济南百花公园游泳馆项目市场研究与业态评估报告

济南百花公园游泳馆项目市场研究与业态评估 百花公园游泳馆项目? 市场研究与业态评估报告 报告结构图 项目自身情况审视—项目位置及SWOT分析 区域市场环境细研—二环东路商业调研 项目建筑形态下的业态适应度比较 项目业态选取建议 经济测算 我们在哪里, 百花 公园 本项目 二 环 东 路 本项目位于济南市历城区二环东路沿线的百花公园院内。 百花公园东临外环路，西为闵子骞路，北靠洪楼小区，南依甸柳庄小区， 地理位置优越。 本项目对外开口向东，朝向二环东路，属于二环东路沿街商业项目，交通便利。 本项目为以室内游泳馆立项的公建项目，项目为两层，一层为游泳馆，二层业态为本次报告所讨论问题。 关键词:二环东路 百花公园 二环东路 经十路做为城市横向发展的主线将城市向东西两个方向拉伸，济南东部新城已初具规模; 南北方向上，二环东路的作用日渐重要，已成为济南城市发展的纵向主线，可以预见，在不久的将来，二环东路必将成为事实上的“济南中路”，本项目紧靠二环东路，居于主城区东部，位于城市发展方向，区位优势明显。 主城区 经十路 二环东路 百花公园 济南百花公园位于历城区，东临外环路，西为闵子骞路，北靠洪楼小区，南依甸柳庄小区，地理位置优越，市内有多条公交车可达。是一处以植物花卉景观为主，以喷泉为特点，格外美丽的市民公园。占地面积约18万平方米。是以植物花卉景观为主的公园。 百花公园 百花公园有百花泉景区、草坪景区、山水园、疏林草地、竹园、金鱼盆景园、牡丹园、芦花区等景区景点。公园以名贵树木及花草观赏、水上娱乐为特色，绿地覆盖率达到82%。 园内遍植白玉兰、碧桃、大叶女贞、雪松等名贵树木众多。 形成百花泉景区、雪松草坪景区、山水园、疏林草地和竹园等8个功能分区，及戏水娱乐和健身场所水上乐园。 项目近景 本项目位于百花公园内原“水上世界”原址。 本项目对面为东环国际广场与倪氏海泰大酒店、蓝海大酒店。本区域是二 环东路上商务办公与高端餐饮的聚集区。 本项目位于二环东路高架桥山大北路匝道的中端，交通较为便利，但在视线上对项目有所遮挡。 项目近景 项目面向二环东路有对外开口，但项目开口两侧均有固定建筑，导致项目沿街面较小，对项目的业态的选择有一定的限制。 我们在哪里, 我们在二环东路上， 我们在百花公园里， 我们在东环国际对面， 我们在百花健身旁边， „„ 项目外观 如图所示，为配合室内游泳馆的立项，本项目现阶段按体育场馆的设计思路制定了项目的外观设计。 项目S`W`O`T分析 优势(strengths ) 本项目有着优质的地理位置与自然环境，但对业态的选择较为苛刻。 机会(opportunities ) 劣势(weaknesses ) 威胁(threats ) 紧邻二环东路，交通便利。 位于百花公园院内，自然环境条件优越。 位于高端餐饮与商务办公聚集区，有一定的群聚效应。 邻二环东路开口较小，对项目业态选择和日后经营带来一定影响。 公建项目的外立面设计，对项目业态选择要求较高。 随着东部新城的崛起，二环东路的商业价值日益提升。 全民健身风潮的兴起，对以健身中心立项的本项目来说，起到聚集人气，便于宣传的作用。 东部发展较为快速，各种业态形式纷纷入驻东部，未来市场竞争较为激烈。 项目的用地为划拨用地，一定程度上导致之后招商环节用户在信任度上的质疑。 通过对项目自身情况的了解和S?W?O?T分析，我们可以了解到本次报告内容的关键，就是为本项目商业部分筛选适合的业态，本报告将从以下几点出发，为项目做出业态建议: 1、作为二环东路上的商业项目，本报告立足于二环东路，对二环东路上的商业业态进行摸底细研，筛选出本区域内发展较好的业态类型。 2、分析本项目自身特点，根据项目的建筑结构进行分析，筛选在本项目建筑结构下可选取的业态类型。 3、结合以上两部分筛选结果，再次分析市场环境，得出本项目商业业态的选择建议。 4、对选择出的业态建议结果进行收益测算，分析其盈利水平，通过此对业态选择结果进行再验证。 区域市场环境细研—二环东路商业调研 二环东路:经济地位 二环东路高架桥工程北起零点立交，南至燕山立交，全长9500米。高架桥主线长8425米，匝道长2068米。是济南东部经济隆起带的大动脉。一桥架南北，城东变通途。二环东路高架桥与济南北园高架、顺河高架等初步形成了济南城市快速道路网，并与济南绕城等高速公路联网，完善了城市快速路系统与外围高速公路系统。 对济南市的城市发展来讲，二环东路高架桥也是适应城市空间发展战略以及市域产业布局调整的需要，成为省城东部一条大动脉，为打造省城东部经济发展隆起带奠定了基础。 第一站:零点立交桥 二环东路高架路北至零点立交桥，南牵燕山立交桥，市民从零点立交桥附近就可以直接上二环东路高架路。在这个路段，从二环东路高架路下来后，市民可以直奔济青高速、济南国际机场、京福高速、济南黄河大桥、国道104、二环北路，从这里可以前往济阳、德州、滨州。在该出入口周围有山东盖世物流市 场、将军广场，市民可以轻松前往。 第二站:荷花路匝道口 从二环东路高架路向南，荷花路匝道口是第一处匝道口，位于荷花路往北200米左右。从这个匝道口下高架路后，市民可前往荷花路、黄台大酒店、将军集团等处。 第三站:全福立交桥 在全福立交桥，北园高架路和二环东路高架路进行了交会连接。市民可以从北园高架路拐入二环东路高架路，也可以从工业北路的匝道进入二环东路高架路。同理，市民在二环东路高架路上行驶到此处时，也可以分流到北园高架、顺河高架以及工业北路。此处有全福茶叶市场等。 第四站:花园路匝道口 花园路匝道出入口在山大北路路口和花园路路口之间，在此处下高架路后，可以转入山大北路、山大南路、工业南路、解放路等主干道。山东省图书馆、华龙路、七里河路、山东大学中心校区也在附近。 第五站:山大北路匝道口(项目所在区域) 该处匝道口有上下两个出入口，位于山大南路路口与山大北路路口之间，与花园路匝道口远远地对着。该匝道口为“东下西上”，市民要从高架路东侧出口下高架路，上高架路要从路西侧的入口进入。从此处匝道口下来后，可以去百花公园、闵子骞路、洪楼南路、山东大学中心校区的南门以及山大路。 第六站:和平路匝道口 此处是4处匝道中最南端的一处，位于和平路口往北100米左右。和平路口匝道出入口是“东上西下”，也就是说路东侧为上高架路的入口，西侧为下高架路的出口。在此处，市民可以前往和平路、经七路、文化东路、窑头路等。 第七站:燕山立交桥 到了燕山立交桥，二环东路高架路的东部出口也就到了。在这里，燕山立交桥与二环东路高架路对接，燕山立交桥的交通标识也延续到了二环东路高架路上。市民可以从燕山立交的匝道口上二环东路高架路，也可以驾车从这里前往二环南路、经十路、旅游路等。 二环东路:交通地位——二环东路的交通流线 二环东路:综合商业环境 二环东路作为一条重要的城市主干道，其周边综合商业环境较为多元，各种业态交替并存，其中: 集中式商业有山东国际珠宝交易中心、山东环联小商品市场、东环商业广场、东方家园等 商务办公楼有海昌商务大厦、东环国际广场、三箭孔子文化大厦、中润世纪广场、山东航空大厦、嘉恒大厦等 二环东路:综合商业环境 餐饮类有沸腾鱼乡、海参皇、环联水饺城、蓝海大饭店、倪氏海泰大酒店、山东新梅园大酒店、鲁西南风味楼、高地街56号餐厅、毛家饭店、顺风肥牛等 娱乐类有挑战麦克风、东方之韵、天天向上等 住宿类酒店有圣堡家园商务酒店、五岳商务酒店、7天连锁酒店、如家酒店、银座佳驿连锁酒店等 其他业态还有大型超市，如乐购;休闲养生类，如华夏良子;健身类，如百花健身;汽车类，如行者驿站等 二环东路沿线的集中式商业 商业名称 序号 山东国际珠宝交易中心 4 东环商业广场 3 东方家园 2 山东环联小商品市场 1 二环东路是城市主干道，属于快速路，且不是传统的专业市场聚集地，其集中式商业数量较少，多服务于周边的居民区与商务办公人群。 项目名称:山东环联小商品市场 地址:花园路二环东路交叉口 经营业态:集小商品，日用百货，床上用品，服饰鞋帽于一体的大型商贸市场 租金:4.5元/?/天 二环东路沿线商业案例 环联小商品市场是与西市场、东门小商品市场齐名的老牌小商品批发市场，以小商品批发为主。位于花园路与二环东路交叉口，经营商品档次较低，市场装修状况较差。但其地理位置优越，加之较长经营期所培养出得人气，其经营状况较好。 商业名称:东方家园 地址:二环东路2709号 经营业态:建材五金、 装潢设计、家居卫浴。 租金:2.6元/?/天 二环东路沿线商业案例 东方家园是全国连锁经营的家居建材类专业市场，在济南有两家连锁商业，一家位于济南大学西校区附近，另外就是二环东路这家。济南市的专业市场具有很强的区域性，区域内的集聚效应很强，建材行业的集中区域在北园大街及其周边，除此之外的其他区域的建材类专业市场其经营状况都不太好。东方家园东环店也不例外。 商业名称:山东珠宝交易中心 地址:经十路燕山立交桥 南200米 经营业态:集大型批发、精品零售、首饰加工、珠宝配套服务为一体的专业珠宝商城 租金:2.3元/?/天 二环东路沿线商业案例 与前者相似，济南市古玩字画玉石珠宝类专业市场在英雄山马鞍山路及其周边，区域外的其他集中销售珠宝玉石的场所，经营状况均比较惨淡。本市场经营时间较长，店铺空置率较低，随聚集一些人气，但经营状况还是不容乐观。 二环东路沿线商业案例 重点案例 东环商业广场位于济南城市主干道二环东路旁，是由山东顺泰投资置业有限公司斥资2.6亿元倾力打造的综合型商业航母。 东环商业广场共6层，其中地下一层，地上5层，总建筑面积近37000平方米。由美食休闲广场、动感娱乐广场、品牌购物广场、时尚潮流广场等众多人性化设计组合而成，精心规划良好的商业人流环线，有效地为项目聚集人气。卖场扶梯、观光电梯、完善交通体系，让人流在各特色广场中穿梭留恋。左右皆繁华，享受完美都市生活。 东环商业广场全面引入一站式业态规划理念，以购物功能为核心，并集餐饮、娱乐、休闲等多重功能于一体，完美互补。经营品类数百项，上千种商品，吸引各色人群，汇聚无限人气，聚敛更多财源。东环商业广场创新的商业模式，打造集四大功能的商业航母。形成完美的一站式消费。以错位经营和业态互补为目标的经营定位，充分发挥餐饮娱乐的聚客效应，打造成年轻时尚、独具特色的新型购物中心。 二环东路沿线商业案例 七大主力店:银座东环店、必胜客、永和豆浆、美国椒兰法妮妮、时代今典影院、都市云海娱乐城、东环美食广场 项目于2010年10月开盘 起价17000元/?;最高价32000元/?; 一楼32000元/? ，二楼24000元/? ，三楼17000元/? 平均租金:2.5元/?/天 东环商业广场其商业经营理念较为先进，其主力店带动下，其销售状况良好。 现阶段，项目餐饮部分在周边商务办公客群的带动下，其经营状况较好，其他业态类型经营状况均不理想。分析其原因，还是因为地段因素。二环东路属于城市快速路，且不是休闲娱乐较为集中的传统商业区，休闲购物的商业气氛较难形成，餐饮业的发展是周边是商务办公人群的硬性需求，但对于其他业态周边人群不足以支撑其经营发展。 二环东路沿线商业小结 1、从地段角度出发，二环东路是支撑东部发展的重要脉络，属于城市快速路。其经济及交通地位远高于其商业价值。 2、从业态自身经营角度出发，集中式商业具有很强的地域选择性，已形成商业氛围的集中式商业区，被广泛的市民所认知，在其中的商业体在经营定位正确的情况下较易生存。其他区域的集中式商业，需要较长时间的养铺期和宣传认知期，其经营风险较大。 3、从市场调研情况出发，二环东路上的集中式商业较少，仅有山东国际珠宝交易中心、山东环联小商品市场、东环商业广场、东方家园四家。在距离上，四家商业体距离较远，无法形成商业区。在经营种类上，四家商业体各不相同，无法形成集中式专业市场区。 、从重点案例经营状况出发，东环商业广场是本次调研的重点，其经营理4 念较为先进，且有银座超市、必胜客在内的七大主力店作为有力的经营支撑，但其除餐饮外的其他业态经营情况仍不理想。 根据以上的调研分析，从地段、业态自身、市场调研结果、重点案例解析等多个角度出发，我们不难发现，现阶段的二环东路还不是发展集中式商业的理想区域。 二环东路沿线的商务办公 三箭孔子文化大厦 4 嘉恒大厦 5 中润世纪广场 1 山东航空大厦 2 东环国际广场 3 写字楼名称 序号 随着东部新城的崛起，东部的商务办公环境越来越成熟，二环东路作为东部的大动脉，其商务办公氛围近两年也渐渐浓郁了起来。 写字楼名称:中润世纪广场 地址:历下区窑头路与二环东路交汇处 规模:写字楼部分建筑面积15万? 四栋25-27层 三栋9层 租金:4.5元/?/天 售价:1.1万—1.3万/? 出租率:93% 二环东路沿线商务办公案例 中润世纪广场是二环东路上档次最高、外部形象最好的商务办公项目，是产权式写字楼。且该项目有多家大型公司入驻，提高了项目的形象档次。经过一段时间的运营和宣传，现阶段，该项目的出租情况较好。 写字楼名称:山东航空大厦 地址:二环东路5746号 规模:29层 是集餐饮、住宿、会议、办公于一体的商务办公体 现用途:山航自用办公楼。 山东航空大厦是山东航空自用的商务办公楼，是集餐饮、住宿、会议、办公于一体的商务办公体。其29层的高度优势，使其有较好的商务形象。现阶段除山航自身外，也有少数公司入驻该项目，多以长包房的形式租驻其商务套房，还有部分是山航的联谊的单位。其支付租金水平较低。 二环东路沿线商务办公案例 写字楼名称:三箭孔子文化大厦 地址:二环东路2828号 山东省图书馆西邻 规模:19层 租售情况:只租不售 租金:2元/?/天 出租率:90% 三箭孔子文化大厦紧邻山东省图书馆，是主打“文化牌”的商务办公体。其外部形象较好，具有浓郁的新古典主义的建筑风格。由于其定位鲜明，入驻该项目的企业有济南华图等文化传媒企业，孔子文化会馆等文化交流机构，乐知英语培训机构等教育培训机构。其租金水平较低。出租率较高。 二环东路沿线商务办公案例 写字楼名称:嘉恒商务大厦 地址:历城华龙路1825号 二环东路与华龙路交叉口 规模:4.2万平方米 ? 销售均价:7996元/ 租金:1.2-1.5元/平方米/天 出租率:95% 嘉恒商务大厦位于二环东路与华龙路交叉口，是二环东路上较为成熟的商务办公体，办公楼底商配套有肯德基在内的商业，为其商务办公人群提供便利。由于其经营时间较长，且租金水平较低，该项目出租率较高。 二环东路沿线商务办公案例 东环国际广场聘用国际知名的、具有高档写字楼设计经验的加拿大PMA建筑设计事务所担纲设计，采用框架结构，层高3(1米的高扬空间，15万平米的玻璃幕墙，大面宽，采光充足，具有最佳通透性的方正户型，可任意组合，灵活分割，办公空间可自由分割，为企业预留无限的成长空间，满足企业个性化及发展的需求。 重点案例 东环国际广场位于二环路中段，建筑面积达到15万平方米，是山东省规模最大的国际化商务超级航母，是二环东路商务办公地域标志性建筑。 二环东路沿线商务办公案例 二环东路沿线商务办公案例 租金:2.2元/?/天 出租率:96% 东环国际广场是现阶段二环东路上出租率最高的商务办公体。但在其建成之初也经历了经营较为冷谈的阶段。但凭借其较好的外部形象和内部环境，随着东部新城的崛起，东部商务氛围日趋浓厚。加之其低廉的租金水平，该项目受到广大中小型公司的青睐。现阶段俨然成为了二环东路上最重要的商务办公体。随着东环国际广场的崛起，也带动起了周边其他商业业态的兴起，如新梅园大酒店、倪氏海泰大酒店、蓝海大酒店还有对面的东环商业广场餐饮部分的经营状况良好，都与东环国际广场高出租率所带来的客群推动有关联。 二环东路沿线商务办公小结 1、从地段角度出发，二环东路是支撑东部发展的重要脉络，其经济带动性使其沿线的商务办公氛围日益浓厚。 、从业态自身经营角度出发，商务办公也具有一定的地域选择性，随着东2 部新城的崛起，在高新、奥体板块的带动下，二环东路板块的商务办公氛围已经形成，并成为了继经七路、纬二路、经十路后的第四条商务办公聚集的城市主干道。 3、从市场调研情况出发，二环东路上的商务办公楼较为密集，且都具备一定的规模，有中润世纪广场、东环国际广场、嘉恒大厦、孔子文化大厦、山东航空大厦等多个写字楼。区域内写字楼租金水平在2-3元/?左右，出租率较高，都在90%以上。这些商务办公体交错排列在二环东路上，俨然形成了一条商务办公带。 4、从重点案例经营状况出发，东环国际广场是本次调研的重点，该项目是二环东路上新兴的商务办公体，其出租率达到了95%以上，充分说明了二环东路现阶段商务办公氛围的浓厚。 根据以上的调研分析，从地段、业态自身、市场调研结果、重点案例解析等多个角度出发，我们不难发现，现阶段的二环东路是发展商务办公的理想区域。 二环东路沿线餐饮 新梅园大酒店 7 倪氏海泰大酒店 6 蓝海大饭店 5 鲁西南风味楼 4 沸腾鱼乡 2 海参皇 3 环联水饺城 1 餐饮名称 序号 二环东路上的餐饮业较为发达，高中低档次一应俱全，其中高端餐饮集 中在东环国际广场周边。本报告只选取较有特色的案例进行细研。 餐饮名称:环联水饺城 规模:餐厅+23个包间 标准餐:700元/桌 日常人均消费水平:25元/人 上座率:70% 二环东路沿线餐饮案例 环联是济南著名的连锁餐饮品牌，其旗下有华滨环联与环联两个餐饮品 牌，在济南有多个分店。位于二环东路上的环联水饺城是环联最早经营的餐饮酒 店，主要经营鲁菜。本店在周边知名度较高，消费水准较低，且口味符合济南人 的大众标准，其经营状况良好。但其门面较小，服务较为一般，一定程度上也影 响了酒店的经营。 餐饮名称:沸腾鱼乡 规模:大厅+ 7个包间 标准餐:700元/桌 日常人均消费水平:50元/ 人 上座率:70% 二环东路沿线餐饮分布及案例 沸腾鱼乡是全国知名的川菜连锁店，在济南有3家分店。该店装修风格为中式风格，就餐环境较有格调，但其店面规模较小，大厅规模有限，且包间数目不多，该店接待活动能力有限，主要以零点为主。但其经营菜色较有特点，其经营状况良好。 餐饮名称:海参皇 规模:大厅+ 28个包间 标准餐:1588元/桌 日常人均消费水平:150元以上 上座率:70% 二环东路沿线餐饮案例 海参皇是一家主营海参的海鲜酒楼，餐饮项目较有特色，装修档次较高，其店名是著名书法家欧阳中石先生题写的。人均消费水平较高，在150元/人以上。该店是一家以商务宴请为主的酒店，所以，其经营状况良好。 餐饮名称:鲁西南风味楼(大宅门) 规模:包间25个 标准餐:888元/桌 日常人均消费水平:70元/人 上座率:75% 二环东路沿线餐饮案例 鲁西南风味楼与高第街56号、城南往事同隶属于一家餐饮公司，是连锁经营的酒店，且该品牌在山东地区知名度较高。大宅门是鲁西南风味楼的高端餐饮店，该店以包间为主，没有大厅，导致其无法接待活动。该店主要经营鲁西 南风味菜，较有特色，经营状况良好。 餐饮名称:蓝海大饭店 规模:建筑面积13020? 包间41个，大厅16桌。 标准餐费:1688元/桌 日常人均消费标准:70元/人 上座率:75% 二环东路沿线餐饮案例 蓝海大酒店是山东蓝海股份有限公司旗下经营的一家按四星级标准建造的综合性美食商务酒店，主楼17层，附楼3层。是一家集餐饮、住宿、会议于一体的大型酒店。由于其餐厅面积较大，是举办婚礼等大型活动理想选择。所以，该酒店的餐饮部分经营状况较好。 餐饮名称:山东新梅园大酒店 规模:贵宾房60间 多功能厅能容纳70桌 标准餐费:1588元/桌 日常人均消费水平:70元/人 上座率:80% 二环东路沿线餐饮案例 山东新梅园大酒店是一家集客房，餐饮，娱乐为一体的综合性商务酒店，营业面积50000多平，零点大厅，宴会包房可同时容纳500多宾客就餐，与蓝海大酒店相似，由于其餐厅面积较大，是举办婚礼等大型活动理想选择。所以，该酒店的餐饮部分经营状况较好。 济南倪氏海泰大酒店总经营面积28000平方米，设有总统套房、商务套房、标准间、单人间等各式房型。除此之外，酒店还设有餐饮包房39个，零餐大厅、西餐厅各一个;多功能厅 2个;大小会议室5个。室内豪华游泳池、桑拿洗浴会所、美容美发.健身等;酒店大堂吧独具一格，另配有商务中心、购物中心、鲜花厅、书屋等各具特色。 二环东路沿线餐饮案例 济南倪氏海泰大酒店是倪氏海泰集团在山东投资兴办的综合性酒店。 重点案例 二环东路沿线餐饮案例 标准餐费:2899元/桌 日常人均消费水平:200元以上 上座率:80% 倪氏海泰大酒店是二环东路沿线档次最高，经营状况最好的高端酒店。分析其原因有以下几点: 1)连锁酒店品牌效应:该酒店就餐人群多为商务人群，对酒店的形象档次、餐饮质量和服务质量均有一定要求，该酒店四星级的就餐环境和其长久以来树立的口碑可以满足这部分人群的需求。 2)地段优势:该酒店紧邻东环国际广场，周边商务客群为数众多，且在自身品牌的带动下，该酒店客群可辐射高新、奥体板块以及在二环东路高架桥通达的其他商务区客群。 3)集聚效应:该酒店所在区域汇集了新梅园和蓝海大酒店等多家高端餐饮酒店，是二环东路上的高端餐饮聚集区，这个区域的其他酒店的经营状况均较为理想，说明了高端餐饮的集聚效应所带来的经济效应。 二环东路沿线餐饮小结 1、从地段角度出发，东部商务环境的崛起，对餐饮业的需求较大，由此对二环东路沿线的餐饮业的带动性较强，且二环东路高架桥所带来的便利的交通条件和沿途各条城市主干道组成的城市交通网络所带来的便利的交通通达性，也使该区域的餐饮行业辐射范围继续增大。 2、从业态自身经营角度出发，二环东路可以为沿线的餐饮行业带来足够的客群，于此同时，该区域的高中端餐饮均为品牌连锁餐饮酒店，其品牌效应也使其经营良好的关键。 3、从市场调研情况出发，二环东路上的餐饮酒店数量较多，各种档次一应俱全，各具特色，符合各种人群的需求，且多数餐饮酒店的经营状况良好。特别是中高端的品牌连锁餐饮店，其上座率均在70%以上。 4、从重点案例经营状况出发，倪氏海泰大酒店是本次调研的重点，通过对 该酒店的细研发现其经营良好的原因在于其品牌、口碑及规模等多重优势的集 合。 根据以上的调研分析，从地段、业态自身、市场调研结果、重点案例解析等 多个角度出发，我们不难发现，现阶段的二环东路是发展餐饮业的理想区域。且 特别适合发展品牌连锁的中高端餐饮。 二环东路沿线住宿酒店 山东航空大厦 7 五岳商务酒店 8 蓝海大饭店 4 倪氏海泰大酒店 5 圣堡家园商务酒店 1 如家商务酒店 3 7天连锁酒店 6 银座佳驿酒店 2 住宿酒店名称 序号 住宿类酒店是与商务办公伴生的业态类型，随着二环东路商务环境的崛 起，区域内住宿类酒店的数量也有所增加。二环东路沿线的住宿类酒店多以商务 酒店为主。 酒店名称:圣堡家园商务酒店 地址:二环东路1969号 规模:面积2000? 客房40间 类型:商务快捷酒店 标准价位:200元/天 入住率:50% 二环东路沿线住宿酒店案例 酒店名称:银座佳驿连锁酒店 地址:二环东路327><94号 规模:客房40间 类型:商务快捷酒店 标准价位:200元/天 入住率:50% 酒店名称:如家酒店 地址:二环东路2200号 规模:50个房间 类型:商务快捷酒店 标准价位:170/天 入住率:50% 二环东路沿线住宿酒店案例 酒店名称:7天连锁酒店 类型:商务快捷酒店 规模:60个房间 类型:商务快捷酒店 标准价位:107/天 入住率:60% 酒店名称:山东航空大厦 地址:二环东路5746号 规模:90个房间 类型:高端商务酒店 标准价位:400元/天 入住率:60% 二环东路沿线住宿酒店案例 酒店名称:五岳商务酒店 地址:历下区二环东路606号 规模:45个房间 类型:快捷商务酒店 标准价位:218/天 入住率:50% 餐饮名称:蓝海大饭店 地址:二环东路3496 类型:高端商务酒店 标准价位:468元/天 入住率:70-80%。 二环东路沿线住宿酒店案例 酒店名称:倪氏海泰大酒店 地址:二环东路3960号 类型:高端商务酒店 标准价位:398/元 入住率:70%。 重点案例 二环东路沿线住宿酒店案例 倪氏海泰大酒店和蓝海大酒店是二环东路沿线档次最高、入住率最高的住宿 类酒店，分析其原因有以下几点: 1)两者位于二环东路最为活跃的商务办公区——东环国际广场附近，其商 务带动力强。 2)两者都是集餐饮、住宿、会议于一体的高端服务综合体。其功能全面， 各种功能间互相带动，起到良性推动作用。 3)两者都是品牌连锁经营的酒店，其品牌影响力较大，且口碑较好。 二环东路沿线住宿类酒店小结 1、从地段角度出发，作为与商务办公伴生而来的业态形式，二环东路沿线 住宿类酒店是服务于其商务办公的业态。 2、从业态自身经营角度出发，二环东路可以为沿线的商务办公为其带来足够的客群，于此同时，该区域的高端住宿均为品牌连锁餐饮酒店，其品牌效应也使其经营良好的关键。 3、从市场调研情况出发，二环东路上的住宿类酒店数量较多，按其档次可以分为高端商务酒店与便捷商务酒店。高端商务酒店有蓝海大酒店、倪氏海泰大酒店和山东航空大厦。便捷商务酒店有银座佳驿、如家、7天等。其高端商务酒店的入住率较高，均在70%左右。而快捷商务酒店的入住率较低，均在50%左右。 4、从重点案例经营状况出发，倪氏海泰大酒店和蓝海大酒店是本次调研的重点，通过对该酒店的细研发现其经营良好的原因在于其品牌、口碑及规模等多重优势的集合。 根据以上的调研分析，从地段、业态自身、市场调研结果、重点案例解析等多个角度出发，我们不难发现，现阶段的二环东路上商务酒店数量较多，市场较为饱和，竞争较为激烈，其经营较好的住宿酒店为实力强劲的 综合性 高端 品牌连锁 酒店。 二环东路沿线休闲娱乐 1 2 3 挑战麦克风 1 天天向上 3 幸福时光 2 娱乐KTV名称 序号 休闲娱乐行业多分布在城市的主城区成熟商圈内，二环东路距离济南主城区成熟商圈的距离较远，其休闲娱乐氛围较差，所以，其沿线的休闲娱乐设施 较少，娱乐KTV仅有三家，但分布较为密集，分别在二环东路与花园路路口周边。 二环东路沿线休闲娱乐案例 KTV名称:天天向上 地址:二环东路1950号 黄金时段价格:80/小时 上座率:50% KTV名称:幸福时光 地址:二环东路2138号 黄金时段价格:100/小时 上座率:60% KTV名称:挑战麦克风 地址:二环东路1950号 黄金时段价格:95/小时 上座率:50% 二环东路沿线休闲娱乐业态小结 1、从地段角度出发，二环东路为城市快速路，其有一定的商务办公氛围，但其休闲娱乐氛围并未形成。 2、从业态自身经营角度出发，休闲娱乐类物业多经营于城市的成熟商圈内，经营于大型城市综合体中的休闲娱乐类物业经营状况较好。而二环东路沿线既无商圈又无综合体项目，其娱乐氛围较差。 3、从市场调研情况出发，二环东路上休闲娱乐类物业较少，仅有三家，分别是挑战麦克风、天天向上和幸福时光，均为品牌连锁经营的大型娱乐KTV，但在其品牌的带动下和强力的宣传下，仅能以低价包场吸引消费能力较低的学生客群，其黄金时段，正价营业时，经营惨淡，全时段平均上座率仅在50%左右。 根据以上的调研分析，从地段、业态自身、市场调研结果等多个角度出发，我们不难发现，休闲娱乐类物业对地段的要求较为苛刻。二环东路现阶段娱乐氛围还未形成，不适合休闲娱乐类物业的经营。 二环东路区域商业环境总结 根据上文中对二环东路上各业态的调研与分析，我们发现: 1、二环东路上现阶段主要经营的业态类型有集中式商业、商务办公、餐饮、住宿类酒店和休闲娱乐等。 2、二环东路上经营较好的业态有商务办公类和餐饮类。经营较差的业态有集中式商业和休闲娱乐类。住宿类酒店的经营状况比较不统一，集餐饮、住宿、会议于一体的多功能大型品牌连锁经营的酒店经营状况较好，其他较差。 根据市场调研结果，可以筛选出适应二环东路商业环境的业态形式为: 商务办公&餐饮 (其中餐饮类物业应选择品牌连锁经营的中高端餐饮酒店) 项目建筑形态下的业态适应度比较 项目暂拟定形态 1、本项目是游泳馆立项的公建项目。 2、项目共有两层，一层为室内游泳馆，二楼为商业，商业业态未定。 3、项目二层可隔为两层，与一层室内泳池垂直的部分，无立柱支撑，无法做隔层，只能留做通高空间。 4、项目单层面积较大，分隔后预计建筑面积有8000?，二层单层面积应超过5000?。 集中式商业 办公、住宿 餐饮 销售展厅 对空间要求较低 有停车空间 对空间要求较低 须有排烟系统 有停车空间 单层面积大 如为多层商业，层间通达性好 设立仓储区 有停车空间 空间宜分层布置 单层空间不宜过大 透光要求高 有停车空间 对空间要求较低 有停车空间 娱乐ktv 商业业态及其对建筑的基本要求 业态要求与本项目自身的比较 原基础上最为适合的业态形式，建议设计布展通道。 适合 对空间要求较低 有停车空间 销售展厅 餐饮类对空间要求较低，项目二楼通高空间可作为餐饮大厅，隔层可设置包 间。 须设计排烟系统 建议按餐饮规模建设部分地下停车。 停车场至餐厅建议直梯通达。 较为适合 对空间要求较低 须有排烟系统 有停车空间 餐饮 KTV对建筑形式上要求较低， 如考虑经营高端娱乐，建议建设地下停车场 较为适合 对空间要求较低 有停车空间 娱乐KTV 本项目单层面积过大，不能保证分割空间的透光;会出现无窗的黑房间。在 经营上对住宿类影响较大，办公类可通过常照命解决。 建议建设地下停车场 一般 空间宜分层布置 单层空间不宜过大 透光要求高 有停车空间 办公、住宿 建筑形式上较为合适 需考虑二楼隔层间的连通性 建议建设地下部分， 设立仓储空间和地下停车场。 该业态需要地下空间较大。 较为适合 VS 单层面积大 如为多层商业，层间通达性好 设立仓储区 有停车空间 集中式商业 其他要求 适合度 本项目 建筑要求 业态类型 通过对各可能业态建筑形态上的要求和本项目的自身情况进行比照，我 们不难发现，本项目自身建筑形态下，较为适合的商业业态有: 集中式商业、餐饮、销售展厅、商务办公、娱乐KTV 小结 集中式商业 办公 餐饮 销售展厅 娱乐ktv 项目业态选取建议 项目业态选取建议 项目自身建筑形态筛选:办公、餐饮、集中式商业、ktv 商业业态:办公、餐饮、住宿、集中式商业、休闲娱乐„„ 市场调研筛选:办公、餐饮 建议业态:办公、餐饮 项目业态选取建议 本报告从市场角度出发，通过调研分析了二环东路沿线的各种商业业态的经营情况，再结合我项目自身建筑形式上的局限性，得出本项目的业态选取建议为办公与餐饮两种业态。 办公类业态: 1、市场角度:二环东路作为东部城区的主动脉，其商务环境在奥体板块和高新板块的带动下，伴随二环东路高架桥与各城市主干道搭建而成的城市交通网通达性的日益升级，已渐成气候，其商务氛围已经形成。特别是本项目位于二环东路商务带的核心地——东环国际广场的对面，在东环国际的带动下，其商务办公业态在市场角度发展趋势向好。 2、自身角度:本项目公建项目外观对商务办公类物业的影响较小，单层面积过大带来的部分隔间不透光的情况，可通过全日常照命解决。但一定程度上会影响到其后期招租，可通过调整租金水平来缓解问题。 3、招租角度:区域内商务环境的成熟为项目带来客源，东环国际现阶段以基本满员，项目区域内竞争较小。现阶段二环东路沿线办公平均租金为2-3元/?/天，日后还有上升空间。 4、对建筑的要求:办公类物业对停车有一定要求，根据对项目地块的实地考察，项目地上停车位置较少，建议修建地下停车场。 项目业态选取建议 餐饮类业态: 1、市场角度:二环东路沿线的餐饮店较多，经营较好的多为品牌连锁的中高端餐饮，其中经营最好的区域其中在东环国际广场周边，此区域是二环东路高端餐饮的聚集点，有新梅园、倪氏海泰、蓝海大酒店等多家高端餐饮。 2、自身角度:本项目公建项目外观对餐饮类物业的影响较大，但可通过对门面的设计缓解形象问题，项目内部建筑形态比较适合餐饮业布局。 3、招租角度:从区域市场餐饮业经营情况看，建议与高端品牌连锁经营的餐饮店洽谈招租。借助区域内高端餐饮的群聚效应。 4、对建筑的要求:餐饮类物业对停车有一定要求，根据对项目地块的实地考察，项目地上停车位置较少，建议修建地下停车场。而且餐饮类物业须设计排烟系统。 另外，本项目身处百花公园，自然环境优美，清净恬然，是商务休闲、亲友聚会的好处所。 在济南，有风景的地方，就有酒家„„ 趵突泉、大明湖、千佛山、植物园„„都是如此～ 官邸酒吧 荷塘月色 鼎鼎香 舜泉楼 济南泉城公园景区餐饮业态 济南大明湖景区餐饮业态 鹊华居 欧伦?利客牛排 两岸咖啡 济南趵突泉景区餐饮业态 蜜脂园 瀛泉阁 - ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc. - ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc. - ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc. 瀛芳园私家菜馆 绿景缘 济南千佛山景区餐饮业态 项目业态选取建议 由此可知，在公园里办餐饮，在济南是有传统的～ „„ 综上所述，针对本项目，从项目的地段位置、自然环境，到项目的区域市场氛围，再到项目自身建筑条件，综合分析本项目的业态选取建议为: 高端连锁经营的品牌餐饮店 中端商务办公楼 第一建议 第二建议 经济测算 经济测算 前文从市场与自身角度出发筛选出建议业态为餐饮与办公，下面我们通过经济角度测算这两种业态分别的盈利情况。 餐饮类 办公类 测算前提 项目规模 餐饮业营业额占比: 租金20%+原料25%+人工25%+30%毛利润 餐饮业租金上浮标准: 考虑标准餐涨幅，租金涨幅涵盖其中 项目如经营餐饮业， 可按60桌容量计算。 标准餐费:1688元/桌 标准餐费每年上浮6% 上座率:80% 办公租金水平:2.5元/?/天 办公租金上浮标准: 每年租金上浮3% 项目如经营办公， 可按面积8000?计算。 出租率:85% 经济测算 本项目使用期限暂定为30年，根据各物业在测算时的测算前提和对应 的项目规模，得出测算结果: 餐饮类: 30年 365 80% 60桌 6% 1688元 约为4.676亿 30年租金收入 使用年限 经营天数 上座率 经营规模 标准餐年涨幅 (复利) 标准餐费 办公类: 30年 365 85% 8000? 3% 2.5元/?/天 约为2.952亿 30年租金收入 使用年限 经营天数 出租率 经营规模 租金年涨幅 (复利) 租金水平 从测算结果可知，以30年使用期限结算租金收入，餐饮类业态收 入较为理想。 Add your company slogan