[计划]文化艺术中心服务方案

[]文化艺术中心服务 龙海市文体中心文化综合大楼 物业管理方案 目 录 1、物业概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2、物业管理内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 3、物业管理服务要求„„„„„„„„„„„„„„„1 4、各职能人员职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 5、物业管理组织机构、人员培训及管理运作„„„„„„„8 6、保洁、绿化、机电、保安服务工作流程与质量标准„„„13 7、突发事件处理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 龙海文体中心文化综合大楼物业管理方案 一、物业概况: 龙海文体中心文化综合大楼，内设电梯四部，中央空调、配电房、消防系统、排水系统等，大院内路面宽敞、配有停车场、及绿化地带等，是一座功能齐全的行政办公楼宇。 二、物业管理内容: (1)建筑公用部位(办公楼大堂、公共楼道、走廊、公共卫生间，绿地、楼顶 层等)的管理、养护。 (2)公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:上下水管道，落水管、照明，中央空调(含冷却系统)、电梯、消防控制系统、供水、配电管理、养护(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。 (3)公共绿地、花木、盆花等的养护与管理。 (4)公共环境卫生。包括:接待室、会议室、电梯、电梯间、楼梯间、大堂、公共梯道、厕所、走道、地下车库、地面停车场等公共场所的清洁卫生，垃圾和收集、清运，定期消毒、灭鼠、化粪池清理等。 (5)负责文体局内部会议、来客接待的服务管理，负责局领导成员办公室保洁工作。 (6)配电房值班。 (7)会议室的正常使用以及环境卫生;节日有关保障。 (8)负责大院的日常治安工作，24小时保安值班，做好安全防犯工作，承担办公大院内业主上下班时间段安全保卫防范工作。 (9)负责办公大院的车辆停放管理、交通秩序管理、各楼层公共场所卫生;做好物业管理用房、空置房、公共通道等的锁匙管理。 (10)负责传达室、门岗及文件报刊、信件的收发。 三、物业管理服务标准要求: (一)管理机制 1、龙海文体中心文化综合大楼设物业管理处，并按《管理处工作手册》实行综合管理服务。 2、制定业主公约及大楼的各项#管理制度#、办法和物业管理单位内部岗位考核制度并根据《四大服务规范》、《检查检验大纲》及《业主公约》、《用户手册》制定，并经甲方认定后发布实施。 3、大院内物业档案资料齐全，由专人统一管理。 4、管理处内配备计算机。 5、制定管理处员工培训计划及各项管理制度(详见管理制度一缆表)《综合部工作手册》实施、有考核并留有记录。 6、公司主要负责人和业务人员均通过政审，经招标人同意后上岗工作。 7、管理处主任和业务专业人员均通过物业管理专业培训，获得市级以上相关技术证书，可随时提供招标人检查。 8、管理、业务及服务人员佩带工作牌，有明显标志着装上岗，遵守职业道德规范。人员的使用报招标人认定备案。 、公司建立一套完善的各类人员工作和工作业绩考核制度(详见管理制度一览9 表)。 10、各类物业人员熟悉大楼和本岗位的责任，身体健康，文明敬业、服务意识强、服务态度好。 (二)保安项目 为确保内部安全，预防各类案件事故的发生应制订防火、防盗、防抢应急预案，做到管理规范、职责分明、纪律严谨、素质良好。为业主提供一个安全、整洁、有序的工作与生活环境。 门卫岗位工作要求: (1)执勤时着装整齐、统一、规范，站、坐姿势态度端正，按规定佩带器械。 (2)文明服务，礼貌待人，用语规范，禁讲服务忌语，遇领导和重要来宾应起立敬礼。 (3)做好来访人员登记和交接班记录工作，严禁无关人员进入区域内。 (4)指挥车辆有序停放，保持值班室整齐、清洁。不得出现睡班。 (三)保洁项目 室内室外公共区域作业标准。 目的:规范室外、公共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好，环境整洁。 1、道路、场地、天台的清洁和保洁: (1)目视地面无杂物、积水，无明显污渍，泥沙。 (2)道路、场地、通道、天台无污渍，每200平方米痰渍，烟头、纸屑平均控制在3个以内，无直径1厘米以上石子。 (3)路面、通道、天台垃圾滞留时间不超过1小时。 (4)检查垃圾筒，地面无散落垃圾，无污水，无明显污迹。 (5)清洗垃圾筒，果皮箱应在夜间进行，防止影响业主使用。(清洗标准应做到目视无污渍，周围无积水)。 (6)室内排水沟每天清洁一次，标准应达到目视无污迹，无表苔、杂草、排水通畅无堵塞，无积水，臭味。 (7)信报箱应做到干净无灰尘，无污迹。 2、大堂保洁标准要求: (1)大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不超过5个。 (2)垃圾桶内垃圾不超过一半。 (3)保持大堂地板无污渍、无垃圾每平方米地板的脚印不得超过3个。 (4)玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮干净。 (5)大堂的墙面、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘。 (6)保持空气清新无异味。 3、楼间通道保洁标准要求: (1)地面、墙面级梯洁净，无污渍，水渍，灰尘。 (2)楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭300厘米后，纸巾没有明显污迹。 (3)梯间顶面无蜘蛛网，灰尘。 (4)地脚线干净无灰尘。 4、电梯保洁标准要求: (1)玻璃、镜面、光亮无手印，污迹。 (2)地面干净无污迹。 (3)不锈钢表面无灰尘，污迹。 (4)灯具、天花板无灰尘，蜘蛛网。 (5)电梯门轨槽、显示屏无灰尘，砂土。 (6)轿厢四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭100cm无明显污尘。 5、卫生间保洁标准要求: (1)天花板、墙面、灯具目视无灰尘。 (2)墙面瓷砖、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘、便器无污渍，墙面无涂画。 (3)室内无异味，臭味。 (4)地面无烟头，纸屑，污渍，积水。 (5)设施完好，用品齐全。 (6)玻璃、镜面无灰尘，无污渍，无手印。 6、会议室保洁标准要求: (1)玻璃门窗目视无明显污迹、手印。 (2)地面无污渍，无垃圾。 (3)室内空气清新无异味。 7、卫生消杀作业标准: 灭蚊、蝇、蟑螂工作，每月不得少于2次 消杀区域: (1)大楼的梯口、梯间及楼宇周围; (2)各部门办公室; (3)公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域; (4)员工食堂; (5)地下室、停车场; (6)灭鼠工作每月应进行1次。 (四)排水、排污管道畅通 1、公共雨、污水管道:1次/半年检查(并视检查情况进行及时疏通) 2、雨、污水井:1次/半年检查(并视检查情况进行及时清掏) 3、化粪池:定期检查，及时清掏。 (五)绿化养护管理 1、草坪保持平整，高度不应超过10cm，超过时应及时进行修剪。 2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。 3、花草树木无枯死，发现死树，应及时清除，并适时补种。 4、绿篱超过平齐线10cm时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。 5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。 、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6 7、适时组织预防病虫害。 8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。 9、绿化地带、建筑小品、雕塑清洁，保持优美的工作环境。 10、计划及设计每年大型节日或欢迎接待的装饰布置。 (六)其它 1、化粪池每年一次清掏。 2、每年2次二次供水清洗、消毒，保证二次供水卫生达到建设部门要求标准，无二次污染。 (七)房屋及其配套设施的管理和养护 1、负责大楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮，及时排除故障。 2、负责大楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好，并负责用户水表的抄表及造册。 3、负责大楼强、弱电系统的正常运行、检修、维护及多功能会议厅的设备管理、维护和巡视检查记录;并为设备建档。 4、负责电梯及中央空调的正常运行、检修、维护、保养和大、中、小修。 5、定期检视、维修、保养消防自动报警装置、自动喷淋系统、消防广播系统。 6、对大楼发电机定时保养，保证随时启动能正常运行。 四、各职能人员职责 (一)保安组的职责 1、提供大楼的保卫工作及来访人员的登记。 2、实行定时、定点的保安值班、巡逻防范工作(节假日和下班后大堂值班)。实行24小时值班制，单位下班后及节假日每2小时保安至少对各区域电子巡更打点巡逻一次。 3、负责物业相关突发事件的紧急处理。 4、负责大楼的消防检查工作，定期稽查保安系统的运行、监控、巡查和记录。 5、负责大型活动安全警卫工作布置(临时增加的保安人员费用已计入投标总价内)。 6、指挥、疏导道路交通，车辆统一定位停放，确保车辆停放有序，凭卡进出大门，实行登记管理，并引导车辆出入，确保车辆有序停放，公务车道畅通;车场巡视防止车辆受损，确保车辆安全。 (二)保洁、绿化组的职责: 1、环境清洁:每日多次清洗各楼层卫生间、开水间、及时清洁烟灰缸、擦拭电梯门、电梯轿箱，保证大堂门、厅、玻璃光亮整洁，公共场所无脏物，楼梯、扶手、地面每日清扫，及时清运垃圾，定期清洗垃圾桶、确保清洁无异味，并定期杀虫、灭鼠，确保无鼠害、虫害; 2、定期防疫，每日清洗公共水池、卫生间，定期对二次供水、蓄水池清洗、消毒;并配合做好外墙清洗工作。 3、绿化地带、建筑小品、雕塑清洁，花草树木管理及养护，保持优美的工作环境; 4、公共地方的花卉保养;定期对花草除虫; 5、计划及设计每年大型节日或欢迎接待的装饰布置。 (三)工程部的职责: 1、预防性的维修保养: (1)负责大楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮，及时排除故障。 (2)负责大楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好，并负责用户水表的抄表及造册。 (3)负责大楼强、弱电系统的正常运行、检修、维护及多功能会议厅的设备管理、维护和巡视检查记录;并为设备建档。 (4)负责电梯及中央空调的正常运行、检修、维护、保养和大、中、小修。 (5)定期检视、维修、保养消防自动报警装置、自动喷淋系统、消防广播系统。 (6)按《动力维护工作手册》制定发电机管理、运行制度，保证应急备用发电机可随时启用。 (7)负责设备日常管理和代办设备年检手续。 2、日常性的楼宇设备、设施维修、养护: (1)制定相应的管理制度、措施并为设施设备建档。 (2)制定标准操作流程并在设备房上墙，以杜绝人为操作失误。 (3)编制楼宇设备系统维修计划，做好运行、维修、保养记录。 3、消防监控、安全监视(人员配置另行提供): (1)二十四小时的消防自动控制系统监护，时刻应急处理突发性事件; (2)监视各出入口，确保安全; (3)消防监控设施完善，使之处于良好状态。 (四)财务、事务组的职责: 1、制订每月/每年的财务收支及编制预算，并安排每年度的帐目稽核; 2、日常保管、定期清点备用材料、备用机具，控制损耗; 3、执行内勤管理，并负责受理来访、来电、投诉与回访等服务工作。 4、负责传达室、门岗及报刊、文件的收发工作。 (五)客服组的职责: 协助配合文体局内部工作会议、接待、活动等事项的筹备，做好接待领导、贵宾及各部门的会议服务工作，做好会议茶水供应、桌台摆设。负责局领导成员办公室会客用品保洁工作。 五、物业管理组织机构、人员培训及管理运作 (一)管理架构 中标单位拟设“龙海文体中心办公大楼管理处”作为公司的外派机构，全面负责大楼的日常管理运行。公司与管理处每年签订管理经济责任，管理处下设保洁班、保安班、机电班、绿化班，按综合一体化管理，实施四大服务即:机电、保洁、绿化，保安管理实行24小时值班。 (二)人员配备 按物业公司质量标准和大楼综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，本着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制，拟设各类人员25名: 1、主任 1名 2、机电人员 2名(持电梯证书，电工证) 3、保安人员 16名(正大门、后门入口、智能化监控室、消防监控室各3人、流动岗3人,三班倒,，保安班长1名) 4、保洁人员 5名 5、客服人员 1名 (1)管理处主要骨干素质要求 岗位 职 责 拟招条件 备 注 全面负责大楼物业消防、车大专以上文化，具2年以上管理处骨主任 辆管理、治安、清洁四大服高层大楼管理经验，协调能干人员由 务项目管理工作 力强。 公司内部 中专以上文化，退转军人，委派;操作保安全面负责大楼的治安和车辆 身体素质优秀，具多年大楼层员工由班长 工作 安全管理经验。 其他管理 处调配或熟悉楼宇保洁、绿化常用工保洁 负责大楼保洁、绿化工作日公司通过具使用、规程及公司《服务组长 常检查 招聘经考规范》内容 核、岗前培 负责供配电、电梯、空调、熟悉高层楼宇的各种配电、机电训，合格者 消防、监控等设备、设施的消防。空调、电梯等的管理 予以录用。 主管 正常运行和养护。 运作。 (2)管理处职责 ?负责对大楼实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。 ?贯彻执行公司制定的物业管理标准，按标准要求实施管理。 ?完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。 ?合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。 ?负责制定大楼年度财务预算方案及年终结算，并报甲方审核。 ?负责拟定大楼月。 ?负责周检工作，并做好记录，接受公司、业主和甲方的监督检查。 ?制定大楼保洁、绿化计划。 ?负责大楼内的安全、防火工作、机电维修保养工作。 ?协调与村委会、供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。 (三)物业公司人员培训工作 (1)岗前培训 培训 组织 培训 培训 培训对象 培训内容或目标 类别 部门 方式 考核 了解公司简介、物业管理基 础知识、员工守则、公司规集体培公共知 总公笔试通过 全体员工 章制度、职业道德、安全防训，个识培训 司 方能上岗 火教育、普法知识、礼貌用别培训 语 熟悉物业管理岗位资格培外送培管理员 管理处主总公 训、经理岗位职责培训、现训，集 工培训 任 司 代物业管理实务 中培训 各专业班 管理员 掌握物业管理岗位资格培综合集中 组长队长 培训 训、岗位职责 部 培训 或负责人 操作层 员工培 熟悉岗位职责和保安工作 训(各 保安员 手册，实操:队列、擒拿格 专业队 笔试、实斗、体能、消防灭火训练等。 长或负 保安集中 操考试通责人) 部 培训 过方能上 岗 熟悉岗位职责和车辆管理 工作手册，实操:交通法规、 交通指挥、体能训练、消防 操作层 灭火训练等。 员工培 笔试、实训 熟练岗位职责和大楼清洁保洁集中 操考试通 清洁员 工作手册。 部 培训 过方能上 岗 (2)常规培训 培训组织 培训方培训周 培训对象 培训内容、目标 培训考核 类别 部门 式 期 掌握物业管理基础知每年循公共管理处全总公集中方每年笔试 识、职业道德、安全环培训知识 体员工 司 式 一次 防火知识. 一次 管理掌握物业管理专业知外送培 总公每年培每年笔试干部主任 识及法规知识，公文训、集中 司 训二次 一次 培训 写作，现代物业管理 培训 理论、技管理集中培每年笔试 专业班组掌握专业知识和专业总公能每月员培训、个别实操考试 长、队长 技能培训 司 各培训训 培训 各一次 一次 操作治安车管、掌握与岗位有关的工理论、技每年笔试 集中培 层员绿化、维作手册、与岗位有关总公能每年一次;半年 训、个别 工培修、清洁、的专业知识、专业技司 各培训实操考试 培训 训 社区人员 能培训等 班一次 一次 特殊 特种作业通过参加劳动局组织工程外送培 工种按劳动局有关规定 人员 的复审 部 训 培训 总结管 学习和交流先进、科 经验、主作、房管交流会理经验 学的物业管理经验，总公每年审一信息员、专业队外出参提出管 了解物业管理新动司 次 培训 长 观 理新思 态。提高服务水平。 路 (四)大楼日常管理运作 1、信息反馈渠道 通过严格按照公司《服务过程控制程序》和《服务信息反馈控制程序》中明确规定管理处服务工作日检、周检、顾客投诉回访规程和每半年不少于一次《顾客意见征询函》的发放、回收、处理及回访;在内部管理中，公司及管理处每周召开工作例会，会议内容即反映管理情况、沟通信息、协调关系和解决管理问题。 各种信息反馈处理时间: 信息反馈类型 处 理 时 间 一般的水电维修 5—15分钟之内赶到现场处理 接到投诉即时提出诚恳的处理意见，并在适客户对服务质量的投诉 当的时候进行回访。 消防事故 3分钟之内有关人员必须赶到现场 其他各类紧急事件 接报后有关人员最迟不超过3分钟赶到现场 2、管理工作控制方式 通过《不合格服务的控制程序》和《纠正和预防措施控制程序》明确规定管理处管理服务工作中的过程控制，及发现问题解决问题。通过管理处设置的投诉信箱随时征集业主的广泛意见。 3、大楼档案建立及管理 管理处将大楼资料档案分为工程建设、大楼业主和日常管理资料三大部分，进行档案的建立和集中。 1)管理处成立后，应能从建设单位获得完整的大楼建筑竣工资料，包括:结构、消防、监控、等需移交接管的竣工图纸及资料; 2)大楼用户档案，内容包括:大楼(单位)负责人。单位基本概况、联系人、用户变化情况; 3)日常管理档案，包括;资料图表文件、装修档案、与上级往来文件、顾客意见征询表、顾客投诉记录及处理情况、重大事件记录等。 所有档案、资料管理处将本着安全、完整、保密、方便查阅的原则设专柜及利用电脑管理软件来建立保管。 六、保洁、绿化、机电、保安服务工作流程与质量标准 1、大楼清洁服务 A、细则及要求 清洁 清洁 清 洁 内 容 范围 要求 1. 1.清理大楼内的所有垃圾 1次/天 2.收集及清理所有垃圾箱、烟灰盅的垃圾 1次/天 3.清洁垃圾箱、烟灰盅及花墙内外表面 1次/天 大 4.清洁所有大堂墙壁、宣传栏、放报箱及指示牌 2次/周 楼 5.清洁所有花盆及植物 1次/周 总 6.清洁所有出口大门 1次/天 体 7.清除所有手印及污渍、包括楼梯墙壁、防烟门 1次/周 服 8.清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面 1次/天 务 9.清洁所有通风窗口 1次/周 10.抹净空调风口百叶、灯罩及电灯箱积尘 1次/月 11.拖擦地台表面、包括花岗岩(大理石)等 2次/月 12.清扫天花板尘埃、蜘蛛网 2次/月 1.抹净所有门 1次/天 男 2.抹、冲及洗净所有洗手间设备 2次/天 女 3.抹净所有洗手间内镜面、玻璃、烘手器、门窗等 1次/天 卫 4.抹净地台表面 2次/天 生 5.天花板及照明设备表面灰尘 1次/月 间 6.抹净抽气扇 1次/月 7.清理卫生桶脏物 1次/天 8.喷洒空气清新剂或定期放置除臭药丸。 1次/天 1.打扫及拖抹所有楼梯 1次/周 人行 2.擦扶手及栏杆 1次/天 楼梯 3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘 1次/周 清洁 4.清扫天花板，擦洗玻璃窗。 1次/月 1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级 2次/天 大 2.打扫入口大堂墙壁表面 2次/天 堂 3.打扫入口大堂内所有玻璃门窗及装备 2次/天 4.扫天花板尘埃 1次/周 清洁 清洁 清 洁 内 容 范围 要求 1.及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等。 1次/天 2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板 1次/天 3.电梯天花板表面除尘 1次/周 电 4.电梯门缝吸尘 1次/周 梯 5.抹净电梯通风口及照明灯片 2次/月 6.电梯表面涂上保护油、保持表面光洁明亮 1次/周 7.电梯接底清理垃圾 需要时 天 1.清理积聚于天台地面垃圾，避免渠道阻塞 1次/周 台 2.抹净天台大门、玻璃等 1次/周 1.清扫楼层走廊、通道地面 1次/天 2.拖抹楼台层走廊、扶手 1次/天 楼 3.收集及清理烟灰筒、花盆内的垃圾并擦拭干净 1次/天 层 4.擦拭管道井大门、消防栓、灭火器、防火门、玻璃窗等 1次/周 5.清扫天花板灰尘、蜘蛛网等 1次/月 楼宇 1.清理树穴、花坛沙井、雨水横内杂物 1次/天 四周 2.清扫停车场、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等 1次/天 公共 3.擦拭室外公共场所的招牌、垃圾桶 2次/周 场所 4.清洗道路地面 1次/月 空房 1.清扫墙壁、墙角、顶棚等处的蜘蛛网和灰尘 1次/月 和未 2.清扫地面废弃物，并用拖把擦拭地面 1次/月 装修 3.打开空房进行通风 1次/月 B、标准: 1、地面路:地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水;绿化地无杂物;车库无蜘蛛网、无脏物;水沟无垃圾、积土;清洁率达95%以上。 2、楼梯:地面无杂物、尘土，干净明亮，楼梯扶手，栏杆。入楼大门以及墙面干净无险;电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味。清洁率达98%. 3、楼层公共部份:地面干净明亮，无杂物、尘土;门窗及墙面干净，无灰尘;卫生间无臭味，用具无污迹。 4、垃圾运:100%日产日清。 5、消毒:灭蝇、灭蚊、灭虫。投诉率不超过2%.每月投鼠药一次。室内每15平方米放一堆，每堆15-30克;室外每5-10米放一堆，每堆15-30克。并填写《除四害投药记录表》。 C、督导方式 分管主任每天两次巡视检查，并对每个保洁员的工作做出评价，不合格的要返工; 主任每周不少于二次不定期抽查。 保洁员实行包干责任制。 卫生保洁工作每日讲评，每周小评，每月评比，年底总评。 2、绿化工作 绿化根据实际情况进行养护 工作 督导 作业频度 质量标准 项目 方式 施肥 春夏秋四季各一遍 均分，无重无漏 根据季节、天气和花卉品种 均匀适量，不损花木，草坪，浇水浇水 确定。草坪每周水浇透土一 渗透地表不少于五厘米 遍 除 每月一遍 基本无杂草，纯度95%以上 杂草 花草树木的死株、缺损要及完整无缺，绿化守好率达95%以 补缺 时补植 上。 发生病虫害及时喷药直至消用药正确、卫生安全，不污染环境，除虫 灭 花木生长良好。 保洁 每天8小时制 保洁率达96%以上 风前设立支柱，修剪枝叶;风后清防风 台风前和台风后 理断枝，扶苗正。 3、机电工作流程与质量标准 工作督导 作业频度 质量标准 项目 方式 当班:日常保养、安全操作，主任统一 电气自动控制齐全，管道无滴供水运行情况正常，自动控制良指挥，并 漏，运转无异常声响。有检查记设施 好，出现故障立即排除。按制负责质量 录，维修保养记录。 度保养，定期检修。 跟踪检查 和抽查。当班:日常检查，运行正常，各连接处无冒火花、发热等异常 值班员凭供电记录运行情况。一旦停电，立现象，指示灯、信号灯齐全，计 排班上设施 即切换备用电源按制度保养，量仪表准确。有检查记录，维修 班，维修定期检修。 保养记录。 工凭单工空调当班:日常保养，运行情况下电器完好，运转无异常声响，水 作。 设施 启动控制良好。按制度保养。 泵无漏水，运行有记录。 每天巡查 日常检查消控中心，保证设备和抽查，消防消防中心性能完好，消防器材齐 性能处于守好状态。巡视检查每月小设施 全。 消防器材。 评，年度 评比，每公共每天检查一遍，即坏即修设备 灯泡正常，灯罩完好率达99% 半年一次照明性能处于完好状态。 灯 “一专多 能”考掌握公用设备状况，发现有损 核。 巡视 一天一遍 坏、隐患，及时处理，并做好记 录。 4、保安工作的服务要求 服务规范 1、按规定着装，佩戴整齐。 2、精神饱满，姿态良好。 3、言行规范、文明大方。 4、微笑、主动、热情、耐心、周到地为业主(住户)服务。 5、说话和气，礼貌待人。 5、门岗(大堂值班岗)工作规范 (一)人员出入管理 、大堂值班员(门岗)上岗3个月内，须熟悉本责任区内业主(或使用人)的1 基本情况，包括姓名、楼、座、人口状况，相貌特征，常规出入大院时间等。 2、当业主和使用人进入大堂时，应及时为业主和使用人开启门锁或按电梯。 3、当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时，应主动提供帮助。 (二)来人来访登记 1、谢绝推销或其他闲杂人员进入。 2、来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼座或科室等，必要时可用对讲机或电话通话。 3、值班员在登记前，应认真核对证件，若不符，谢绝入内;若相符，应清晰登记来访人姓名、有效证件名称及号码、出入证号码等。 4、若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大厦，应立即起立敬礼。 5、若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除其不满情绪。 (三)物品搬迁 1、当有用户搬迁时，须到管理处或门岗《物品出入登记表》并填写、签名。 2、查验《物品出入登记表》。 3、由当值班长或保安员督导搬迁用户从货梯进行搬迁物品。 4、值班同查阅物品与《物品出入登记表》上所列物品是否相符，若发现不符，应要求用户停止搬迁并由值班长报管理处查明原因;若相符，则由当班班长或大堂(门岗)值班员签字放行。 (四)邮件发放 1、邮电投递到大楼的报刊、杂志等邮件由邮递员统一分发至各户信箱。 2、快件、特件专递、邮件通知单等，需要给邮局办理签收的邮件，应认真做好《邮件收发登记》和及时送到用户手中，并让用户填好签收表。 3、对地址不明或用户不详的邮件要认真核对，确定无误后及时退回邮局。 4、避免发生邮件压件现象，不允许有死信，要不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。 6、物业管理质量目标 序 指标名称 指标 管理质量指标实现要求 号 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋1 房屋完好率 99, 完好，无违章搭建及损坏公共设施 房屋零修、急接到维修通知15分钟到达现场，及时完成并建立维2 99, 修及时率 修及回访档案记录 维修工程质量分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维3 100, 合格率 修工程合格，满足客户需要 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 并由管理处主任监督执行以确保大楼公共绿化地无4 绿化完好率 95, 破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修 复 落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，5 清洁、保洁率 96, 建立记录，并由管理处主任监督执行以确保大楼内 垃圾日产日清，空气清新，设施完好 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 道路完好率及 6 99, 并由管理处主任监督执行，以确保道路完好、畅通， 使用率 交通标志齐全规范 化粪池、雨水落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，7 井、污水井完100, 并由管理处主任监督执行以确保沟、渠、井完好， 好率 并定期疏通、清理 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 排水管、明暗 8 100, 并由管理处主任监督执行以确保排水管畅通无阻、 沟完率 无塌陷 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 路灯、楼道灯 9 98, 并由管理处主任监督执行以确保路灯无损、正常使 完好率 用并进行定期清洁、养护 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，10 停车场完好率 100, 并由管理处主任监督执行以确保设施完好、平整通 畅、交通标志齐全规范，方便使用 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录， 公共文体设施 11 99, 并由管理处主任监督执行以确保设施完好，美观清 完好率 洁，无事故隐患 序 指标名称 指标 管理质量指标实现要求 号 保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次， 大楼内管理责每次两小时，以保障保安队伍的素质和状态;落12 任治安案件发0 实保安岗位职责，明确责任，大楼实行24小时巡 生率 视制度，出入口24小时值班，对大楼重点部位每 2小时巡查一次，确保大楼安全 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处 设施设备完好 13 100, 主任监督执行，并定期维护和检修以确保设施设 率 备安好无损、正常使用，无事故隐患 管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演 习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐14 火灾发生率 0 患，及时处理并通知管理处，以确保大楼消防安 全。 15 违章发生率 1% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、 及时处理，并加强宣传工作，取得业主的理解，16 违章处理率 100, 杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户 住户有效投诉 1% 的沟通，定期举行业主恳谈会，了解客户的愿望率 17 和要求，满足客户的需要，发生投诉及时处理半 住户有效投诉 记录，同时建立档案，跟踪处理结果 100, 处理率 员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等 管理人员专业 17 100, 常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰;对 培训合格率 于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关 部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期 培训，并予以考核，确保培训合格率达100,，以 保障员工的素质。 维修服务回访对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，18 90, 率 以确保维修服务满足客户的需要 业主和物业使在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能19 用人对物业管95, 的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保业 理的满意率 主对物业管理工作的满意 建立物业管理由每日值班长于当日记录，由管理处主任执行，20 100, 服务日记 前期物业管理结束时向业主委员会移交。 七、突发事件处理 1、目的:迅速、果断进行处理，保护人身财产安全。 2、适用范围:车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。 3、职责: ?管理处负责人组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培训。 ?值班人员严守岗位。 ?消防安保中心负责安全防范，水电维修人员负责水、电供应及抢修;义务消防队负责初期火灾的扑救;消防安保中心负责治安、交通事件的处理。 ?其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或抢修。 (1)暴力事件 在执勤过程中，如遇见一些暴力事件，保安人员应立即制止犯罪行为，并报告经理，同时向有关领导汇报。巡逻保安应立即赶赴现场进行紧急疏散，必要时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。 (2)聚众闹事事件: ?处理原则:平息冲突，驱散聚众闹事者，保证办公大楼正常工作秩序。 ?对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，控制事件扩大，以保证大楼的正常工作，并将现场情况及时报告。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。 ?执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理。 ? 线索来源:固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警及群众举报。? 处理方式: ? 查验证件，开箱检查物品。 ? 对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关进一步审查。 ? 对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。 ? 严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。 ? 增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。 (4)暴风骤雨等自然灾害的预防和补救 ? 预防措施 ? 应急工具齐备(排水设备、水带等)性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放在指定地点。 ? 急救基本药物齐备。 ? 保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻。 ? 紧闭所有门窗，同时做好防火措施。 ? 加固所有树木，搬离空中悬挂物及高处放置的物品。 ? 密切关注受灾情况，及时将最新信息通报给工作人员。 ? 值班员工必须与监控中心或管理处联络，听候指示。 ? 灾害来临期间，员工轮流值班，随时做好抢险准备。 ? 采取安全措施，注意自身安全。 ? 灾害过后的补救措施 ? 加大巡查力度，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门、班组的联系和沟通，做好协调配合工作及灾后的补救工作。 ? 及时进行检查及填报暴风骤雨损毁报告;以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作。 (5)车辆事故处理 ? 疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作。 ? 拨打122报警，移交交警处理。 ? 全力抢救受伤人员，保护好现场。 ? 记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并及时报警处理。 ? 监控室调整监控设备实时录像。 (6)火灾事件应急处理措施 ? 监控中心在系统报警时应立即指挥保安人员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知消防安保中心主管及有关领导。在不能自救的情况下拨打119报警，并疏散相关区域的人员。 ? 消防中心切断大楼相关部门的电源、煤气源，疏散着火区域人员。