市场法收益法成本法

市场法收益法成本法 1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、取得预期收益时间。 2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。 交易条件）、时间 1、市场售价类比法：P=P’*修正系数 P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值 一、 纯收益不变： 2、功能价值法：P= P’*（评估对象能力 / 参物能力） n一、 重置成本p的估算方法： ]?有限 P=A/r P=A/r[1-1/(1+r)3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数） 1重置核算法：购买、自建 二、 纯收益若干年后保持不变 4、成新率价格法：P= P’*（评估对象成新率 / 参物成新率） tt 2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数 P=?R/(1+r)+A/r(1+r)t5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率） 3功能价值法：p=参物重置价*年产量比 ttN-nP=?R/(1+r)+A/r(1+r)*[1-1/(1+r)] t6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n三、 纯收益按等差级数变化 / 其合理 2 1、：递增P=A/r+B/r成本） 二、 实体性贬值的测算方法： 2nn7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数1、观测法：=p*(1-实体性成新率) P=（A/r+B/r）[1-1/(1+r)]-B*n/r(1+r) 2 市盈率 2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧 递减P=A/r-B/r 三、 功能性贬值测算方法：=?（净超运营成本*折现系数） 2nnP=（A/r-B/r）[1-1/(1+r)] +B*n/r(1+r) 四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。 2、：递增P=A/（r-s） nnP= A/（r-s）[1-(1+s) /(1+r)] 递减P=A/（r+s） nnP= A/（r+s）[1-(1-s) /(1+r)] 123 [=+ /]P123 1、 直接匹配法 折现率=年收益（租金）/价格 2、 可比因素比较法 n ] P=A/r[1-1/(1+r)3、 成本百分率比较法 1=(p--)*[1- / x]x0.6-0.7P67131 2=*P/A, r ,n 3 n] 1P=A/r[1-1/(1+r)容积率修正系数*土地使P=P’*A*B*C*D*地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 用年限修正系数K 建筑物价格=重置成本*成新率 r=r()x+ry （交易情况、交易日期、区域因素、个别因素12（评估待开发土地价值） 2 mn修正系数）K=[1-1/(1+r)] / [1-1/(1+r)] 地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润 =-=利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率 / r=-/ r 11利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率 地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）= r*- 2修正系数 地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1） 1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税 3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） n-tt P=G*林分质量调整系数K*物价指数调 (t指过去第t年)?幼龄林 P=K*?Ct(1+r) P=?（At-Ct）/(1+t) 整系数K*蓄积量Q 适合有经常性收益的林木资产 P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S?成 b tP=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均P= ?(Wat–W)/ (1+t) bt 品位、价格、差异调整系数） W?年剩余利润额；W?社会平均收益额 atbt () ξ) P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值 tP=Px+Ln=Px+M*T/(T+G) =?[UbiP=T原探矿人/(T+T)* ?W/ (1+t) *Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ) t yxy 地质要素评序法、联合风险勘查法、粗估法。 t的评估方法：主要采用收益法 /(1+r) K?分成率；R为超额收益 t tP=?KR P=Y+?KR/(1+r) Y?最低收费额 tP=无形资产重置成本*成新率 Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（= 的评价方法： 转让净减收益+再开发净增费用） 一、 自创无形资产重置成本的的估算 ： 1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润 P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和 1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T） V）/（1-β）*（1+L） 122、倍加系数法：p=（C+β R=销量差*（P-C）*（1-T） C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276 1、超额收益本金化价格法 2、费用节约型：R=（C二、外购无形资产重置成本的估算 -C）*Q*（1-T） 12P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资1、市价类比法 ：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率 产评估值之和）/ 适用本金化率 2、物价指数法：=账面成本*物价指数 ：R=收入（利润）*收入（利润）分成率 2、超额收益折现法 三、成新率的估算 利润分成率的估算 P=?R1、专家鉴定法 1、边际分析法：=?追加利润现值/?利润总额现值 t / (1+r) t 2、剩余经济寿命预测法 2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投 资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率） ：（资金30、技术40和管理30） 上市交易的债券 非上市交易的债券 n P=债券数量*评估基准日债券的收盘价 1、到期一次还本付息：P=F/(1+r) tn2、分次计息，到期一次还本：P=?Rt//(1+r) +A/(1+r) 上市交易股票的价值评估： 非上市交易股票的评估：（普通股） 1、评估基准日的收盘价 1、固定红利型股利政策下：P=R/r 2、以控股为目的采用收益法评估 2、红利增长型：P=R/（r-g） 材料 购进批次间隔时间长、价格变化较大 近期购进的材料，市场价格变化不大时。 P=实有数量*市场可接受的不含税的单1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高） 在 价-预计销售过程中发生的费用 P=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数） 产 2、按社会平均消耗定额和现行市价计算 品 某报废在制品=可回收废料的重量*单P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用） 位重量现行的回收价格 3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率） 1、出售为目的：P=现行市价 1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位成本 产成 2P=*2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用） 品 --- P=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数） 一、 企业持续经营假设前提下的收益法： t t1、年金法：P=A/r=?Rt/（1+r）??1/（1+r）?r t n2、分段法：P=?Rt/（1+r）+R/r(1+r) n 二、企业有限持续经营假设前提下的收益法： t nP=?Rt/（1+r）+P/(1+r) n