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2008年以来我国房地产调控政策回顾

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2008年以来我国房地产调控政策回顾2008年以来我国房地产调控政策回顾 008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进俭仆狂放用地的告诉》 2008年: 2 国发〔2008〕3号)告知指出:1优先斥地把持余暇、放弃、闲置和低效利用的地盘,极力前进拔擢用地把持效力。2严格执行闲置地皮08年房地产调控政策处置惩罚08年房地产调控政策政策,即地皮闲置满两年、依法应当无偿发出的判断无偿发出,重新安排利用;地皮闲置满一年不满两年的按出让或划拨地皮价款的20%征收地皮闲置费08年房地产调控政策。对闲置地皮出格是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土本钱部要会同有关部门抓紧...
2008年以来我国房地产调控政策回顾
2008年以来我国房地产调控政策回顾 008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进俭仆狂放用地的告诉》 2008年: 2 国发〔2008〕3号)告知指出:1优先斥地把持余暇、放弃、闲置和低效利用的地盘,极力前进拔擢用地把持效力。2严格执行闲置地皮08年房地产调控政策处置惩罚08年房地产调控政策政策,即地皮闲置满两年、依法应当无偿发出的判断无偿发出,重新安排利用;地皮闲置满一年不满两年的按出让或划拨地皮价款的20%征收地皮闲置费08年房地产调控政策。对闲置地皮出格是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土本钱部要会同有关部门抓紧研究制订具体法子。告知还要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置地皮清理处置惩罚情况向国务院做出专题陈述。3优化住宅用地布局。合理安排住宅用地,担当停止别墅类房地产斥地名目的地皮供给。确保不低于70%住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型艰深商品房的扶植,防备大套型商品,房多占土地。国务院关于促进俭仆狂放用地的告诉》固然是环抱地皮成就开展,但却是意在房价”为2008年的楼市和房价走势定调。从时辰上来看,国务院关于促进俭仆狂放用地的告诉》房贷新政实施今后,房地产市场成交低迷,房价走势面临着巨大内在调整感动的情况下出台的有着较着的再加把力”象征。促使房地产斥地商在规定期限内开发土地,增加房屋提供,进击斥地商过度囤地行为,国家实行对房地产行业“增加提供、抑制需要”调控思绪的具体浮现。国务院严厉进击囤积地盘的步履倘若被不折不扣的履行,无疑将直接增加住房的有效供给,从而改变炒房者对未来房价必定下跌的预期。进击囤积地皮或仅仅是一个开始,今后还将有新的政策持续出台。房地产市场的政策市”时代正在到临。 1月7日,国务院办公厅宣布《关于严格执行有关村落个别拔擢用地法律和政策的告诉》实行。遵照告诉,村民出租出售住房后将不得获批宅基08年房地产调控政策地。告诉》还针对一些房地产斥地企业到村落占用耕地或村落拔擢用地,搞房地产开辟,从而形成所谓“小产权房”成就作了划定。任何单位和个人不得犯科租用、占用农民个别所有地皮搞房地产开辟,严禁经由过程“村改居”等方式,犯科将农民个别所有地皮转为国有地盘,严禁将农民个别所有拔擢用地操纵权流转,用于商品住宅开辟。乡村的住宅用地只能分配给本村村民,村落村民一户只能拥有一处宅基地。村落村民出售、出租住房后,再要求宅基地的不予核准。 2月4日,中国人民银行、银监会联合发布了经济适用住房斥地贷钱管理法子》该《法子》明白了经济适用住房斥地贷钱的定位、借贷主体资格等一系2005年以来重大房地产调控政策清单有哪些,2005列问题。 2月7日,国务院宣布《地皮造访条例》该《条例》为全面查清地皮本钱和利用状况,掌握其实正确的地皮底子数据,有效卵翼地皮资本,实施最严格的耕地卵翼轨制,加强和改善宏观调控供应了政策和法律方面的根据。 3月3日,财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的告诉》个人购买经济适用住房,法定税率底子上减半征收契税;廉租住房经营管理单元的租金支出,免征破产税、房产税;对个人出租住房获得的所得减征 10%个人所得税。分袂对拔擢廉租房、经济适用房,购买及出租经济适用房以及出租房屋租赁税规定了不合水平的减免政策。个中,对房地产商最有诱惑力的"对廉租住房经营管理单位按照政府 规定价钱、向规定保障对象出租廉租住房的租金支出,免征破产税、房产税。" 3月21日,住房和城乡拔擢部下发《关于加强廉租住房品德经管的告诉》该《告诉》对确保廉租房的品质,对处置惩罚村落低收入家庭住房困难等方面作了具体请求。 4月30日,国土本钱部发布《地皮遵法案件查处法子》该《法子》实行,为保证地皮管理部门准确、及时查处地皮遵法案件,依法追究地皮遵法者的法律义务,庇护地盘的社会主义公有制和国家的地皮管理顺序等方面提供了有力保证。 5月30日,中纪委、监察部、人力本钱和社会保障部、国土本钱部联合下发《违反地皮管理规定步履惩罚法子》并决定自6月1日起执行。惩罚法子》夸大了地皮功令方向政府主体,苦守18亿亩耕地“红线”不动摇。 7月1日,国土本钱部、国家工商总局宣布《国有拔擢用地操纵权出让合同》树范文本实行。2005年以来重大房地产调控政策清单有哪些,2005遵照树范文本请求,受让人应在按合同约定付清全部出让价款后,方可要求出让国有拔擢用地操纵权登记;商品住宅项目原则上斥地时辰最长不得超过3年。 7月1日起,商务部将奉求省级商务主管部分,对外商投资房地产业备案材料履行核查,并由地方商务主管部门履行审批及核对。外资房地产备案权限下放违规将收回授权。 8月1日,宣布《民用建筑节能条例》和《公共机构节能条例》各级人民政府应当加强对民用建筑节能任务的带领,积极培育种植提拔民用建筑节能服务市场,健全民用建筑节能服务系统,敦促民用建筑节能技巧的斥地利用,做好民用建筑节能常识的宣传教训任务。此条例的颁布实行,对于房地产斥地有深远影响,也剖明国家践诺操纵民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备的信心,限制操纵或者禁止操纵能源耗费高的技巧、工艺、材料和设备,该政策也表明了国家对建筑节能环保管理力度缓缓加大。国务院再次强调对能源环保节能的正视,此条例除对公共节能有规定外,对于写字楼商业旅馆都有影响,目前除住宅用地外,对未来商业旅馆写字楼各类物业的斥地将有重大影响和限制。 8月13日发布《世界地皮把持总体打算纲领》为“苦守18亿亩耕地红08年房地产调控政策线”未来三年可“农转非”耕地只能有800万亩,平匀每年有余270万亩。守住18亿亩耕地红线“连年来中国政府断定的耕地卵翼方针。这次《》除了提出要狂放俭仆用地,焦点的举动是收缩耕地农转非目标”同时,强化耕地卵翼和狂放俭仆用地方针2005年以来重大房地产调控政策清单有哪些,2005任务制,强化对地方首长的束缚。即中“地方政府重要担负人对本行政地域内地皮把持总体打算和年度计划执行情况负总责 2009年: 2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的 货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策 也起到了积极的作用。 年初:贯彻房地产优惠政策刺激房市 2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件,共有4份,分别为《关于调整房 地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有 关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率。 2009年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发〔2008〕131号文件。2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。 各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着,改善性住房需求,不管第一套的情况,只要购买第二套的普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。 年中:加大土地供给,整顿市场秩序 进入第二季度以来,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应,平衡土地供求的措施。 2月,国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报的通知》明确:将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察,做好重大典型案件查处曝光。 4月24日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。 5月11日,国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)。针对经济形势和土地市场运行变化情 况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策,更好地履行部门职责,充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。 5月13日,国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性,重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划,统筹协调及时调整土地供应结构,扩大民生用地的比例,确保保障性住房用地的需求。 5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。 5月21日,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。 6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。 年末:防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨 11月10日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。 12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。 12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、 金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和 稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城 市房价过快上涨的势头。与以往相比,本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨, 力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。 12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步 加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号),将开发商拿地首付款比例 提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前,一些地方土地 出让大多执行20%~30%的首付政策,有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算 管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”, 是有效的遏制。 2010年:中国国家统计局10日发布说,2010年10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比增长8(6,,房价同比增幅已经连续6个月放缓,回调至本年度最低涨幅。 今年1月至10月,房价同比涨幅分别为9(5,、10(7,、11(7,、12(8,、12(4,、11(4,、10(3,、9(3,、9(1,、8(6,。 根据报告,10月房屋销售价格环比上涨0(2,。这是9月份以来房价连续第二个月环比上涨,但涨幅比上月回落0(3个百分点。 2010年,中国出台了一系列房地产调控措施,将政策由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 以下为今年主要调控政策: 11月3日:住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调,第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1(1倍,首付款比例不得低于50,,严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房,并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 10月19日:中国人民银行宣布,自20日起,金融机构一年期存款基准利率上调0(25个百分点,由现行的2(25,提高到2(50,;一年期贷款基准利率上调0(25个百分点,由现行的5(31,提高到5(56,;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 9月29日:国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数(完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30,及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给。 9月27日:中国国土资源部称,将严格土地竞买人资格审查,土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 6月4日:住房城乡建设部等三部委通知称,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 4月18日:国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4月15日:国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130,,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。 4月15日:国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,,贷款利率不得低于基准利率的1(1倍(对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30,。 4月2日:财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 3月22日:国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。 3月18日:国资委要求,78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的。 3月12日:国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 3月10日:国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50,”等19条土地调控政策。 1月21日:国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70,。 1月10日:国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40,,加大房地产贷款窗口指导(对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40,首付;明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外“热钱”冲击中国市场 2011年: 从2011年12月1日起,珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房,须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。 纵向对比,东莞今年的调控政策最为严厉,信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较,由于没有限购,东莞的调控相对宽松。 银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下 2011年,银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息,大大提高了置业门槛,卡紧了开发商的资金链。 为控制物价,货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”,银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率,其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点,但难以影响全年的信贷紧缩大局。 受屡次“提准”的影响,银行房贷额度纷纷告急,放款周期拉长,排队“等贷”成为常规现象,有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷,从三季度开始,上浮成为普遍现象,有的银行甚至上浮20%。更为严重的是,房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死,房地产企业的资金链日益紧张,不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。 同时,2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)),把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭,也无法获得商业贷款。 此外,2011年连续3次加息,也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后,5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。 对于有7折利率的存量房贷来说,在2012年开始执行新利率之后,三次加息的叠加影响,将使100万20年商业贷款月供增约400元;按照基准利率申请的房贷,月息则要增加大约570元。 房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅 在中央要求的最后时限内,东莞在2011年3月31日公布了房价控制目标,2011年新建住房价格涨幅不高于年度GDP增长速度。 因为东莞GDP的增长目标为8.5%,参考这一数据和去年7606元/平方米的均价,业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。 而此前疯传的东莞将限购的消息,在3月底的政府文件中只字未提。但2011年,东莞爆发的两拨限购传闻,激发了楼市“末班车”效应,使得成交量急剧增加。 9月中旬,开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称,市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。 明码标价 一房一价,售价最多下浮15% 调控政策,2011年从宏观走入了微观,要求商品房买卖明码标价,童叟无欺。 2011年5月16日,东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔2011〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔2011〕50号)。 这两份文件所祭出新政是“一房一价”,对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起,开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前,须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目,应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房,向市物价局申报价格备案。 开发企业取得预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售,在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。 “一房一价”政策实施后,开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是,东莞市物价局、住建局和房管局联合在2011年8月5日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号),规定“销售价格一经备案,将自动设置15%的下浮限幅,即实际成交价格既不得高于备案价格,也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序”。 2012年: 进入龙年以来,国家有关部门对于坚持房地产调控的调子仍然一如既往,给社会的印象是国家的房地产调控政策不会放松。但是,如果人们细心地把相关的政策梳理一番的话,发现在 调控政策的这顶大帽子下面,许多事情其实已经悄然发生了很大的变化,只不过是政府部门不愿意承认罢了。 中国的行政部门素来喜欢用政策来指导工作,而不愿意用法律的手段来规范市场;除此之外,中国的 本轮的房地产调控政策已经实施两年了,房地产市场与人们的购房心理也在剧烈的震荡之中经受了洗礼,人们对于房地产市场的盲目的投资和投机行为开始淡化了,消费行为逐渐变得理性起来,这也许是比房价的直接下降对于社会的正面影响更大。 在房地产市场被行政降温和欧债危机的双重影响之下,中国的房地产市场也面临严峻的考验,迫使政府不得不开始修改和完善调控政策,放缓一些激进的做法。这些新变化概括起来主要有五点: 第一,被人们视为降房价的最有力的武器,征收房地产税的试点城市不会扩大。据悉,2012年,国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市,而是全力推动“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。根据财政部、国税总局的要求,自2012年7月1日起,将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。上海市财政局1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示,2011年上海房产税达22.1亿元,完成预算的110.5%。而在现实层面,由于应税面窄、税率过低,目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微,对改善地方财政收入也收效不大。因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段,但是从上海、重庆这两个地方的试点情况来看,收入也不理想,任何税这个调节作用都要从收入的角度来体现,如果钱收不上来的话,调节也体现不出来。有的说收到了,收的范围比较大,只是交多交少不一样,这种调节的作用才能体现出来。其实,在对于房产税作用的大讨论之中,调控房价的一方早已渐渐落了下峰,即使未来房产税进一步推进,更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。 第二,保障性住房的建设速度回归理性。今年的保障性住房的建设数量从当初确定的1000万套减为700套。在2011年全年开工指标的落实工程中,部分地方出现以圈占施工围挡、开挖基坑的方式注水保障房开工率的问题,住建部此后出台了以“1/3完成基坑混凝土浇筑、1/3出正负零(地面)、1/3主体结构封顶”的考核标准,根据住建部的统计,2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左右。年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套,对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标,确定为400万套。而这一指标,也将随着陆续与地方签订工作责任书的进度,而有所浮动。 第三,各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。全国多地首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地,原先高企的首套房贷利率开始回归基准点,部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹,房贷似乎真的松动了。 第四,国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。在1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史正式披露,允许地方试点集体建设用地建设租赁房,其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同,集体建设用地上建设的公租房,规定不能出售给个人,产权仍然为农村集体组织所有。这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利,未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。事实上,早在2010年底,北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。目前已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。按照北京市的试点要求,集体土地上建设租赁住房试点,必须符合土地利用总体规划等,对建设主体、用地性质、用地方式都将严格界定,必须依法办理审批手续。除北京、上海外,试点范围未来可能继续扩大。按照徐绍史的表态,“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,由省级人民政府审核同意并报国土部批准后,可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。”这一说法与此前的口径略有变 化。与2011年5月国土部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》相比,国土部最新表态中,试点城市范围增加了“少数省会城市”。一些外来人口较多、房价压力大的热点城市未来很可能加入试点行列。据了解,国土部门近期还有望专门下发文件,对此类试点予以进一步规范约束。集体土地建设公租房的试点一旦铺开,将有可能为解决公租房的盈利问题提供有益的探索。在我国现有的5种保障房类型中,廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而难以吸引社会资本,成为保障房建设中主要的资金压力来源。建设租赁房的集体土地多属于 “城中村”或位于城乡结合部,基建等配套设施相对完善,土地成本偏低甚至零成本,这可以节省下不少成本。 第五,北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准。北京、上海、武汉等多个城市对普通住房标准进行调整。调整后,普通住房范围扩大,这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。此次下调后,上海市将普通住房门槛设定为:内环线以内标准为330万元/套以下,内外环之间为200万元/套以下,外环以外为160万元/套以下,较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。北京的新标准则继续按照房屋区位设定,其中,标准最高的四环内北部地区达到38880元/?,最低的六环外地区达到了17280元/?。北京市过去的标准是以总价区分普通住宅和非普通住宅,旧的标准下,六环路内的住宅购房面积一旦超过90?,基本都会被列入非普通住宅范畴。北京市有关部门表示,考虑到当前北京住房价格较2008年明显提高,普通住房优惠政策的覆盖率不足,为进一步落实差别化税收政策,引导合理住房消费,对标准进行了调整。新标准中,北京市享受优惠政策普通住房的价格,按照房屋的区位进行了不同的调整。其中,四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米,四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米,五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米,六环外地区为17280元/平方米。而享受优惠政策普通住房的标准则需要同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括:第一、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。第二、对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。第三、对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。据测算,新标准下,北京市将有70%以上的新购房家庭能享受到减税优惠,若房价不超单价上限,税负减少最高可达12万元。 简而言之,以上这些政策的变化,尽管有些是局部的,有些是对过去的一些不合理的做法进行修正,但是,把这些地方的、局部的调整放到全国的房地产调控的大背景下面来分析,国家和地方的用意不言自明,给房地产调控政策增加了很大的弹
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