3583万元，详见资金使用计划和资金筹措计划表 资金使用计划和资金筹措计划表(单位:万元) 2010年2010年2011年2011年2011年2011年 序号 项目名称 合计 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 1 投资总额 24583 4712 2693 5913 4359 4034 2872 1.1 建设投资 4712 2693 5913 4359 4034 2872 2 资金筹措 4712 2693 5913 4359 4034 2872 2.1 自有资金 4712 2693 1595 2.2 银行贷款 4318 4059 2834 789 2.3 预售收入 300 1200 2083 月色雅塘项目可行性研究报告 第六章:财务评价 6.1 销售收入估算 月色雅塘以住宅开发为主，可销售住宅总面积88352.11，项目在高层住宅主体完成一半时开始预售，预计销售期18个月。 根据项目的性质、建设标准、地理位置和周边竞争项目情况，项目住宅销售均价为4000元/ ?，经估算，项目总销售收入35340.844万元，详见销售收入及附加估算表 月色雅塘项目销售收入与税金附加表(单位:万元) 2011年2011年2011年2012年2012年2012年 序号 项目名称 合计 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 销 售 1 35340 1100 5000 8200 9018 6822 5200 收 入 营 业 税 2 1979 62 280 459 505 382 291 及 附 加 6.2 开发建设成本及经营费用估算 6.2.1 开发建设成本 项目开发建设成本包括土地转让费、建安工程费及其他费用，经估算，项目总开发成本为24583万元，详见建设投资估算表。 6.2.2 经营费用估算 经营费用是房地产销售过程中所发生的费用，包括财务费用、管理费用、销售费用等费用。贷款年利率按7.5%计，销售费用按销售收入的1.5%计取，管理费按总投资1%计取。经估算，项目总经营费用为万元，详见成本费用估算表 月色雅塘项目可行性研究报告 成本费用估算表 20102011201120112012年项目 2010年2011年2012年2012年序号 合计 年 年 年 年 三季度 名称 三季度 四季度 一季度 二季度 四季度 一季度 二季度 三季度 1 投资额 24583 4712 2693 5913 4359 4034 2872 管理 2 30 30 30 30 30 30 30 30 费用 销售 3 529 16.5 75 123 135 102 费用 78 财务 4 168 169 169 169 费用 5 税金 1979 62 280 459 505 382 291 5 总成本 27091 6.3 利润估算 根据国家现行的财税政策和长沙市的地方税收政策，房地产开发应按营业收入缴纳5%的营业税，按营业税缴纳7%的城市维护建设税，按营业税缴纳5%的教育费附加，详见利润表 利润表(单位:万元) 2012项目 2010年2010年2011年一2011年2011年2011年2012年2012年序号 合计 年三季名称 三季度 四季度 季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 度 销售 1 35340 0 0 0 1100 5000 8200 9018 6822 5200 收入 销售税 2 金及费2508 0 0 0 78 355 582 640 484 369 用 总成3 24583 4712 2693 5913 4359 4034 2872 本 利润4 8249 -4712 -2693 -5913 -3337 611 4746 8378 6338 4831 额 月色雅塘项目可行性研究报告 6.4 财务盈利能力分析 根据项目的财务现金流量表可知，本项目税前全部投资财务收益率为26.14%，投资回收期为1.5年，说明本项目财务赢利能力较强，财务上是可行的。详见财务现金流量表 财务现金流量表 序项目 2010年2010年2011年2011年2011年2011年 2012年2012年 2012 合计 号 名称 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 1 现金流入 35340 0 0 0 1100 5000 8200 9018 6822 5200 1.1 销售收入 35340 0 0 0 1100 5000 8200 9018 6822 5200 2 现金流出 27081 4712 2693 5913 4427 4389 3454 640 484 369 固定资产 2.1 24583 4712 2693 5913 4359 4034 2872 投资 2.2 销售税金 1979 0 0 0 62 280 459 505 382 291 2.3 销售费用 539 0 0 0 16 75 123 135 102 78 净现金流 3 -4712 -2693 -5913 -3337 611 4746 8378 6338 4831 量 累计净现 4 -4712 -7405 -13318 -16645 -16034 -11288 -2910 3428 8249 金流量 6.5 清偿能力分析 本项目固定成本主要包括土地成本5228万元，前期工程费783万元，小区配套设施费2054万元，开发费用2009万元。根据下列公式计算盈亏平衡点及盈亏平衡点销售率 盈亏平衡点(Q),C/(P,C) 0Fx 盈亏平衡点销售率,盈亏点销售面积/可售面积 月色雅塘项目可行性研究报告 (固定成本—C 单位变动成本—C 单位售价—P) Fx 通过计算结果表明，假定本项目的总投资不变，且售价和销售收款进度如计划所列，则当整体的物业销售面积达到59056?，销售率达到56%时，项目的开发效益刚好达到平衡。表明该项目具有较好盈利可能的同时，物业销售压力亦维持在合理水平内。 6.6 盈亏平衡及敏感性分析 从财务效益分析的评价指标及现时的市场情况看来，成本和销售情况是 对项目收益影响最大要素。因此，本项目的敏感性分析确定选取物业销售价 格及投资成本两项进行考察，分别算出上述两个因素以下表所示的幅度增加 或减少时，对项目所得税前资本收益的影响。计算结果参看下表: 敏感性分析表 成本 ，40, ，30, ，20, ，10, 0 售价 ,30, -9182 -7342 -5503 -3663 -1823 ,20, -6814 -4974 -3135 -1295 545 ,10, -4446 -2606 -767 1073 2913 0 -268 1572 3411 5251 5282 从该表的计算结果可以看出，在成本提高10,，售价降低20,或售价降低10,，成本提高20,的情况下，项目面临亏损，表明本项目对销售价格和投资成本敏感性相同，同时亦反映出项目具有较强的抗风险能力。 6.7风险分析 6.7.1风险因素的识别和评估 1.决策风险。决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发 月色雅塘项目可行性研究报告 项目经营的类型和时机。2.土地风险。土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。3.设计风险。设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。4.建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。5.销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。 6.7.2风险防范对策 1.重视可行性分析。决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而，在项目的决策阶段，应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估， 建立信息中心。确定房地产开发项目盈利的可能性，并在此基础上做出决策。2.房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业，如果缺乏及时、充分的信息，就很难做出正确的决策，进而影响项目的顺利进行由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。3重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。4.提高管理水平，培养和引进优秀人才。房地产公司的管理层，应将风险管理纳入到日常管理中。5.规避和转移风险。通过项目保险转移风险，购买保险是转移和减少风险的途径之一。开发商应根据项目的实际情况选择保险险种，通过工程担保，也能有效地转移风险。 月色雅塘项目可行性研究报告 第七章:综合评价 7.1 社会评价 可以实现两个层次的可持续发展，一是项目本身的可持续发展，对项目的可行性论证应该从战略的高度进行，应充分考虑到项目对利益相关者的直接和间接、短期和远期、有形和无形、正面和负面的影响;二是社会可持续发展，项目的建设总要占用或耗费社会、自然资源，为体现“代际公平”和“代内公平”，实现可持续发展，必须努力避免“先污染后治理”的发展观。实现了“以人为中心的可持续发展”， 使项目决策、资源利用、项目设计、项目实施和延续变得更加有利于人的发展。 7.2 环境评价 随着非污染生态类建设项目的日益增多，我国加强了在非污染生态类建设项目环境影响评价方面的研究，明确了环境影响评价技术导则非污染生态影响评价的方法与要求，主要适用于水利、水电、矿业、农业、林业、牧业、交通运输、旅游等行业开发利用自然资源和海洋及海岸带开发，对生态环境造成影响的建设项目和区域开发项目环境影响评价中的生态影响评价。月色雅塘项目认真贯彻国家有关环境保护政策;从整体上综合考虑房地产开发活动对环境所产生的影响;实现污染物的达标排放和总量控制;反馈于设计，为房地产建设项目的建设和环境治理提供决策依据。施工期环境空气等级为3级，评价范围为项目场界区域内。地表水等级为3级，范围为污水排口下游2500米。施工期采取各种措施有效降低噪声污染。 月色雅塘项目可行性研究报告 第八章:研究结论与建议 8.1 结论 通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析可知，建设项目的社会效益与市场前景是很好的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点的销售率在56%左右(小于70%)，说明其风险程度较低，从敏感性分析看出，本项目全部销售部分的抗风险能力较强，整个项目的经济评价比较理想，力争提高项目的经济效益。 8.2 建议 本报告本着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。统分结合有关专家组成员的意见汇总，鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 月色雅塘项目可行性研究报告 第九章:附录 9.1 附件 ? 《建设工程项目管理规范》(GB/T50326—2001) .中国建筑工业出版社， 2005。 ? 吴涛、丛培经主编.《建设工程项目管理规范实施手册》.中国建筑工 业出版社，2006。 ? 王士川,李慧民,胡长明编. 施工技术[M].长沙:冶金工业出版社， 2005.1。 ? 《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500—2003) .中国计划出版社， 2008。 ? 筑龙网编著. 建筑施工安全技术与管理[M].长沙:中国电力出版社， 2009.1。 ? 李希伦主编. 建设工程工程量清单计价编制实用手册[M]. 北京:中国 计划出版社，2009.5。 ? 建筑施工手册编写组编. 建筑施工手册[M]. 长沙:中国建筑工业出版 社，2008.5 。 ? 《〈建设工程工程量清单计价规范〉宣贯辅导材料》.中国计划出版社， 2009。 ? 中国工程咨询协会编译.Concise Form of contract.长沙:机械工业出版 社，2008。 9.1 附图 月色雅塘项目可行性研究报告 月色雅塘项目可行性研究报告 月色雅塘项目可行性研究报告 月色雅塘项目可行性研究报告 月色雅塘项目可行性研究报告