门面转让费的性质认定

门面转让费的性质认定 [裁判要旨] 　　门面转让费是对优先续租权的一种购买。如原承租方（或业主）协助后承租方订立成功，且没有导致合同无效的情形，当事人签订的转让合同一般应认定有效，一方要求返还转让费的不予支持。 　　[案情] 　　被告孙洪侠自2007年承租涉案房屋用于经营服装。2007年1月14日，孙洪侠与业主张兴华签订租赁，约定孙洪侠承租张兴华门面房一间，租赁期限为一年；协议期满后，同等条件下，承租人有优先承租权。2008年2月1日，双方续签上述租赁协议，期限一年。2009年2月1日后，双方未再签订书面租赁协议。2011年6月，原告刘潇骏与孙洪侠协商涉案门面房转让事宜，并达成口头协议，约定转让费为2.7万元。同年6月17日,刘潇骏向孙洪侠支付了定金1000元，后分两次支付了剩余的2.6万元。6月25日,孙洪侠协助刘潇骏与翟建军签订了租赁协议，约定租赁期为一年，年租金15360元，承租方不得以任何理由转让他人使用。2011年9月，因效益不好，刘潇骏停止经营。张兴华与翟建军系夫妻关系。 　　刘潇骏诉至法院，请求判令房屋无效，返还转让费2.7万元。 　　[裁判] 　　江苏省徐州市鼓楼区人民法院经审理认为，门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）（以下简称《解释》二）第七条之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。从本案查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫等情形，双方达成的口头协议有效，因此，原告的请求无事实及法律依据。2011年12月5日,法院判决：驳回原告的诉讼请求。 　　宣判后，双方当事人均未提起上诉，本案已发生法律效力。 　　[评析] 　　关于门面（商铺）转让费，目前并没有统一的定义。笔者认为，门面转让费是指承租人（或者业主）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人、在租金之外收取一定数额的费用。一般是原承租者向继承租者收取，也有房东向承租者收取的。费用的高低及有无主要取决于合同双方对门面房本身获利能力的认知和市场供求关系。 　　门面转让费的法律属性，主要包括以下几个方面： 　　1．门面转让费是对优先续租权的一种购买。物以稀为贵，门面是有限的，当前承租人的承租期限届满时，如果他有优先续租权，后来者支付给他一笔门面转让费，将他的优先续租权购买下来，这样在同等条件下，后来者就能在众多的竞争者中承租到自己想要的门面。因此，门面转让费其实就是购买租赁优先权。 　　2．门面转让从法律性质上来说，是承租方对自己的合同权利的概括转让。在初期拥有门面的人有机遇拥有门面，而门面的不可再生性产生垄断，后来者如果想要承租不得不支付转让费。因此，转让费实际上就是机遇加垄断产生的利润。 　　3．前承租人租赁某个门面后，在这个门面上进行长期经营，对该店面进行了装修投入，经营时又打下了良好的人脉基础，该门面产生了一种无形的商业价值，能给经营者带来可观的利润。因此，转让费实际也包含了一定的品牌价值在里面。 　　4．从另一角度思考，商铺的承租人在转让的过程中，其实是充当了中介的角色，转让费就类似于中介费。 　　可见，转让费是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分均有其相关的法律依据或合理性。 　　门面转让费在我国是一个新生的事物，目前法律没有明确规定，根据“法无禁止即可为”的民法原则，转让费可以看做是市场经济一个正常的经济现象。《解释》（二）第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”据此，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，不能否定转让费存在的合理性。因此，原告的诉讼请求无法律依据，应予驳回。 　　本案案号：（2011）鼓民初字第2291号 　　案例编写人：江苏省徐州市鼓楼区人民法院 韩正元 魏立华