银泰集团商管系统组织管理手册（2012版）(47页)

银泰集团商管系统组织管理手册（2012版）(47页) 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 1 页 共 47页 银泰置地(集团)有限公司 商管系统 ,2012试行版, 银泰置地,集团,有限公司 2012年02月 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 2 页 共 47页 目 录 第一章 手册说明 ........................................... 3 一、 手册的基本内容 ........................................... 3 手册的发布、修订和解释 .................................... 3 二、 三、 手册的关键词、特定用语说明 ................................ 3 第二章 组织设计的基本思路 .................................. 5 一、 银泰置地(集团)各级组织定位 .............................. 5 二、 银泰置地(集团)整体组织架构 .............................. 6 三、 商业管理模式 ............................................. 9 四、 项目管理模式 ............................................. 9 第三章 置地商管总部组织架构及职能说明 ..................... 13 一、 置地商管总部组织架构图 ................................... 13 二、 商管总部委员会及决策机构 ................................. 14 三、 商管总部各部门职能 ....................................... 16 第四章 地方商管公司组织架构及职能说明 ..................... 31 一、 地方商管公司组织架构图 ................................... 31 二、 地方商管公司各部门职能说明 ............................... 32 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 3 页 共 47页 第一章 手册说明 一、 手册的基本内容 本手册描述了银泰置地(集团)有限公司的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，主要包括四章: 第一章 手册说明 第二章 组织设计的基本思路 第三章 银泰置地总部组织架构及职能说明 第四章 二级开发公司组织架构及职能说明 二、 手册的发布、修订和解释 本手册经银泰置地(集团)有限公司执行总裁、总裁审批确认后发布实施。 本手册的修订和解释由银泰置地(集团)有限公司总部人力资源中心负责。 组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。人力资源中心应根据银泰置地(集团)有限公司战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。 三、 手册的关键词、特定用语说明 1) 关键词说明 , 负责:是某项工作和任务的主要执行者并担负全部责任。 , 参与:与其他主导部门共同完成工作或活动，负有一定的责任。 , 协助、配合:阶段性参与其他部门组织的工作/活动或提供有关支持，负有一定的 责任。 , 组织:主导部门使相关部门共同完成某项工作或活动的行为。 , 审核:对拟决策的议题或文件进行审查核实，有变更的可能。 , 评审:由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程。 , 审批:对拟决策的议题或文件进行审核批准，给出执行许可。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 4 页 共 47页 , 执行:具体落实完成某项工作或活动。 , 报备:向有关部门或领导备份或告知。 , 监控:根据工作计划或对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。 , 审计:根据公司制度规范、流程、国家法规审查公司各类工作是否有违规现象，提 出审查意见的过程。 2) 特定用语 本手册中，除非文意另有所指，下列特定用语具有如下特定意义: , 管理架构:是公司内部划分经营业绩的责任并对经营业绩进行管理的组织结 构，不完全等同于各公司间股权关系。 , 公司:指银泰置地(集团)有限公司整体，包括集团总部及各地区二级公司。 , 集团、集团总部:指银泰置地(集团)有限公司总部。 , 二级公司:包括二级开发公司和地方商业管理公司。 , 二级开发公司:为了满足项目的开发需要，在项目所在城市设立的地方公司。 , 二级开发公司包括城市公司(对多个项目进行管理)及单一项目公司。 , 置地商管系统:指银泰置地(集团)商业管理总部及各地商业管理公司。 , 置地商管总部:指银泰置地(集团)因从事商业营运管理而成立的法人公司， 即北京银泰置地商业管理有限公司。 , 地方商业管理公司(简称“地方商管公司”):指由二级开发公司注册成立的、 并委托置地商管总部代理管理的，在项目所在城市独立运营的商业管理单位， 亦简称地方商管公司。 , 部门:指集团总部及各二级公司内各相关部门。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 5 页 共 47页 第二章 组织设计的基本思路 一、 银泰置地(集团)各级组织定位 银泰置地目前处于强调专业化管理和资源集约管理的组织发展阶段，因此在组织设计时必须考虑公司专业化、规模化和快速发展的需求，逐步在建立公司的“三个平台”:资源运作平台(核心是资金资源、人力资源、商业资源)、化管理平台、以及战略决策和项目决策平台。 基于上述组织发展的需求: , 银泰置地集团本部定位为关键点操作型管理总部，着重强化投资管理、战略管理、 计划预算管理、财务资金管理、风险审计管理，通过项目开发运营对二级公司实施 管控。 , 二级公司定位为项目运营管理中心，着重强化开发管理职能。 , 未来2-3年银泰置地的发展方向为:决策指标型总部+成熟城市公司/地方商管公司 编号:YTZD-ZZGL-SC01 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 6 页 共47页 二、 银泰置地(集团)整体组织架构 银泰置地(集团)银泰置地(集团)董事会 总裁 执行总裁 投资委员会副总裁副总裁(投资)(综合)产品委员会总裁办公会商业管理公司(总部)招标委员会 副总裁商管总部总经理战项成营研区(商业)人财法略目本销域发总力务务拓投管管管设裁审资资管展资理理理计办计团源金理中中中中中公部队中中中心心心心心室战略投资平台开发管理平台心心心管理资源平台二级开发公司商商商商人业业业业力财(城市公司或项目公司)招营企物行务商运划业政部部部部部部 地方商管公司 总经理前设市成人工项期计场本力财程目开技营控行务部部发术销制政部总经理或部部部部部总经理办公会分管领导总经理办公会招商人分管领导商业工物力财营企程业行务运划部部政部部部部开发系统 注:二级开发公司包括城市公司与项目公司，城市公司是指同区域多项目管理的二级开发公司，项目以项目部 形式建制(对外注册为项目公司;项目公司是指同区域单一项目管理的开发公司，设置工程部负责项目施工。 图1 银泰置地集团整体组织架构图 商业系统 编号:YTZD-ZZGL-SC01 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 7 页 共47页 说明: 1) 架构定位及系统功能:标准的“集团总部(或商管总部)+二级公司”两级架构，银泰置地(集团)包括开发系统、商业系统、管理系统三大系统平台。其中，开发系统是指 “集团总部+二级开发公司，管理系统是指集团总部的职能管理部门，商业系统是指“商管总部+地方商管公司”。 a) 银泰置地(集团):定位集团系统管理平台，通过对管理系统、开发系统、商业系统三大系统平台的建设与统筹管理，管理公司下属各产品及业务。 b) 商管总部:定位为集团下属的商业系统管理平台，通过对商业系统内招商、企划、营运、物业、相关人事及行政管理，管理集团下的商业相关业务。 c) 二级开发公司:包括多项目的城市公司和单一项目的项目公司，定位为项目开发运营管理主体，其使命是通过对项目全价值链的整合管理，实现项目实体。 d) 地方商管公司:定位为商业项目营运管理主体，其使命是与置地商管总部紧密对接，负责完成商业项目运营目标。 2) 各系统层级定位:开发系统、管理系统、商业系统均属于集团系统平台，但商业系统作为集团下属子集团公司，其管理层级低于集团总部层级(具体部门对应及职务序列对 照关系参照集团正式发文规定)，同样地，地方商管公司管理层级低于二级开发公司相应层级(具体部门对应及职务序列对照关系参照集团正式发文规定)。 3) 董事会、总裁办公会、委员会设置:参见本手册第三章相关描述。 4) 关于区域拓展团队:区域拓展团队在组织架构中隶属于集团战略投资中心，负责区域市场研究、项目信息收集及预可研、项目立项申请、项目跟进及谈判等，具体职能参见 战略投资中心“项目拓展及投资论证”部分。公司区域目前划分为6大区域:西北区、东北区、华东区、华中南区、江浙闽区、西南区，各区设置一定数量专职及兼职拓展 人员。 5) 关于过渡期置地商业管理公司(商管总部)共用置地职能资源平台的说明:考虑到置地商管总部对外已注册为独立运作的商业管理公司，但在过渡期可视为银泰置地下属一 级部门,商业管理中心，故现阶段置地商管总部可共用集团职能管理资源平台(行政、人事、财务)，方式为人员“所有权与管理权”分开，即行政、人事等人员编制归置地 编号:YTZD-ZZGL-SC01 银泰置地，集团，有限公司 版号:A/0 组织管理手册 页码:第 8 页 共47页 相应部门(总裁办公室、人力资源中心、财务资金中心)，但其业务管理权归置地商业管理中心。财务人员实施垂直管理。 过渡期结束后，置地商管总部可视为银泰置地(集团)下属子集团公司独立建制，行政、人事、财务可按商管总部独立建制公司有关要求运作。财务人员实施垂直管理。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 9 页 共47页 三、 商业管理模式 银泰置地商业物业经营权、管理权与所有权分离，地方商业管理公司由二级开发公司注册成立，二级开发公司与置地商管总部通过管理合约形成委托代理关系，由置地商管总部派驻管理团队负责地方商业的经营管理。 银泰置地集团 开发体系商管体系开发体系商管体系 委托代理委托代理 管理合约管理合约 二级地方 开发商管注册子公司注册子公司公司公司 图2银泰置地商业管理模式示意图 四、 项目管理模式 所谓项目管理模式是对公司下属各项目通过组织机构设置、管理关系明确、岗位人员安排进行管理的思路与方式。银泰置地集团主要通过设立二级开发公司的方式对项目进行管理。 二级开发公司包括“多项目管理的城市公司及单一项目管理的项目公司”两类主体: 1. 城市公司是指同城多项目、同主体管辖多项目的机构组织，对平台下属多项目进行 协同管理(一般采取矩阵式管理)，向置地集团汇报工作。城市公司平台的价值在 于资源集约、管理效率较高。 2. 项目公司是指同城单项目、同主体管辖一个项目的机构组织，对项目采取职能式管 理方式，直接向置地集团汇报工作。项目公司的价值在于管理关系清晰、管理效率 高。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 10 页 共47页 银泰置地集团下属的城市公司内有多个项目的，原则上，由置地集团直接对接并管控项 目公司，城市公司范围内项目公司涉及业务事项上报的，根据权责手册规定进行报送，城市 公司协助审核。 根据银泰置地集团目前管辖下各项目的实际情况，其项目管理方式可分为如下几种: (一) 二级开发公司以“城市公司”建制并管理 1. 属于同一管理区域内或主体内的项目(且管理半径2小时车程以内，200公里以内)， 均设立标准工程项目部(注册为项目公司)作为城市公司平台下的业务部门进行“矩 阵式管理”。另外，虽然属于同一管理区域内或主体内的项目，但依据项目股权关 系、管理现状、人员安排等需要，难以整合为“城市公司”平台的，可将1个或多 个项目整合，注册为1个项目公司或多项目管理的项目公司进行管理。 2. 属于同一管理区域内或主体内的项目(且管理半径2小时车程以外，200公里以外)， 可考虑增设办公室、前期开发部(办公室职能参见人力行政部“行政后勤管理”部 分)等部门。 城市公司 前设市成人期计场本力财开技营控行务发术销制政部部部部部部管理半径较管理半径较项目负责人小情况下小情况下 项项项项项项目工程部目目目目目设开营成人计发销本事负负负负负责责责责责人人人人人 管理半径较管理半径较项目负责人大情况下大情况下 项项项办公室项目工程部前期开发部目目目设营成计销本负负负责责责人人人 图3 城市公司内多项目矩阵式运作方式示意图 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 11 页 共47页 (二) 二级开发公司以“项目公司”建制并管理 独立城市或区域内单独的项目，或难以划入某一城市公司进行管控的项目，可考虑设立 单一项目公司进行管理，直接向集团汇报。 银泰置地对开发项目管理关系示意 董事会 银泰置地集团经营班子 商管总部经营班子 研营战项成人财法总商商商商人发销区略目本力务务裁审业业业业力财设管投管管资资管域办计招营企物行务计理资理理源金理拓公部商运划业政部中中中中中中中中展室部部部部部心心心心心心心心 管理资源平台商业系统开发系统 温临杭杭湖岭海湖杭杭黑攀州州南成奉慈银银北州浙海州其龙宁枝新海衡都泰化溪泰泰武银江宁龙他波江花湖威阳银悦银银购购珞泰富银翔新银经银滨房项城置泰泰物物创购强泰商设泰济泰商地目置业置置中中意物置置业项置技置业产公业有业业心心园中业业发目地术业发开司有限有有开开发心有有展公有开有展发)限公限限发发展有限限有司限发限有有待公司公公有有限限公公限…公区公限限注司司司限限公公司司公…司司公公册公公司司司司司)司司 图4 银泰置地对开发项目管理关系示意 说明: 1、 本图依据现有在建/待建开发项目实际情况编制，未来新注册项目公司/新设项目公 司依据实际情况填列; 2、 同城或同区域多项目条件的城市，如成都、杭州，可考虑依据项目股权关系、管理 现状、人员情况灵活考虑是否设置城市公司或项目公司(参见四,(一)说明); 3、 独立城市或区域内的单一项目，原则上首要设置独立的项目公司负责开发管理，直 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 12 页 共47页 接向置地集团汇报工作。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 13 页 共47页 第三章 置地商管总部组织架构及职能说明 一、 置地商管总部组织架构图 商管公司总经理 总经理办公会 分管领导商商商商人 业业业业力财招企营物行务商划运业政部部部部部部 图5 置地商管总部组织架构图 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 14 页 共47页 二、 商管总部委员会及决策机构 银泰置地商管公司(商管总部)设置总经理办公会为作商管系统最高决策机构，在商管总经理的领导下对商管系统日常经营管理、重要业务事项进行审议、决策。 1. 总经理办公会 (一) 总经理办公会构成:商管公司总经理、各分管领导、各部门主持工作责任人 (二) 总经理办公会审议决策事项: 1) 审议商管公司、商业业务系统组织管理方案及架构、基本制度及相关方案; 2) 组织编制并审议商管公司经营计划及财务预算、决算方案; 3) 任命、聘任或者解聘商管系统权限范围内的专业管理人员，审议并决策其绩效评价、 激励方案、薪酬厘定方案; 4) 审议或决策商业业务重要工作事项，如品牌及主力店招商方案、商户分类标准及方 案、重要项目企划推广方案、项目案名、租金决策文件、大范围商户或品牌调整方 案等; 5) 商管系统范围内其他重要的经营或管理事项; 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 15 页 共47页 2. 评审或决策 (一) 会议组织: 1) 各会议由总经理、分管领导发起召集动议，业务主责部门(以下简称“主办部门”) 负责组织，人力行政部提供会务支持。 2) 待评审议题的主办部门负责组织上会资料的整理及发放。 (二) 申请及评审程序: 1) 根据业务事项，主办部门或个人向分管领导、总经理提出召集动议申请。 2) 总经理或分管领导协调并确定会议召开时间、参与人员范围，主办部门须提前3— 5个工作日将相关资料发送至各参会人员。 3) 如果时间许可，各参会人员可以提出初步反馈意见，主办部门收集并统筹。 4) 会议中，根据总经理及分管领导组织，各参会人员均可针对议题进行讨论沟通，涉 及评审事项时可进行提问，主责部门进行解答。参会人员针对有争议问题进行讨论， 并在会上形成决议。 5) 会议须指定人员负责记录会议纪要。 (三) 议事规则: 1) 原则上参会人员均有表决权，每人具有一票表决权;列席人员仅有建议权。 2) 原则上会议若形成决议的，须全体参会人员的三分之二以上多数通过方为有效。 3) 总经理具有一票否决权。 (四) 决议执行: 1) 会议纪要须经参会人员会签后，发放至各参会人员; 2) 主力部门负责根据会议决议进行工作落实，人力行政部跟踪监督。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 16 页 共47页 三、 商管总部各部门职能 0(通用职能 1. 规范化体系建设 1) 负责健全、完善和修订与本部门职能相关的、管理流程、成果标准和使用 模板等。 2) 负责建立本部门与地方商业管理公司对应部门的业务衔接和工作协调机制。 3) 配合人力行政部完成本部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。 2. 战略配合 1) 根据集团整体战略发展规划，分解、细化和制订本部门的专业职能规划和阶段性重 点工作，为实现集团整体战略目标提供保障和战略决策依据。 2) 在本专业职能规划期内落实各项规划内容，并根据外部市场环境和内部管理环境的 变化，滚动修订规划目标，确保集团整体战略目标的实现。 3. 计划管理 1) 根据集团年度经营目标，编制本部门年度和月度工作计划，并负责审批后计划的执 行、控制及反馈。 2) 根据集团业务开展的实际情况，对本部门工作计划目标进行有效分解，并监督辅导 本部门相关人员的落实。 3) 按照集团计划管理和绩效管理相关规定，参与配合集团计划评估工作。 4. 部门合同及档案管理 1) 负责本部门负责合同的文本草拟、会签组织、合同履约跟踪及合同台账的建立。 2) 负责部门日常收发文管理和重要文件的存档工作。 5. 知识管理 1) 定期总结工作实践中的成功经验和失败教训，不断积累，逐步形成本专业知识库和 教学案例，并将成功经验与其它部门分享。 2) 有计划的组织员工在专业知识方面进行深化学习。 3) 负责本专业系统的专业培训组织实施，编制专业培训计划和培训经费预算，组织集 团内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提高。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 17 页 共47页 4) 培养本专业内部讲师，开发、完善本专业课程体系。 6. 管理创新 1) 根据集团业务发展现状和当前突出管理矛盾，结合本专业先进的管理模式和科学的 管理方法，不断在专业管理方面进行创新，保持集团发展的驱动力。 2) 通过对市场环境的预测，判断未来市场走势，从而保持对专业管理的动态调整和创 新，以适应市场环境变化。 7. 协作配合 1) 根据集团的管理制度和业务流程，配合工作主导部门完成各项工作。 2) 对本部门主导的工作，主动协调相关部门配合，按时完成工作。 3) 负责配合完成本专业信息化系统的开发和维护。 4) 对地方商业管理公司的业务指导和管理 5) 指导地方商业管理公司的专业化管理，对在工作中发生的重大专业管理问题提供决 策支持服务。 6) 按管理权限审核地方商业管理公司上报的专业材料，并反馈专业指导意见。 7) 协助本业务系统内的地方商业管理公司团队建设工作。 8) 定期检查地方商业管理公司对应部门的工作落实情况。 8. 日常事务管理 1) 按照集团信息管理相关规定，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、编 制本专业工作月报，按时提交供集团相关人员参考。 2) 配合人力行政部开展绩效考核工作，制订本专业关键考核指标，并提供相关专业支 持。 3) 组织部门内部工作例会，布置各项具体工作任务和考核重点，总结上阶段工作成果， 并收集绩效数据，对员工进行绩效考核。 4) 负责编制本部门的业务经费预算，并在执行中有效控制。 5) 负责本部门使用的办公设备设施的维护。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 18 页 共47页 1. 商业招商部 部门使命 负责拓展商业战略合作资源及主力店品牌;配合开发阶段的项目论证、设计等过程，负责持有型物业定位策划，确保产品最终满足终端商业客户需求;负责地方商管公司筹建，确保与项目开发团队顺利对接。 职能概述 工作职责 1) 组织开展商业地产发展模式及策略研究，包括商业物业的市场定位、开发策略、 类型组合、成长速度、普遍规模、租售比例等。 (一)市场研究 2) 组织收集商业地产相关政策和市场信息，开展竞争对手分析、产品线SWOT分析， 研究核心商户发展特点、追踪品牌市场的最新动态、提炼目标消费人群的属性。 3) 组织收集同类型商业租金水平，为地方商管公司提供可参照的租金标准。 1) 参与项目可研报告编制，结合市场调研，提供商业选址、商业经营模式等决策 支持信息。 (二)定位策划 2) 负责根据市场调研和项目规划情况进行项目定位。项目定位包括项目总体商业 定位、总体业态规划、主力店业态规划、步行街业态规划。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 19 页 共47页 1) 负责制定招商政策及制度流程，并对项目重大招商事项进行统筹。 2) 负责拟定标准招商合同文本。 3) 负责编制及调整筹备期《项目租赁决策文件》，确定项目租金指标及测算方法。 4) 对新开发项目，负责根据项目计划制定具体招商计划，并按照设计进度要求及 时组织提供和确认各个业态的落位、品牌和房产技术条件，并督办审核地方商 管所负责的各小型业态的招商及变更按项目计划落实，确保按期开业。 5) 负责战略品牌、主力店商户的招商工作，并负责该类商户的日常关系维护、定 期回访及经营状况追踪，负责与主力店商户建立战略合作关系。 6) 负责监控项目招商进度完成情况。 (三)招商管理 7) 负责审批筹备期地方商管公司提交的项目业态规划、品牌落位方案，并监督。 8) 负责审批地方商管公司上报的筹备期主力店业态及大商业平面功能调整。 9) 负责对地方商管公司编制的《招商评估报告》进行评估审计。 10) 负责对地方商管公司重大商业类合同进行履约检查。 11) 协调处理工程建设过程中因战略品牌、主力店招商需要或管理优化而发生的设 计变更及成本调整等事项，并跟踪落实。 12) 负责与总部商业营运部、二级公司的信息沟通，掌握项目进展情况，及时获得 设计变更和施工图更新信息，向地方商业管理公司传达。 13) 负责招商代理公司的组织招标、合同会签等工作。 1) 负责制定商户分类标准(战略品牌、主力店、地方类品牌)。 2) 负责银泰体系的战略品牌、主力店等商业品牌资源库建设及关系维护，负责银 泰集团商业品牌介绍及宣传等相关工作。 (四)商业资源 3) 负责各项目地方类品牌商户资料备案。 4) 负责收集各项目商户信息资料，建立商户信息共享平台。 5) 负责在现有招商渠道、招商合作机构外，拓展商业战略合作资源，拓宽商业资 源、丰富品牌引进渠道。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 20 页 共47页 1) 负责地方商管公司的筹建，制定地方商管公司的人员到岗计划。 (五) 综合业务 2) 负责对地方商管公司招商人员进行专业培训，组织各项目招商人员不定期进行 商业市场考察及招商经验分享。 2. 商业企划部 部门使命 负责置地集团品牌规划建设，并负责银泰商业物业品牌形象的建设与宣传推广，提高集团的 知名度和美誉度。负责制定全国商业物业的整体营销企划策略和方案，并统一组织实施。 职能概述 工作职责 1) 负责银泰持有型物业(含商业、写字楼等)品牌的梳理和建立，负责品 牌文化宣贯、品牌维护、规范应用管理等。 (一)项目品牌规 2) 负责制定银泰持有型物业品牌发展策略、组织落实执行，制定品牌推广划及建设 年度预算。 3) 负责对接销售型物业品牌管理相关事宜。 1) 负责银泰置地官网及相关产品网站(如银泰城、银泰中心)的规划建设、 维护与监控。 2) 负责集团合作媒体策略制定，媒体单位选择及合作单位招投标等工作。 (二)媒介推广管 理 3) 负责集团宣传资料、宣传片及集团礼品、纪念品等的设计制作。 4) 负责审定地方商管公司提交的宣传资料方案，如招商手册、购物指南等。 5) 负责制定集团年度广告和软宣推广计划及预算管理。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 21 页 共47页 6) 负责审定和监控地方商管公司的年度广告和软宣计划及预算。 7) 负责集团和地方媒体管理制度的制定、实施。 1) 负责制定集团年度统一招商活动计划与费用预算。 2) 负责制定集团年度公关活动计划与费用预算。 (三)活动企划管3) 负责运营期持有型物业品牌推广活动的策划、协调与执行，以及多项目 理 联动活动的策划、分配及统筹监控。 4) 负责对地方商管公司的活动企划工作给予专业指导、支持和定期考核。 5) 负责收集行业内推广活动信息和发展趋势，分析研究同行业成功案例。 1) 负责集团及产品VI系统的建立及应用规范管理。 2) 负责审定地方商管公司视觉美陈计划与预算管理。 (四)视觉美陈及 3) 负责对各项目视觉导示系统及导示设施进行规划设计，并监督地方公司导视系统管理 的实施情况。 4) 对地方商管公司的视觉美陈工作给予专业指导及支持。 1) 负责审批地方商管公司上报的项目广告位规划与制作预算。 2) 负责编制室内外广告位的规划设置标准、租赁合同范本和租赁管理手册 (五)室内外广告 3) 负责审批地方商管公司上报的室内外广告位系统的租金标准及租金方案 位管理 4) 负责审批项目广告位新增、调整、整体外包方案。 5) 负责指导地方商管公司广告位的招投标工作，并监督实施情况。 1) 负责制定商业物业公共场地经营管理制度、场地租赁合同等，并监督指(六)公共活动场 地经营管理 导地方商管公司日常的操作执行与业绩完成。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 22 页 共47页 2) 负责指导和审批地方商管公司编制的公共场地经营管理计划及预算。 1) 负责编制会员中心工作手册，管理制度、联盟商家范本，指导全国 地方会员中心的服务与操作流程。 2) 负责组织对地方会员中心人员的培训工作。 (七)会员管理 3) 负责全国商业物业的会员数据库管理，对各地会员系统实施监控。 4) 负责审批地方上报的年度拓卡计划、会员奖励计划和年度费用预算。 5) 负责接收并处理对各地会员中心的重大投诉。 3. 商业营运部 部门使命 跟踪分析商业物业的经营状况，保证各商业项目的经营符合预期目标，实现银泰体系下的商业物业 保值增值。 职能概述 工作职责 1) 负责市场与行业运营管理研究，组织收集同类型商业经营指标，为建立公司运营 数据和指标库提供支持，为优化运营管理提供依据。 2) 负责制定商业项目的营运管理制度及标准，并指导地方商管公司执行。 3) 负责编制及调整经营期《项目租赁决策文件》，确定项目租金指标及测算方法。 (一)营运管理 4) 负责指导、监督和检查地方商管公司开业后的运营管理及各项指标的考核工作。 5) 负责审批地方商管公司编制的《商户手册》及《营运管理手册》等手册。 6) 负责为地方商管公司的运营团队提供系统培训和绩效考核工作。 7) 负责监督、指导地方商管公司维护客户良好关系及有效处理投诉事件的管理。 8) 负责收集汇总地方公司上报的客户及市场调研分析报告，并形成商管总部整体分 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 23 页 共47页 析报告，为地方公司的运营情况给予指导与监督。 1) 根据公司项目发展策略及运营目标，负责组织研讨并制定各地方商业公司经营管 理目标责任书。 2) 负责设计运营风险考核指标，制定预警机制，监督各项目的指标完成情况。 3) 负责各项目经营方案审批，收集汇总并分析各项目经营数据，形成经营分析报告 上报集团高层，并对高层的决策意见进行落实、跟踪及反馈。 4) 负责审批运营期地方商管公司上报的业态规划、品牌调整方案以及租赁决策文件 的编制、审核和报批并监督地方公司执行。 (二)经营信息 5) 负责监督审批和检查指导地方商管公司提交的多种经营点位的规划和租赁管理工 作。 6) 负责建立与完善集团运营决策信息系统，定期汇总、分析各项目的经营数据、运 营情况、工作难点、存在问题等核心信息，根据经营状况提出招商调整、营销策 划活动、经营环境改善和提升建议。 7) 负责监督各项目运营期租金等费用的收缴情况，审核审批地方商管公司上报的租 金收益汇总及合同台账。 1) 负责商业信息系统规划、建设及管理。 2) 负责商业信息系统供应商的选择、合同签订。 3) 负责商业信息系统应用的培训并对地方商管公司IT人员进行专业指导。 (三)商业智能 4) 负责制定商业信息系统操作手册和操作管理规范。 5) 负责商业信息系统的运行维护，保证系统正常稳定运行。 6) 负责商业信息系统的数据报表输出。 1) 制定客户服务管理标准及制度，指导并监督各地商管公司维护租户关系及消费者 关系。 (四)服务管理 2) 监督地方商管公司的投诉管理，审批并处理主力店/战略合作品牌投诉。 3) 建立客户满意监督机制，定期组织全面的客户满意度调查，并不定期抽查各地商 管公司的客户满意度管理工作。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 24 页 共47页 4. 商业物业部 部门使命 负责银泰置地持有型物业的物业管理，统筹和集中管控地方商管公司物业服务团队。负责承接 银泰置地销售型物业的战略合作物业公司的监管。 职能概述 工作职责 1) 负责物业管理制度、工作流程的建设，并监督指导地方商管公司制定相应的 操作规范。 (一)体系建设 2) 负责销售型物业战略合作物业服务体系、服务标准、检查体系的建设，并监 督指导各战略合作物业公司执行相应的制度和标准。 3) 监督、管理各物业部相关分包/维保单位的管理 1) 收集并研究、分享行业法律法规、政策、信息等。 (二)行业研究 2) 指导各地方商管公司定期完成所在地区市场调研。 1) 指导和审批地方商管公司制定的重点工作计划并监督执行。 2) 负责谈判、审定和签署战略品牌、主力店物业管理合同，并监督战略品牌、 主力店租赁合同与物业服务合同的实施。 3) 负责对各地方商管公司物业管理团队进行专业培训。 (三)项目物业 服务策划 4) 指导地方商管公司制定有效的环境、安全、交通管理方案并监督执行。 5) 负责指导地方商管公司制定停车场运行和收费管理规范，并监督执行。 6) 负责定期检查，监督各地方商管公司和销售型物业所提供的管理服务内容。 7) 负责监督、管理各地方商管公司物业管理费用的收入与支出情况。 1) 负责制定项目物业前期介入制度及标准。 2) 在规划设计阶段负责对项目内外部设计概念及主要配套设施给出规划建议。 (四)前期介入 3) 负责指导、审核自持部分物业费用、开办费用测算与销售部分物业费用，及 其各自管理界面划分。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 25 页 共47页 4) 负责协助选定各地方商管公司物业管理团队人员。 1) 负责制定各地方商管公司工程设备管理制度和标准，监督指导各公司制定相 应工作规范。 2) 负责监督指导各地方商管公司解决项目建设过程中的工程遗留问题。 (五)工程设备3) 负责指导和审批各地方商管公司的重点工作计划和预算并监督执行。 维修维护 4) 负责对地方商管公司的工程管理团队进行专业培训。 5) 负责审核各地方商管公司维修基金或维修基金预算。 6) 负责对各地方商管公司的设备维修维护工作给予专业指导和支持。 1) 负责建立商管系统安全管理体系，包括制度、规范、操作手册、检查标准和 频次、奖惩机制等。 2) 负责审批和指导各地方商管公司制定安全管理工作制度、工作计划及工作方 案、建立品质安全管理预案。 (六)安全管理 3) 组织实施商管系统安全管理培训，监督各公司安全培训执行情况。 4) 监督和指导地方商管公司实施重要消防演习、消防联动测试;分析地方商管 公司安全管理工作整体情况，并提出系统性解决方案。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 26 页 共47页 5. 人力行政部 部门使命 在集团人力资源管理体系下，负责商管系统权限范围内人员招聘、培训、考核等工作，建立优秀的企业文化氛围和有效的激励机制，实现集团战略发展目标、商业业务发展目标提供人力资源支持与保障。为商管总部提供行政及后勤总务支持，包括企业文化建设及管理、公共关系管理、法律事务及IT事项的管理。 职能概述 工作职责 人力资源管理 1) 根据集团和商管系统发展战略，负责组织定期对商管系统组织架构及职责的适用 性、有效性做出评价。 2) 配合集团对集团及商管系统组织管控与权责体系持续优化。 1. 体系建设 3) 配合集团制度及流程建设，负责组织商管系统制度流程建设并定期组织优化。 4) 制定开发系统及商管系统人力资源管理管理政策及管理规范，并对二级开发公司 及商业管理公司制定的内部规范进行备案管理。 5) 1) 根据集团发展战略和年度经营目标，负责商管系统人力资源盘点与需求分析，制 定集团年度人力资源规划，报集团审批后组织实施。 2. 人力规划 2) 根据集团整体组织架构设置，拟订商管系统职位设置、人员配置方案并报批。 3) 根据商管系统组织架构、职位设置、人员方案等，指导并审核地方商管公司组织 方案。 1) 负责开拓并建设商管系统招聘平台和渠道，配合集团类似工作开展。 2) 汇总商管总部各部门、各地方商管公司人员配置需求，负责编制商管系统年度招3. 招聘配置 聘计划和招聘费用预算，报集团审批。 3) 在集团人力资源支持与指导下，负责商管系统招聘工作的组织实施。 4) 负责对权限范围内的商管总部及地方商管公司管理及专业人员进行招聘及任命、 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 27 页 共47页 委派。 5) 根据集团职位管理规范，监督落实商管系统职位序列，指导各地方商管公司人力 行政部执行。 6) 根据集团劳动合同管理、档案管理等日常人事管理政策及规范，负责在商管系统 内实施。 1) 组织商管系统范围内职业生涯发展回顾及评估。 2) 根据集团培训体系、管理制度、工作流程，组织、指导和监督商管系统各项培训 工作的开展。 4. 培训发展 3) 汇总商管总部各部门、各地方商管公司培训需求，负责编制商管系统年度培训计 划和培训费用预算，报集团审批。 4) 配合集团通用类培训、新员工集中培训、核心职业经理人任职资格培训等，负责 商管系统范围内培训活动的组织，协助、监督各地方商管公司培训工作。 1) 负责商业系统相关行业薪酬调查，并向公司领导提出薪酬标准调整建议。 2) 负责商业系统整体薪酬的预算和控制，编制年度薪酬福利发放计划，审核地方管 商管公司薪酬预算及计划。 5. 薪酬福利 3) 组织商管总部员工薪酬福利核算及发放、奖金发放，办理定级、调薪事务等。 4) 根据集团的长期激励体系,负责编制并上报商管系统的长期激励计划;审核地方 商管公司年度薪酬回顾。 1) 根据集团绩效管理体系，统筹建设商管系统绩效管理体系并组织实施。 6. 绩效管理 2) 负责对商管总部、各地方商管公司组织绩效考核及评价。 3) 指导和审核各地方商管公司季度、年度绩效考核并汇总统计。 1) 配合集团人力资源中心进行商管系统员工敬业度、满意度调查，建立员工申诉与 7. 员工关系管沟通渠道。 理 2) 负责了解商管系统内员工思想动态，提出员工绩效改进建议。 行政管理 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 28 页 共47页 1) 在集团的指导下，负责商管系统的企业文化建设与管理，编制企业文化管理计划 及预算，报集团审批后执行。 8. 企业文化 2) 宣传企业文化，指导地方商管公司开展多种形式的文化建设活动。 1) 负责组织编制商管系统年度、月度工作计划，定期收集工作总结报告，组织公司 计划管理会议，总结和分析计划完成情况，并提出预警或调整建议。 9. 计划管理 2) 组织商管总部各部门计划考核工作，指导并监控地方商管公司考核情况。 1) 负责商管系统公司级会议的组织筹备工作，包括会议的场地策划、设备管理维护、 会议秘书、会务后勤等支持。 2) 负责公司级文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处理、存档和上呈 及下发等工作。 3) 负责商管总部公司公章的管理，文件、文档的归档管理。 10. 行政后勤 4) 负责商管总部公司领导的文秘工作，为其公务活动提供辅助服务。 5) 负责商管总部公司日常来访接待的组织安排，负责前台管理。 6) 负责商管总部公司办公设备、车辆等的日常管理。 7) 协助商管总经理协调与各地方商管公司、商管总部各部门之间的工作关系。 1) 负责权限范围内外部律师及律师事务所的选择、聘用、管理及评价。 2) 负责权限内合同及招标文件的法律审核，并跟进合同法律条款的落实。 3) 审查公司经营过程的其他合同性文件，控制法律风险。 11. 法务管理 4) 负责权限内法律事务的处理。 5) 定期编制法律工作报告并上报集团法务管理中心，并对潜在法律风险及法律纠纷 进行汇报。 1) 负责商管系统IT系统用户认证、系统安全、数据和语音通讯网络及电子邮件系 统建设与统筹管理。 12. IT管理 2) 负责商管总部IT软硬件设备的日常使用维护和更新的技术保障。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 29 页 共47页 6. 财务部 部门使命 作为商管总部的财务管理及资金管理部门，根据集团财务资金管理制度及相关规定，在集团财务资金部统筹领导下负责商管系统财务、资金、税务、会计等工作的统筹管理，为实现商管系统战略经营目标提供专业支持。 职能概述 工作职责 1) 参与集团及商管系统发展战略或规划，负责制定商管系统财务战略规划，并组 织实施。 2) 建立健全符合国家规范、现代公司制度和公司章程的财务管理体系和制度。 1. 系统建设 3) 配合集团财务资金部建立商管系统财务资金监控体系。 4) 规划商管系统财务人员的使用和培养、培训，对各地方商管公司财务负责人具 有聘任提名、考核等职权。 1) 在集团总体预算框架下，组织制订商管系统公司年度、月度财务预算，并组织 实施全面预算，报集团审批。 2. 预算管理 2) 组织检查预算执行情况，分析和调整权限内预算方案，按权限报批。 3) 执行集团下达的年度预算，严格按财务预算管控费用、控制成本，审核预算收 支情况是否符合集团下达的授权权限。 1) 配合集团整体资金的调度和收支，并对商管系统内各公司资金划拨及结算进行 监督。 2) 组织编制商管系统整体的资金计划并报批，执行并监督资金计划的实施。 3. 资金管理 3) 编制商管系统年度融资预算，配合集团债权类融资，筹划投融资结构，合理控 制融资成本。 4) 负责审核商管总部权限范围内各类经济合同签署及付款，根据资金计划及预算 进行审查把关。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 30 页 共47页 1) 配合并参与建立健全集团各项会计制度和工作流程，负责组织商管系统财务制 度及核算体系的建立和推动执行。 2) 负责商管系统会计报表的汇总和合并及对外披露、上报。 3) 负责商管总部日常会计核算工作。 4. 会计核算 4) 负责编制商管系统年度财务决算报告及拟定利润分配方案。 5) 负责商管总部会计档案管理。 6) 负责商管系统财务印章的管理。 7) 组织协调会计师事务所审计等事宜。 1) 参与新进入城市的项目拓展工作，负责项目投资估算及经济效益测算。 2) 审核已进入城市的可研报告中的项目投资估算及经济效益测算。 5. 财务分析 3) 负责项目的财务后评价。 4) 根据集团财务报告管理体系，建立和优化商管系统报告管理体系，并组织实施。 5) 负责汇总和审核商管系统经营统计信息，并定期上报相关主管部门。 1) 负责研究国家税收政策，跟踪税收政策变化情况，为公司经营及投资决策提供 税务筹划建议、寻求降低公司税务负担的机遇。 6. 税务筹划 2) 统筹集团税收规划，科学核算，平衡盈亏及评价税务风险。 3) 负责公司总部日常税务管理，指导、监督各地方商管公司的税务管理工作。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 31 页 共47页 第四章 地方商管公司组织架构及职能说明 一、 地方商管公司组织架构图 总经理 总经理办公会分管领导招商人商业工物力财营企程业行务运划部部政部部部部 图6 地方商管公司组织架构图 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 32 页 共47页 二、 地方商管公司各部门职能说明 0(通用职能 1. 制度的建设与完善 1) 根据集团总部相应部门的管理制度与流程，负责本部门和本专业流程与相关管理 制度的建设和完善。 2) 建立本部门与集团总部相应部门的业务衔接和工作协调机制。 ) 负责培训部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。 3 4) 配合人力行政部的工作，完成部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工 作。 2. 战略及计划管理 1) 根据集团总部总体战略规划及公司发展战略，各部门细化为本专业系统的职能战 略，为集团总部和地方商管公司的战略决策和落地提供支持。 2) 根据本公司年度经营目标，编制部门年度和月度计划，并负责计划的实施与控制。 3) 根据本公司业务开展的实际情况，对部门工作计划目标进行有效分解，并监督辅 导部门相关人员的落实情况。 4) 根据外部市场环境和内部管理环境的变化，滚动修订本部门规划目标，确保集团 总部整体战略目标和地方商管公司发展战略的实现。 5) 按照公司计划管理和绩效管理相关规定，参与配合公司计划评估工作。 3. 部门日常管理 1) 按照集团信息管理相关规定，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、 编制本专业工作月报，按时提交供集团相关人员参考。 2) 配合人力行政部开展绩效考核工作，制订本专业关键考核指标，并提供相关专业 支持。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 33 页 共47页 3) 组织部门内部工作例会，布置各项具体工作任务和考核重点，总结上阶段工作成 果，并收集绩效数据，对员工进行绩效考核。 4) 日常收发文管理和重要文件的存档工作。 5) 负责编制本部门的业务经费预算，并在执行中有效控制。负责部门设施、设备及 办公用品的日常维护、管理工作。 4. 知识管理 1) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。将 部门先进、科学的管理经验或方法供其他部门学习分享。 2) 负责本专业信息化系统的定制开发及使用维护。 3) 负责本专业系统的专业培训组织实施，编制专业培训计划和培训经费预算，组织 集团内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提高。 4) 培养本专业内部讲师，开发、完善本专业课程体系。 5. 协作配合 1) 根据集团总部和地方商管公司的管理制度和业务流程，配合工作主导部门完成各 项工作。 2) 对本部门主导的工作，主动协调相关部门配合，按时完成工作。 3) 参与和配合公司的绩效考核工作，根据公司绩效管理规范界定的职责提供技术支 持。 4) 完成领导交办的其他任务。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 34 页 共47页 1. 商业企划部 部门使命 负责商业项目的推广宣传、商业空间美陈、室内外广告位租赁、营销活动、会员管理等进行策划与组织实施，协助招商与营运管理工作能够有效进行。 职能概述 工作职责 1) 负责建立、维护商业项目的品牌形象。 2) 负责编制年度总体推广计划(含年度广告及软宣计划和年度推广活动1.项目全案管 计划两部分)及预算执行计划，并报集团总部审批。 理 3) 配合集团总部的培训活动，组织团队成员不定期进行商业市场考察， 与其他地方商管公司进行招商经验分享等。 1) 负责商业项目网站的内容维护。 2) 负责与当地媒体建立良好关系，对当地媒体进行系统评估。 3) 负责商业项目宣传资料、宣传片、礼品等的设计制作，并报集团审批 2.媒介推广管 4) 负责制定项目年度广告和软宣推广计划及预算，并上报集团审批。 理 5) 负责对媒介发布进行效果评估，对重大节点性广告发布(如开业、店 庆、五一、十一、圣诞等)要报集团批准后执行。 6) 负责组织当地媒体资源，对媒体发布进行招投标工作。 1) 负责制定筹备期招商活动计划和费用预算，并上报集团审批。 3.活动企划管 2) 负责制定年度活动计划和费用预算，并上报集团审批。 理 3) 配合集团总部的品牌推广活动及全国多项目联动大型活动的策划执 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 35 页 共47页 行。 4) 负责对推广活动进行效果评估，对重大节点性活动(如开业、店庆、 五一、十一、圣诞等)要报集团批准后执行。 5) 负责收集当地推广活动与促销活动信息，分析研究同业成功案例。 1) 严格按照集团下发的VI系统规范各类应用与制作。 2) 负责制定各阶段美陈计划(如:筹备期的案场美陈计划、开业美陈、重4.视觉美陈及 大节日美陈等)上报集团审批，并组织设计制作。 导视系统管理 3) 配合总部企划部和规划设计部，对视觉导示系统及导示设施进行规划 设计，并组织实施制作工作。 1) 负责制定项目广告位规划方案与制作预算。 2) 负责制定室内外广告位系统的租金标准、租赁方案。 5.室内外广告3) 负责制定项目广告位新增、调整、整体外包方案。 位管理 4) 负责组织室内外广告位的对外招投标工作。 5) 对室内外广告(尤其是LED的管理)要严格按照户外广告条例和集团 颁布的户外广告发布制度执行，违反规定者予以严格处分。 1) 负责制定活动场地经营管理计划及收入预算。 2) 负责活动场地的日常经营工作，并按照计划完成出租任务。 6.公共活动场 地经营管理 3) 严格按照集团的场地管理制度执行日常工作，违反集团规定造成重大 后果者予以严格处分。 1) 严格执行会员中心工作手册与操作流程。 7.会员管理 2) 负责当地项目会员数据库管理工作，每月上报会员分析报告。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 36 页 共47页 3) 负责制定年度拓卡计划、会员奖励计划和年度预算，并上报集团审批。 4) 负责对会员中心进行日常管理工作，负责处理会员投诉。 2. 招商营运部 部门使命 负责项目地方类品牌商户的招商，拓展品牌合作渠道;负责商业运营的日常管理，保证 各商业项目预期经营目标的实现，实现银泰体系下的商业物业保值增值。 职能概述 工作职责 招商管理 1) 组织开展本区域内商业地产发展模式及策略研究，包括商业物业的市场定 位、开发策略、类型组合、成长速度、普遍规模、租售比例等。 2) 组织收集本区域内商业地产相关政策和市场信息，开展竞争对手分析、产 品线SWOT分析，研究核心商户发展特点、追踪品牌市场的最新动态、提1. 市场研究 炼目标消费人群的属性。 及项目定 位支持 3) 组织收集同类型商业租金水平，为集团总部提供可参照的租金建议。 4) 参与项目市场调研并形成市调报告(商业部分)。 5) 参与商业项目可研、项目定位、概念设计、平面布局、动线设计、方案设 计、招商中心设计、设计变更论证等，提供商业建议工作。 1) 负责地方类品牌商户的招商工作并建立租金测算模型。 2. 项目招商 2) 负责编制招商手册、招商推广及预算执行计划，并上报集团总部审批后执管理 行。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 37 页 共47页 3) 负责编制项目业态、品牌落位方案，并上报集团总部审批后执行。 4) 负责定期编制《招商进度报表》，及时准确的向总部汇报招商进度。 5) 负责招商过程中的商务条件确认并上报集团总部审批。 6) 负责新建项目的小型业态的招商及技术条件确认工作，负责与二级开发公 司进行技术对接以及工程变更处理，并向集团研发设计中心、商业招商部 备案审核。 7) 负责项目运营期业态规划及招商调整(含主力店及指标权限内非主力店)， 并上报集团总部审批后执行。 8) 负责组织权限内招商代理公司等合作供方的招标采购、合同签订等工作。 1) 负责项目上地方类品牌商户资料管理并向集团总部备案。 2) 配合集团总部建立商户信息共享平台，负责收集本项目商户信息数据并提 3. 商业资源交。 管理 3) 负责与地方品牌方、品牌代理商、托管商定期沟通，维护客户关系。 4) 负责区域内品牌资源库建设及关系维护。 营运管理 1) 负责监督商户装修计划进度执行情况，提供有效支持，保证开业率。 2) 负责督促商户各项证照的办理，以及商铺形象的管理。 3) 负责商户人员入职、培训、日常行为规范等的管理。 4. 商户管理 4) 负责商户出入货、产品质量、货品丰富度等的管理。 5) 负责跟进商户物业报修的处理，保证商户正常营业。 6) 负责制定各类会议机制，保证商户关系的定期维护。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 38 页 共47页 7) 负责维护与政府相关部门的关系，并保持有效沟通。 1) 负责根据集团总部下发的经营管理目标责任书，制定地方公司的目标责 任书上报集团审批后执行，并定期汇报执行情况。 2) 根据集团范本编制地方公司的《商户手册》、《营业员手册》和《营运管 理手册》等管理手册并报集团总部批准后执行。 3) 协同工程部、物业部编制《租户装修管理手册》及相关流程并执行。 4) 负责制定多种经营点位规划管理方案，并报总部批准后执行，并将相关 信息定期形成报告汇报集团总部。 5. 日常经营5) 负责建立商户评估体系，定期对商户的各类经营信息进行统计分析(租 管理 户满意度调查、月度经营分析报告、客诉分析等)，同时建立商户基础信 息，形成有效的运营管理信息。 6) 负责区域内市场与行业运营管理研究，收集同类型商业经营指标并按集 团要求完成市场调研报告、消费者满意度调查、品牌资源汇总等报告， 并上报集团总部，为建立公司运营数据和指标库提供支持，为优化运营 管理提供依据。 7) 负责与地方企划部一同制定运营期年度经营活动的整体目标的实施计 划，并上报集团商业营运部备案。 1) 负责全面运营后的商户中途退租的办理手续。 2) 负责商户租金等各项费用的催缴工作，对未按规定执行的商户进行重点 追踪。 6. 租务管理 3) 负责编制并上报租金收益汇总及合同台账等各类报表。 4) 负责运营期权限内的租户调整，权限外调整报集团总部批准后执行。 5) 负责商户销售数据的核查工作，对商户信誉进行评估。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 39 页 共47页 服务管理 1) 负责组织消费者满意度调查，将消费者需求及建议反馈至相关部门，根 据调查结果制定商户满意度提升计划并组织实施。 7. 满意度调 查 2) 组织开展商户满意度调查，并对商户满意度调查结果进行分析、反馈和 跟踪。 1) 负责消费者投诉、商户投诉的处理及跟踪反馈。 8. 投诉管理 2) 负责对重大投诉事件的发生进行有效的防控，并将事件形成报告及时上 报集团。 1) 负责对服务台接待人员工作安排、现场督促、定期培训及考评。 9. 服务台管 2) 负责解答商户、消费者的问询。 理 3) 负责向商户提供其他增值服务(如服务支持、促销活动支持等)。 商业系统管理 1) 负责项目上商业管理信息系统的运行维护及故障处理，保证经营系统的10.IT商业正常稳定运行。 系统运营 2) 负责商业管理系统设备(POS设备、银行受理设备等)的日常维护及管理。 维护 3) 负责项目上商业系统报表输出，对运营项目经营数据进行挖掘。 1) 配合集团总部完成商业系统管理人员的专业培训。 11.商业系 2) 负责收银系统、后台结算系统、租金结算及相关技术支持。 统推广培 训 3) 负责收银员、内部员工系统操作培训。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 40 页 共47页 3. 工程部 部门使命 负责对项目商户装修改造进行现场管理，与前期项目开发的工程团队进行项目设备等方 面的技术对接，负责对工程设备进行日常维修维护，保证项目正常运营。 职能概述 工作职责 1) 对项目规划资料和施工图纸进行阅读和熟悉，重点在消防系统和机电设 备设施的选用、能耗计量等方面提出建议。 1. 前期介入 2) 监控项目建设质量，重点把控防水、管线等隐蔽工程。 3) 参与机电设备安装调试和各系统分项验收。 1) 项目开业前，地方商管公司安排人员对已完工的设备设施进行预接管， 在开发团队工程师或其相关承包商的指导下学习设备设施操作方法。 2) 项目开业后，地方商管公司与开发团队办理正式验收和接管手续，对设 备设施进行清点、调试运行、交接，及图纸资料、备品备件、能源计量2. 项目接管 等方面的交接确认。 与验收 3) 负责整理项目遗留、缺陷问题，与开发建设公司沟通，尽快整改完善。 4) 负责收集、整理并解决正式验收交接后的工程遗留问题，包括施工质量、 规划设计、物业优化需求等方面。 1) 负责审核审批商户提交的装修方案及计划，对装修材料进场进行控制， 配合营运部监督商户装修进度并提供相关支持，保证开业率。 3. 商户装修 改造管理 2) 负责对商户装修现场进行管理，监控装修安全及质量，并协同招商营运 部对商户装修工程进行验收。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 41 页 共47页 1) 负责编制并提交年度设备维修维护计划及预算，经集团总部批准后执行。 4. 设备维修 2) 负责项目设备的日常维修维护，保证设备正常运行。 维护 3) 负责项目设备设施的大修、中修及更新改造。 1) 根据需要，配合物业部开展品质安全管理相关工作，协助其做好消防安 全、重大灾害等方面的管理并共同制定应急预案。 5. 品质安全2) 配合物业部做好消防设备的维护及管理。 管理 3) 参与物业部组织的安全品质管理培训。 4) 协助、配合考评各分包商/服务商及销售型物业的管理服务工作。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 42 页 共47页 4. 物业部 部门使命 负责银泰体系下商业项目的物业管理工作，为商户提供物业增值服务，通过良好的物业服务为银泰的商业物业提升附加价值。负责商业项目的整体安全保卫工作。 职能概述 工作职责 1) 在规划设计阶段与集团总部物业部配合，对停车场、交通动线、物管用 房、垃圾用房、景观等配套设施提出意见或建议。 2) 负责根据当地政策及市场情况确定权责内商户的物管费标准并报集团总1. 项目前期 部审批后执行。 介入 3) 参与新项目的接管验收、入伙工作。 4) 参与谈判与审定商业物业管理合同并负责合同履行。 1) 负责经营期商场公共区域卫生环境的巡检及管理。 2. 环境管理2) 负责保洁公司的选聘及管理。 及保洁 3) 负责对商户经营范围内的环境及卫生进行监督检查，发现问题及时督促 其进行整改。 1) 负责经营期商场公共区域安全、消防等巡检及管理，发现问题及时处理。 2) 在集团总部的指导下制定环境、安全、交通管理方案并执行。 3. 安保管理 3) 在集团总部的指导下制定停车场运行和收费管理规范并执行。 4) 负责安保公司的选聘及管理。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 43 页 共47页 1) 根据集团总部建立的商管系统品质安全管理体系，制定地方商管公司安 全管理工作制度、工作计划及工作方案、建立品质安全管理预案，并报 集团总部审批后实行。 2) 配合集团总部对地方商管公司安全管理工作的检查、指导和考核。 4. 安全管理 3) 组织实施地方商管公司安全管理培训。 4) 在集团总部的监督指导下，组织实施重要消防演习、消防联动测试、演 练工作。 5) 定期编制安全管理报告，上报集团总部并根据总部意见改进工作。 5. 人力行政部 部门使命 在集团人力资源管理体系下，积极开展地方商管公司人员招聘、培训、考核等工作，建立优秀的企业文化氛围和有效的激励机制，实现集团战略发展目标提供人力资源支持与保障。为地方商管公司提供行政及后勤总务支持，包括企业文化建设及管理、公共关系管理、法律事务及其他行政事务的管理。 职能概述 工作职责 人力资源管理 1) 负责制定地方商管公司招聘计划及预算，并上报商管总部审批后执行。 1. 招聘管理 2) 根据商管总部批准的招聘计划开展人员选聘工作。 3) 负责管理地方类招聘渠道资源，并进行渠道评估。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 44 页 共47页 4) 负责地方商管公司权限范围内的员工内部调动。 1) 负责编制地方商管公司员工培训计划及预算，经商管总部审批后执行。 2) 负责根据培训计划组织实施各项培训活动，并对培训效果进行总结反馈。 3) 负责督促跟进各部门的内部培训工作，配合商管总部的培训管理工作。 2. 培训管理 4) 在商管总部的指导下，开拓内外部培训资源，建立培训资源库。 5) 负责指导员工进行职业生涯规划，选拔和培养后备管理和专业技术人员， 形成管理和专业人才梯队。 1) 根据商管总部绩效管理体系规定，负责培训、指导并实施绩效管理及考 核，并负责汇总和统计考核结果，督促各部门根据考核结果改进绩效。 2) 负责进行所在城市行业内薪酬调查，并向商管总部提出薪酬调整建议。 3) 负责地方商管公司薪酬的预算和控制，编制《年度薪酬福利发放计划》。 3. 薪酬及绩 效管理 4) 组织员工薪酬福利、奖金核算及发放，办理员工定级、调薪事务等。 5) 负责地方商管公司长期激励体系设计并报商管总部审批，其他员工定薪 并报集团备案;负责地方商管公司年度薪酬回顾。 6) 负责编制薪酬绩效管理报告并上报商管总部。 1) 组织实施地方商管公司范围内员工敬业度、满意度调查，建立员工申诉4. 员工关系与沟通渠道。 管理 2) 负责了解员工思想动态，提出员工绩效改进建议。 行政管理 5. 企业文化1) 在商管总部的指导下，负责组织地方商管公司的企业文化管理，编制企 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 45 页 共47页 管理 业文化管理计划及预算，报商管总部审批后执行。 2) 负责组织策划地方商管公司企业文化活动。 6. 公司会议1) 负责地方商管公司会议的组织筹备工作，包括会议的场地策划、设备管管理 理维护、会议秘书、会务后勤等支持。 1) 协助地方商管公司总经理协调各部门之间的工作关系。 7. 公司档案2) 负责地方商管公司文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处管理 理、存档和上呈及下发等工作。 3) 负责公司公章的管理，文件、文档的归档管理。 1) 负责地方商管公司领导的文秘工作，为其公务活动提供辅助服务。 8. 行政后勤 2) 负责地方商管公司日常来访接待的组织安排，负责前台管理。 管理 3) 负责地方商管公司办公设备、车辆等的日常管理。 1) 负责权限内合同及招标文件的法律审核，并跟进合同法律条款的落实。 2) 审查公司经营过程的其他合同性文件，控制法律风险。 3) 建立地方商管公司合同台帐。 9. 法务管理 4) 负责权限范围内外部律师及律师事务所的选择、聘用、管理及评价。 5) 负责权限内法律事务的处理。 6) 定期编制法律工作报告并上报商管总部。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 46 页 共47页 6. 财务部 部门使命 财务部是地方商管公司的财务管理部门，对地方商管公司的业务经营状况进行财务反映、监控和风险管理，为地方商管公司运行提供有效财务支持，提高资产的运作效率;通过建立地方商管公司内部控制及风险管理平台，保证资金安全。 职能概述 工作职责 1) 负责执行集团下发的财务预算。 1. 预算管理 2) 负责定期向商管总部报告预算执行情况，对预算执行中出现的偏差及问 题提出改进措施及建议。 1) 负责地方商管公司货币资金的集中统一管理及收付。 2) 负责按照国家相关法律法规及商管总部财会制度的有关规定，办理现金 提取、保管、收付和办理银行结算业务。 2. 资金管理 3) 银行账务管理，负责银行对账工作，保证资金的安全。 4) 根据商管总部的安排，进行资金划拨。 1) 负责会计凭证、账务处理、日常报销、银行账户和会计报表的编制及审 核。 3. 会计核算2) 负责编制、上报地方商管公司年度、季度、月度财务报表。 及资产管 3) 负责应收账款、借款及信用、现金、投资、固定资产等的核算和管理。 理 4) 负责会计档案管理、财务证照年审、财务印章管理和会计电算化管理等 事务性工作。 编号:YTZD-ZZGL-SC02 银泰置地，集团，有限公司 版号: A/0 组织管理手册 页码:第 47 页 共47页 5) 负责建立地方商管公司固定资产台账，固定资产的调拨审核和核销管理。 6) 负责编制记账凭证，及时传递给会计登账;配合对应收款的清算工作， 严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理 现金收付业务。 7) 负责产权登记、备案、变更工作并报商管总部备案。 8) 负责所在城市的地方现行税收法律法规、政策的研究工作。 9) 负责在商管总部的指导下进行地方商管公司整体税务筹划，对业务合同 和具体业务涉税问题提出意见和建议，负责税务申报和审核，统筹各种 税金的缴纳及办理各项税务事宜。 1) 负责地方商管公司经济指标分析，协助商管总部确定项目规划指标，为 4. 财务统计公司战略决策提供依据。 分析 2) 负责编制各类《财务统计报表》，上报政府相关部门。 1) 参与地方商管公司供方合同的评审，在财务付款方式及时间、税务筹划 等方面提出意见或建议。 5. 合同审核 2) 审核各类经济合同，针对不同性质的业务合同订立相关保护性条款。 3) 负责地方商管公司财务合同的管理。 本账号发布文档来源于互联网和个人收集，仅用于技术分享交流，版权为原作者所有。如果侵犯了您 的知识版权，请提出指正，我们将立即删除相关资料。免费格式转换请发豆丁站内信。 网易博客 腾讯微博 新浪微博 直接联系QQ2218108823