西单调研成稿

西单调研成稿 西单商圈调研 北京商业是首都城市功能得以充分发挥的重要保证，是首都经济的重要组成部分。自 1990年以来，北京商业以前所未有的速度迅猛发展，在流通规模、设施建设、经营管理和 效益水平等方面取得了显著的进步和提高，缩小了与国际先进商业的差距，已成为首都经济 中具有相当规模和水平的重要产业之一。 商业的迅速发展对首都经济发展起到了重要作用，为市民生活质量的提高和党政军首脑 机关工作的正常开展创造了有利条件。2000年全市实现社会消费品零售额1443亿元，比1990年增长3.7倍；商业增加值为222.6亿元，比1990年增长4倍,净增178.7亿元；商业税收已成为财政收入的一个重要来源 ；商业从业人员约130万人，比1990年增加了近1倍。 1.1.2.1各类商业网点快速增长，网点严重不足的问题已基本解决 零售贸易业网点数量由1990年的8.2万个发展到2000年的约18万个，餐饮和生活服务业网点数量由1990年的4.1万个增加到2000年的约7万个，网点分布也从城市中心区向 边缘区和农村城镇扩展。 1.1.2.2多种所有制商业竞相发展，竞争日趋激烈，结构不断优化 非公商业在社会消费品零售额中所占份额已由1990年的11.7%上升到2000年的50%左右。以非公经济为主体的各类市场在全市社会消费品零售额中的份额达到20%以上。 1.1.2.3发展速度已趋于稳定，商业增长方式出现新的转变 社会消费品零售额已由“七五”和“八五”时期年均分别递增19.2%和21.9%，逐渐稳定到12%左右；商业增加值在全市GDP中所占份额基本稳定在9%以上，商业增长方式开始由 规模扩张为主向质量效益为主转变。 1 商业经营方式发生巨大变革，超市、便利店、仓储式商场等多种国际先进的新型商业业 态在北京商业中都有较大发展。2000年，以连锁经营为代表的新型业态的市场份额已达到12%左右。 截止２００３年第一季度，北京共有１万平方米以上的大型零售物业１２０个，提供零 售物业面积２９４．５万平方米，平均规模为２．５万平方米。 北京的全市性商业中心位于城市中心地带，包括王府井商业区和西单商业区；区域商业 中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟 的有中关村、国贸、建国门、朝阳门外、亮马河和公主坟。 核心商业面积约为３５万平方米，其中百货商店有：王府井百货、世纪广场，购物中心有新东安、东方广场。目前人流量约为每天３０万人次，其中外地游客占到总人流量的５０％ 以上。作为北京市最古老的商业街，王府井不仅吸引了一定的北京消费群体，同时还作为一 个大型的旅游文化商业中心接纳大量的旅游消费者。 核心商业面积约为２８万平方米，业态以百货商店为主，包括中友百货、西单商场、时代广场等。作为以北京居民为主要客户群的核心商业中心，西单商业区以其灵活多变，适应 了市场潮流，满足了各阶层的需要。人流量达到每天２５万人次，其中外地消费者占人流总 量的１/４。 主要服务于区域商务或居住需求，通常以超市或中等规模的百货商场为核心，形成的辐 射商圈也以区域为主。 北京市区优质零售物业的未来供应庞大，目前已知在２００８年前，总的供应量接近３ ００万平方米。在已知的未来供应中，约有５０％的面积，将集中在以上全市和区域性的商 2 业中心，其中大多集中在国贸和西单地区。 当未来项目都按如期落成并开业后，北京商业区的格局开始发生变化，国贸地区的 面积将超过王府井商业区，成为新兴的全市性商业中心。 北京市商业未来发展的重点是：即促进和的发展； 即提高（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心）， （包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），商业发展的水平； 即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和 新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为 主的商业圈；即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、 科技文化商业和绿色生态商业。 总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以为骨干的商业网络新格局；以四类发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服 务型商业为主体的现代大都市商业体系。 “西单商业街”位于天安门的西侧两公里，南起宣武门，北至灵境胡同，东临横二条 东侧，西达西辅路，覆盖整个西单十字路。是北京市的“五心合一”之地：城市几何中心、人 口加权几何中心、市内交通中心、对外交通中心、物流运行中心。它是北京旧城区三大商业 区之一，与王府井步行商业街、前门商业街并称为北京三条“黄金商业街”。其又是古老文 化和现代文明交相辉映的商业街，悠久的历史赋予西单商业街珍贵的文化遗产，因此成为外 地游客到北京的必游之地和购物首选之地，商业气氛成熟，交通便捷。 清末民初，西单大街繁荣非常。当时，前清满人贵族多居西北城，北洋政府、国民党政 3 府的许多机构也都设立在西城附近，为满足、适应这些清朝遗老和政客新贵们的需要，西单 一带的饭馆、酒店、百货商店、菜铺以及摊商、摊贩日益增多。1949年以后，西单商业街 发展迅速，先后进行3次大的调整和改造。1974年，“西单百货商场”、“西单服装店”新楼落成，标志着西单地区现代化的开始。80年代以来，加快了改造步伐。开办了“西单劝业场”、大型个体商业区“民族大世界”和“特别时装店”。1990年，“西单购物中心”华威大厦落成开业，成为这里首座现代化的豪华商厦。90年代，与外商合作，联合开发、改造西单商业街。 今天，西单仍称得上是北京最繁华的地方之一，根据西单地区所处的地理环境和对商圈 内的顾客群的分析，其区域市场包括三个层次：一是东至天安门，西至复兴门，南至宣武门， 北至阜城门，商圈半径为1.5公里的市场区域。这一商圈是西单商业的主要消费市场。二是 东至建国门，西至新兴桥，南至木樨园，北至北太平庄，商圈半径为3公里的市场区域，这 是西单商业开发的目标市场。三是以西单为中心向四周扩散的区域，包括东城、西城、崇文、 宣武、近郊、远郊区县等，其中以向城西北的扇形区域为主，因为城西北以政府职能部门和 居住人群为主，这一区域市场的开启也显示出西单商圈强大的商业辐射能力和巨大的商业潜 力。 现在的西单商圈共有商业网点179个，大型商场8家：中友百货、民族大世界、明珠商场、西单购物中心、西单商场、华威大厦、西单赛特、西西友谊等；占北京市大型商场总数 的1/10。 西单商业街日均客流量在２０万人次以上，周末在４０万人次左右，节假日高峰时每天 能达到６０万—７０万人次。 西单商业区年社会消费品零售额６０多亿元。西单商场年销售额居北京大型商场之首， 全国前５名。２０００年实现销售收入３５亿元。２００１年受“９?１１”事件影响世界 经济不景气的情况下，西单仍实现销售收入４１．１８亿元。２００２年上半年销售收入１ ８．７亿元。今年“十一”期间的销售额近２亿元。 4 西单商圈核心面积为280000?，年营业额60亿，日均客流量在20万人次，周末在40万人次，节假日高峰时每天能达到65万人次。每年365日，其中含52*2=104个双休日，10个法定假日；则西单年人流量为：20万*（365-104-10）+40万*104+65万*10=9830（万人次） 平均每平方米年营业额：6000000000/280000=21428.57元/??年 平均每人每次消费额为：6000000000/98300000=61元/人次 西单商圈以西单北大街的商业物业为主，其主要包括： 北京华南大厦（中友） 西单北大街170号 7.6万平方米 地下3层，地上11层 华威大厦 西单北大街东侧 占地面积约5200平大厦第三至第八层为 方米，总建筑面积商业区，每层营业面积 为7万平方米 不少于4000平方米 民族大世界商场 西单北大街东侧 经营面积约2000平地上一层 方米，摊位300余 个 北京市西单购物中心 西单北大街东侧 营业面积6000平方华威大厦一至三层 米，近3万种商品 西单商场 西单北大街东侧 建筑面积6.5万平商场一至四层 方米，营业面积近3 万平方米 西单赛特商城 西单北大街西北侧 营业面积1.2万平商场一至七层，八层为 方米 餐饮 西西友谊商城 西单北大街西北侧 建筑面积７万平方地上十一层和地下二 米 层组成，现营业为地上 三层 西单明珠市场 西单北大街东侧，民建筑面积2.3万平地上一至五层 族大世界东侧 方米 总建筑面积已建成８０万平方米，占总面积１８０万平方米的４４％，其中核心商业营业面积为28万平方米 5 西单是北京公交线路最集中的地区之一，东西向共８条，南北向共５条。同时西单又是 民航客运车的始发站之一，并有地铁１号线通过。从北四环经过西单纵贯至南四环的道路即 将被打通，形成“西单南北大通道”。 交通线主要有：一线地铁、特1、1、4、10、22、52、47、105、109、808、709、726、826、826（区间）、728、806和民航班车等。 长安街上的公交“西单”站和地铁一线“西单”站都位于西单十字路口东侧，容易导致 人流单一沿着东侧马路向北流动，是造成西单商业街东西两侧发展不均衡的一个因素。 西单商圈内中档或中档以上商场有：中友百货、西单赛特商城、西西友谊商城。 来自台湾的中友百货，于1992年4月在台湾台中市，以“高感度的空间，国际性的商 品，全生活的服务”三大目标，开设了第一家店，并享誉台湾商界。 中友百货曾荣获全台湾消费者满意度第一名并连续创下台湾中部商业零售业额第一名的佳绩。95年曾获台湾服务第一名的殊荣，其所特有的LOG0“世纪之眼”，在台湾大受欢迎。“中友百货”双保可信 商品标识京城第一店 本区主要以低档商品为主，低档次购物场所较多，主要有：西单明珠商场、民族大世界、 百花市场、华威大厦等。 西单明珠市场地处西单繁华商业街中心地带，现代化楼宇，优雅气派，气势恢宏。南侧 毗邻西单文化广场、北京图书大厦、中友百货，北侧毗邻西单购物中心、西单商场，位置得 天独厚。该市场由高登大厦发展商开办，实力雄厚，值得信赖。市场经营范围为高登大厦 Fl-F5层，总建筑面积23000余平方米，总使用面积12000余平方米，摊位总数约1200个，从业人员约2000人。市场硬件设施精良， 配有进口奥的斯自动扶梯、VVVF智能型电梯及 6 专用货梯，方便顾客和商户使用；先进完善的美国开利中央空调机组、热力系统，保证大厦 冬暖夏凉；国际名牌日本能美自动消防系统以及先进的闭路电视保安监控系统，保障大厦安 全，是西单商业区唯一的拥有现代化设施的大型商品交易市场。 西单以小商品市场为主要特色，其中明珠商场、华威大厦、民族大世界、百花市场等商 业场所专营小商品，西单购物中心、西单商场等商业场所也有相当面积经营小商品。 西单商圈内包含了百货商场、购物中心、超市、图书大厦和文化广场等大型的商业物业， 但是商业功能仍不是很成熟，决大部分商业面积用作购物以及餐饮，相比较之下娱乐休闲和 店中店的场所非常的少，只有西单文化广场和科技广场做为休闲处所，这样的功能组合情况 不能很好的满足区域内的商务和外来游客的需求；同时商业业态在区域内的分布合理性不是 很强，餐饮、购物、文化、娱乐等设施相互辅助作用没有很好的体现，互为客源的效果不是 很明显。 西单商圈商业物业主要提供功能分为： A． 服务于主要商圈内的住宅小区、公寓、写字楼等物业。 B． 服务于次要和辐射商圈的住宅小区、公寓、酒店、写字楼及外来游客等。 C． 商业街的人流量为20—70万人次不等，庞大的人流量将直接扩大本商圈的辐射区 域，并带来可观的销售额。 7 作为一个积聚着写字楼、公寓、酒店、商场、南北贯通的交通要道的大型商圈，各种物 业功能地互是十分重要的，各类物业资源的共享，将使商圈内的综合效应远大于原来各物业 叠加所产生的效应。在分析整个商圈的综合形业态的互动关系时，应注意它们之间的互动所 产生 的促进作用和相互制约产生的负面影响。也就是说，各业态之间互动关系的分析是整 合各种资源、创造等值经济效益，并实现商圈内的经济效益和社会效应最大化。所以在分析 商圈内的商业物业时，不能孤立片面的脱离总体业态，应该结合商圈内总体的档次定位。 西单是辐射全北京及至全国的重要商业区，但是它并没有形成象王府井那样有着“高贵 气质”的高档商业街，造成如此局面的原因主要有如下几点： 一、定位混乱 西单商业街几家大型商场都以综合百货类为主，既有针对外地游客的旅游商品，也有包 括年轻人的时尚服饰，还有中老年顾客的产品，虽然林林总总，五花八门，但是缺乏清晰定 位，往往使商家的服务缺乏特色和针对性，难以产生良好的市场反映。 二、商业竞争加剧 商业竞争加剧的内涵很多，其一是现在百货店遍地开花，居民可以不必再特意跑到西单 来买商品；其二是超市、大卖场、专卖店等业态对以传统百货业为主的西单商业街的挑战， 例如居民买家电喜欢到国美、苏宁等专卖店，而购买食品、日用品则选择超市和大卖场。因 为商品流通的发达，过去很多外地游客到北京购买当地紧缺商品的现象也逐渐消失。 三、 居民的外迁 由于旧城改造、市中心房价偏高、城市郊区化等因素影响，西单周边的居民会逐渐外迁， 而城市新增人口也大部分居住在郊区，所以，其周边没有与之销售能力相匹配的购买力较强 的居民区支持。 四、 停车位缺乏 汽车进入家庭是最能够影响人民生活方式的因素之一。西单地区交通拥堵严重、停车泊 位紧张、停车费用高昂等因素，也使有车的人群（往往也是购买力旺盛的人群）远离西单商 业街。 8 ,且同业态竞争过强，在短短的500多米长的商业带上，几乎是同类型的多 家百货企业在相互竞争。仅在西单北大街就有中友百货、西单购物中心、西单商场、西单赛 特等家家相连，而太平洋百货西单店也即将开业，如果再加上西单文化广场、华威大厦和明 珠市场，就有８家商场同时在竞争。虽然西单商业街仍然保持一个销售额稳定增长的趋势， 但是，这种增长却是以而导致“透支体力”换来的。 西单商圈的消费人群主要有： 1）都市时尚年轻人 2）周边（宣武区、西城区）住户 3）来京旅游的游客 4）周遍写字楼工作人员、酒店住客等仅西单商圈 中的“中友”“SOGO”“时代广场”等场所消费 商圈中各购物场所消费人群的年龄构成及消费习惯 18～30岁左右 中友百货 中档商品 中老年人以及外地游客 西单商场 习惯性光顾 18～25岁左右 明珠商场 小商品、休闲品 18～25岁左右 华威大厦 小商品、休闲品 18～35岁左右 西单购物中心 小商品 18～30岁左右 民族大世界 小商品、休闲品 9 他们大都是周边居民、城市里的年轻人及来自各地的游客，以城市年 轻人为主，其中18～38岁的消费者占到消费者总数50%以上，大都收入在2000元左右，属于中低收入群体，他们大都或者刚刚参加工作，或者工作时间不长，收入不多，没有汽车， 多数为单身和两口之家。 北京市场的繁荣，为西单商业街的发展提供了更为广阔的空间，同时也对商业环境提出 了更高要求，单一的购物功能已不能满足区域经济的多元化需求。为此，西城区规划部门做 出规划，到2005年，西单商业街将向东南方延伸，建成集购物、娱乐、餐饮为一体的“时 代商圈”，向北扩至新街口地区，与市区第一个ShoppingMall——“新街市”相连通，随 着“时代商圈”和“新街市”的加紧建设，从宣武门至新街口豁口，将形成一条全长5.4公里的“商业大动脉”。 经过这样的改造后，大大提高西单档次，会增强西单的商业竞争力，相信王府井、赛特 商圈的部分中高档客源将被西单商圈分流。 在西单商圈内汇聚了大量的中高档物业，酒店物业与写字楼物业的快速发展在很大的程 度上推动了该区域内商业物业的总体提升。其中高档商务写字楼的建成，更是从整体上提升 了该商圈原有的商业物业 。其是北京最繁华的商业区之一，拥有19座中高档的写字楼、4家大型百货商场、3处特卖场、一个购物中心，其中囊括：商业、商务办公、购物、休闲、 娱乐、餐饮、公寓、居住等于一体的多功能型和高效复杂型商业物业统一的综合体。 10 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 复兴门内金融大街 11.6万建筑总面积 最大面积 2200 平米 最小面积 95 平米 平米 总楼层数 0 使用率 70% 结构 框架 电梯数量 10 电梯品牌 三菱 入住日期 物业管理公司 金融物业管理 等级 甲级 报价 24 美元 月/平米 空调品牌 备注 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 西长安街 建筑高度 69.5米 117000 平680 平建筑总面积 最大面积 6199 平米 最小面积 米 米 总楼层数 17 使用率 65% 结构 框架 电梯数量 19 电梯品牌 SCHINDLER 入住日期 1999 物业管理公中远物业管理公司 等级 甲级 司 美国开报价 27 美元 月/平米 空调品牌 利 备注 售价$2800/平米 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 西长安街 100000平方建筑总面积 最大面积 7200 平米 最小面积 182平方米 米 总楼层数 10 使用率 75% 结构 框架 电梯数量 16 电梯品牌 三菱 入住日期 2000-3 物业管理公首都时代广场物业管理公司 等级 甲级 司 报价 18 美元 月/平米 空调品牌 备注 无 11 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 西单北大街 建筑总面积 13000 平米 最大面积 0 平米 最小面积 0 平米 总楼层数 13 使用率 70% 结构 框架 电梯数量 3 电梯品牌 三菱 入住日期 2002-3-1 物业管理公通港物业 等级 甲级 司 报价 18 美元 月/平米 空调品牌 美国开利 备注 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 西单民丰胡同 建筑总面积 20000 平米 最大面积 1450 平米 最小面积 40 平米 总楼层数 11 使用率 65% 结构 框架 电梯数量 6 电梯品牌 OTIS 入住日期 1999-3 物业管理公中水物业管理公司 等级 甲级 司 报价 3.9 人民币 天/平米 空调品牌 无 备注 低商￥4.5/天/平米 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 西单北大街 建筑总面积 24000平米 最大面积 1000 平米 最小面积 47 平米 总楼层数 10 使用率 63% 结构 砖混 电梯数量 3 电梯品牌 进口OTIS 入住日期 1998 物业管理公司 金帝物业管理公司 等级 乙级 远大中报价 2.7 人民币 天/平米 空调品牌 央空调 备注 高档商务配送、快递中心、商场、美食街、机票代理等 12 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 金融街 建筑总面积 12.4万平米 最大面积 2600平米 最小面积 174 平米 总楼层数 22 使用率 68% 结构 框架 电梯数量 16 电梯品牌 蒂森 入住日期 2002 物业管理公富凯大厦物业管理公司 等级 甲级 司 报价 28 美金 /平米 空调品牌 备注 低商：售价$2300/平米写字楼：售价￥17500/平米 物业名称 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 西长安街 20000 平建筑总面积 最大面积 1500 平米 最小面积 98 平米 米 总楼层数 8 使用率 68% 结构 框架 电梯数量 2 电梯品牌 入住日期 1999 物业管理公司 京通物业管理公司 等级 次甲级 报价 3.5 人民币 天/平米 空调品牌 无 备注 无 物业名称 平安大厦 行政区域 西城区 所在商圈 金融街商圈 地理位置 金融大街 建筑总面积 56427 平米 最大面积 2500 平米 最小面积 118 平米 总楼层数 18 使用率 65% 结构 框架 电梯数量 8 电梯品牌 日本三菱 入住日期 1998-4 物业管理公平安物业管理公司 等级 甲级 司 报价 24 美元 月/平米 空调品牌 美国开利 备注 美国原装威廉系统 13 是北京一家现代化的四星级饭店，饭店建于1970年。酒店外观华丽，内部不失淡雅、温馨和人性化。先进的 管理及 齐全的酒店配套设施，无微不至的个性化服务， 使其成为中外商旅客人来京下榻的首选之地。酒店拥有标准客房、行政客房、普通套房、豪华套房等各类客房， 共251间,标间548元、豪华间648元、行政标准间748元。并特聘广州名厨主理的“广州食府”，可容纳280人同时用餐，并有装潢考究、风格各异的12间大小包房。酒店专设宴会厅与七个会议室及完善的商务会议设施和 国际互联网服务设备，可实现通过数字专线直接上网， 召开小型国际网络会议。 云南省大理白族自治州人民政府驻北京联络处直属 的涉外旅游商务酒店，位于北京市中心繁华的西单商业 区。民族风味餐厅位于宾馆一楼，设苍山厅、洱海厅、 蝴蝶泉厅、鸡足山厅等各种具有民族特色的包房和一次 容纳100多人的大厅，主要经营云南特色菜及大理风味 菜。提供一些商务服务：打字、复印、传真、电子商务、 国际国内长途、预订飞机票、火车票、旅游票；电话服 务；鲜花、精美工艺品，民族扎染、服饰；提供会议服 务；云南名烟、名酒，地方特色风味食品。其拥有舒适 的标准客房和套房共40多间，楼内硬件设施配套齐全， 网络系统先进。小标准间248元/间，大标准间298元/ 间，小单人间238元/间，大单人间280元/间，加床80元/张，套房980元/间，建设费0。 14 2002年元月开业，是四星级标准的智能型商务涉外 饭店，座落在繁华的西单商业区，极具文化、商业气息。 宾馆拥有标准间、单人间、商务间、套间、豪华套间等 200余套客房。房间均设有免费宽带DDN专线上网插孔、 三套国际卫星电视频道，便于您与世界各地沟通。酒店 还设有中餐厅、宴会厅、西餐厅、咖啡厅，可容纳500人同时就餐。酒店拥有30-300人大小不同的会议室共7个，同时配有5种语言同声传译设备。康乐中心设有完 善的娱乐功能。客房报价：标准间 880元、单人间 792元、商务间 1078元、 套间 1738元、豪华套间 6380 元（加床 120元） 地处北京繁华商业区，临近西单购物中心，是涉外 一星级饭店。饭店主楼共有六层，有88间客房。客房种 类有：标准间、套间、三人间，价格不一。房间配有： 卫生间、地毯、沙发、电话、彩电、中央空调、24小时热水、烟感器设施等。餐饮为中档涉外餐厅，有100多个餐位，可接待中型宴会及会议用餐。以川、鲁风味为 主，并配有多个包间，每个包间可供10人就餐。饭店配 有大、中型会议室，可接待百余人会议。主楼内有数十 套写字间、长包房。 西单商圈内写字楼和酒店的建立很大程度上促进了圈内的繁荣程度，从而也形成了以其 特有的商业配套和特色的商圈文化。在这种文化不断延伸的情况下拼凑了西单现有的一种商 业物业，其中有和谐统一的一面，也有恶性竞争产生尴尬的一面。西单现有的写字楼和酒店 均在不断的完善与发展，甲级写字楼的坐落，给圈内凭添了不少的商业氛围，使原有的、落 后的商业物业有所提升；但是圈内高档酒店的欠缺始终是不完善的一面，大部分酒店都是一 星级，而在这个地理位置出现这种情况，不能不说是一种败笔。在一个完善的商圈内，写字 楼和酒店档次是代表商圈商业物业总体水平的体现。所以说写字楼与酒店的级别是该商圈商 业物业的度量尺。不同于已近成型的中关村、金融街等区域，该商圈更多的带有复合功能的 色彩：商业与办公的融合，商业与新兴产业的融合，现代商业与传统商业的融合。 15 对商圈进行优势、机会分析，目的在于更好的了解其优势并且能有效的利用，使该商圈 独一无二的优势得以最大限度的体现，并能把优势穿插到圈内的各个项目里，尽而弥补项目 自身的不足；进行自身不足和将要面临的竞争和威胁的分析，主要目的在与改进、减少和弱 化其自身的缺陷，使圈内项目素质得到本质的提升，从而提高市场竞争力。 SWOT S O 1、 南北通道的建设，为商圈带来充足的人流量。 1、 商圈内大型综合购物中心空缺，市场2、 地理位置的优越性，未来可形成高档次的商出现空白。 业物业。 2、 加入WTO将大量增加北京商业物业3、 西单历史文化悠久，有良好的商业物业形象，的市场需求。 会吸引国内外不少的游客。 3、 商铺投资逐渐成为房地产投资热点， 4、 西单商圈规模大，其效应显著。 市场前景看好。 5、 政府支持西单扩建，前景看好。 W T 1、 商圈内动工时间冗长，不可预测性对商圈影1、 商圈内商业物业不断的发展和成熟， 响较大。 市场竞争进入白热化。 2、 商圈发展的前景看好，但是供应量程度难以2、 北京外围城市建设力度加大，城市周 把握。 边的商业快速发展对市中心商业经营 3、 南北大通道为交通主干线，能否为商场留住冲击较大。 人流。 4、 商圈内商业物业分布不均，经营业态种类重 合。 16 1 对于商业物业而言，人流量的多少是经营成败的重要因素之一。任何商业物业面对的群 体都是消费者，因此，到商圈内进行消费的活动的人员多少是反映商圈内经营是否旺盛兴隆 的重要依据之一。充足的人流量可以提升圈内的人气，并能形成购物的氛围，同时也是商圈 经营收益的重要保证。 西单商圈内聚集公交车、地铁、城铁、出租车等公共交通于一体的交通要道，作为一个 交通要塞，应考虑其一大部分人流将以换乘的形式在短时间内流失，因此应考虑通过什么样 的手段将无效的人流化为有效的人流；其二作为交通要塞，那么从之过往的人员杂乱，相应 的消费水平也会参差不齐，这就是说商圈的定位和经营风格要有所顾及。 所以针对以上的情况，应该充分利用人流，使商圈内的经营有所保障同时，在通过对商 圈内的商场逐一定位、布局、经营业态的种类、档次等进行整体的整合定位，从而保证能够 满足各个阶层人的消费。这样必然会对商圈内的商业氛围有所保障。 根据西单商圈及周边的发展趋势表明，未来将投资50亿在西单北大街，两年内完成商业改造，其将成为高档商务、购物、休闲、娱乐大型商业物业圈，对商业物业而言将会带来 大量的高消费人流。其主要支撑点如下： , 首先商圈内甲级写字楼、高档公寓、星级酒点将为本商圈提供高档消费群体。 , 目前商圈周边已经存在高档综合物业，根据调研资料分析，未来本地区高档物业将 继续持上升趋势。高档物业的上升很大程度会刺激高档次的消费。 , 西单商业街比邻复兴门的金融街、宣武门的崇光百货和东面的王府井，很大程度上 会提供部分高消费人群。 商圈内的物业状况对圈内消费起决定性作用。根据消费者调研分析，选择在居住附近进 行消费的比例很大，在工作单位附近购物、娱乐的比例相对要小的多。因此商圈内的物业档 次是决定商圈总体定位的重要因素之一。 清末民初，西单大街繁荣非常。1949年以后，西单商业街发展迅速，先后进行3次大 的调整和改造。1974年，“西单百货商场”、“西单服装店”新楼落成，标志着西单地区现代 17 化的开始。80年代以来，加快了改造步伐。开办了“西单劝业场”、大型个体商业区“百花 市场”、“民族大世界”和“特别时装店”。1990年，“西单购物中心”华威大厦落成开业，成为这里首座现代化的豪华商厦。90年代，与外商合作，联合开发、改造西单商业街。 经过风雨的西单给自己留下了千古的美名，给不少国内外游客留下了难以磨灭的印象， 不少游人慕名而来。从而给这条老街带来了无限的商机，也带来了可观的经济效益。 随着西单商圈的不断成熟与完善，已经逐渐呈现出自己独特的规模化和大盘化开发的趋势 的效应。有完善的商业配套设施，如图书大厦、大型购物中心、百货商场、特卖场、休闲娱 乐场所、写字楼等。在市场上的反映主要表现在知名度高、形象好、档次较高等方面，因此 针对投资者主要表现为对开发商的实力容易认可，对投资大的项目的期望明显高于普通项 目。 西单大街的改造已成为今年人大代表和政协委员们关注的问题，此次改造除了在硬件上 进行投入，还要在商品结构上进行提升。让到西单逛街、购物的北京人有一个观光、休闲的 集中广场，提高整体商务档次，同时将新建文化休闲影剧院代替现在的西单科技广场，还包 括西单商场二层以上的商品调整，西单赛特改为中老年精品专业店等。今后西单北大街将要 告别传统的商业区，建成购物休闲一体的高档商务区。所以西单商业街的未来发展趋势相当 的明朗化。投资者会对其商业项目信心不断的增强，投资的决策的周期会相对缩短。得到政 府的重视，相对开发和经营都将得到有利的保证，也极大的降低潜在的市场风险。并且在后 期的推广也可以顺理成章的利用政府的名义进行大力的宣传、推广，这是不可多得的优势， 也是不可复制的特有资源。 1 在西单商圈内至今仍未出现大规模的商场物业，市场明显出现空白。虽然现在商圈内有 一定的商业物业供应，如中友百货、西单购物中心、西单商场、西单赛特、西西友谊等，但 都不属于综合型商业物业，它们其中各有优缺点，但决不属于综合型的。现在商圈内需要营 造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合型商业物业。它的出现将会更大的烘托该圈 18 内的商业氛围。 加入WTO后，大量的外资已经引进中国及北京市场。2003年多个国际知名商业机构如沃尔玛、百安居、乐华梅兰等将计划进入北京市场。 一方面国外知名商业机构的进驻，将会提高北京商业市场的整体经营水平，带动商业市 场的发展；另一方面，这些商业机构对于商业物业的软、硬件要求较高，而现有许多商业物 业不能满足其严格的要求，因此它们会关注新开发的、高品质的商业物业。通过分析可预计 西单商圈的规划改造将会吸引高档商业物业的入驻，显然市场需求仍有很大的潜力。 从近几年可以看出北京的商业物业发展迅速，已经具备一定的市场基础，但相对沿海城 市还有一定的距离，如上海、广州等城市的房地产。市场主要表现为相对其他物业的开发面 积较少，而市场需求方面仍然未饱和。由于商铺的投资回报率高、市场风险相对其他物业开 发较小等特点，所以近几年商铺投资市场逐渐活跃，成为房地产投资热点，吸引了很多的资 金介入，对北京的商铺投资市场有效的推进和培育。上海出现“一铺养三代”的现象，这就 说明商铺的市场仍然很看好。 1 西单赛特和西西友谊的改造时间过与延长，从1998年至今“2号回迁楼”7万平方米终 于建成装修，原有老字号回迁又有困难，这样又把有效的人流变为无效的人流，慢慢的北大 街就是去原有的目标客互群。其档次定位中高档次，和中友百货所定位一样，那么相应的又 失去一部分人流。因为地理位置的原因，消费者首选百货还是中友百货，中友和西单赛特、 西西友谊相比更具有青春活力，一批年轻人很轻易的被吸引。所以商圈内的商业氛围分布不 均，得商圈内的商业氛围严重失调。 应对措施：有效的合理整合，并相应的建立特色经营和特色促销活动，以次来吸引一些 人流量，慢慢的带动周边的商业物业的发展。 西单商圈的发展比较成熟，其所在区域内的商务、商业、居住氛围、市政建设均基本良 19 好，但是区域内仍有低矮建筑和不完善的商业配套，得以支撑的是该商圈的发展前景仍然比 较看好，根据西城区的政府部门表示在未来的两年内，西单工程仍然作为重点项目，重点扶 持改造其商业物业，从整体上要有一个提升。 应对措施：从市场角度出发，近一段时期支撑该商圈的仍然是周边消费人群，固定的人口越 多，其成功经营的可能性是越大。但是从商圈的整体来考虑，还是应该注重品牌的建立、特 色的营造商业氛围，积极寻找商业空白点，通过商圈的整体策划提升自身的竞争力和影响范 围，从而增加自己的生存空间。 西单现在不是步行街，这样休闲购物中娱乐、餐饮、文化设施都很少，反而强化交通功 能。根据西单北大街现有客流量和商业需求，做全面市场调研和定位。按照南北大通道的设 计和人流、车流的导向原则，所到达这里的乘客均可在最短的时间和距离内完成各种交 通工具的换乘，因此南北大道所聚集的人流均可在最短时间离开这里，体现交通便捷的原理。 因此南北大通道的建设虽然能带来巨大的人流量和车流量，但是其中有效的消费者比例较 少，大量的人流不能转化为商圈的经营效益。并是大量的无效人流聚集于此，对商圈内的正 常经营带来干扰，客观上破坏了高档次商务活动，中高档的商业氛围。 应对措施：大量的人流量对与商业物业的经营至关重要，它是商业经营成功的关键，但 是针对以上所阐述的理由，由于人流量过大、过杂等特点，在吸引人流的同时，也要考虑对 人流的一些限制。 可以在人流量大的地方多做广告，加大宣传力度，从而吸引一些目标客互群来次消费。 然后就是针对商圈内的功能和业态进行详细的介绍，在引起一些人的购物欲望。 商圈内的商业物业应做出自己的独有特色，直接吸引目标客户群来此购物。 4 在西单商圈内主要商业物业以西单商场为中心向南边扩散，有以西单北大街为主，大街 的两侧商业分布不均，东侧有多处底商和特卖场，而大街的西侧则没有象样成型的底商；还 有就是东侧有从南到北分布的商业物业，如西单文化广场、中友百货、西单民族大世界、西 单购物中心、华威大厦、西单商场、西单明珠等。而西侧有西单科技广场、西单塞特、西西 友谊等少数商业物业。这样人流自然就偏向于东侧。大量的人流均西单商场南侧消费，而很 少有人员去西单赛特和西西友谊方向消费。从消费趋势上分，明显西单商场南边要优于北边， 20 这就造成商业物业发展的不平横。经营业态方面也有和多重合的地方，这就造成不必要的资 源浪费，如中友和西单赛特定位都在中档偏上的档次，必然有业态重合，总体感觉中友的舒 适度要比西单赛特要强。 应对措施：商圈内个别的商业从新定位，来迎合广大的消费者心理。尽可能的创造出符 合自身条件的特色商场，来弥补商圈的空白。 1 目前北京的商业物业市场仍处于发展阶段，还没有形成成熟的市场环境，市场发展空间 很大。同时可以看到开发商业物业的利润空间很大，因此受到越来越多的开发商的重视，市 场的供应量在未来一段时间仍会不断的增加，商业物业市场的竞争将日趋激烈。 应对措施：不断的提高该商圈内的产品质量、加强经营管理力度是商业物业面对激烈竞 争的最根本的办法。可以对商圈内的功能分割和业态进行合理的整合，然后在对其知名度和 美誉度进行宣传。 在未来的几年里，北京城市的外围地区将建成4个超大型的SOHPPING MALL项目 （亦庄、亚运村等），并且部分知名百货公司和大型超级市场椰油在周边地区开设分店的计 划。由此可见，随着居住郊区化、边缘化趋势的发展，城市的周边商业物业将随着区域人口 的增长而迅速的发展起来，这绝对会对市内的商业物业的经营产生巨大的冲击波。 应对措施：首先随着城市人口周边化，其档次和人口数量的限制，所设的商业物业的档 次不可能超过市中心的大型商业物业场所，所以定位高档次和特色经营，形成有固定目标客 互群和差异化经营模式。 21 A 城市的年轻人：没有私家汽车，一般采用公共交通工具，他们几乎没有经济负担， 也没有厚实的经济基础，是新消费观念的带头人。因此，对于他们而言，到市中心的西单商 业街购物更方便（西单购物中心的韩国商品街持续旺销就是明证）。 B 外地游客：通过将北京传统文明和现代文化的结合，产生强大的吸引力，让他们在 西单的购物活动中，同时也能领略到北京文化的特有风貌。 商业街的道路环境是影响商业街经营状况的关键因素。由于宽阔的长安街的阻隔，首都 时代广场就借不到西单商业街的人气，而西单赛特因为与西单商场、西单购物中心等有一街 之隔，人流也倍受影响。我建议，将西单商业街改为休闲广场式的步行商业街，将公交车辆 引入地下，社会车辆分流到西单两侧的城市支干线。虽然目前西单商业街上有二层连廊为行 人提供方便，但是，实际上，大部分人仍然要在来来往往的车辆中穿行马路，二层连廊的使 用率很低。这个道理很简单，很多人来西单不是为了购买必需的商品，而不是漫无目的的闲 逛，些许的不便就会带来人流的减少。无论是建设二层连廊还是地下通道都无法满足人群的 休闲、舒适购物需求，无形中马路和车辆减少了购物环境的舒适度。建造休闲广场、改善目 前的购物环境，使顾客可以在极大放松的情况下购物、消费，可以增加西单商业街的客流， 聚集商气和人气。 年轻人最有活力，他们的超前意识正在成为消费时尚的代表。购物环境增加娱乐服务项 目已是业内共识，但是如何在娱乐项目上创新还是西单商业街的经营者们需要考虑的重要问 题。 总而言之，西单商业街甚至其他处于较好发展态势的商业街都要面临市场不断变化的需 求，需要不断调整经营战略，才能满足消费者，保证商业街的良好经营态势。西单商业街目 前正处于大转型时期，找准自己的市场定位，并能切实根据定位来调整经营方针、选准经营、 服务项目至关重要。 22