投资产品多元化

投资产品多元化 英Phoenix Capital明2003年06月15日(第305期) 投资产品多元化 平 本年年初市场传出香港有意成立地产信托投资基金“REITs”，3月份心证监会正式推出谘询文件，相信产品仍需假以时日才能面世。 而REITs是以信托基金形式筹集资金投资、开发及管理房地产项目，亦有房地产持有人(如地产商)将房产以REITs上市，REITs投资者收论取旗下物业的大部份租金，在概念上与自已买楼收租一样。既然如此，何不直接把资金投进房地产市场呢,购入房地产很多时需要大量借贷，在杠杆效应下，所冒的风险更大，有机会由有变负，这点相信大家近数年已深有。其二是房地产一般较难在市场上变现，REITs则随时可在交易所进行买卖，套现能力强。其三普通散户在买卖房地产时大多以住宅为主，较少涉猎投资额庞大的写字楼、店铺、商场及酒店，REITs为投资者提供一个“夹钱”买入高价房产的机会。其四是由於投资的是一篮子产业，收不到租金的风险相对降低。 与普通股相比，REITs亦有一定优势。受条例所限，REITs只能投资房地产，杜绝上市公司盲目运用股东资金投资没有回报项目的弊病，亦减少了受管理层质素优劣影响股价现的问题，故其价格波幅相较地产股低。由於REITs大部份盈利均需发回投资者(部份派息比率高达8><#004699'>9成)， 息率远较股票高，平均利息达7至8厘，有一定吸引力。 其实早於1<#004699'>960年，美国政府已推出首批REITs，让投资者以股权形式参与投资房地产市场。经历了数十年的发展，型型式式的REITs在市场上相继涌现。其中绝大部份为股本型“Equity REITs”，这类REITs只投资及拥有物业，盈利来自租金;另一种为按揭型“Mortgage REITs”，专门提供楼予按揭予买家，盈利来 自赁款利息。亦有将以上合二为一的“Hybrid REITs”。 REITs在美国真正普及是近十多年的事。在房地产价格带动下，市场对REITs的需求持续上升。配合政策改动，REITs跟互惠基金一样，能享有税务优惠，令市场兴趣大增。其发展之快在其市值反映出来。REITs总市值由1<#004699'>9<#004699'>90年的100亿美元增长至现在超过3000亿美元，参与的人仕亦由最初的机构投资者伸延至广为散户接受。 REITs在亚洲的发展尚在起步阶段。日本及星加坡分别於前年及去年成立REITs交易平台，唯发展至今，仍然未成气候，这与当地房地产市场气氛不无关系。投资REITs最大的风险来自加息及房地产价格下跌，前数年楼市狂泻令市场对是类投资步步为营，虽然不能 香港作为后来之确定现在是否最合适时机投资REITs，但肯定较前数年合适。 秀，面对的挑战不少。若REITs在港成功推行，得益者除一众牵头投资银行外，地产商亦多一个套现渠道，投资者则多一个选择平衡风险，於三方均有好处。任何新产品发展必需配合多方努力，成功与否因缘际会。作为亚洲主要金融城市，香港实在有必要加快开发及引入新投资产品，尽量做到多元化，让百花齐放。环视全球，我们条件不弱。健全的法律及会计、中国提供的机遇加上灵活应变的市场环境，相信商机不断。 英明资产管理有限公司 李 庚 电邮信箱: phoenix@phoenixcap4>> Rm1>. 3203-4, 32/F Edinburgh Tower, The Landmark, 15 Queen’s Road Central, Hong Kong 香港皇后大道中15号置地广场公爵大厦32楼3203-4室 TEL电话:(852)2541 1833 FAX传真:(852)2541 1022