写字楼招租-电信大厦营销推广方案

写字楼招租-电信大厦营销推广 电信大厦营销推广方案 一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右(以实际测绘面积为准)，招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。 项目整改主要内容为:群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主;目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的进度暂不明确。 其他事项:要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月(不含公共区域能耗)。 二、工作目标简述 , 招商价格及年度递增幅度 租金区间:2.8--3元/平方米/天(含税价) 第二年起每年环比递增5% , 招商任务，截止2009年5月30日，完成全项目95%的招商。分解如下: 截止08年12月底，完成全项目40%的招商; 截止09年5月底，完成全项目95%的招商。 , 第三方押金与付款 全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押2;30%面积付 3押3 小结:根据项目现有的硬性条件和整改情况，结合目前市场行情，项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。 三、营销策略(推广/招商) 论述:项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。 具体策略如下: 1、强化项目核心竞争力——大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、 强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入; 主要媒体投放为:项目宣传单张、网站(O571/FC571/0571xzl)、电台(交通 之声/西湖之声)、短信、夹包(钱江晚报)、报纸广告(钱江晚报)等。 2、主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项 目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础; 建议引入:保险、金融、贸易类巨头; 3、以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失; 优惠方式有: 加长免租期，即09年11月31日前签约的客户，租赁起始日期都可定为09年1月1日;11月31日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期; (免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈的) 200平方米以下，免租期10天; 200,500平方米，免租期15天; 500,1000平方米，免租期25天; 1000平方米以上，免租期30天—40天; 优惠政策 1)根据面积优惠 500,1000平方米以上者，享受97,的优惠; 1000平方米以上者，享受95,的优惠; 2)根据付款方式优惠 按半年付租者不优惠，按年付租者享受95,的优惠; 3) 根据租期优惠 一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增; , 减免年度环比递增:签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变;签约租 赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠(即减免的二 年的递增); 4、积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现; 实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/ 中原地产/新杭商业地产等机构和个体;根据市场了解杭州地区的写字楼佣金 收费标准为一个月租金。 5、重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服 务模式得到客户的信任，以次促进项目的招商成功率，并通过客户关系的维 系，促进客带客的成交; 6、加强通路营销，即招商人员主动拜访(电话/实地)目标客户，积极开展招商 工作;(需要拟定详细的通路营销) 7、与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税 务等级等各类工作; 其他:建议项目案名不做调整 原因 1、“中国电信”已有近10年的扎根经营，楼宇名称和地理位置 已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知; 2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更 名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案名。 如一定要更名可为 中都金融广场(名字一定要气派，一定要叫的响) 推广费用建议 本年度总推广费用为总租赁金额的4, 即2300万元*4, 为:92万元 各阶段目标分解 月份: 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5 目标: 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5% 阶段:公开期 强销期 持续期 收尾 四 、阶段工作内容 第一阶段 公开期 2008.10 完成目标: 总面积的5% 物业状态: 启动整改中 招商工作:1、划分单位，确定面积，拟定价格; 2、制定明确的优惠政策; 3、租赁拟定; 3、确定2-3代理公司/个人的合作; 4、接待来访客户，并做登记和回访; 5、主动拜访金融、保险巨头; 6、确定餐饮休闲类配套业态; 7、确定办公场地，确定招商电话的号码。(可以正常办公) 推广工作: 1、铺开网站广告和信息的发布，以O571的投入为主，再配合FC571、 0571写字楼，以及争取一些免费发布信息的网站; 2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅; 3、项目宣传资料成品到位; 4、短信(10-15天1次) 5、夹报投放1次(钱江晚报) 6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上6点30分到10点把整幢大楼的 照明电灯全部打开，或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂，开 灯时间一致。 第二阶段 强销期 2008.11-12 完成目标: 总面积的35% 物业状态: 全面整改，并到12月底施工完成 招商工作: 1、根据招商计划，落实招商工作; 2、提升现场接待的成交，促进2-3级代理的成交; 3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项; 4、主动拜访各类目标、意向客户; 推广工作: 1、延续第一阶段的各项推广工作，保持3大网络、2个电台的广告 和信息发布，短信和夹报的投放适当的加大力度和频率; 2、派工读生到目标客群所在的楼宇做宣传单张的派发; 3、根据集团公司和百货公司广告的发布，跟进招商信息的发布; 第三阶段 持续期 2009.1-4 完成目标: 总面积的50% 物业状态: 商业部分整改到位，百货装修，并于4月开张 招商工作: 1、随着推广工作的展开，此阶段的咨询客户增多，故作好登记和回 访，以及邀请来实地看楼的工作要落实到位; 2、通过与老客户的关系维系，促进老客户带新客户的成交，并给老 客户一定的回报; 3、接待和拜访2方面同时开展，完成指标; 推广工作: 1、以网络为主持续项目的信息发布热度，同时配合短信和夹报推广; 2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进项 目招商信息; 第四阶段 收尾期 2009.5 完成目标: 总面积的5% 物业状态: 楼宇全面整改到位 招商工作: 1、积极完成既定的招商目标，处理完成招商方面的突发事件; 2、必要的潜在客户拜访和业主拜访; 推广工作: 1、持续网络信息的发布，以及节假日短信的发布; 五、媒体发布明细/预算 月份 08年10月20日 11月 12月 09年1月 2月 3月 4月 5月-11月 费用总计 媒体 启 动 5%、跟进 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 目标任务 网站O571 年 度 发 布 68000 网站FC571 年 度 发 布 40000 网站0571xzl 年 度 发 布 25000 每天8、8:30、9、17、17:30、交通之声91.8 降低频率 保持热度 170000 18时报时广告(周六日除外) 每天8、8:30、9、17、17:30、西湖之声105.4 160000 18时报时广告(周六日除外) 短 信 1次 3次 3次 2次 2次 2次 2次 2次 30000 夹 报 1次 1次 1次 1次 152000 3000份 宣传资料 根据需要派发及增印 20000 到位 报 纸(钱江) 1/4黑 半板黑 110000 工读生派发 1次 1次 1次 10000 群楼立面灯箱 发 布 大堂/购物中心内展架 发 布 5000 楼体电子屏 滚 动 发 布 其 他 不可预测推广 注:以上预算为咨询价格，具体以确定合作协议为准 费用总计 二〇〇八年十月八日