不动产信托

不动产信托 我国不动产信托的发展现状及解决思路 不动产信托也称为房地产信托,一般来说是指信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。该种信托是以土地及地上固着物为标的物,并以对其进行管理和出卖为目的的信托。我国不动产信托刚刚起步,在过去以及将来的道路中将如何抉择呢, 一、当前我国房地产投资信托存在的问 ,一,发展迅速,但规模被限制 按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定,每个信托计划有限200份的硬性要求,现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右,成本过高,房地产信托的门槛很高。 目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构,投资于单个房地产项目,使信托公司充当了银行的融资角色,忽略了素有“金融百货公司”之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质,开发项目资本金比例低于35%的情况下,房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作,房地产投资信托规模被大大限制。 ,二,产品流通性较差 1、根据我国《信托法》及相关法律、法规的规定,信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传。这在很大程度上导致了信托产品的公众认知度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多。 2、房地产信托产品的二级市场尚未建立,没有有形的集中竞价交易场所,缺少转让平台,投资者欲转让所持信托产品,只能私下协商转让价格,交易成本高,且不安全。 ,三,信托资金集中度过高。 我国房地产信托普遍存在,资金在单个项目上过度集中的问题, 一旦房地产项目本身出现问题往往会引发信托产品的对付风险。 ,四,难以获得税收优惠 对于信托财产的课税既有对收益的课税,即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税,又有对流转的课税,即对信托财产交易额课征的营业税或增值税,以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。 ,五,运作中的道德风险 1.信息披露存在缺陷 房地产投资信托本质上是一种委托代理关系。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时,信息不对称比较突出。而信息不对称越是突出,委托代理关系就越是难以建立和维持。 2.道德风险的弊端。 房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。由于缺乏完善的监管机制,信托公司仍有可能会违背委托人的投资要求,投资于和自己相关联的房地产企业,违反投资收益最大化原则。 ,六,法律法规不健全 尽管《中华人民共和国信托法》的出台,为我国房地产信托经营事业的发展提供了法律基础。不过,要真正促进房地产信托经营事业的发达,尚需要制定有关规范各种房房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托如何具体运作、房屋信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 ,七,人才资源缺乏 在中国,房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力,另一方面,拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投 资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质启动较晚,房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏,限制了信托产品的开发和发展。 未来不动产信托发展解决方法 ,一,提高信托产品流通性 应设计化信托计划产品,使其收益权凭证具备证券性质。通过开展信托产品评级制度,逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格,最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场,提高信托产品的流动性。 (二)完善房地产信托发展的政策和法制环境。 仅靠现有的相关法律法规显然不足以规范房地产信托市场的房展,房地产信托实践中许多新的问题,如市场营销、风险控制等都需要进一步的规范和明确。如此,就必须要进一步制定相关细致、完备的法律法规,更要改变目前多用行政应急措施的立法模式。 ,三,制定税收优惠政策以鼓励不动产信托的发展 在我国,随着税收制度的规范,若房地产投资信托得到税收优惠的支持,降低了信托融资成本,平衡了信托公司关联方的利益和投资者的利益会。由于房地产投资信托基金对于我国房地产业的发展,甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用。 ,四,完善风险披露制度,健全监管体制。 信托投资公司应加强对信托融资资金的监督,保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设,建立健全业务操作规程,完善风险管理制度,并加大执行力度,同时应建立风险责任认定和追究制度。相关主管部门加强监管,对经营相关业务进行审批。 ,五,加强人才资源储备 房地产投资信托运作应该以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则,重视专业人才的培养。信托公司必须培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才,努力成为具有高素质研究队伍和雄厚资金实力的房地产信托投资公司。 ,六,借鉴国外的先进经验 借鉴国外经验,我国的信托机构应更多地将资金用来购买房产、地产、物业并进行经营管理,而非仅仅参与房地产开发阶段。同时,我国的信托机构也应当借鉴国外信托机构经验,聘请专业机构代为管理所拥有的物业、房地产。另外,我国信托机构也不仅借鉴国外经营经营,也同样学习国外监管、发展经验。