房地产投资项目后评估初探

房地产投资项目后评估初探 房地产项目投资后评估，系指是在房地产项目投资完成之后，对项目的 前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断已 完成项目的最终实现情况，以及对项目的前评估（即可行性研究）和相关 决策的正确性作出一个客观的评价。它是项目全生命周期评估的一个重要 组成部分，对于学习和吸取经验、教训，提高未来项目决策的准确性以及 项目的预测和管理水平是非常有帮助的。因此，建立项目后评估体系，及 时总结经验，调整策略和方法，显得尤为重要。本文在借鉴他人经验基础 上，对房地产投资项目后评估开展了一定的探索，特别是在房地产项目后 评估的指标设臵方面，本文将分两种分别进行研究，并设臵相关的后 评估指标，初步建立起了房地产后评估指标体系。 房地产项目投资后评估的内容包括：项目目标设想是否合理；项目采用 的技术方案是否可行；项目策划、项目评估、项目融资、项目实施及商业 项目运行工作中的得失及其原因；项目中财务和经济方面的成本、效益预 测与实际收支的比较分析；项目对社会、自然环境等方面的影响与预计情 况发生偏差的分析；对项目的前景展望与建议等。根据房地产项目的实际 情况，大致有两种评价方案：一种就是在项目竣工结束后对项目运营的整 体效益、效果和影响进行预测、分析，从中发现问题，分析其原因，总结 经验；另外一种就是按照项目的生命周期，对项目从策划决策到最后的运 营过程，分阶段进行具体评价分析。 （1）经济效益评价：财务效益分析评价、经济效益分析评价等. （2）环境效益评价：项目的污染控制评价、区域的环境质量评价、自 然资源的利用评价、环境管理能力评价等。 1 （3）社会效益评价 ：就业影响评价、居民的生活条件和生活质量评 价、地方社区的发展评价等。 （4）商业运营评价：针对规划的商业性房地产项目经营定位与实际情 况比较的评价；商业性房地产微观经营主体的布局、微观经营主体的选择 以及租金的制定和管理后评估。 （5）管理模式评价：组织结构形式的评价、对人员的评价、组织内部 沟通、交流机制的评价、对激励机制及员工满意度的评价、组织机构的环 境适应性评价等。 （6）持续性评价：项目可持续的制约因素分析、项目可持续的必要措 施和建议等。 （1）目标评价：评定项目原来预定目标的实现程度。 （2）策划与决策 ：拓展报建工作的总结评价、项目可行性研究的总 结评价、项目总体策划的总结评价、项目前期策划与决策的经验教训等。 （3）准备阶段：项目勘察设计的总结与评价、对项目投融资方案的评 价、采购招投标工作评价、开工准备的评价等. （4）建设实施阶段：执行的分析评价、工程实施及管理评价、项 目资金使用的分析评价、项目竣工评价等。 （5）运营阶段评价：项目经营管理状况、项目经济、社会、环境、效 益评价及预测等。 设臵评价指标，应遵循如下原则: （1）科学性原则：指在设臵指标时，体现合理性、准确性、全面性的 要求。 （2）一致性原则:评估指标体系必须与反映的对象即社会发展一致或者 2 相符。 （3）实用性原则:即在设计后评估指标体系时要以实用为原则，要以 能切实反映投资效益、管理水平和决策质量为原则。 （4）可行性原则:指标体系的目的在于指导实践，为便于推广应用， 必须具有操作的可行性。 （5）可持续性原则:在设臵评价指标的时候，应当考虑到项目今后的 发展趋势，从项目可持续发展的角度出发，设臵相关的评价指标。 （1）可观察条件:指标必须具有明确的含义和统一的统计口径，可运 用一定的统计程序得出其指标值。 （2）关联性条件:这一条件要求无论在什么情况下，指标值的同向变动 与社会进步紧密相联。指标值增长意味社会进步时，这一指标称之为正向 指标。在选择评价指标时，只需把一些主要的、最能反映该行业的指标选 进去，把与系统关系不大或无关紧要的指标因素剔除出来。 根据上面的阐述我们知道，房地产项目投资后评估大致有两种方案，根 据这两种方案，从不同角度，分别设计出两种不同的后评估指标体系。 （1）根据第一种方案，可以设计以下后评估指标: 一般说来 ，对于普通的项目评估必须考察的因素主要包括项目的实施 效果、经济效益、社会效益、环境影响，管理体系等因素。受篇幅限制， 本文仅介绍经济效益、社会效益、管理体系等评估指标。 A.经济效益后评估指标 经济效益后评估是房地产项目后评估的核心内容，是指对投产运营的 房地产项目投资经济效益的再评价，它是以项目建成投产后的实际数据为 基础，重新预测项目生命期内各项经济数据，计算出各主要投资效益指标， 然后将它们同项目前期评价预测的有关经济效益指标进行对比。 3 一般来说 ，房地产项目经济效益后评估指标包括以下内容:项目的总投资和负债情况；重新测算项目的财务评价指标、经济评价指标、偿债能 力等。根据项目的不同，指标设臵的侧重点也有不同，但是一般来说，房 地产项目的经济后评估应包含以下指标，见图4.1所示。 经济效益 总经财项借经经财 投济务目款济济务 资净内投偿效内净 收现部资还益部现 益值 收回期 费 收值 率 益收用益 率 期 化 率 图4.1经济效益后评价指标 a．房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内 各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。是考察项目盈利能力主要动 态指标。具体的投资项目可以计算两种FIRR指标，即全部投资财务内部收 益率和资本金（自有资金、权益投资）财务内部收益率。财务内部收益率 的表达式为： n-t ?（CI-CO）(1+FIRR)=0 t=1t 式中 CI－现金流入量； CO－现金流出量；（CI-CO）－第t期的净t现金流量 ；n-开发经营期（开发期与经营期之和）。 b.财务净现值是反映项目在整个寿命期内总的获利能力的主要动态评 价指标。是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率i，将c房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。 以 i为例，其表达式为： c n-t FNPV=?（CI-CO）(1+i) t=1tc 4 式中 CI－现金流入量； CO－现金流出量；t－第t年的净现金流量 n- 计算期；i－财务基准收益率或设定的收益率。 c c.项目投资回收期一般以年为单位，宜从项目建设开始年算起，若从 投产开始年计算，应予以特别注明，可按下式计算： P1 ?（CI-C0）＝0 t=1t d.总投资收益率（ROI）：表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计 能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率，可按下式计算： ROI=EBIT/ TI×100％ e.借款偿还期（P）：指在国家财政规定及项目条件下，以项目投产d 后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需要 的时间，是反映项目财务清偿能力的指标。可按下式计算： Pd I＝?R dt=1t P＝[借款偿还后开始出现盈余年份数]-开始借款年份+当年偿还借款d 额/当年可用于还款的资金额 f.经济净现值（ENPV）：指项目按照社会折现率将计算期内各年的经 济净效益流量折现到建设期初的现值之和。可按下式计算： n-t ENPV＝?(B-C)(1+i)t=1tt 式中 B－经济效益流量；C－经济费用流量；(B-C)－第t期的经济净效t 益流量； i－社会折现率； n－项目计算期 t 在经济费用效益分析中，如果经济净现值等于或大于0，表明项目可以达到符合社会折现率的效益水平，认为该项目从经济资源配臵的角度可以 被接受。 g.经济内部收益率（EIRR）：指项目在计算期内经济效益流量的现值 累计等于0时的折现率，可按下式计算： 5 n-t?(B-C)(1+EIRR)=0 t=1t 如果经济内部收益率等于或者大于社会折现率，表明项目资源配臵的 经济效益达到了可以被接受的水平。 h.经济效益费用比（R）：指项目在计算期内效益流量的现值与费用BC 流量的现值之比。可按下式计算： nt-t nt-t R=?B(1+i)/?C(1+i) BCt=13t=13 式中 B－第t期的经济效益； C－第t期的经济费用。 tt 如果经济效益费用大于1，表明项目资源配臵的经济效益达到了可以被 接受的水平。 B.社会效益后评价指标 社会效益评价从狭义来说就是分析项目对国家及地方社会发展目标的 贡贡献，分析评价商业性房地产项目建成投入运营后的对社会、环境、文 化等多目标影响和贡献，其评价内容包括：环境效益与影响，社会发展目 标，分配效益，就业效益，政治、社会安定，人们受教育状况，文化水平， 健康，人们心理精神状况以及其他社会福利目标等多方面内容。考虑到商 业性房地产的特点，可设臵了以下指标。见图4-2。 社会效益 增提提促对对交征对 加高高进社景通地污 就城居经会观环拆染 业市民济文的境迁的 机化生增化影的状控 会 长 响 况 水活适影制 平 响 质应处 量 性 理 图4.2社会效益后评价指标 增加就业机会指标是考察项目的实施有无为当地的就业状况提供机 会，提供岗位的程度；提高城市化水平指标是评价项目的开展对当地的城 6 市化进程有无贡献；提高居民生活质量指标主要考察项目的实施有无为当 地居民生活提供便利，有无提高居民生活质量；促进经济增长指标是考虑 项目对当地的经济增长，税收，财政收入有无贡献的角度考察；对社会文 化的适应性指标是考察项目的操作是否符合当地的社会文化习俗，定位是 否与当地的发展水平相适应；对污染的控制处理，对景观的影响指标则是 从自然环境的角度出发，考察项目对自然环境的影响程度；对交通环境影 响和征地拆迁状况指标则是考察项目对人类社会环境的影响。该类指标主 要考察项目对社会环境的相容性，从项目长期发展，可持续发展的角度来 衡量商业地产项目的成功性。 C.管理状况后评估指标 房地产项目的特点决定了它的投资回收期更长，甚至持续到整个房地 产的存续期。因此，在商业性地产后评价中，对经营管理模式的评价也县 的格外重要，这也是地产后评价明显区别于其他建设项目后评价的地方。 一般来说，商业性地产管理运营状况后评价指标如图4.3所示。 管理状况 开配机管功物机 业 发套构理能业构态 模设完模定管配配 式施善式位理备置 的的性 的的水合的 科齐科匹平 理合 学全学配性 理 性 性 性 性 性 图4.3 管理状况后评价指标 在上述指标中，机构完善性指标主要评价考察房地产项目管理机构设 臵的科学合理性，是否具有完善的管理体系；人员配备合理性指标主要评 价房地产项目管理及服务人员配备上是否合理，效率如何；开发模式指标 主要从商业地产开发角度考察，考察商业性地产项目采取何种开发模式， 7 开发模式是否符合该项目的特点和要求，是否考虑到项目可持续性发展； 管理模式的科学性指标主要评价项目在经营管理上有没有根据房地产定位 并结合当地的实际情况，在对项目的营销推广，日常管理等各方面作出准 确科学的决策和管理。由于房地产项目业态的合理配臵对项目的成功运营 起着重要的作用，因此，设臵业态配臵的合理性指标主要评价的是项目有 没在进准确、深入的市场调研基础上，对需求进行合理分析从而设臵科学 的业态布局方案。由于房地产的类型众多，客户的需求也是各有不同，配 套设施的齐全性只要是考察项目为满足客户需求包括商业运营商和终端消 费者的需求而提供的配套设施的设臵情况。配套设施的齐全以及有特色及 人性化配套设施的设臵有助于提升项目的品位，区别于其他同类型项目， 同时吸引客户。物业管理水平这一指标在写字楼、住宅项目中显的尤其重 要，高水准的物业管理是吸引优质客户的保障，同时也可使项目增值。功 能定位的匹配性主要考察的是项目的定位是否符合当地的市场需求。 D. 综合上述分析，我们可以归纳出在项目竣工结束后对项目运营的 整体效益、效果和影响进行预测、分析的房地产投资项目后评价综合评价 指标体系，如下表： 一级指标 二级指标 三级指标 财务内部收益率 财务净现值 项目投资回收期 经济效益 总投资收益率 借款偿还期 经济净现值 经济效益费用比 增加就业机会 提高城市化水平 提高居民生活质量 促进经济增长 社会效益 房地产项目投资 对社会文化的适应性 后评价指标体系 对污染的控制处理 对景观的影响 交通环境的影响 8 征地拆迁状况 机构完善性 人员配备合理性 管理模式的科学性 开发模式的科学性 管理状况 业态配臵的合理性 配套实施的齐全性 物业管理水平 功能地位的匹配性 A.项目前期工作后评估指标 a.实际项目决策周期：指项目从提出“项目建议书”起，至项目可行 性研究报告被批准为止所经历的时间。该项指标一般以月为计算单位,其反映了投资者与有关部门投资决策的效率。 b.项目决策周期变化率：指项目实际决策周期与项目预计决策周期之 差与项目预计决策周期之比率。该项目指标一般以月为计算单位。该项指 标值大于零表明项目实际决策周期长于项目预计决策周期；指标值小于零 表明项目实际决策周期短于项目预计决策周期；指标等于零表明项目实际 决策周期与项目预计决策周期正好相等。 c.项目勘察设计周期：指从项目建设单位与委托勘察设计单位签订勘 察设计合同之日起，至勘察设计文件全部完成并提交建设单位为止所经历 的时间。该项指标一般以月为计算单位。 d.项目勘察设计周期变化率：指项目实际勘察设计周期与预计勘察设 计周期之差与项目预计勘察设计周期之比率。该项指标一般以月为计算单 位。预计勘察设计周期一般为建设单位与委托勘察设计单位签订的合同中 规定的时间。 B.项目建设实施后评价指标 a.项目实际建设工期：是指项目从开工之日起至竣工验收为止所经历 的时间。该指标不包括项目开工后的停建、缓建时间。该项指标反映了项 目建设速度。一般以月为计算单位。 b.项目工期变化率：指项目实际建设工期与项目建设工期之差与 9 计划建设工期之比率。一般情况下，项目计划建设工期为设计确定的工期 或计划安排的工期。该项指标反映了实际建设工期与计划建设工期的偏差 程度。 c.项目单位工程平均定额工期率：指项目各单位工程实际工期与定额 工期之比率。 该项目指标反映了项目各单位平均速度。一般以日为计算单位。 如果项目所包括的单位工程较多，则应分别计算各个单位工程的定额工期 率。 d.项目实际投资总额：指项目建设与运营过程中耗费的建设投资、流 动资金和建设期利息之和。具体计算应分别按静态实际投资总额与动态实 际投资总额两种情况进行。 e.项目实际投资总额变化率：指项目实际投资总额与预计投资总额之 差与预计投资总额之比率，包括静态实际投资变化率与动态实际投资变化 率两项指标。该项指标反映了实际投资总额与预计投资总额的偏差程度。 f.工程质量指标，反映项目工程质量的指标主要有以下三项： ?项目实际工程合格品率：指项目实际单位工程合格品数量与项目单 位工程总数之比率。以国家有关规定或施工合同有关条款作为项目单位工 程合格的指标。该指标值越高，说明项目的工程质量越好。 ?项目实际工程优良品率是指项目实际单位工程优良品数量与项目单 位工程总数之比率。以国家有关规定或施工合同有关条款作为项目单位工 程优良的。该指标值越高，说明项目的工程质量越好。 ?项目实际停返工损失率：指项目累计质量事故停返工增加的投资额 与项目累计完成投资额之比率。 C.项目运营后评价指标，包括财务后评价和国民经济后评价两大部分。 a.财务后评价指标 ?项目运营成本变化率。 项目生产（或运营）成本变化率是指项目生产期的实际产品（或劳务） 成本与预测产品（或劳务）价格之差与预测价格之比率。 10 ?项目利润总额变化率。 项目利润总额变化率是指项目生产期年实际利润总额与预测利润总额 之差与预测利润总额之比率。 b.国民经济后评价指标，主要有：实际投资净效益率及其变化率、实 际经济净现值及其变化率、实际经济内部收益率及其变化率等有关指标。 其实际值的计算方法与第一种经济评价中所述的方法相同，其变化率的计 算方法与本节有关方法相同。 D.综合上述分析，我们也可以得归纳出按照项目的生命周期，对项目 从策划决策到最后的运营过程，分阶段进行具体评价的后评价综合评价指 标体系。如下表： 一级指标 二级指标 三级指标 实际项目决策周期 项目前期工作后评项目决策周期变化率 价指标 项目勘察设计周期 项目勘察设计周期变化率 项目实际建设工期 项目工期变化率 房地产项目投资 项目单位工程平均定额工期率 后评价指标体系 项目实际投资总额 项目建设实施后评项目实际投资总额变化率 价指标 项目实际工程合格率 项目实际工程优良品率 项目实际停返工损失率 项目运营成本变化率 项目运营后评价指项目利润总额变化率 标 实际投资净效益率及其变化率 实际经济净现值及其变化率 实际经济内部收益率及其变化 率 本文只对房地产项目后评估大致进行综合的分析研究。由于房地产类 型众多，如住宅、商店、酒店，写字楼，购物中心等，由于其经营方式和 管理要求也是千差万别，其后评估考察的指标也有不同的侧重点。本文没 有分别对各类房地产进行剖析探讨，因此，在针对实际案例操作时候，应 根据项目的实际情况和特点，有针对性地对指标体系进行调整。 （作者单位：乾元） 11