公寓房出租运营方案

公寓房出租运营 公寓房出租运营方案 xxxx坐落于常州发展战略“一体两翼”的金南翼武进高新技术产业开发区，处于长三角核心区域，周边大学城、科教城、天安数码城、武进清英外国语学校等人员密集型企业、厂区、院校集聚，外来务工、求学人员较多，房屋租赁前景广阔，市场需求一般。 考虑常州分公司实际经营状况，为了拓展多种经营增加收入来源，有效降低房屋空置率，迅速提升园区人气;有效的促进空置房物业费收缴工作;通过对公寓房出租的运营管理，形成一套具有xx物业商业运营特色的公寓房管理模式。 _GoBack 一、房屋来源 房源一: 分公司可以通过地产公司拿出10套大户型难以出售的房屋，如天安尚城3栋、5栋顶层房屋; 通过开发公司优合会平台，以园区企业的名义向开发公司申请协助解决企业员工就近住宿的问题。由开发公司提供房屋，物业公司负责装修及运营管理，以合理的价格出租给园区企业员工，所得收益按比例分配(具体分配比例与开发公司协商后确定); 房源二: 分公司通过筛选已入伙未装修的空置房作为房源之一，与业主签订长期租赁。 通过对尚城空置房客户进行筛选，对于长期空置且无入住打算的客户进行约谈，将物业公司关于公寓房运营管理的设想与业主进行沟通，以低于市场价格进行返租，并与业主签订不低于5年的租房合同。 二、市场推广 (一)园区推广 1、通过向园区公示优合会、业主群、天安物业官方微信、微博平台进行宣 传、推广; 2、通过上门、电话、短信、宣传栏、电梯广告等方式进行宣传。 (二)外部推广 1、通过派发宣传单、公共区域公告栏张贴、网络、媒体等进行宣传、推广; 2、通过与高新区企业进行对接，对于有需求的企业员工，提供房源信息。 三、日常管理 (一)人员配备(皆为兼职): 1、综合管理员1名，负责对公寓房提供安全、卫生、租退房、维修、客户 服务及租客档案等综合管理服务。 2、保洁员2名，负责对公寓房内的公共区域进行日常保洁服务,。 (二)物资管理: 1、公寓房内物品明码标价，严格管控，统一按酒店进行配备，损坏照 价赔偿;严禁将标配物品随意带出公寓。 2、物资管理规定详见公寓房管理公约(公寓房内张贴、公示)。 (三)日常维修管理 、公寓房内物资在正常范围内的自然损耗可免费进行维修、更换; 1 2、人为造成的物品损坏须承担维修费用; 3、天安物业每月至少进行一次公寓房的例行检查。 四、成本测算 天安尚城1套136平方米3居改装成4居进行出租，投入的成本与收益如下: 1、投入成本: 序号 分类 装修项目 数量 单位 单价 金额 1 装修材料 地面瓷砖 90 平方 30 28><#004699'>700 2 地面水泥沙 90 平方 15 1350 3 墙面瓷砖用墙纸 60 平方 40 2400 4 厨房瓷砖 41 平方 40 1640 5 阳台地面 10 平方 30 300 6 防水 1 桶 400 400 <#004699'>7 墙面滑石粉 15 包 20 300 8 油漆1桶 1 桶 250 250 9 电源(米) 300 米 2.5 <#004699'>750 10 网线米 100 米 2 200 11 线管 20 根 3.5 <#004699'>70 12 灯具 9 套 100 100 13 插坐带开关 15 个 10 150 14 底合 20 个 2 40 15 给水管网 50 米 10 500 16 管网配电件(弯头、街头) 40 个 15 600 1<#004699'>7 排风扇 3 个 50 150 18 开关面板 10 个 15 150 19 铝板吊顶 30 平方 100 3000 小计 —— 16630 20 家居家电 空调 4 台 1<#004699'>700 6800 21 热水器 1 台 800 800 22 油烟机 1 台 500 500 23 厨柜4米 1 套 1200 1200 24 床 4 张 500 2000 25 电视 4 台 800 3200 26 书台 4 张 400 1600 2<#004699'>7 衣柜 4 个 500 2000 小计 —— 0 28 装修人工费 45 工时 200 200 29 其他 5000 合计 —— XXX 2、出租收益明细: 序号 单间租金 房间数 租赁期 租金收入 原租金 实际收入 备注 1 500 3 12 18000 9000 9000 单间 2 800 1 12 9600 3000 6600 大卧带独立卫生间 合计 2<#004699'>7600 12000 15600 五、可行性分析 常州分公司经过市场调研，认为开展公寓房租赁业务可行性较高，目前现有 租赁市场较为混乱，治安、消防等方面存在较大的管理漏洞，如果在天安尚城小 区开拓公寓出租业务，在确保居住人群素质的基础上，将消费群体定位于园区内 外企业白领或条件优越的大学生，通过天安物业化的管理和市场运作，该项 业务将具有较大的市场竞争力。 公寓出租方案各有利弊，具体分析如下: 一、优势: 1、毛坯房租金、运营成本较低; 2、回租开发公司或业主的房源，可抵扣其所欠物业费，达到双赢; 3、租金采取押一付三的形式，可快速回笼资金; 4、有效降低房屋空置率，迅速提升小区人气，带动房屋销售。 二、弊端: 1、开发公司的房源一旦装修会影响房屋的正常销售; 2、业主的房源比较分散，管理难度大，易对其他入住居民造成影响; 3、投资回报周期较长，至少4年才能收回成本。 建议将本方案分三步实施: 1、先行装修2套作为试点，年底前完成装修投入市场，观察市场反应; 2、如果市场反应良好，明年赶在新生入学前期追加推出8套投入市场; 3、待市场成熟后，整合园区所有空置房资源全面推广公寓房项目。 妥否，请领导审批～ 深圳天安物业管理有限公司 常州分公司 二〇一四年十一月二十日 将我上次发给涂总的文件进行对比完善修改; 此方案示:下一步常州分公司就园区的出租人群需求展开调查; 先考虑物业自有房屋试点，再考虑重点拖欠户，最后考虑批量向业主拿房和 开发商拿房(装修后必然影响销售，目前张总不同意) 此方案主要重点突出营销推广模式和品牌宣传，这点是成败关键，有了市场 才有可能形成规模化和专业化的运营管理模式。 明早建议谈与开发营销沟通一下，听听他们的推广建议。