房产法律知识

房产法律知识 房产、测绘有关法律知识讲课提要 一、测绘工作在国民经济和社会发展中的重要作用 (一)、保障作用 保障作用是由测绘是经济建设，国防建设社会发展的基础性工作所决定的。 (二)、服务作用 服务作用是由测绘本身所具有的功能和国家经济建设、国防建设和社会发展的不断扩 大的需求所要求的。 二、我国及广西现行房产、测绘法律、法规的简介 (一)、有关房产方面的法律、法规、规章(从狭义上讲) 1、中华人民共和国民法通则 2、中华人民共和国物权法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、城市房地产开发经营管理条例 5、中华人民共和国城乡规划法 6、房屋登记办法 7、城市商品房预售管理办法 8、商品房销售管理办法 9、有关房产方面的司法解释 10、其他有关房产方面的法律、法规、规章 (二)、有关测绘方面的法律、法规、规章 1、中华人民共和国测绘法 2、国务院关于加强测绘工作的意见 3、中华人民共和国测绘成果管理条例 4、测绘资质管理规定 5、测绘资质分级 6、房产测绘管理办法 1 7、房产测量规范(GB/T17986—2000) 8、建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353—2005) 9、有关测绘方面的司法解释 10、其他有关测绘方面的法律、法规、规章 (三)、我国房产、测绘法律的广义和狭义之分 1、只有广义的房产法律(作广义理解)无狭义的房产法。 调整房产关系活动的各种法律规范的总和—为广义的房产法律。 调整房产关系活动的形式上的专门法—狭义房产法。 2、既有广义的测绘法律，又有狭义的测绘法。 调整测绘关系活动的各种法律规范的总和、总称—广义的测绘法律 调整测绘关系活动的具有形式上的测绘法—狭义的测绘法 (四)我国法律的层级和位阶之分。 1、宪法——第一位阶 2、基本法律——全国人民代表大会 第二位阶 3、法律——全国人民代表大会常务委员会 第三位阶 4、行政法规——国务院 第四位阶 5、地方性法规、自治条例、单行条例——省自治区、直辖市的人民代表大会及其常 务委员会制定 6、部门规章和地方政府规章——国务院各部、委、各直属机构和省、自治区、直辖 市和较大的市的人民政府制定 (五)、法律的适用原则 1、下位法违反上位法，应适用上位法。下位法不能违反上位法，位阶高的法律效力 高于位阶低的法律。 2、同级同类的法律，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。 3、同级同类的法律，新的规定与旧的规定不一致的，适用新规定。 三、房产测绘人员应知应会的房产、测绘方面的若干具体法律知识。 (一)、测绘法的基本内容和(主要表现在中华人民共和国测绘法等法律、法规 2 中) 1、测绘的管理体制与房产测绘的管理体制。 测绘基准的审核、会商批准制度 测绘系统的会同制定制度 基础航空摄影、获取基础地理信息的遥感资料、测绘和更新 2基础测绘制度: 国家基本比例尺地图影像图和数字化产品，建立、更新基础 地理信息系统。 界线测绘:国界线的测绘、行政区域 界线的测绘 地籍测绘 3、非基础测绘制度: 权属界址线测量 城市建设工程面积、房屋面积的测量 水利能源交通等其他工程测量 对从事测绘活动的理单位实行资质管制度(资质证书)。 4、测绘资质资格制度: 测绘专业技术人员实行执业资格(执业证书) 测绘成果汇交制度: 基础测绘项目—副本、非基础测绘项目—目录 5、测绘成果制度: 测绘成果的公开和利用制度: 社会公布制度、应当保密的测绘成果、无偿提供 有偿使用 永久性测量标志 6、测量标志保护制度: 临时性测量标志 行政处罚 7、罚则制度: 刑事处罚 民事处罚—民事赔偿损失 (二)房产测绘的管理规范和测量规范(主要表现在房产测绘管理办法和房产测量 规范中强制性标准) 管理原则 1、房产测绘应当严格遵守法律、执行国家房产测量规范和有关技术标准规定的原则。 2、测绘单位对完成的房产测绘成果质量负责的原则。 3 3、测绘单位应用采用先进技术和设备，提交测绘技术水平的原则，接受房产行政主管部门和测绘主管部门的技术指导和业务监督的原则。 4、房产测绘的委托制度:房产管理中的房产测绘，测绘受托人由房地产行政部门通过委托形式确定受托人房产测绘单位。 5、房产测绘成果的审核备案制度:房地产行政主管部门对房产测绘成果应当审核，审核合格后备案。 6、房产测绘成果的异议制度:有异议的，有权委托(国家认定的鉴定机构)鉴定。 行政处罚 7、房产测绘的罚则制度: 刑事处罚 民事处罚—民事赔偿、赔偿损失 8、与房产有关的概念 房产(从财产角度讲)—房屋产权—房屋所有权(从权利角度讲)—不动产物权(从形态讲)—物权(从权利的类属讲)。 9、业主的建筑物区分所有权的定义和范围 ?、一栋建筑物，分成不同的部分，以区分不同类型的所有权。 ?、专有部分的单独所有权(专有权);共有部分的共有权(共有权)。 10、房产(总)面积测算的内容与: ?、内容包括:房屋建筑(总)面积、共有建筑(总)面积、产权(总)面积、使用(总)面积等测算。 ?、总面积测算的概念、范围、要求:永久性的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋(按各层建筑面积的总和计算)。 A、(建筑物)计算全部建筑面积的范围; 见汇编P84:定义、范围外延、严格划 B、(建筑物)计算一半建筑面积的范围; 定，对是否列入计算面积和如何计算建 C、(建筑物)不计算建筑面积的范围。 筑面积予以严格区分。不能超越该定义 范围来计算建筑面积 。 ?整体建筑物(总)建筑面积的计算公式: 整体建筑物(总)建筑面积=整栋建筑物各套内建筑面积之和+整栋建筑物共有建筑面积+独立使用的建筑物建筑面积。 ?、共有建筑面积(总)面积测算概念、范围、要求 4 A1、计算全部建筑面积的共有建筑的面积。 A、共有建筑面积的内容、概念、范围 A2、只计一半建筑面积; (见汇编P98) A3、不计入共有建筑面积的建筑面积。 B、共有建筑面积的计算公式:整栋建筑物的共有建筑面积=整栋建筑物(总)建筑面积-整栋建筑物各套内建筑面积之和-独立使用的建筑物建筑面积(不应计入分摊的建筑面积)。上列A1+A2=共有建筑(总)面积。 11、成套房屋建筑面积测算的内容与公式 ?、内容包括:成套房屋建筑面积、套内建筑面积(包括:套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积)的测算、共有建筑面积的分摊。 ?、成套房屋建筑面积的计算公式: 成套房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-阳台建筑面积 套内墙体面积=套内建筑面积-套内使用面积-阳台建筑面积 分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 共有建筑面积分摊系数=共有建筑(总)面积?套内建筑(总)面积之和 12、房产测量规范的强制性、羁束性、应当严格执行性 ?、整部房产测量规范条文—都体现为强制性规范，羁束性规范、执行的严格应当性。 ?、不得通过约定来改变下列强制性规范约束的内容: 1、(应)计算全部建筑面积范围的规范;P84 2、(应)计算一半建筑面积范围的规范;P85 3、(应)不计算建筑面积范围的规范; P85 强制性规范—应当严格执行 4、(应)计算全部共有建筑面积内容范围的规范;P98 —不得约定改变 5、(应)计算一半共有建筑面积的规范;P98 6、不计算入共有建筑面积范围的规范。P98 5 13、房产测量规范中共有共用面积处理原则与何属共有面积的区别 ?、前提是:共有共用面积已按强制性规范计算出来。 ?、产权各方有合法权属分割文件或的(应指共有面积权属分割或协议)，按文件或协议规定执行(有约定的按约定处理)。 ?、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊(没有约定的，按法定(标准规范分摊公式)处理)。 ?、界定何属共有共用面积与共有共用面积的处理(处分)是不同的概念。 14、房产测绘成果的二级检查一级验收制度。 ?、成果的二级检查制度(测绘单位内部的一级检查为过程的全面自检、互查;二级检查为测绘单位内部的质量检查机构和检查人员在一级基础上进行检查。) ?、写出检查报告。 ?、测绘成果的一级验收制度(审核、验收备案制度)。 ?、检查(审核)验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。 ?、验收完成后写出验收报告。 ?、纳入房产档案统一管理备案。 15、测绘成果的异议制度。 ?当事人对房产测绘成果有权提出异议; ?有权可以委托(国家认定的房产测绘成果)鉴定机构鉴定; ?这种鉴定结论是一种证据。 16、测绘成果质量评定等级与房产面积的精度要求。 优级品 等级 限差 中误差 质量等级 精度要求 各级面积的限 良级品 一级 0.02?S+0.0006S 0.01?S+0.0003S 三级评定 三级精度 差不得超过中 合格品 二级 0.04?S+0.002S 0.02?S+0.001S 三级 0.08?S+0.006S 0.004?S+0.003S 误差的2倍 18、测绘人员的民事赔偿责任及行政处罚责任。 (一)根据《物权法》第二十一条第二款:“因登记错误，给他人造成损害的，登记 机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 (二)根据《测绘法》第四十八条:”违反本规定，测绘成果质量不合格的，„„; 6 给用户造成损失的，依法承担赔偿责任，以及行政处罚责任。 (三)《房产测绘管理办法》第二十一条:“房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款，情节严重的，由发证机关予以降级或者取消房产测绘资格。 ?在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的; ?在房产面积测算中弄虚做作、欺骗房屋权利人的; ?在房产面积测算失误，造成重大损失的。 四、测绘人员职业道德要求 (一)爱岗敬业，不断提高素质和技能; (二)真实、合法、准确、精益求精、力减偏差; (三)杜绝私利、杜绝虚假、杜绝违法违规操作。 (以上提要为本人自我理解，错误不当之处，敬请斧正) 7 下面是赠送的励志文档需要的朋友可以好好欣赏，不需要的 朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 不想穷，就好好读懂这些话～一言惊醒梦中人～ 1、成功的人，就是那种能用别人扔向他的石头来铺设路基的人。 2、批评你的人是你今天的敌人，明天的朋友;吹捧你的人是你今天的朋友，明天的敌人。 3、Nothing is impossible、只要选择了目标，不要再想太远，每天脚踏实地，风雨兼程。生命不息，战斗不止。 4、你和你的朋友会一起在将来打造一个可能很辉煌的事业。很好听是吗,记住，你们都要努力。 5、后悔是一种耗费精神的情绪，后悔是比损失更大的损失，比错误更大的错误，所以不要后悔。 6、别怕丢人，追求丢人是一种成功的尝试，至于为此笑话你的人，你可以把他们从你将来人生对手的名单中排除了，你也要为每一位上台唱歌的人鼓掌。 7、人生在世，需要不断地为心灵除尘，自省、自责、自悟、自重……。 8、永远不要对可能是坏事的事好奇，否则可能要了你的命。永远不要在痛苦的时候做决定，否则你以后一定会后悔。 9、别为你自己和别人下定论，你所看到听到的可能只是一面。 10、如果周围有人嫉妒你，那么你可以把他从你的竞争者之列排除了。 11、很多事情别人通知你了，要说谢谢，没有通知你，不要责怪，因为那些事你其实应该自己弄清楚。 12、一个人最大的痛苦，莫过于被圈在自己设定的圈子里出不来。就像一只蚕，丝吐的越多，对自己捆绑得越紧，直到最后完全把自己包上，想出也出不来。 8 13、善良是一种智慧，是一种远见，一种自信，一种精神力量，是一种文化，一种快乐。 14、一个人的脚步再大，也永远无法丈量完脚下的道路。人生有限，道路无限，要想在有限的生命中多走一程，就时刻别停下脚步，别浪费分秒时间。 15、遇到再大困难的时候，不要惊慌，千万要学会冷静;不要去想着求别人，以前有家人帮你，现在需要你一个人面对挑战，从绝望中寻找希望，人生终将辉煌。 16、学会说谢谢，但谢谢并不是随便敷衍，是对别人帮助的肯定和回报;更要学会说对不起，但对不起不是借口，是对自己过错的弥补和内疚。 17、处事不必求功，无过便是功;为人不必感德，无怨便是德。 18、有时你的快乐是你的微笑之源，但是有时候你的微笑却可能是你的快乐之源。 19、不论男人还是女人，如果还把容貌当作重要的东西而过分重视的话，可能不会吃亏，但是早晚会吃亏、可能，很可能。 20、放假的时候，要么留在家里多陪陪父母，帮他们做点事，远走高飞的你能像以前天天守在他们身旁的时间已不多;要么多去社会中体验生活，因为你不但要懂得生活，还要学会如何去生活。 21、心烦意乱或者无聊闲着的时候，多到图书馆去泡泡，书中有现实中难得的纯明和清静;多看些书，生活会渐渐少一些迷茫，多一些追求。 22、一个人如果心中时刻能够想着别人，别人也一定会时刻想着你。多替别人着想，就等于给自己铺设一条道路。你付出的越多，你得到的也会越多，这就叫做感情投资或感情积累。 23、你可输给任何人，但不能输给自己。 24、经常给家里打个电话，即使嘴上都说不想对方，其实内心早已情动于中;有了女(男)朋友，也不能忘了爹和娘。 25、多笑笑，会慢慢让自己真的快乐起来。 26、好好利用公开场合锻炼、展示自我，哪怕只是一次课堂上的发言，别怕尴尬，更别怕丢人，也不要笑话在公众面前丢脸的人。 27、小的眼睛里没有君子，君子的眼睛却可以识破小人。 28、屈原说:“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”这种精神可贵，但在现实之中却很少有人能这样执着了。如果有人能够做到，他一定会是最成功的人。 29、永远别渴望做个任何人都不得罪的人，有人反对有人支持然后自己做出决定是精彩的人生。 30、一个生命完结，另一个生命诞生，世界就是在这种循环中得到永恒。用不着为死去的过于悲哀，也用不着为新生的过分高兴。生命都是一种相同的过程，关键在于能否使它辉煌。如果一个人能活得无愧无悔，坦坦荡荡，虽未轰轰烈烈，但这仍可算作是伟大的一生。 31、后悔是一种耗费精神的情绪、后悔是比损失更大的损失，比错误更大的错误、所以不要后悔。 32、你的确要学的有心计，但是记住，永远记住，在社会上要胜利的唯一的方法永远只是一个，那就是实力，永远不用怀疑。 34、人生百态，不要对新的看不惯的东西生气，无所谓的。 35、我们确实活得艰难，一要承受种种外部的压力，更要面对自己内心的困惑。在苦苦挣扎中，如果有人向你投以理解的目光，你会感到一种生命的暖意，或许仅有短暂的一瞥，就足以使我感奋不已，所以我们要学会感激。 36、冷静，有大事时，能安静并能快速想出办法的人，很厉害。 37、社会充满竞争，赢得竞争靠的是自己的实力。 38、一种对工作和学习的冲击力及持久力会让你有特殊的魅力和个人实力。 39、父母给我们生命，生活给我们智慧。智慧产生于社会实践，这是千真万确的真理。因此，不 9 仅要珍惜生命，珍视生活，更要重视社会实践。不经历风雨就无法见到彩虹，没有实践就无法得到智慧。 40、积水成渊，积土成山。不积跬步无以致千里，做事万不可心急，必须从一点一滴做起，必须从每一件小事做起。现在的人常是小事不做，大事做不来，到头来空活一场，空耗一生。 41、水涨船高，勿怕他人强于己。水落石出，别羡乌云压枝低。 42、你可以选择坚持，也可以选择放弃。没有对错。我是说对爱情来说，但是重要的是坚持你的选择。 43、如果老是去琢磨哪些人你讨厌，哪些人与你志趣相投，那么你就大错了，要想着如何让别人接纳你，而不是你能接受什么样的人。 44、对陌生人，或者把对方当做一张白纸，或者把对方当你的朋友，总之别当做敌人，即使你听到再多的关于他(她)的不好的传闻。 45、爱你的人，不管你接不接受，你都应该感谢对方，这是对他们的尊重。 46、坚持在背后说别人好话，别担心这好话传不到当事人耳朵里，有人在你面前说某人坏话时，你只微笑。 47、抽时间出来锻炼身体。 48、不管现在你对未来多困惑，多迷茫，都不要忘了树立一个目标。一个人过去或现在的情况并不重要，将来想要获得什么成就才最重要。除非你对未来有理想，否则做不出什么大事来。 49、不要把过去的事全让人知道，尊敬不喜欢你的人。 50、成大事的方法多种多样 ，别不接受你看不惯的方法。 51、一切以健康为中心,遇事潇洒一点，看世事糊涂一点。 52、气不鼓不能前进，气太足可能爆胎。 53、三个忘记:忘记年龄，忘记过去，忘记恩怨。 54、乐观的人看见问题后面的机会，悲观的人只看见机会后面的问题，机会是从来不会主动敲响你的门，无论你等待多少年。它也只会如一阵风一样拂面而过，需要你的反应能力和追随速度。朝着一个目标前进，尽量使用你的潜能，才华横溢的你会发现机会的存在。风虽然没有颜色，可是拂过之后却是绿意一片。 55、很多事情当你再回忆时会发现其实没什么。所以，不管当时你多么生气都告诉自己不必这样，你会发现事实真的没啥大不了。 56、人生唯一不会落空的等待是注定的死亡，世间唯一保持恒久不变的就是变化。 57、最难战胜的敌人，是自己;最可怕的敌人，是朋友;最防不胜防的敌人，是欲望;最迷惑人的敌人，是感情。 58、生活是一种经历，也是一种体验;生活是一种感受，也是一种积累。生活没有答案，生活不需要答案。当生活即将不属于你时，你才会发现:生活仅仅是一个过程，而这个过程无论多么复杂，最终结局都是一样的。生活注重的是过程，而不是结局。 59、奋斗人生的诀窍就是经营自己的长处。经营自己的长处能给你的人生增值。经营自己的短处必然使你的人生贬值。 10 自己的路自己走 自己的路自己走，谁都无法代替你，无论别人如何成功你如何失败。即使是一个失败的自己你也要好好的珍重自己的失败，因为这是你人生的经验，是你来到这世界上的你全部的报偿和收获。 我们也可以说适合自己的就是最好的，你之所以这样做之所以这样走到今天，一定是有你的理由和依据。人与人没有可比性关键是要找到自己。我曾经以为自己已经找到了自己却发现寻找的工作还是要一直继续下去，活一天就得去寻找一天。 追求是要追求的哪怕这样的追求显得是很虚弱很无力很无奈，甚至它像是一块遮羞布但是我仍然需要它，因为只有这样才能看见自己感觉到自己。人生的路曲曲弯弯已经走成了这样，墓志铭已经提前写就。失败已经注定但追求的脚步并没有停下，内心的不屈渐渐已成为一种信念，成为自己人生的支撑。 孤独人生里，无尽天涯路，始终不放弃自己的努力，自己的路走成了自己，这或许也是值得自己自豪的吗?或许也不敢这样说，因为现实是残酷的，生存是艰难的，我们身上的力量也是有限的，不会无止境的挥洒下去，总有油灯熬过的一天。唯一能告慰自己的就是没有放弃自己，一直以来坚守了自己，哪怕是一个晦暗的失败的自己。 努力可以，但已看不到成功的希望了，内心的欲望也在渐渐变得虚无。在平凡的生活中，走完自己平凡的一生，风雨中，小草也可以纪念自己，因为你曾经为自己的生命不屈歌吟过，你也为自己的人生努力拼搏过，在你的身上留有伤痛的记忆和烙印，在你的眼神里有沉郁和悲伤，在你的心志里还有不屈的火种，自己的生命随时准备为它点燃。精神越孤寂，就越需要支撑，需要理想、热情、力量和信念的支持。 别无选择，既然生活这样选择了你，你也只能成就这样的自己。别无退路，只有坚持往前走，哪怕是把失败当作一条人生的出路。有的时候，失败也是一种力量，激发人斗志的力量，你要向上拼搏才有希望，才有前途。 为自己的梦想而奋斗 11 年轻人总是会有各种各样的想法，青春的誓言总是会挂在嘴边。不管是在哪里都能够体现出我们年轻人的朝气，而大学是一个年轻人最聚集的地方。这里面发生的事情会更多，而里面的想法会更加的丰富。 来到大学，我们总是会有太多的想法，每天都是在匆匆忙忙中度过。看起来是那样的忙碌，可是当自己静下来的时候，却会发现自己也不知道在忙一些什么。自己都找不到自己的方向感。 当这个时候来临，就会出现各种各样的形式，来表达自己这个时期的不一样了。因为是年轻人，所以一些怪异的想法和生活方式会出现。有的人开始成天的打游戏了，有的人开始不上课而去买东西了，有的人开始整各种社团而旷课了。没有几个人能真正明白自己成天都做了一些什么，只知道青春保贵，不能浪费，可是却不知道怎么样真正的珍惜。 适应社会这个话题，在大学里被提得很前，大家都在忙着自己去适应这个社会，忙得都没有时间来思考自己为什么要这样做了。只是大学里的一阵风，大家就跟上去了。 可是慢慢地大家就会发现，这个所谓的适应社会，为自己工作打下基础的口号，其实只不过是一个空气。大学里的那些设施只不过是一种摆设，天天就是在那里浪费时间，真正学到的东西没有。 越来越迷茫的我们，找不到方向在哪里，没有谁能够真正清楚的告诉我们应该怎么样做。而我们只能是天天的在浪费时间，消耗自己的青春。心里也会很为好受，可是也没有别的办法。大学里的四年时间这么长，也只能这样过，才能让自己有点依靠吧。 面对考试，面对学习，越来越多的假东西出现了。大家都变得不再爱学习，不再看书了。成天像一只苍蝇一样，到处的飞。而没有花点点的时间来想想，我们的路在何方, 沉静了一个寒假，在校园里冰冻了一个假期，一直在苦苦找寻着自己的方向。 或许是老天有眼，或许是虎年吉祥，这个方向在自己脑海里越来越清晰了。 那就是为自己的梦想而奋斗～ 给自己的人生设立一个目标，给自己未来一个明确的希望，给自己的生活一个方向灯。让我们为着这个方向而努力，不断去超越自己，提高自己的水平，不让自己有懈怠的时候。 越来越感觉，年轻人有目标，有理想，有梦想的重要性了。这是他们前进的动力，这是他们行动的方向，这是他们人生奋斗的灯塔。唯有这样，我们的青春才能不老不死不休。 年轻人，大家都起来吧～为自己的梦想而奋斗吧～ 12