6mm[法律资料]审判机关应按合同约定判决延期交楼违约金

6mm[法律资料]审判机关应按合同约定判决延期交楼违约金 审判机关应按合同约定判决延期交楼违约金 ——发展商未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失 按照同类地区租金赔偿违约金属于适用法律不当 前言: 商品房买卖合同纠纷案件中，业主追究发展商延期交楼违约责任纠纷属于一个热点问题。司法实践中，部分法院以“约定的违约金过分高于造成的损失”为由判决支持发展商的主张，按照同类地区租金的标准判决赔偿业主的损失，既有失公允，又属于适用法律不当，绝大多数业主很难服判。 一、约定的违约金到底高不高 《商品房买卖合同》签订时，关于延期交楼违约责任，发展商和业主大多根据现行《商品房买卖合同》范本约定为:自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方(发展商)按日向乙方(业主)支付已支付房价款0.5‰的违约金。 司法实践中，由于发展商延期交楼，导致有些业主较长时间无法入住。就业主而言，购买房屋无论是用于居住还是投资，发展商延期交楼都会给业主造成严重经济损失。如果用于居住，发展商延期交楼使往往会使业主的生活遭受严重影响，例如急需房屋用于结婚、生子、接老人共同居住等等，其中有些损失甚至是无法用金钱衡量的。 如果是用于投资，则使业主在出租或者转让等方面的遭受巨大的可得利益损失，甚至出现《商品房买卖合同》中约定的违约金尚不足以弥补业主损失的情形。 1 综上所述，根据现行《商品房买卖合同》范本，发展商按日向业主支付已支付房价款0.5‰的违约金是比较公平的一个约定，该“约定违约金”不高。 二、发展商一般有什么样的主张 在应诉的时候，往往会引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款的规定即:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 司法实践中，发展商除了降低违约金之外，往往还要主张适用《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的》计算违约金。但是一般情况下，发展商无法提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。 三、《商品房买卖合同》中已明确约定延期交楼违约金，一般不应适用《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 2 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 根据上述规定，一般情况下，《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》只是在《商品 房买卖合同》没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的时候使用，由于《商品房买卖合同》中已明确约定延期交楼违约金，所以一般情况下，不应该适用《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》来计算业主的损失。 四、发展商未提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失情况下，应适用约定违约金 如前所述，发展商往往会引用合同法规定要求降低违约金。但是，根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的前提是“约定的违约金过分高于造成的损失的”。发展商“可以”认为约定违约金过高而主张降低，但是依法其必须举证“证明约定的违约金过分高于造成的损失”，否则，其主张不应该得到支持。司法实践中，发展商往往很难举证证明这一点，只是因为，除了客观上的举证难度之外，如前所述，发展商延期交楼都会给业主造成严重经济损失，《商品房买卖合同》中约定的延期交楼违约金是比较公平的一个约定，该“约定违约金”不高，更不要说是“约定的违约金过分高于造成的损失”了。 显而易见，既然发展商认为“约定的违约金过分高于造成的损失”，就应当承担举证责任，用客观证据支持自己的主张，在发展商未提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失情况下，应承担对自己不利的诉讼后果，延期交楼违约金的计算应当适用约定违约金。 五、人民法院不应当随意降低延期交楼违约金，根据合同约定判决发展商承担延期交楼违约责任方能做到公平判决 3 本律师之所以提出这一主张，理由主要又以下几点: 1、双方使用的是广州市国土房管局和广州市工商局监制的《商品房买卖合同》，已经经过监制单位严密考量，并非不公平条款，全市都在适用该合同关于违约金的计算方法。 2、合同第8条约定的逾期付款的违约金也是万分之五/天，根据公平原则，买受人和出卖人违约责任条款是权责对等的，买卖合同关于逾期交楼的违约金是万分之五/天不高。 3 、作为房地产开发企业，在签约之前，更是仔细阅读了合同的全部条款，在违约被诉之后主张降低违约金于理相悖。 4、就按照双方的约定计算违约金，这样能体现合同的自由原则，尊重当事人的意思自治，也避免法官调整幅度时难以使当事人满意被误解偏袒一方当事人的嫌疑。 开发商未按《商品房买卖合同》约定履行按期交楼义务，其行为已构成违约，该违约行为给业主造成的经济损失通常是比较严重的，而且较多的时候很难量化，无论是从维护房地产市场健康发展乃至于宏观经济运行安全出发,还是出于实现与促进社会公平与正义的需要, 业主起诉发展商延期交楼案件的审理中，在发展商未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失情况下，按照同类地区租金标准赔偿违约金实属不当，按照《商品房买卖合同》中约定延期交楼违约金判决该类案件才符合司法审判的原则，广大业主当事人才会服判。 文章来源:中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网) 4