海南经济发展与投资分析

海南经济发展与投资分析 房地产营销实务论文 ——海南经济发展与投资分析 姓 名 刘陌 2011年5月17日 海南环境 海南省，位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份。海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达<1584.8公里，是适合休闲旅游的度假圣地。海口作为海南省省会城市，是海南省政治、经济、科技、文化中心，是海南各项配套最为完善的城市，海南经济龙头，城市发展基础最为稳固。 海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱,夏季高温多雨,秋季湿凉多台风暴雨,冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，年平均气温25.0?， 适合居住。 二、海南经济发展分析: 有网友因文昌卫星发射基地，洋浦保税港，海南炼化等项目而兴奋，认为海南经济腾飞之时到来，未免有些过于乐观。迄今为止海南还未落户一个真正意义上能带队经济和整个产业的项目。看一下INTER在大连25亿美元芯片厂的投资， 直接带动了大连和辽宁的IT产业，目前国内最大合资项目中海油和壳牌在惠州43.5亿美元的炼化投资，又一个航母级炼化企业诞生，厦门PX项目十几亿美元的投资，预计光每年给厦门新增的产值就达800多亿，几乎是海口总产值的两倍半。反观海南，一个文昌发射基地，只不过是给文昌带来些知名度和游客而已，不要说什么航天中心之类的，只要航天研发和制造没有放在文昌，它永远只是一个偶尔发射一颗航天器的基地而已。洋浦保税港，的确开了一个好头，但没有强大的经济背景做支撑，一个港口只不过是货物吞吐而已，看一下去年的国内港口排名:上海港、深圳港、青岛港、宁波港、广州港、天津港、厦门港、大连港、连云港港和营口港。每个港口后都有一个强大的经济体做支撑，自己没有足够的产品和需求，何来吞吐量。如果只作中转，这个港口对海南经济还有多大意义。至于海南炼化，借用网友的话“一个年产量800多万吨的炼油厂，区区几百名员工(海南人占极少数)，年产值300多亿元，还不如金海浆纸年产值40多亿元对海南(当地)的经济发展贡献大呢(想想看，金海浆纸有3000千多名员工，还有其它包商2000多名员工，共五六千人，为当地(海南)解决了多少的就业岗位，形成了强大的消费群体，极大地拉动了洋浦的餐饮娱乐业发展(而海南炼化虽然说每年都上缴几十亿的税，但大部分都是国税，有多少是留给海南发展用的，更别说海南人民从中受益了。一个年产量800多万吨的炼油厂，区区几百名员工(海南人占极少数)，年产值300多亿元，还不如金海浆纸年产值40多亿元对海南(当地)的经济发展贡献大呢(想想看，金海浆纸有3000千多名员工，还有其它包商2000多名员工，共五六千人，为当地(海南)解决了多少的就业岗位，形成了强大的消费群体，极大地拉动了洋浦的餐饮娱乐业发展(而海南炼化虽然说每年都上缴几十亿的税，但大部分都是国税，有多少是留给海南发展用的的，更别说海南人民从中受益了～～～”。 浙江镇海炼化，世界第18大炼厂，亚洲十大炼厂之一，茂名炼化，去年炼油1400万吨，销售收入600多亿，整个茂名已经是一个石化之城。相比之下海南炼化又能对海南经济贡献几何。 目前为 止，海南还没有一个真正的强势产业，也没有拉来一个重大的真正有带动作用的产业投资项目。也许石化是一个方向，但仍任重道远。海南经济起飞谈不上，才刚刚起步而已，当别的省份早就找准了方向大踏步的前进的时候，海南仍将在探索中前进 三、海南旅游业发展 1988年，海南正式脱离广东建省，建省办特区以来，海南省历届政府都十分重视发展旅游业。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力,在全国的综合排名也由建省前的26位上升至<15位。但在看到取得成功的同时，海南旅游也面临一些不容忽视的困境。 3.1海南旅游业发展的现状 建省之初，海南的旅游很落后，所带来的产值收入在GDP中只是个个位数，只有几个小小的旅行社，基础设施也很落后。在开发航权之前，到海南旅游的人当中，90%是国内游客，海南旅游在很长时间根本没有国外的概念。近年来，国际上兴起休闲度假游的热潮，环境和气候因素在旅游中的重要性大大提升，海南优越的自然环境开始吸引越来越多来自欧美、日韩等地的外国游客，很多国际性的旅游管理集团开始进驻海南，再加上亚洲博鳌论坛的召开，大大提高了海南的影响力和国际知名度，海南旅游业获得了大发展。 旅游业未来前景与远景规划:海南省将在2018年，基本建成国际旅游岛。到时旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，旅游服务基本达到国际水准，实现海南旅游在国际上的知名度和美誉度大幅提高，而到2028年，海南将建成世界一流的国际旅游岛。旅游产品达到国际水准，城市建设、公共服务设施、现代服务业等适应世界发展潮流，综合环境能满足中外游客的各种需求，成为国际热带海岛度假休闲胜地。 3.2海南旅游面临的困境与对策研究 3.2.1拷贝现象严重、西化倾向明显 在开发海南旅游的过程中，人们误把西方的奢华生活方式当作文化， 以为越豪华越有文化，因此修建了众多的豪华高档五星级酒店，自诩为“东方夏威夷”，但真正懂夏威夷为什么成功的人并不多。其实，夏威夷三星级酒店最多，而不是四星级或五星级。夏威夷也不是灯红酒绿，而是温馨浪漫。拷贝别人，只是在跟着人家的后面跑，无法超越。如果照这样长此发展下去，海南旅游将越来越没有个性，很可能在轰轰烈烈的国际化中迷失自我。另外，在过去的很长一段时间里，片面追求规模扩张和数量扩张，重复建设现象严重，缺乏精品景点，造成很大的资源浪费。 对策:海南在开发国际旅游岛的过程中，既要面向国际市场，用“国际”打造真正具有国际水准的旅游产品，同时，海南的旅游产品还必须很海南，在国际化中追求个性化、差异化。毫无疑问，本土文化是核心竞争力，海南处在历史上华夏文明的边沿，使得本土文化很有地域个性、少数民族文化、边疆文化、移民文化、流放文化等，只有将本土文化打造出来才能在国际上有竞争力。一方面利用华夏文化，提升海南旅游品质。另一方面，重新梳理和打造移民文化、海洋文化、黎族文化，突出海南元素。集中精力建设精品景点，不断丰富和增加其新内容，打造诸如美国迪斯尼乐园一类的不朽景点，争取让西方以海南旅游为榜样，建造本地的“西方海南”。 3.2.2富旅游VS穷岛民 2008年，三亚旅游总收入近90亿元，但风景区的富人区和风景区外的穷人区差距明显，当地老百姓靠买饮料、土特产赚取一些小钱，并没有在巨大的旅游收益中获益多少，旅游虽富，但穷了岛民。而在三亚的情况，只是全海南旅游状况的一个缩影。一直以来，海南的很多官员还是把旅游作为发展经济，拉动GDP的一个工具，把旅游作为政绩工程，没有民众意识。为了发展旅游，以牺牲当地人的利益为代价，没有给海南的老百姓实现自我价值的渠道，没有给他们带来实实在在的利益。目前，海南的旅游主要以“政府+公司+旅行社”或“公司+农户”的开发模式，在该模式中，由于农户在开发中缺少经验、资金以及相关知识，往往沦为旅游中没有话语权的一方，属于弱势群体，农民真正的利益难以保证。公司投入乡村旅游开发，其动力就是对利益最大化的追求，也就必然导致在乡村旅游 发展中因对利益的追逐而产生的过度商业化现象，不利于旅游的可持续发展，无法实现科学发展。 对策:必须把全体海南人民的利益放在一个恰当的位置，不能拿旅游作为一个单纯的经济指标来考量，海南国际旅游岛的伟力之深厚根源存在于民众之中，它的精神基石在民众。没有民众利益的实现就没有民众的热切参与，海南旅游就会变成无源之水、无本之木。海南旅游开发，应立足于真正为全体海南人民、全国人民乃至全世界人民打造一个生活乐园。要站在这样的战略高度和角度认识国际旅游岛。海南国际旅游岛稀缺的热带海岛资源绝对不能在“GDP崇拜”的魔棒下毁于一旦～ 四、海口房地产开发前景 近年来，城市基础设施配套建设日益完善，城市功能不断提升，宜居城市影响力进一步扩大，促进了房地产业投资增长和开发建设的加速。2007年、2008年以及2009年前三季度，海口房地产投资总额分别为60.1亿元、71.25亿元和52.24亿元，分别同比增长19.1%、18.6%和9.8%。经过近几年的发展，目前海口城镇居民的住房条件得到了明显改善，现人均住宅使用面积达到33.66平方米。2009年海口商品房销量，从1月的低迷让人捏了一把汗之后，开始迅速攀升，在年中时出现了一些波动，最后的时刻，全面飙升，2009年里，1月是销量最低时候，仅签约778套，销量最高是12月，签约2949套，年终时海口商品房市场对比年初时提升了279%，海口商品房市场最终于2009划上了一个圆满的句号。2009年海口商品房销售均价与销量不同，一直保持着稳定的增长趋势，出现的波动幅度也非常之小，2009年里海口商品房销售均价最低的依旧是1月4349.88元/平方米，最高的是12月为5789.43元/平方米，12月海口商品房销售均价与1月相对比提升幅度达33%。 2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目 安排等方面给予特殊扶持。国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南获得了国内外更多人的关注，海南各地的房价也是水涨船高。近期，国务院办公厅发布了“国十一条”和二套房首付比例提高到40%的房产新政，然而在国十一条的重压之下，海南楼市丝毫没有颓势，继续飙升。2010年第一周(1月4-10日)海口商品房总签约679套，总签约面积75347.39平方米，平均每日成交约97套，环比上周海口商品房签约541套提升25.5%。 《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式发布，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，由此海口商品房市场再成关注热点，销量大幅提升。2010年第一周海口商品房销售均价66<15.36元/平方米，环比上周海口商品房销售均价5793.17元/平方米提升14.19%，2010年第一周，海口商品房销售均价不仅环比上周有了大幅提升，还突破了6000元/平方米大关。2009年海口60%、三亚80-85%商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，如从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住;从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机;从投资周期来看，投资多为长线而非短线。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。 五、桥西小区开发 海南大学教学职工宿舍楼建于主校区西侧，位于世纪大桥西侧，靠近海边，交通方便，环境优美。如果重建，我会高档的住宅区。其实单单看桥西那一块地，会觉得那其实非常的美，可以看到一大片蔚蓝的海域，享受着自然的海风，加上桥的东侧是海南大学，又有着学生的气息，是一个居住的好地方。 5.1建筑设计 住宅建筑平面布置:住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，这种形式能使得大多数的局势获得良好的日照和通风，具有很强的规律性。同时在空间上采用高矮变化的方法，用以消除行列布置带来的呆板单调的感觉。 立面设计采用线条简洁的现代风格，使用景观洋房的设计理念，形成个性鲜明的建筑风格，体现文化品位和内涵，给人以高尚华贵之感，符合小区的整体定位。色彩上采用灰色和蓝色相结合的设计手法，典雅而温馨，且颇具现代感。 5.2小区绿化 小区绿化要本着合理利用有限的空间，因地制宜的原则，在最大程度上的对小区进行规划开发。规划绿地系统由公共绿地，宅旁绿地、配套公建所属绿地等三类绿地构成，形成了集中于分散相结合，各绿化空间相互渗透，紧密联系的绿化空间体系。 小区的西侧靠近海岸，可以设计成一个小型的花园，包括长凳，亭子，景观小品，花架等，满足人们散步、休闲及野餐。