军产房买卖合同纠纷的法院受理

军产房买卖纠纷的法院受理 军产房买卖合同纠纷的法院受理 ?司法天地 {I}Ij占轧金 201l?l0(上) 军产房买卖合同纠纷的法院受理 梁军 摘要一直以来,人民法院对凡是涉及军产房屋纠纷的案件一律不予受理.而近些年开发商与军队舍建或独立开发的 军产房大量上市.相继而来的纠纷也时有发生,法院一律不受理不利于社会经济秩序的稳定.根据相关司法解释规定,平 等主体之问的军产房纠纷法院应予受理.故本文就法院应当受理的军产房纠纷进行了论述. 关键词军产房纠纷人民法院土地划拨 作者简介:梁军,辽宁源德律师事务所,本科,三级律师,研究方向:法律顾问,公司法和建设工程. 中图分类号:D923.6文献标识码:A文章编号:1009.0592(20【1)lO.138.0l 近年来,在我国城市中划拨给军队的土地上,地方开发商有 的与部队联建,有的向部队支付翻建费后独立开发,建设了相当 数量的产权属于军队的房屋(下称军产房).如东部沿海城市的 青岛,大连,东北的沈阳,哈尔滨等城市.开发商除了满足军队住 房和资金需要外,相当比例的军产房用于向社会出售.由于军产 房较同地段商品房价格的明显优势和军产房无须缴纳一手或二 手交易税费,吸引了相当数量的中低收入的社会购房者购买军产 房.由此产生的购房者与开发商军产房买卖合同纠纷,军产房租 赁纠纷,部队与开发商联建合同纠纷,开发商与施工单位建设工 程合同纠纷等时有发生.此类纠纷当事人约定仲裁的,仲裁机构 均予以立案审理:未约定仲裁的,当事人起诉到法院的,法院立案 庭均以军产房为由不予受理.致使有的开发商无所顾忌地继续 违约,而购房人的合法权益却得不到保护.如笔者曾经代理的数 个购房人与某开发公司之间的军产房买卖合同纠纷:开发商与军 队签约后,在刚挖出十几米深的楼座地基大坑时即开始出售,很 短时间内数百人交付了房屋全款.按合同约定,签约后的第24 个月开始交付房屋.但是由于开发商先施工后办建设手续, 手续因该楼盘与城市规划有冲突,迟迟办不下来.到了第三年 时,该楼盘仍然是出售时的大坑,毫无进展.开发商交房时间遥 遥无期,购房人怨声载道.许多购房人找开发商要求解除合同, 条件是不要占款期间的利息,只返还本金即可.开发商却理直气 壮地拒绝返款,甚至叫嚣你们爱上哪告就上哪告.部分购房人委 托律师起诉到法院,法院均以案涉军产房而拒绝受理.直到今 天,开发商售楼后已经四年未开工了.形成鲜明对比的是,开发 商收取的数亿购楼款被挪作他用,这些老百姓的血汗钱给开发商 创造了源源不断的利润,而数百名购房人却忍气吞声状告无门. 在这个实际发生的案例中,由于人民法院案件受理上的偏差,使 得社会的公平和正义荡然无存. 人民法院一律不受理军产房纠纷真的有法律依据吗?回答 是否定的: 首先,军产房向地方出售不违法.现行法律和行政法规对面 向地方购房人销售军产房的买卖行为没有禁止性规定.军队房 地产管理规章相关规定则允许军队利用空置土地进行开发经营. 中央军委发布的《中国人民解放军房地产管理条例》第28条规 138 定:"军队房地产在保证战备和部队住用并保守军事秘密的前提 下,可以对空余房地产依法进行开发经营活动."第29条规定: "军队房地产开发经营的主要方式:……(三)军用土地有偿转让, 合作经营;(四)与地方换建及合资建房:"据此,军产房买卖显然 属于合法.大量军产房的建设和买卖,既扩充了军费,解决了部 队干部的居住用房,又解决了城市土地匮缺的困难,还节省了购 房人的购房投入,无疑是利国,利军,利民的好事. 其次,符合条件的军产房纠纷,人民法院必须受理.军产房 开发,建设和买卖的主体法律关系大多是是军队与开发商,开发 商与建筑企业,开发商与购房人之间的法律关系.这些当事人之 间并不存在军队内部上下级之间的行政和制约关系.他们之间 显然属于市场中平等主体之间的民事法律关系,而平等民事主体 之间的纠纷,依法应属于民法调整的范围. 再次,人民法院受理平等民事主体军产房纠纷案件完全符合 相关法律和司法解释的规定.一是军产房纠纷当事人主体和诉 讼请求请求符合民事诉讼法第三条规定的"公民之间,法人之间, 其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的 民事诉讼."的民事诉讼法调整的范围;二是最高人民法院在《关 于中国人民解放军北京军区空军司令部诉吕全修等人腾退军产 房是否受理的答复意见》中答复:吕全修"在签订腾房时,已 经退休并转入地方,此时吕全修与司令部之间已经不存在行政隶 属关系,是平等民事主体之间的合同关系.因此司令部要求吕全 修及其子女腾房……,人民法院应予以受理."据此,对于起诉到 人民法院的军产房纠纷,人民法院立案庭应当按照不同情况区别 对待:对当事人与军队具有行政隶属关系的军队内部纠纷,人民 法院应告知当事人通过行政途径予以解决,不予立案对双方当 事人之间系平等民事主体合同关系的,人民法院依法应当予以受 理. 人民法院对符合立案条件的军产房纠纷予以受理,将及时解 决因建设,买卖,租赁军产房发生的合同纠纷,通过民事法律手段 制裁违约方,维护守约方的合法权益.只有这样,才能彰显社会 的公平和正义,才能强化人民法院的法律权威,才能免去因与军 产房发生民事法律关系的当事人的后顾之忧,促进军队房地产市 场的稳定和健康发展.