房产法律知识1

房产法律知识1 房地产经纪常见法律问题解答汇总 第一类 合同主体.................................................................................................................................................. 2 一、主体资格 ...................................................................................................................................................... 2 二、委托代理 ...................................................................................................................................................... 2 三、共有 ............................................................................................................................................................... 4 四、继承 ............................................................................................................................................................... 6 第二类 房屋........................................................................................................................................................... 7 一、特殊情况的房子......................................................................................................................................... 7 二、有租户的房子 ............................................................................................................................................. 8 三、经济适用房.................................................................................................................................................. 9 第三类 协议......................................................................................................................................................... 13 一、签约前及签约过程中的问题 ................................................................................................................ 13 二、定金 ............................................................................................................................................................. 14 三、佣金 ............................................................................................................................................................. 15 四、履约过程中的问题 .................................................................................................................................. 16 五、违约 ............................................................................................................................................................. 18 六、涉及居间方权利义务责任 ..................................................................................................................... 19 七、其他协议问题 ........................................................................................................................................... 21 第四类 其他......................................................................................................................................................... 22 一、网签 ............................................................................................................................................................. 22 二、贷款 ............................................................................................................................................................. 23 三、合同适用 .................................................................................................................................................... 23 四、公证 ............................................................................................................................................................. 24 五、其他 ............................................................................................................................................................. 25 第一类 主体 一、主体资格 1、登记产权人和实际出资购买人不一致，实际出资者能否前来卖房, 我国实行房屋所有权证登记发证，房屋权利人依法取得的产权证，是其对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。出卖人应当为产权登记的所有人，或者因继承、生效法律文书而取得所有权的人。居间人应当审核的是产权证书。是否为实际出资人不在居间审核范围内。实际出资人要处分房屋必须取得产权人的授权委托，即必须提供产权人的授权委托书。 2、房主是未成年人时，房子能否进行买卖, 房子可以买卖，房主是未成年人时，应由其监护人签订合同，或事后由其监护人同意或追认。根据民法通则第十二条规定:未满十八周岁的公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。未成年人不具有民事行为能力，但依法享有民事权利，可以通过买房、接受赠与、继承、奖励等形式获得房产。在办理贷款及过户手续时，需出具监护权公证书。 3、外国人在北京购买房屋是不是只能购买一套,需提供什么材料, 外国人在京只准购买一套房产，且在京必须工作或者学习满一年才有资格购买房产。此外，需要去北京出入境管理局办理在京居住状况证明，等购买的房屋确定后，要去外事办公室开具《外籍购房审批单》，还要做护照中文译本的公证，如果办理买房手续时不能出面需要做《全权委托公证》。 二、委托代理 1、非房主本人前来卖房，签订买卖合同及居间合同的效力如何,若导致合同无效，居间方有何责任,代理人有何责任, ?要确定代理人是不是有权代理房主来出售房屋，也就是说，代理人有没有房主出具的授权委托书。如果有，要看委托书中代理人的代理权限;如果没有授权委托书，则该合同的 效力待定。合同签订后，如果房主本人提供授权委托书或者在合同上补签字等方式对合同认可，则合同有效;如果房主事后对签订合同的不做任何追认，也不提供授权，则合同无效。 特别注意，在客户或房主不能亲自到场签订合同时，可在受托人携带授权委托书条件下签订合同，效力与房主或客户本人签订合同效力一致。但是经纪人一定要注意，当受托人在当着客户的面和经纪公司业务人员的面，自己手写授权委托书，是不具有效力的。如果是受托人拿着的授权委托书，最好当着客户的面或房主的面打电话核实一下授权的情况。或发信息、电子邮件等留有充足证据，以证实授权委托书的真实性。经纪公司在工作中，尽到形式上审查义务即可。 法律依据:《合同法》第四十八条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。 ?若导致合同无效，则居间方有责任。作为中介公司，首要的义务是要保证所提供房源信息的真实、有效;所提供房屋的产权清晰。如果因为没有授权致使合同无效，居间方要承担相应的过错责任。 法律依据:《合同法》第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 ?代理人要承担合同无效后的损害赔偿责任。《房屋买卖居间服务合同》第九条明确规定了合同无效后的损害赔偿:“由于签订合同的买卖双方中任何一方或其代理人的过错导致买卖合同被撤销或无效的，签订合同的有过错人需按本合同中约定的房屋总成交价的10%赔偿无过错一方，并依据本合同中约定的佣金总额来赔偿居间人的损失。” 2、房主在国外，已经加入外国国籍，现委托他人来卖房，如何提供授权委托书, 首先要去房主所在国家的中国驻外大使馆做中文的《委托出售公证》，得到大使馆的认证，若是英文公证可以在国内再做翻译公证。其次，要做护照中文译本公证。公证书上的信息一定要与房屋产权证上的信息一致。 3、手写的授权委托书没有经过公证，有没有法律效力,如果提供复印件，可不可以, 手写的授权委托书具有法律效力，只要是委托人的真实意思表示，有委托人的签字就可。委托书要让代理人提供原件，复印件在发生纠纷时，不能直接作为证据使用。 4、已办理委托公证手续的代理人卖房，出卖人处怎么签字, 签房屋产权人名字后注代理人代。合同上直接由代理人在代理人处签字。 根据:民法上委托代理理论。代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为，所产生的法律后果由被代理人承担。 三、共有 1、没有签署《共有人同意出售证明》的合同，是否法律效力, 所有权依登记取得，共有属于所有权范畴，应当登记。首先要看共有人是共同共有还是按份共有。如果是共同共有，事后经全部共有人追认，对合同内容表示认可，则合同有效，反之，合同无效;如果是按份共有，应当经过占有份额三分之二以上共有人同意，则合同有效。 法律依据:《物权法》第九十七条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 另外，因夫妻婚姻存续期间取得财产为共同财产，但未经登记，不得对抗善意第三人。如出卖人以夫妻一方不同意为由要求确认合同无效，法院不会支持。 2、房屋租赁，共有人之一签合同，另一共有人出具授权委托，需要公证吗, 无需公证。 一般来讲，作为房屋买卖，是对价值较大的不动产的处分，如果产权人或买受人不能亲自办理，则要委托他人代为办理买卖房屋事宜，在涉及到贷款时，到银行面签时，银行会要求出具公证的授权委托书，过户时建委也需要出具公证的授权委托书。但是租赁房屋，并不改变房屋的权属状态，共有人之一无法亲自签定的，可以委托其他共有人，只要授 权委托真实即可，无必须公证之要求，更不会影响合同的效力。 3、婚前男方全款购买的房屋，婚后取得结婚证书，房屋是不是夫妻共同财产, 不是。虽然房屋的产权证是在婚后取得的，但是男方的购房合同是在婚前签订的，而且已经支付了全部的价款。男方对房屋享有的所有权益在婚前签订合同及付款后就已经取得，办理房产证只是一个手续，因此房屋为男方的婚前个人财产。 法律依据:《婚姻法》第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产: (一)一方的婚前财产; (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用; (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产; (四)一方专用的生活用品; (五)其他应当归一方的财产。 4、婚前一方所购买的房屋，婚后共同还贷，房屋是否属于夫妻共同财产, 婚前一方贷款所购买的房屋，所有权应归一方所有。但夫妻在婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产。 5、房主的房子是婚后全款购买的，钱是房主自己支付的，产权证也登记为房主的名字，房屋是个人财产还是共同财产，需不需要配偶签共有人同意出售证明, 除非有财产约定，否则，该房屋为夫妻共同财产。虽然房屋的全款是有房主自己支付，且产权证上也是房主的名字，但其房屋是在婚姻存续期间取得，属于夫妻共同财产。房主出售房屋时，需出具配偶的同意出售证明。 法律依据:《婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有: (一)工资、奖金; (二)生产、经营的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外; (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 6、夫妻双方已经离婚，房本是女方的名字，法院的判决书上将房屋判给男方所有，现男方带着判决出售此房屋，可不可以, 可以。首先看判决是一审判决还是二审判决，判决是否已经生效。如果是一审判决书，要问清楚双方有没有上诉，若没有上诉，要问清楚收到的判决的时间，从收到之日起超过15日，一审判决生效，我方可代理出售此房屋。如果是二审判决，因二审判决自作出之日起生效，我方可直接代理出售此房屋。但是，在我方代为出售期间，房主要尽快办理更名手续，方便日后与客户办理过户。 8、出卖人婚姻状况问题 出卖人如果结婚，提供其结婚证就可以;如果出卖人否认有配偶，让其本人提供一份单身证明，留存公司，证明其婚姻状况。避免发生其隐瞒婚姻状况，个人单独出售共有财产情况。单身证明可以到户籍所在地的派出所，居委会或街道办事处去开具。单位无权出具单身证明。 四、继承 1、房主去世了，没有遗嘱，现在房主的儿子来卖房，可不可以, 首先要了解房主有没有配偶和其他子女，如果有，在房主去世后，发生法定的继承关系，由第一顺序的继承人，即房主的父母、配偶和子女继承，他们是房屋的共同继承人。因此，如果出售房屋必须的经过共有人的同意才可以，或者其他的共同继承人去公证处作放弃继承的公证，由其自己继承;如果没有配偶和其他子女，作为唯一的继承人，可以出售此房屋。但在出售之前首先要办理死亡继承公证，更名后才可以出售。 法律依据:《继承法》第十条 遗产按照下列顺序继承: 第一顺序:配偶、子女、父母。 第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继 承的，由第二顺序继承人继承。 《民通意见》第一百七十七条:继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。 2、在签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》后房主死亡了，这种情况下如何办理过户手续, 房主死亡，继承关系产生，由其继承人履行房屋过户手续。如果继承人不同意办理过户手续，或者如果是发生共同继承，部分继承人同意，部分继承人不同意的，客户可以提起诉讼，通过法律途径解决。 第二类 房屋 一、特殊情况的房子 1、没有房本的房子买卖注意事项,能从事居间服务么, 1、首先房子须是商品房，有权利证明(预售合同，发票等)，不是小产权房子。法律层面房子完全是可以买卖的，交易的是合同权利，即债权，也可以从事居间服务。等房本办下来后再进行过户，完成物权转移。城市房地产管理法规定未取得所有权证书的房屋不得转让，只是出于行政管理只需要，房子是可以进行买卖的，没有法律风险，只是交易时间过长，商业风险大。 此类房屋买卖注意事项:签合同要注意不能约定买方办理好新房本后再支付佣金，此种情况相当于附条件的佣金支付条款，如果条件不成就就不能收佣金，按照合同要进行罚款200元。同时常见的还有在哪天之前支付佣金，此种情况相当于附期限的条件，期限肯定能到，按照合同管理制度不进行罚款。 2、没有房本的房子，房主说能改底单，如果改不成，我们的佣金如何保证, 改底单应该由买卖双方去办理，居间方不可以承诺、保证什么，如果房主承诺能够改成，则改不成的责任由他们承担，可以约定由违约的一方承担支付佣金的责任。 依据:改底单，即原购买人与开发商签订购房合同后办理购房发票前，经开发商书面同意，更改原购房合同中乙方信息，由开发商出具购房发票，变更购买方的行为。 3、小产权或违法建筑咱们公司做不做,怎么收费, 对于小产权房，公司是不允许做的，包括买卖和租赁，如果经纪人一定要做，对于租赁可以按经济适用房签租赁居间服务确认书，一式一份，收费项目为信息费。 二、有租户的房子 1、在租赁期内房主将房屋出售并办理了过户手续，客户现在要求租户搬走，租户不搬，可不可以, 租户有权不搬直至租赁期限届满。法律规定“买卖不破租赁”。在租赁期限，即使房主将房屋让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，客户不能因其已经成为房屋的所有人要求租户搬出。 法律依据:《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《民通意见》第一百一十九条 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。 2、房主在租赁期内，将房屋出售未告知租户，租户起诉要求认定房主与客户之间的房屋买卖合同无效，会不会胜诉, 租户起诉请求法院判决房主和客户的买卖合同无效的，法院不予支持。之前关于出租人侵犯承租人优先购买权，承租人可以起诉要求判决买卖合同无效的条款已经废止。但是租户可以请求房主承担赔偿责任。房主在买房之前，若房子已出租，经纪人须要求其提供承租人放弃优先购买权的书面声明。 法律依据:《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 三、经济适用房 1、未满五年的经济适用房可以买卖吗,可以从事居间服务吗,如何界定经济适用住房是否已满五年, ?根据现行的规定，经济适用住房未满五年，不得上市出售，且产权人在未取得完全产权前，只能是购房人自住，不得出租，出售。建委也规定，中介公司不得居间不符合上市交易的房屋。但在实际操作过程中现在的中介公司都在做，如要从事居间，要签订公司专门的《居间服务协议》和与之配套的房屋买卖合同。 ?已购经济适用住房的家庭取得契税完税凭证或者房屋所有权证上的时间来界定，以时间先到者为准。 2、未满五年的经济适用房，房主和客户在签订买卖合同后，房主想涨价不愿意出售此房屋了，客户如何保障自己的权益, 因为未满五年的经适房买卖合同是无效的，所以不受法律的保护。双方在签订合同都有过错。但房主作为房屋所有权人，经适房的购房者，应该知道关于经适房的相关法规和政策，将不符合上市交易的房屋出售房主本身具有较大过错。如果客户已经入住此房屋，双方协商不了，只能诉讼。但客户可以主张房屋的装修费用、以及目前房价上涨部分的溢价款，法院会根据双方的过错大小做相应的判决。如果客户没有入住，签订合同后时间不长，我们应尽量协调，让双方退还定金及我们收取的佣金。 3、如果签订《居间服务协议》后，双方在履行合同的过程中出现纠纷，公司有没有责任,佣金是否必须退还, ?公司有过错责任。因未满五年的经济适用住房不得上市交易，且中介公司也不得代理出售不符合上市交易的房屋。我方作为专业的房地产经纪公司，应当熟知关于二手房交易的相关法律法规，在明知房屋不符合上市交易的情况下，还提供居间服务，主观具有过错。 ?若签订的是未满五年的经济适用房，双方发生纠纷时仍然未满五年，对方要求退还的，我方应退还客户或者房主支付的佣金。根据建委的相关规定，中介公司不得从事不符合上市 交易的房屋，且合同法的规定，居间方只有促成合法、有效的房屋买卖合同的成立才有权收取佣金，现在合同无效，我们没有收取佣金的依据。如果签订合同时未满五年，现在已经满五年，房主和客户已经进入诉讼程序，我方可等判决结果，但是即使法院判决合同有效，我方要通过法律途径追佣仍有风险，因为在从事居间时是有瑕疵的。 4、经济适用房租赁居间合同签订后，房主不租了，客户能不能要求房主承担违约责任,合同有没有法律效力, 因经济适用房在取得完全产权前，不得出租、出售，故租赁合同无效。如果房主决定不租，客户不能要求房主承担违约责任，尽量通过协商的方式，让房主退还收取客户的房屋保证金和房屋租金，如果佣金没有收取，可以一并协商，若客户坚持不支付，我方无法通过法律途径追佣。 5、经济适用房买卖合同签订后，如果一方违约，能不能依据合同约定，双倍返还定金或者承担违约责任, 不能。因为合同无效，合同中的违约责任条款也是无效的。房主应退还客户支付的定金及其他款项。 6、经济适用房买卖合同签订后，房主和客户达成协议，要求解除《居间服务协议》及房屋解除买卖合同，我方未收取佣金。但是不愿意签订《解除合同协议》，可不可以, 首先，必须明确现在房子是否已满五年。如果未满五年，可以不签。因为合同本身无效，也不存在解除问题。但是必须将三份合同全部收回公司。如果已经满五年，要签订解除协议。 7、经济适用房客户付不了全款，可不可以办理贷款手续, 不可以。因为经济适用住房只有满五年才能上市交易，未满五年不能办理贷款手续，只能是全款购买或者买卖双方协商先付部分款项等房屋满五年由经济适用房转为商品房后办理贷款手续和房屋过户手续。 8、经济适用房在签订的时候未满五年，现在已经满五年了，房主不去过户，想要违约，客户如何保障,合同有效吗, 可以让客户去起诉，通过法律途径解决。因为现在经适房已经满五年，符合上市交易的条件，法院判决合同是有效的。所以客户可以要求房主继续履行合同，办理房屋产权过户手 续。 9、单位集资合作建房可不可以从事居间服务,若出现纠纷，我方佣金能不能收取, ?单位集资合作建房属于经济适用住房的一种，单位集资合作建房的建设、优惠政策、供应对像、产权关系等都是按照经济适用房的管理执行的，是政策性住房。如果职工时全额集资，将来可以办理全部产权，在产权证领取后，可以上市交易。如果是部分集资，将来办理的是部分产权，另一部分产权属于集资人，要想出售部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次要经过单位的同意，而且单位有优先购买权。但实际操作中，中介公司都在操作，如果居间成功，要签订经济适用房专用的《居间服务协议》和与其配套的房屋买卖合同。 ?如果在履行合同的过程中出现纠纷，因其违反国家相关规定及政策，合同是无效的。这点和经济适用房是一样的。当然，合同无效后我方的佣金不能通过诉讼途径索要。若佣金已经收取，要求我方退佣，我方无法律依据收取佣金，得退还给房主或者客户。 10、经济适用房未满五年，双方约定满五年后办理过户手续，业主房本抵押给高利贷机构，只看到了原始购房合同，没看到房本，客户说看到房本再给佣金及支付购房款，但业主一直提供不了房本，怎么办, 给客户充分提示风险，经济适用房未满五年不允许上市交易。 所以，风险一，如果房屋产权存在问题，也可能影响到合同效力;二，如果卖方反悔，称房屋不满五年，请求确认买卖合同无效，则将不利于买方;三，因为已经将房产抵押给了借贷机构，如果房主借贷过高，一旦发生债务纠纷，则有可能将房屋拍卖，则高利贷机构可能优先受偿，将不利于买方。 注:依据的法规及通知 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(2010年4月) 《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(2008年4月) 《经济适用住房管理办法》(2007年11月) 《北京市经济适用住房管理办法》(2007年) 《经济适用住房管理办法》(2004年5月) 依据具体条文: 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 (八)在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。 (十一)经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。 对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房; (十七)经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。 《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 (一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。 (四)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。 《经济适用住房管理办法》 第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。 《北京市经济适用住房管理办法》 第二十条 经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注明“经济适用住房”字样。 第二十一条 经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。 《经济适用住房管理办法》 第二十六条 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。 第二十九条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。 集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设和用地计划管理。 第三类 协议 一、签约前及签约过程中的问题 1、看房确认书签订问题 看房确认书尽量写客户详细地址，真实姓名，如果能问清工作单位地址也可以写上，在前期约谈客户时，资料越详细签约几率就越大。客户看房时问清家里是谁买房，本人买还是替家里人看房，和他什么关系，否则如果发生跳单，看房确认书信息是虚假的，则无法通过诉讼维护公司的利益，经纪人的工作也是徒劳的。 2、购买意向金问题 在签订购买意向合同后，如果客户不再购买此房或房主不再出售此房，在未促成双方达成买卖合同，所收意向金是要退还客户的，不得冲抵佣金，因为居间人收取佣金的前提是促成买卖双方达成买卖合同才收取费用。 3、钥匙托管协议的问题 在房主交钥匙委托我公司出售或出租房屋时，与房主应当签订书面的钥匙托管协议，并留下房主的身份信息和产权信息。我公司出现过钥匙在我公司，不知道是谁交的也不知道是谁收的，后来房屋丢东西了，来找公司索赔的情况。经纪人在实际工作中也应当培养成证据意识。 4、传真件问题 在紧急的情况下，业主或客户在外地，可以拿着传真件签合同，但是传真件的效力与复印件的效力是一样的，在签订合同后必须要求在几日内将原件快递或交到公司。在有传真件的授权委托书同时还应当有房主或客户授权的手机信息或电子邮件，或电话录音等相关证据。 避免发生因无授权导致合同无效的情形。 5、签租赁合同时业主不愿意附房本复印件怎么办, 我们作为居间方必须核实出租人的主体身份，必须要求出租人出具房产证复印件，如果出租人已经出示并且承租人书面同意出租人可不附房产证复印件，在公司对此免责的情况下才可以不附房产证复印件。 6、客户对咱们公司合同中约定的争议解决方式不满意，要求改成既可以向法院诉讼也可以申请仲裁，我们可以这样改一下吗, 诉讼和仲裁是择其一的关系，不可以同时约定诉讼或者仲裁，这样约定视为未约定。问清楚客户的需求，希望仲裁就只选择仲裁。 二、定金 1、业主现在不配合过户，客户要主张违约金并且要双倍返还定金，可以吗, 只可以选择一个来适用，当事人即约定违约金又约定定金，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款来适用。 、客户不在北京，也没有亲戚朋友，中介方可不可以代收定金。 2 定金合同是实践合同，定金合同自交付定金之日起生效。钱没有直接交到业主手里，定金合同就没有生效。假如业主给我方书面授权委托，我方收到视为业主收到，从法律层面没有问题。但若业主违约不出卖房子，公司就会卷入纠纷，所以不管什么情形，不得代收定金。 3、买卖双方及居间方签订房屋买卖意向协议，协议约定定金为五万元，但买方当时只向卖方交付定金二万元，之后买受人不想买此房，剩余三万也不再支付了，出卖人能否再向买受人要其未交的三万元，居间方对买受人未交付的二万元有无责任, 约定定金后定金合同并未实际成立，定金成立的必要要件是定金的实际交付，此事即以买受人已交付的二万元定金为准，而非定金为五万。剩余三万元因买受人明确表示其不买此房，按合同约定，买受人已交的二万元无权要求返还。出卖人也无权要求买受人再交付剩余三万元。居间方对买受人交付的二万元无责任。 法律依据:《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定 一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《担保法》第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 三、佣金 1、买卖双方要解除合同，要求我们退还佣金，可否不退,如果佣金还没有支付，可不可以通过法律途径追佣, 可以不退。根据《合同法》规定，居间方只要促成买卖合同的合法有效的成立，就有权收取佣金。现在买卖合同已经成立，我们收取佣金有法律依据。买卖双方有权解除买卖合同，但无权解除居间服务合同。依据合同约定收取的佣金，我们可以不予退还，但代办贷款的费用和房屋过户费用如果没有履行相应的义务，应当退还。如果签订合同后，没有支付佣金，可以通过法律途径追佣。 法律依据:《合同法》第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 2、房主和我们签订了独家的出售委托，并在合同中约定，如果我们高于房主的报价促成房屋成交，房主要支付我们溢价部分5%的溢价款。现房子已经成交，但是房主不愿意支付溢价部分的溢价款，可不可以通过诉讼的途径主张这部分价款。 不可以。根据规定，不论是由买方来支付，或者卖方来支付。中介方收取的佣金总额不得超过房屋成交价格的2.5%。因为《房屋出售委托》签订在先，事后我方促成房屋买卖合同的成立，居间合同中关于佣金的约定，视为对房屋出售委托中溢价款条款的变更，且如果买方已经支付了佣金，佣金价款时成交价的2.5%，根据相关规定，不能再索要佣金。 3、房主和客户签订合同后，双方签订补充协议，房主退还客户定金，我们的佣金也由房主支付，现在客户要求我们向房主去要佣金，可以吗, 不可以。根据《居间合同》的约定，如果是由客户支付佣金的，我们只能依据合同约定向客户索要佣金。补充协议是买卖双方签订的，不能变更居间合同中关于佣金条款的约定。客户可以向房主索要佣金，然后支付给我们，也可以约房主来店里直接给我们。但是，如果不按约定支付佣金，我们只能是问客户要，之后客户可以依据他和房主的约定，向房主主张。根据合同的相对性，我方直接向房主索要佣金没有依据。 4、凭三方预定协议是否可以追佣, 根据买卖意向协议的约定，在买卖双方签订买卖合同后我们才收取佣金，所以如果只签订三方买卖意向协议，买卖任何一方反悔的我们不能追佣。但是如果是买卖双方自行签订买卖协议的视为我们完成居间，我们可以追佣。 四、履约过程中的问题 1、买受人向出卖人打首付款，出卖人当时不打收条，通过银行转账，可否, 这需要看出卖人账号是否为其本人身份证开户账号，打首付款时间是否与买卖合同约定一致，如果以上条件成就，转账凭条可以证明买受人已向出卖人支付首付款，打款后买受人可根据转账凭条要求出卖人打收条。 2、房主和客户签订合同后，房主不愿意出售房屋，以合同中双方没有约定首付款的时间为借口，认为合同没有成立，不履行合同。这种情况下，合同有效吗, 合同是成立且生效的，这点毫无疑问。合同中没有约定具体的付款时间，并不影响合同本身的效力，客户可以随时支付，房主可以随时要求客户支付，但是要给客户必要的时间准备。 法律依据:《合同法》 第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定: (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的， 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 3、物业费、供暖费不交问题 在买卖合同有具体条款，房主应当结清交付房屋前物业、供暖费用，但是实际交易中，仍有房主不结清物业、供暖费用。在办理产权过户后，物业公司、供暖公司就找新业主，新业主就找中介公司，纠纷比较多，尽量在过户前，经纪人与房主陪同客户去物业公司、供暖公司问清物业费、供暖费交纳情况，限期业主交纳时间，否则在房款里相应减少，在过户前解决问题。 4、出卖人承诺赠送的家具家电不赠送问题 出卖人承诺赠送的家具家电，可以写补充条款写在补充条款，条款里写的详细一些。现在实际工作中经常出现的问题是，签订合同是出卖人答应赠送，交房时客户一收房，家具家电全都换了，出现纠纷。所以在签订买卖合同时，补充条款里写清楚。 5、房主和客户签订合同，约定过户当日交付房屋，房屋过户后，房主以各种理由推脱，不搬出房屋，现该如何操作, 因房屋已近过户到客户名下，客户为房屋所所有权人。客户可以发书面的通知要求房主在几日内腾房，如果到期房主不腾房，客户可以打电话到110开锁中心，让110开锁。开锁时让客户带着房屋所有权证，并要求物业一起见证。 五、违约 1、客户或房主中任何一方违约时，能否直接按合同约定的房价款的30%违约金起诉, 如果合同效力没有问题，是正常的买卖合同，可以直接按合同约定的违约金计算方法起诉要求违约金，如果约定违约金过低也可以要求违约方按实际损失进行赔偿。 2、买卖双方签合同后，买方未支付定金，拒接电话，该如何操作, 公司的房屋买卖合同第九条违约责任明确约定:“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行;不按约定期限履行合同，逾期超过十日的;或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。”根据此条约定，如果客户超过合同约定期限十天后仍没向房主支付首付款，房主可以向客户发解除合同通知书，通知书自到达对方时自动解除，房主可以将房屋继续出售。但要注意留存通知书的复印件及快递的回执，日后如有纠纷，作为证据使用。 法律依据:《合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《合同法》第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民 法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 3、房主和客户签订合同后，房主没有按照合同约定的时间迁出户口，如何解决, 因户口问题是公安机关的问题，不属于法院受理案件的范围。如果发生纠纷，只能协商解决，法院不受理。 4、签合同之前房本没下来，现在房本据说下来了，业主的房源还挂在另外的中介公司，构成违约吗，如果诉讼，房本没下来就签买卖合同有效吗, 仅仅是业主的房源挂在其他中介公司并不能构成根本违约，即一房两卖;房本没下来前签订的买卖合同是有效的。 依据:买卖合同约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金 出卖人将房子卖给第三人，需完成过户手续，才构成一房两卖。 出卖人没有明确表示违约，也没有逾期履行义务，就按着合同的约定去履行即可，但同时可提示客户留意出卖方的行动，收集相关证据，以备万一发生纠纷之用。 房本没下来之前，出卖方有购房合同、购房发票等相关证据证明出卖房屋系其所有，签订买卖合同没有问题。 六、涉及居间方权利义务责任 1、告知义务问题 经纪公司最主要业务就是促成交易，提供合法有效的信息，所以告知义务非常重要。对房屋权属信息、房屋性质，共有信息、配套设施等情况应当明确告知客户。如果房屋情况有特别情况需要告知客户的，可以另附一张纸告知客户，让客户签字确认留存公司。 2、房主和客户要让我方保证如果因为不可抗力造成合同不能履行的，我方应退还佣金及所收取的代办费用，可不可以写保证, 不可以。作为居间方的法定义务是促成房屋买卖合同合法、有效的成立。房屋买卖合同成立后，居间方的居间义务就已经完成了。买卖合同的履行时买卖双方的问题，不能将合同 履行中发生的问题由我方来承担。 3、房主的房子是期房，还没有交房。客户和房主签订合同后，客户要让我方承诺开发商的最晚交房时间，如果没有按时交房，我方按照约定承担违约责任，可不可以签, 不可以。虽然是经纪人或者店经理写的承诺，公司没有盖章，但是经纪人或者店经理是代表公司在工作，在工作中的行为视为公司的行为，法律上讲，构成表见代理。若以后发生纠纷，公司要承担相应责任。 法律依据:《合同法》第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 4、买方希望我们公司为他交付的房屋首款做担保人可以吗, 我们公司未开展这项业务，如果买方希望控制资金风险，可以选择银行或者担保公司做资金监管。 5、房主收了定金和首付款已经快三个月了，迟迟不配合客户办过户，客户要求我们起诉房主，我们起诉吗, 需要客户自己起诉，我们是居间人，居间人促成买卖双方买卖合同签订，已经完成了居间行为。产权人不配合过户，是不履行买卖合同的表现，居间人不是买卖合同的当事人，应当由合同当人提起诉讼。 6、房东不配合面签，说必须确定什么时候能放款才配合，我们能签这个吗, 不能。居间方不能承诺和保证。放款是银行决定的，其他人无法确定时间，只能根据常规的办理流程确定大概的时间，但确切的时间无法保证。 7、避税问题 买受人在签订合同时，一般会要求经纪人算税费，并要求经纪人为其避税，在办理过户手续时不得超过多少钱，让经纪人也保证，或在补充条款加重居间方责任。公司不允许在补充条款中加重居间方责任，不得私自对客户进行保证或担保。不得承诺客户在多少钱下可以办完税费等相关手续。经纪公司提供给客户是咨询服务，向客户介绍信息，不是担保公司，为客户承诺保证必需做的了什么事情。经纪人提供居间服务即可。 8、签订独家委托有没有法律效力, 根据合同权利与义务对等的原则，如果公司对独家委托付出了相应的费用，公司就享有对等的独家代理的利益，但如果公司付出的费用与得到的利益并不对等，法院可能不会完全按合同判决公司取得约定的利益。付出与利益是否对等，没有法定的标准，靠法官以社会普遍的标准来认定。 9、代办合同客户要求加补充条款。 1、任何补充条款，公司原则上不同意添加。因为公司合同都已经做得比较完备，很多补充条款规定的内容，在公司打印的文本里都能找到。 2、实在不行，不签补充条款签不下了单子了。那为了做单子就要加补充条款。补充条款不得加重居间方责任。比如代办贷款可以加上由于居间方原因导致贷款办不下来，佣金予以退还。 10、签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》后，出卖人不按合同约定配合买受人做贷款面签，居间方是否有责任，应怎么办, 居间方无责任。居间方可以按照居间合同向买卖双方送达相关手续办理通知书。 七、其他协议问题 1、业主、客户自行附加的协议有效吗, 合同是当事人之间的意思自治，如果业主与客户协商一致对双方之间的权利义务进行约定，在不违反法律强制性规定并且不损害国家社会及第三人利益的情况下，这种约定是有效的。但业主与客户不能对他们以外的第三人的权利义务作出约定。 2、合同补充条款拟定问题 补偿条款可以根据客户和业主具体协商结果填写，但是必须要有的条款有:首付款交纳时间、尾款支付时间、如赠送家俱家电应写明型号、年份、数量等详细情况等。 3、解除协议问题 解除协议是合同当事人双方协商的结果，合同的基本条款主要有:合同主体、合同签订时间、居间合同号、定金条款、违约金条款、佣金条款、款项支付时间问题，基本条款达成一致后，双方签字，一式三份，公司留存一份原件，将居间合同，买卖合同三份都收回。 4、在签买卖合同的时候，买卖双方约定如出现不可预见性费用，不能协商一致要求解除合同，三方免责可以吗, 首先买卖合同是买卖双方之间签订的合同，从法律上讲双方协商一致可以解除合同，也可以约定双方免责，我公司作为居间方不是买卖合同的主体，这里不应涉及到三方免责的问题。其次从尽量促成交易的角度出发，我们可以引导双方提前明确一些将来可能会发生的费用如果发生由谁来承担，这样更有利于保证交易的完成。 第四类 其他 一、网签 1、是不是只要做网签，网签合同就生效, 首先要确定双方有没有在网签合同上签字，如果只是做了网签，但是双方并没有把网签合同打印出来签字认可，则网签合同没有成立也没有生效，只是双方就这个交易在网上做了备案，如果双方在网签合同上签字确认了，则网签合同具有法律效力。 2、买卖双方同意解除合同，现房主要求咱们撤销网签，咱们可不可因为客户没有支付佣金，不同意撤销网签, 不可以。如果房主和客户都同意撤销网签，我方不能以客户没有支付佣金为由不撤。如果我们强制不撤，买卖双方可以去建委投诉。至于佣金，因为居间服务合同已经成立且生效，我方可以通过正常的途径追索。 3、买卖双方已经因买卖纠纷进行诉讼，要求居间方配合撤销网签，可否, 在买卖双方的纠纷未出终审生效判决前，居间方可以明确答复不予配合撤销网签，如果终审生效判决或调解书内容为买卖双方解除合同，则待买卖双方出示相关法律文书后配合双方 撤销网签。 二、贷款 1、客户在外地有过两套购房贷款，去年已经还清了，现在想在北京贷款买房可以吗, 不可以，根据现在新政策对非首套房的认定标准来看，曾经在外地有过房贷的，于2004年以前还清了，可以不累计。这位客户去年还清的贷款，是要被计算在内的，也就是已经有过两套房，第三套房贷全面停做。目前全国系统已经联网，可以查询个人房贷全信息。但贷款政策会随时变化，请即时咨询贷款部门。 2、客户有两套房都做了商业贷款，现在想用公积金再贷款再买一套，我们可以操作吗, 建议客户全款购买，已经有两套房贷，目前第三套房屋的商业贷款已经全面停止。公积金贷款的政策严谨过商业贷款，第三套房屋申请公积金贷款无法办理。 3、签订居间合同和买卖合同后，因为客户不能贷款，想让他女儿办贷款，如何操作, 可以三方签一个补充协议，约定三方同意将买受人变更为客户的女儿，客户的女儿愿意承担原合同的权利义务，也可以将原来的合同作废，房主和客户女儿重新签订房屋买卖合同和居间服务合同。 三、合同适用 1、有专门针对居间商铺买卖的委托合同吗, 直接签公司已有的购买委托、出售委托和买卖居间合同即可。 2、有好多经纪公司代理出租的房产，这样的居间要签什么样的合同, 针对房产经纪公司代理的房屋，租赁居间要签我公司的租赁居间服务确认书。该确认书只有一份，客户签字后由我公司留存，不给客户。 房产经纪公司代理出租的房屋，产权情况复杂，核查起来比较困难，存在一定的风险，我公司已发生几起类似的案件纠纷，经纪公司的工作人员收取客户房租及押金后，卷款而去，给我公司造成损失。 3、经济适用房买卖签哪种合同, 公司为未满五年的经济适用房制定了专门的居间服务协议名称为《房屋买卖服务协议》(区别于正常的《房屋买卖居间服务合同》)，及专门的房屋买卖合同，注意经济适用房的房屋买卖合同为十三条比正常的商品房房屋买卖合同少一条。 四、公证 1、签订合同后，客户想对合同做公证，是不是做公证后，效力更强? 只要买卖双方协商一致，可以向公证处申请做合同公证。经过公证的合同，与没有公证的法律效力是一样的，只是出现纠纷时，公证的合同可以作为认定事实的根据。 法律依据:《公证法》第十一条 根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项: (一)合同; (二)继承; (三)委托、声明、赠与、遗嘱; (四)财产分割; (五)招标投标、拍卖; (六)婚姻状况、亲属关系、收养关系; (七)出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录; (八)公司章程; (九)保全证据; (十)文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符; (十一)自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。 法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。 《公证法》第三十六条 经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为 认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。 2、房主和客户要对买卖合同及交付首付款事项做公证，应当去哪个公证处, 法律依据:《公证法》第二十五条 自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。 申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出;申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。 3、签订合同后，客户想对合同做公证，但是房主没有时间，房主可不可以委托他人代为办理公证, 可以。房主可以委托他人代为办理合同公证事项，涉及身份关系的需公证本人办理。 法律依据:《公证法》第二十六条:自然人、法人或者其他组织可以委托他人办理公证，但遗嘱、生存、收养关系等应当由本人办理公证的除外。 4、如果做公证，要多久能拿到公证书，公证书什么时候生效,公证书有没有有效期, 公证书要公证处受理公证申请之日起十五日内向公证人出具公证书。公证书自作出之日起生效。公证书中可以约定有效期限，一般除了特殊事项的公证，公证是没有有限期限的。公证法对此没有明确的规定。 法律依据:《公证法》第三十条 公证机构经审查，认为申请提供的证明材料真实、合法、充分，申请公证的事项真实、合法的，应当自受理公证申请之日起十五个工作日内向当事人出具公证书。但是，因不可抗力、补充证明材料或者需要核实有关情况的，所需时间不计算在期限内。 《公证法》第三十二条 公证书应当按照国务院司法行政部门规定的格式制作，由公证员签名或者加盖签名章并加盖公证机构印章。公证书自出具之日起生效。 五、其他 1、如果客户要求押房本但是房主不同意押，我方能不能强制押房主的房本,如果开始押房本了，后来双方在履行合同的过程中出现纠纷，房主要拿回房本，但客户不同意，可不可以给 房主, 不可以。我方押房本虽然是为了保障双方能够顺利的完成交易，但是如果房主不同意，我方没有权利强行押房本，只能在房主配合的情况下押房本。若签订合同后押房本了，在交易过程中双方发生纠纷，房主要拿走房本，我方应将情况告知客户。房主拿走房本时要让房主打收条。 2、房主和客户签订合同后，还没有过户，客户现在想把房子再次出售，如何操作, 房屋买卖合同虽然签订，但是房屋并没有过户到客户名下，客户并不是房屋所有权人，客户将房屋再次出售，属于债权债务关系的转让，须三方签订补充协议，变更原合同的债务人;或者取得房主同意，让房主出具房屋同意出售证明，客户和新的买家签订房屋买卖合同。 3、房主的房屋被查封了，现在想让咱们公司出售，房主向想知道房屋查封的时间最长期限是多久, 房屋查封的最长期限为二年，期满可以续封一次，但是续封的最长期限不得超过一年。如果需要再次续封时，要经过高级人民法院的批准，且每次续封不得超过一年。 法律依据:《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力灭失。 4、客户房产证上登记的面积跟房屋实际面积不符合，同户型楼上楼下的面积都是一百多平米，客户的这套一模一样的户型只有七十几平米，可以改房产证吗, 是否可以改动房产证，需要建委出具房屋产权信息查档证明，查档证明由产权人备齐资料去建委申请。根据建委对该套房屋的初始登记资料，向建委做相应的申请。 5、一单买卖，原房主房屋地址上已经注册了一家公司，现答应过户前变更，对客户有什么风险吗, 可以在买卖合同里约定，过户前变更，以工商部门发的变更通知书为准，变更之后没有 什么影响。 6、我们公司允许收房吗, 不允许。 收房即指房屋银行业务，房屋银行指房屋所有权人将房屋使用权排他性的授予房产经纪公司代为处置，并从经纪公司收取约定的收益，此后，该房屋的出租、租后服务、租金收取全部由经纪公司负责的运作模式。 目前，我公司没有房屋银行业务。按照北京市住建委的相关政策规定，房屋中介如果办理房屋银行业务必须委托银行收、付租金，同时中介要把60万元作为保证金押给银行，一旦出现房主拿不到钱，银行将动用保证金填补，根据市建委规定，这些中介必须具备五项条件:其中注册资本不低于100万元;有健全的房地产经纪业务管理、财务管理等制度;经营行为规范、无不良行为被记入房地产经纪信用档案系统。(不知道有没有最新的政策) 7、买卖双方之间发生纠纷，要求公司作证怎么处理。 1、要求经纪人作为证人出庭作证，如果经纪人愿意作证，可以来总部拿介绍信作为证人出庭作证。只有拿了介绍信，才能以公司员工身份作证。当庭要据实陈述，不偏袒任何一方，语言不添加感情色彩。 2、要求公司出具书证，加盖公司公章。直接告诉客户公司不会出具此类东西。若此纠纷后续跟公司有牵连，会由法务部出面代表公司处理。 8、公司公章管理制度:不签空白合同。 1、客户租赁合同丢失，要求公司给补一个。可以复印留存合同，让业主和客户都签字后在拿到法务部盖章。 2、代管业主房本，业主要就公司出具带公司公章的代管协议。首先代管协议文本经法务部审核，业主签完字后拿到法务部盖章。 9、业主住宅房屋注册了公司，同意迁出，客户担心影响户口办理。 办公司是商事行为，跟户口问题没有关系。互不影响。如有担心，可在买卖合同里补充相应条款。 下面是赠送的励志文档需要的朋友可以好好欣赏，不需要的朋 友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 不想穷，就好好读懂这些话～一言惊醒梦中人～ 1、成功的人，就是那种能用别人扔向他的石头来铺设路基的人。 2、批评你的人是你今天的敌人，明天的朋友;吹捧你的人是你今天的朋友，明天的敌人。 3、Nothing is impossible、只要选择了目标，不要再想太远，每天脚踏实地，风雨兼程。生命不息，战斗不止。 4、你和你的朋友会一起在将来打造一个可能很辉煌的事业。很好听是吗,记住，你们都要努力。 5、后悔是一种耗费精神的情绪，后悔是比损失更大的损失，比错误更大的错误，所以不要后悔。 6、别怕丢人，追求丢人是一种成功的尝试，至于为此笑话你的人，你可以把他们从你将来人生对手的名单中排除了，你也要为每一位上台唱歌的人鼓掌。 7、人生在世，需要不断地为心灵除尘，自省、自责、自悟、自重……。 8、永远不要对可能是坏事的事好奇，否则可能要了你的命。永远不要在痛苦的时候做决定，否则你以后一定会后悔。 9、别为你自己和别人下定论，你所看到听到的可能只是一面。 10、如果周围有人嫉妒你，那么你可以把他从你的竞争者之列排除了。 11、很多事情别人通知你了，要说谢谢，没有通知你，不要责怪，因为那些事你其实应该自己弄清楚。 12、一个人最大的痛苦，莫过于被圈在自己设定的圈子里出不来。就像一只蚕，丝吐的越多，对自己捆绑得越紧，直到最后完全把自己包上，想出也出不来。 13、善良是一种智慧，是一种远见，一种自信，一种精神力量，是一种文化，一种快乐。 14、一个人的脚步再大，也永远无法丈量完脚下的道路。人生有限，道路无限，要想在有限的生命中多走一程，就时刻别停下脚步，别浪费分秒时间。 15、遇到再大困难的时候，不要惊慌，千万要学会冷静;不要去想着求别人，以前有家人帮你，现在需要你一个人面对挑战，从绝望中寻找希望，人生终将辉煌。 16、学会说谢谢，但谢谢并不是随便敷衍，是对别人帮助的肯定和回报;更要学会说对不起，但对不起不是借口，是对自己过错的弥补和内疚。 17、处事不必求功，无过便是功;为人不必感德，无怨便是德。 18、有时你的快乐是你的微笑之源，但是有时候你的微笑却可能是你的快乐之源。 19、不论男人还是女人，如果还把容貌当作重要的东西而过分重视的话，可能不会吃亏，但是早晚会吃亏、可能，很可能。 20、放假的时候，要么留在家里多陪陪父母，帮他们做点事，远走高飞的你能像以前天天守在他们身旁的时间已不多;要么多去社会中体验生活，因为你不但要懂得生活，还要学会如何去生活。 21、心烦意乱或者无聊闲着的时候，多到图书馆去泡泡，书中有现实中难得的纯明和清静;多看些书，生活会渐渐少一些迷茫，多一些追求。 22、一个人如果心中时刻能够想着别人，别人也一定会时刻想着你。多替别人着想，就等于给自己铺设一条道路。你付出的越多，你得到的也会越多，这就叫做感情投资或感情积累。 23、你可输给任何人，但不能输给自己。 24、经常给家里打个电话，即使嘴上都说不想对方，其实内心早已情动于中;有了女(男)朋友，也不能忘了爹和娘。 25、多笑笑，会慢慢让自己真的快乐起来。 26、好好利用公开场合锻炼、展示自我，哪怕只是一次课堂上的发言，别怕尴尬，更别怕丢人，也不要笑话在公众面前丢脸的人。 27、小的眼睛里没有君子，君子的眼睛却可以识破小人。 28、屈原说:“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”这种精神可贵，但在现实之中却很少有人能这样执着了。如果有人能够做到，他一定会是最成功的人。 29、永远别渴望做个任何人都不得罪的人，有人反对有人支持然后自己做出决定是精彩的人生。 30、一个生命完结，另一个生命诞生，世界就是在这种循环中得到永恒。用不着为死去的过于悲哀，也用不着为新生的过分高兴。生命都是一种相同的过程，关键在于能否使它辉煌。如果一个人能活得无愧无悔，坦坦荡荡，虽未轰轰烈烈，但这仍可算作是伟大的一生。 31、后悔是一种耗费精神的情绪、后悔是比损失更大的损失，比错误更大的错误、所以不要后悔。 32、你的确要学的有心计，但是记住，永远记住，在社会上要胜利的唯一的方法永远只是一个，那就是实力，永远不用怀疑。 34、人生百态，不要对新的看不惯的东西生气，无所谓的。 35、我们确实活得艰难，一要承受种种外部的压力，更要面对自己内心的困惑。在苦苦挣扎中，如果 有人向你投以理解的目光，你会感到一种生命的暖意，或许仅有短暂的一瞥，就足以使我感奋不已，所以我们要学会感激。 36、冷静，有大事时，能安静并能快速想出办法的人，很厉害。 37、社会充满竞争，赢得竞争靠的是自己的实力。 38、一种对工作和学习的冲击力及持久力会让你有特殊的魅力和个人实力。 39、父母给我们生命，生活给我们智慧。智慧产生于社会实践，这是千真万确的真理。因此，不仅要珍惜生命，珍视生活，更要重视社会实践。不经历风雨就无法见到彩虹，没有实践就无法得到智慧。 40、积水成渊，积土成山。不积跬步无以致千里，做事万不可心急，必须从一点一滴做起，必须从每一件小事做起。现在的人常是小事不做，大事做不来，到头来空活一场，空耗一生。 41、水涨船高，勿怕他人强于己。水落石出，别羡乌云压枝低。 42、你可以选择坚持，也可以选择放弃。没有对错。我是说对爱情来说，但是重要的是坚持你的选择。 43、如果老是去琢磨哪些人你讨厌，哪些人与你志趣相投，那么你就大错了，要想着如何让别人接纳你，而不是你能接受什么样的人。 44、对陌生人，或者把对方当做一张白纸，或者把对方当你的朋友，总之别当做敌人，即使你听到再多的关于他(她)的不好的传闻。 45、爱你的人，不管你接不接受，你都应该感谢对方，这是对他们的尊重。 46、坚持在背后说别人好话，别担心这好话传不到当事人耳朵里，有人在你面前说某人坏话时，你只微笑。 47、抽时间出来锻炼身体。 48、不管现在你对未来多困惑，多迷茫，都不要忘了树立一个目标。一个人过去或现在的情况并不重要，将来想要获得什么成就才最重要。除非你对未来有理想，否则做不出什么大事来。 49、不要把过去的事全让人知道，尊敬不喜欢你的人。 50、成大事的方法多种多样 ，别不接受你看不惯的方法。 51、一切以健康为中心,遇事潇洒一点，看世事糊涂一点。 52、气不鼓不能前进，气太足可能爆胎。 53、三个忘记:忘记年龄，忘记过去，忘记恩怨。 54、乐观的人看见问题后面的机会，悲观的人只看见机会后面的问题，机会是从来不会主动敲响你的门，无论你等待多少年。它也只会如一阵风一样拂面而过，需要你的反应能力和追随速度。朝着一个目标前进，尽量使用你的潜能，才华横溢的你会发现机会的存在。风虽然没有颜色，可是拂过之后却是绿意一片。 55、很多事情当你再回忆时会发现其实没什么。所以，不管当时你多么生气都告诉自己不必这样，你会发现事实真的没啥大不了。 56、人生唯一不会落空的等待是注定的死亡，世间唯一保持恒久不变的就是变化。 57、最难战胜的敌人，是自己;最可怕的敌人，是朋友;最防不胜防的敌人，是欲望;最迷惑人的敌人，是感情。 58、生活是一种经历，也是一种体验;生活是一种感受，也是一种积累。生活没有答案，生活不需要答案。当生活即将不属于你时，你才会发现:生活仅仅是一个过程，而这个过程无论多么复杂，最终结局都是一样的。生活注重的是过程，而不是结局。 59、奋斗人生的诀窍就是经营自己的长处。经营自己的长处能给你的人生增值。经营自己的短处必然使你的人生贬值。 自己的路自己走 自己的路自己走，谁都无法代替你，无论别人如何成功你如何失败。即使是一个失败的自己你也要好好的珍重自己的失败，因为这是你人生的经验，是你来到这世界上的你全部的报偿和收获。 我们也可以说适合自己的就是最好的，你之所以这样做之所以这样走到今天，一定是有你的理由和依据。人与人没有可比性关键是要找到自己。我曾经以为自己已经找到了自己却发现寻找的工作还是要一直继续下去，活一天就得去寻找一天。 追求是要追求的哪怕这样的追求显得是很虚弱很无力很无奈，甚至它像是一块遮羞布但是我仍然需要它，因为只有这样才能看见自己感觉到自己。人生的路曲曲弯弯已经走成了这样，墓志铭已经提前写就。失败已经注定但追求的脚步并没有停下，内心的不屈渐渐已成为一种信念，成为自己人生的支撑。 孤独人生里，无尽天涯路，始终不放弃自己的努力，自己的路走成了自己，这或许也是值得自己自豪的吗?或许也不敢这样说，因为现实是残酷的，生存是艰难的，我们身上的力量也是有限的，不会无止境的挥洒下去，总有油灯熬过的一天。唯一能告慰自己的就是没有放弃自己，一直以来坚守了自己，哪怕是一个晦暗的失败的自己。 努力可以，但已看不到成功的希望了，内心的欲望也在渐渐变得虚无。在平凡的生活中，走完自己平凡的一生，风雨中，小草也可以纪念自己，因为你曾经为自己的生命不屈歌吟过，你也为自己的人生努力拼搏过，在你的身上留有伤痛的记忆和烙印，在你的眼神里有沉郁和悲伤，在你的心志里还有不屈的火种，自己的生命随时准备为它点燃。精神越孤寂，就越需要支撑，需要理想、热情、力量和信念的支持。 别无选择，既然生活这样选择了你，你也只能成就这样的自己。别无退路，只有坚持往前走，哪怕是把失败当作一条人生的出路。有的时候，失败也是一种力量，激发人斗志的力量，你要向上拼搏才有希望，才有前途。 为自己的梦想而奋斗 年轻人总是会有各种各样的想法，青春的誓言总是会挂在嘴边。不管是在哪里都能够体现出我们年轻人的朝气，而大学是一个年轻人最聚集的地方。这里面发生的事情会更多，而里面的想法会更加的丰富。 来到大学，我们总是会有太多的想法，每天都是在匆匆忙忙中度过。看起来是那样的忙碌，可是当自己静下来的时候，却会发现自己也不知道在忙一些什么。自己都找不到自己的方向感。 当这个时候来临，就会出现各种各样的形式，来表达自己这个时期的不一样了。因为是年轻人，所以一些怪异的想法和生活方式会出现。有的人开始成天的打游戏了，有的人开始不上课而去买东西了，有的人开始整各种社团而旷课了。没有几个人能真正明白自己成天都做了一些什么，只知道青春保贵，不能浪费，可是却不知道怎么样真正的珍惜。 适应社会这个话题，在大学里被提得很前，大家都在忙着自己去适应这个社会，忙得都没有时间来思考自己为什么要这样做了。只是大学里的一阵风，大家就跟上去了。 可是慢慢地大家就会发现，这个所谓的适应社会，为自己工作打下基础的口号，其实只不过是一个空气。大学里的那些设施只不过是一种摆设，天天就是在那里浪费时间，真正学到的东西没有。 越来越迷茫的我们，找不到方向在哪里，没有谁能够真正清楚的告诉我们应该怎么样做。而我们只能是天天的在浪费时间，消耗自己的青春。心里也会很为好受，可是也没有别的办法。大学里的四年时间这么长，也只能这样过，才能让自己有点依靠吧。 面对考试，面对学习，越来越多的假东西出现了。大家都变得不再爱学习，不再看书了。成天像一只苍蝇一样，到处的飞。而没有花点点的时间来想想，我们的路在何方, 沉静了一个寒假，在校园里冰冻了一个假期，一直在苦苦找寻着自己的方向。 或许是老天有眼，或许是虎年吉祥，这个方向在自己脑海里越来越清晰了。 那就是为自己的梦想而奋斗～ 给自己的人生设立一个目标，给自己未来一个明确的希望，给自己的生活一个方向灯。让我们为着这个方向而努力，不断去超越自己，提高自己的水平，不让自己有懈怠的时候。 越来越感觉，年轻人有目标，有理想，有梦想的重要性了。这是他们前进的动力，这是他们行动的方向，这是他们人生奋斗的灯塔。唯有这样，我们的青春才能不老不死不休。 年轻人，大家都起来吧～为自己的梦想而奋斗吧～