公共廉租房的政策因应

公共廉租房的政策因应 , 2011-08-31 10:52:13 袁秀明 作者简介:袁秀明～中国社会科学院城市发展与环境研究所 近年来，我国房地产价格高位运行，与广大中低收入者购买力相差甚远，住房问引起各界高度关注。为更好地满足中低收入者的住房需要，促进社会和谐发展，我国政府非常重视住房保障建设，不断加大住房保障力度。目前，我国的住房保障是根据收入情况分层次进行。一般分为如下几个层次:最低收入者租用廉租房;低收入者可购买经济适用房;中低收入者可租用经济型租赁房(正逐步推出)以及购买限价房等，逐步形成一个较为完善的住房保障体系。中高收入者的住房问题由市场解决。除廉租房外，限价房和经济适用房都是以直接出售的方式提供给保障对象，购买者拥有全部产权或者受限制产权。经济适用房、限价房固然可以解决一些低收入者的购房问题，但是，目前我国购买型保障住房实施中现的弃购问题、腐败问题、社会资源分配不公问题及管理成本过高问题等，揭示了我国现有住房保障制度存在较大缺陷，社会各界对此也有较多的呼吁。公共廉租房(廉租房、低租房、公共租赁房)的建设意义重大，应当成为解决我国低收入人群住房问题的主要途径。 一、 公共廉租房不仅利于解决中低收入者住房问题也有利于扩 大消费 我国正在实施的公共廉租房政策能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广。公共廉租房不仅可以解决无力购房的中低收入者的住房问题，更对稳定房价，促进消费有着重要的意义。 (一)公共廉租房是无力购房者的最佳选择 公共廉租房政策是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭及其他需要保障的特殊家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。 我国住房困难家庭所占比例较高，保障房的是低水平、广受益。把资源资金集中用到发展廉租房、公共租赁房上，能够建造更多的房屋，满足更多中低收入阶层住房的需要，也就是把有限的资源用得更有效率，在有限的财力内，中低收入人群的住房问题能够更好得到解决。公共廉租房符合过渡性住房的要求，可以为百姓节省大量资金，从而转向其他消费，或者进行储蓄，等到财力允许时到市场购买商品房，改善自己的居住环境。 (二)有利于监管，减少寻租，不存在国有资产流失问题 廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分较清，几乎不存在寻租空间。由于租赁房不涉及产权问题，因而不涉及国有资产流失问题，也不涉及弃购等问题。同时由于不涉及购买的问题，所以没有较大的寻租空间，不会带来后续较大的麻烦和过高的监管成本。此外，廉租住房与市场边界清晰，不会冲击商品房市场。 (三)有利于扩大一般性消费支出、抑制高房价、转变经济增长方式 租赁型住房保障制度不健全，使大批住房消费者不得不去购买商品房或政府推出的限价房、经济适用房，人们为了购买住房，大多数人不得不进行长期的储蓄，以便支付首付以及还贷。即使是够条件买经济适用房的低收入者也要尽其所能进行储蓄准备购房，这种储蓄行为，极大地挤出了对其他消费品的开支，抑制了人们日常的消费行为，不利于我国扩大内需。而大量公共廉租房的建设，使人们可以腾出大量的资金去进行其他商品的消费，有利于整个消费市场的拉动，促进经济增长。 大力建设公共廉租房，也有利于降低投资性购房的租金回报率，减少投机和投资性住房的需求，从而抑制高房价。此外，人们大量购房使房地产市场繁荣， 但是对经济的拉动作用主要体现在钢铁、水泥、建材等生产性资料的投资增长方面，在这种情况下，经济的繁荣主要靠投资来实现;而如果大力建造公共廉租房，使人们减少为购买住房进行的巨额储蓄，这样将扩大一般性商品消费，使经济增长更多地靠内需和消费增长上来，从而有利于经济发展方式的转变，这也是我国经济目前需要调整的方向。 二、 对我国中低收入者住房保障问题的对策建议 目前关键问题是，一方面政府大量的资源消耗在建什么样的经济适用房合适，如何分配，如何让低收入者购买，如何监管等问题上;另一方面是大批的农民工、大量新就业的大学生等低收入者享受不到政府在住房方面的照顾。若将大批资源投入到加强廉租房以及其他公共租赁房建设中去，会更有利于大多数低收入者住房问题的解决，更大程度上减少社会矛盾。实践证明，公共廉租房是政策扶植帮助低收入者，解决他们住房问题的最好途径。2008年中央为了拉动经济增长，推出9000亿建设经济适用房和廉租房政策，这项政策意愿很好。但是，经济适用房以远低于市场价格出售将会颠覆房市的价格体系，造成了许多后续问题，而建设公共廉租房进行循环周转使用，既成本低，又不涉及产权，给中低收入者解决住房问题提供了便利。在此建议: (一)逐步减少经济适用房、限价房 我国住房改革的目标是(城镇)居民个人从住房基本免费，到按一定比例购房，最终的目标是实现住房商品化，意味着以政府补贴形式存在的经济适用房、限价房等其比例逐渐减少。从实践看，由于经济适用房申购条件苛刻，位置较为偏远，且购买后限制了其他消费，有些人宁愿租房住，也不愿购买经济适用房。经济适用房似乎成为鸡肋，处于尴尬境地。而经济适用房更涉及转让、高成本监管等问题。尽早将经济适用房改为公共租赁房租给急需住房的人们，能够更好地解决低收入者的住房困难。而这也不影响这些人在自身努力下，增加收入去购置更加满意的商品房。居住权是人的一种基本权利，但拥有权却不是基本权利。住房保障只要解决了居住问题，就是满足了民众的居住需要。 加大保障房建设，首先是保障最低收入人群的住房需求以及农民工等低收入者的需求，但是如果保障房制度是政府补贴他们购买房子，这不是我国住房改革的初衷。减少购买方式的保障房，而代之以租赁式的保障房符合大多数低收入者、政府以及市场三方的利益。 (二)建立以公共廉租房为主的住房保障体系 在制定住房保障计划时，应充分根据实际需要，有的放矢地大力发展廉租房、公共租赁房建设，大庇天下寒士，而不是拔苗助长，让没能力购房的人去努力购买房产，因为，由于现在房地产价格已经达到较高水平，保障房也会随之水涨船高，即使是以低价，对于低收入者来讲，他们也要以一生的积蓄购买，增加了他们购房后生活的难度。以租赁房为主，不仅可以使城市低收入者免于为了购买经济适用房而多方筹集资金，造成生活的困难;也避免有些符合条件的家庭由于无力支付房款而出现弃购现象，最终由于付不起房款而享受不到住房保障。而一些人可能终生都无购房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，有些人可以通过自身努力改变经济状况，不再符合政府公共租赁房标准，也便于他们很快进入购房者行列，到市场上去租赁或购买更高水准的房子。 以低价租赁房(廉租房)代替经济适用房，既可以解决低收入者的住房问题，又对商品房市场不构成冲击，不失为明智的举措。事实证明，租赁式保障性住房既有利于退出机制，也有利于政府控制一定租赁房源。这一点在学术界已形成共识。以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系毫无疑问是符合以租赁为主解决住房保障的方向。 (三)公共廉租房可按一定标准设立三个等级 以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系，就是政府根据实际情况和一定标准设立三个等级:首先，最低收入者、农民工享受廉租房;其次，低收入者以及符合经济适用房条件但未能购买的家庭可享受低价租赁房;再次，最新就业无购房能力的年轻人以及其他符合限价房等条件的人群可享受公共租赁房的安排。这三个层次，可以在面积、设施、租金等多方面有所不同。同时，将廉租房、公共租赁房既定位为政府保障房也定位为市场过渡房，面积和质量标准定低一些，至少要远低于市场商品房和市场租赁房，这不仅有利于利用有限的政府资源加大低收入者的保障力度，更有利于支持商品房市场的健康发展。 着力加大租赁型保障房，逐步减少经济适用房是房地产发展的一种必然。住房和城乡建设部也努力对买不起限价房又买不起商品房的“夹心层”计划建设经济租赁房。这既是完善住房保障体系，也是充分考虑民生的需要。但是，很明显，现有住房保障体系的复杂性必然决定了它监管成本的高昂性:廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房，这些形式确实照顾到社会多个群体，但是各类型之间界限不清晰，操作的复杂性，分配成本的高昂性，将会冲淡它的最终收益。而对中低收入人群而言，合适的租赁型的住房是他们实现未来住房梦的过渡阶段，必然可以增加他们现有生活的幸福感，激励那些需要改善住房条件的人们，努力工作，为社会作出更多贡献，以获得回报，改善自己的生活条件。而那些能力差无能力改善居住条件的人也能安居乐业，在公共廉租房中拥有稳定的生活。 因此，建立一套完善的以租赁为主体的住房保障体系无论对解决低收入者的住房问题还是保障住房市场的健康发展都是非常有益的。2008年末，国家9000亿保障住房投资计划，是从投资拉动经济的角度来作出的决定，而不是从构建住房保障制度的角度来作出的决定，但是建立一个自足、完善、独立的住房保障制度体系，对于百姓的安居乐业和国泰民安，对于稳定房地产市场都是极其重要的。 来源:《改革》2010年第3期