房产法律知识

房产法律知识 房产、测绘有关法律知识讲课提要 一、测绘工作在国民经济和社会发展中的重要作用 (一)、保障作用 保障作用是由测绘是经济建设，国防建设社会发展的基础性工作所决定的。 (二)、服务作用 服务作用是由测绘本身所具有的功能和国家经济建设、国防建设和社会发展的不断扩 大的需求所要求的。 二、我国及广西现行房产、测绘法律、法规的简介 (一)、有关房产方面的法律、法规、规章(从狭义上讲) 1、中华人民共和国民法通则 2、中华人民共和国物权法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、城市房地产开发经营管理条例 5、中华人民共和国城乡规划法 6、房屋登记办法 7、城市商品房预售管理办法 8、商品房销售管理办法 9、有关房产方面的司法解释 10、其他有关房产方面的法律、法规、规章 (二)、有关测绘方面的法律、法规、规章 1、中华人民共和国测绘法 2、国务院关于加强测绘工作的意见 3、中华人民共和国测绘成果管理条例 4、测绘资质管理规定 5、测绘资质分级 6、房产测绘管理办法 1 7、房产测量(GB/T17986—2000) 8、建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353—2005) 9、有关测绘方面的司法解释 10、其他有关测绘方面的法律、法规、规章 (三)、我国房产、测绘法律的广义和狭义之分 1、只有广义的房产法律(作广义理解)无狭义的房产法。 调整房产关系活动的各种法律规范的总和—为广义的房产法律。 调整房产关系活动的形式上的专门法—狭义房产法。 2、既有广义的测绘法律，又有狭义的测绘法。 调整测绘关系活动的各种法律规范的总和、总称—广义的测绘法律 调整测绘关系活动的具有形式上的测绘法—狭义的测绘法 (四)我国法律的层级和位阶之分。 1、宪法——第一位阶 2、基本法律——全国人民代表大会 第二位阶 3、法律——全国人民代表大会常务委员会 第三位阶 4、行政法规——国务院 第四位阶 5、地方性法规、自治条例、单行条例——省自治区、直辖市的人民代表大会及其常 务委员会制定 6、部门规章和地方政府规章——国务院各部、委、各直属机构和省、自治区、直辖 市和较大的市的人民政府制定 (五)、法律的适用原则 1、下位法违反上位法，应适用上位法。下位法不能违反上位法，位阶高的法律效力 高于位阶低的法律。 2、同级同类的法律，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。 3、同级同类的法律，新的规定与旧的规定不一致的，适用新规定。 三、房产测绘人员应知应会的房产、测绘方面的若干具体法律知识。 (一)、测绘法的基本内容和(主要表现在中华人民共和国测绘法等法律、法规 2 中) 1、测绘的管理体制与房产测绘的管理体制。 测绘基准的审核、会商批准制度 测绘系统的会同制定制度 基础航空摄影、获取基础地理信息的遥感资料、测绘和更新 2基础测绘制度: 国家基本比例尺地图影像图和数字化产品，建立、更新基础 地理信息系统。 界线测绘:国界线的测绘、行政区域 界线的测绘 地籍测绘 3、非基础测绘制度: 权属界址线测量 城市建设工程面积、房屋面积的测量 水利能源交通等其他工程测量 对从事测绘活动的理单位实行资质管制度(资质证书)。 4、测绘资质资格制度: 测绘专业技术人员实行执业资格(执业证书) 测绘成果汇交制度: 基础测绘项目—副本、非基础测绘项目—目录 5、测绘成果制度: 测绘成果的公开和利用制度: 社会公布制度、应当保密的测绘成果、无偿提供 有偿使用 永久性测量标志 6、测量标志保护制度: 临时性测量标志 行政处罚 7、罚则制度: 刑事处罚 民事处罚—民事赔偿损失 (二)房产测绘的管理规范和测量规范(主要表现在房产测绘管理办法和房产测量 规范中强制性标准) 管理原则 1、房产测绘应当严格遵守法律、执行国家房产测量规范和有关技术标准规定的原则。 2、测绘单位对完成的房产测绘成果质量负责的原则。 3 3、测绘单位应用采用先进技术和设备，提交测绘技术水平的原则，接受房产行政主管部门和测绘主管部门的技术指导和业务监督的原则。 4、房产测绘的委托制度:房产管理中的房产测绘，测绘受托人由房地产行政部门通过委托形式确定受托人房产测绘单位。 5、房产测绘成果的审核备案制度:房地产行政主管部门对房产测绘成果应当审核，审核合格后备案。 6、房产测绘成果的异议制度:有异议的，有权委托(国家认定的鉴定机构)鉴定。 行政处罚 7、房产测绘的罚则制度: 刑事处罚 民事处罚—民事赔偿、赔偿损失 8、与房产有关的概念 房产(从财产角度讲)—房屋产权—房屋所有权(从权利角度讲)—不动产物权(从形态讲)—物权(从权利的类属讲)。 9、业主的建筑物区分所有权的定义和范围 ?、一栋建筑物，分成不同的部分，以区分不同类型的所有权。 ?、专有部分的单独所有权(专有权);共有部分的共有权(共有权)。 10、房产(总)面积测算的内容与公式: ?、内容包括:房屋建筑(总)面积、共有建筑(总)面积、产权(总)面积、使用(总)面积等测算。 ?、总面积测算的概念、范围、要求:永久性的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋(按各层建筑面积的总和计算)。 A、(建筑物)计算全部建筑面积的范围; 见汇编P84:定义、范围外延、严格划 B、(建筑物)计算一半建筑面积的范围; 定，对是否列入计算面积和如何计算建 C、(建筑物)不计算建筑面积的范围。 筑面积予以严格区分。不能超越该定义 范围来计算建筑面积 。 ?整体建筑物(总)建筑面积的计算公式: 整体建筑物(总)建筑面积=整栋建筑物各套内建筑面积之和+整栋建筑物共有建筑面积+独立使用的建筑物建筑面积。 ?、共有建筑面积(总)面积测算概念、范围、要求 4 A1、计算全部建筑面积的共有建筑的面积。 A、共有建筑面积的内容、概念、范围 A2、只计一半建筑面积; (见汇编P98) A3、不计入共有建筑面积的建筑面积。 B、共有建筑面积的计算公式:整栋建筑物的共有建筑面积=整栋建筑物(总)建筑面积-整栋建筑物各套内建筑面积之和-独立使用的建筑物建筑面积(不应计入分摊的建筑面积)。上列A1+A2=共有建筑(总)面积。 11、成套房屋建筑面积测算的内容与公式 ?、内容包括:成套房屋建筑面积、套内建筑面积(包括:套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积)的测算、共有建筑面积的分摊。 ?、成套房屋建筑面积的计算公式: 成套房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-阳台建筑面积 套内墙体面积=套内建筑面积-套内使用面积-阳台建筑面积 分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 共有建筑面积分摊系数=共有建筑(总)面积?套内建筑(总)面积之和 12、房产测量规范的强制性、羁束性、应当严格执行性 ?、整部房产测量规范条文—都体现为强制性规范，羁束性规范、执行的严格应当性。 ?、不得通过约定来改变下列强制性规范约束的内容: 1、(应)计算全部建筑面积范围的规范;P84 2、(应)计算一半建筑面积范围的规范;P85 3、(应)不计算建筑面积范围的规范; P85 强制性规范—应当严格执行 4、(应)计算全部共有建筑面积内容范围的规范;P98 —不得约定改变 5、(应)计算一半共有建筑面积的规范;P98 6、不计算入共有建筑面积范围的规范。P98 5 13、房产测量规范中共有共用面积处理原则与何属共有面积的区别 ?、前提是:共有共用面积已按强制性规范计算出来。 ?、产权各方有合法权属分割文件或的(应指共有面积权属分割或协议)，按文件或协议规定执行(有约定的按约定处理)。 ?、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊(没有约定的，按法定(标准规范分摊公式)处理)。 ?、界定何属共有共用面积与共有共用面积的处理(处分)是不同的概念。 14、房产测绘成果的二级检查一级验收制度。 ?、成果的二级检查制度(测绘单位内部的一级检查为过程的全面自检、互查;二级检查为测绘单位内部的质量检查机构和检查人员在一级基础上进行检查。) ?、写出检查报告。 ?、测绘成果的一级验收制度(审核、验收备案制度)。 ?、检查(审核)验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。 ?、验收完成后写出验收报告。 ?、纳入房产档案统一管理备案。 15、测绘成果的异议制度。 ?当事人对房产测绘成果有权提出异议; ?有权可以委托(国家认定的房产测绘成果)鉴定机构鉴定; ?这种鉴定结论是一种证据。 16、测绘成果质量评定等级与房产面积的精度要求。 优级品 等级 限差 中误差 质量等级 精度要求 各级面积的限 良级品 一级 0.02?S+0.0006S 0.01?S+0.0003S 三级评定 三级精度 差不得超过中 合格品 二级 0.04?S+0.002S 0.02?S+0.001S 三级 0.08?S+0.006S 0.004?S+0.003S 误差的2倍 18、测绘人员的民事赔偿责任及行政处罚责任。 (一)根据《物权法》第二十一条第二款:“因登记错误，给他人造成损害的，登记 机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 (二)根据《测绘法》第四十八条:”违反本规定，测绘成果质量不合格的，„„; 6 给用户造成损失的，依法承担赔偿责任，以及行政处罚责任。 (三)《房产测绘管理办法》第二十一条:“房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款，情节严重的，由发证机关予以降级或者取消房产测绘资格。 ?在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的; ?在房产面积测算中弄虚做作、欺骗房屋权利人的; ?在房产面积测算失误，造成重大损失的。 四、测绘人员职业道德要求 (一)爱岗敬业，不断提高素质和技能; (二)真实、合法、准确、精益求精、力减偏差; (三)杜绝私利、杜绝虚假、杜绝违法违规操作。 (以上提要为本人自我理解，错误不当之处，敬请斧正) 7