共有产权房

共有产权房 一、 共有产权房概念 “共有产权房”是保障房的补充形式,其显著特点在于价格形成机制。购房人与政府或 投资人共享产权,形成产权主体多元化,以后出售房屋所得按比例分成,减小购房者的 压力。目前,这种方式在上海、安徽、四川等地已经开始试点。主要方法是政府让渡部 分土地出让收益,有的还给予适当财政补助、税费减免,以降低住房的建设成本,然后 以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。在配售时,在中明确共有双方的产权 份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。 我国城镇住房保障范围内的常住居民中的最低收入、低收入、中低收入无基本住房或住 房困难家庭或个人,包括符合条件的城镇新就业职工和在城镇稳定就业的外来居民。他 们具有不同的特征,在保障性住房有限的条件下,有必要对他们进行分流。以新就业职 工和外来务工人员为代的“城镇新移民”为例,他们具有一定的经济实力,其支付能 力要高于最低收入、低收入的住房保障群体,但是他们既不符合廉租房的申请条件,又 买不起普通商品房,但是他们对住房确实又有很大需求,“共有产权房”的推广就可以 很好地解决这一问题。 共有产权房的推出的核心是坚持市场和政府发挥协调作用,既要坚持市场化改革方向, 发挥市场在资源配置中所起的决定性作用,完善产权分配和上市交易收益协调机制,又 要坚持政府的监督和补位作用,以消除寻租和牟利的空间。 2013年12月8日,住房和城乡建设部副部长齐骥在接受记者专访时表示,在住房保 障改革方面,近期将着力推进两项具体工作,一项是在地方实践的基础上,对廉租 住房和公共租赁住房实行并轨运行,另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。 2013年12月24日,全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新在部 署明年工作时,明确表示,“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,同时传递出三个政 策信号,更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。 二、 各地方政府共有产权房政策 住建2013-12 住建部、财政部和发改委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的部 通知》,决定从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,将 从统筹建设、统一受理、统一轮候原则和完善租金定价机制等四个方面 推进。 上海 2011-3 在2011年3月2日举行的上海市政府新闻发布会上,上海市住房保障和 房屋管理局副局长庞元介绍,上海的经济适用房将采用共有产权,或称有 限产权制度。 上海 2013-2 上海全面启动共有产权保障住房供后管理试点,将针对购房家庭违规行为 的不同情况,例如对违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自出租出借等行为, 采取分类处理措施。 四川 2013-7 发布《四川省城镇住房保障条例(征求《意见稿》,》。据《意见稿》透露, 廉租房与公租房将并轨管理,统一为公租房,而经适房与限价房也将并轨 管理,统一为共有产权房,四川省的无住房困难群体可分批购买购置型保 障房的共有产权。 四川 2013-12 《四川省城镇住房保障条例(草案)》中首次提出的新的保障形式——共有 产权保障房。“共有产权房”作为经济适用房的变异形式,是保障房的补 充形式,其显著特点在于价格形成机制。购房人与政府或投资人共享产权, 以后出售房屋所得按比例分成。 共有产权房应实行明码实价销售制度,销售单位应公布项目基准价格、每 套住房的浮动比例和具体销售价格。单套共有产权房销售价根据楼层、朝 向、位置等因素在基准价格基础上浮动,最大浮动比例不得超过?10%, 浮动比例之和为零。 安徽 2013-11 实施《安徽省保障性住房建设和管理办法》,安徽省保障房可实行先租后 售,保障性住房出售合同应当载明政府与承购人的产权份额,规定了承购 人取得全部产权、转让、腾退的情形以及政府回购的处理办法等。 江苏 2013-8 下发《关于加快棚户区(危旧房)改造工作的实施意见》,对经济困难、无 力购买安置住房的棚户区(危旧房)居民,可通过共有产权或提供公共租赁 住房等方式优先满足其基本居住需求,对符合廉租住房保障条件的被征收 人,要优先保障并做到应保尽保。 北京 2013-10 北京市住建委等多部门联合下发了《关于加快中低价位自住型改善型商品 住房建设的意见》,表示北京今后将加快发展自住型商品住房。 北京 2013-1 北京市十四届人大二次会议上,在政府工作报告中对于“自住商品房”的 表述明确为“共有产权性质”。 三、 共有产权房运营模式 1、江苏淮安,2007年起施行, 淮安家庭月平均收入在800元以下,就有申购比市场平均价格低30%左右的政策性商品房的资格,并可选择“共有产权”模式。可选择的住房不仅限于保障房,还包括商品房。 淮安模式中,用地由划拨改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。简单来说,就是政府在出让土地之初,就在土地价格上作出一定让步,差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常,一个楼盘预留5%~10%的共有产权房。 购房者和政府可按7比3和5比5两种比例出资购买,并持有相应产权,共有产权的模式下,购房者拥有其所属产权的全部权利,可以抵押、转卖。共有产权房的价格比周边商品房便宜5%至10%,5年内购房者可以原价回购政府产权部分,5年以后8年以内,在原价基础上加付同期银行利息,8年以后购买,则按届时市场评估价格结算。 2、山东德州平原,2009年起试行, 山东省平原县刚开始实行“产权共有”时,分配面很窄,2010年规定必须是城镇低保户、 无房,如有房,人均不超15平方米、总住房面积不超50平方米,的家庭,后来经过多次调整,2012年的8月20日,平原县将执行放宽到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房总面积不超75平方米”。 在准入上,平原县实行“三级审核、两级公示”的审核制度,由居委会、街道办事处、联合调查组三级入户进行审核,街道办事处、联合调查组2次进行公示,每次公示不少于15天。在分配上,平原县为每户家庭设立统一的基础分,对有退伍军人、伤残军人、70岁以上老人、重大疾病患者等特殊情况的住房困难家庭实行加分,按分值高低分配楼层,分值越高所分配的楼层位置越好,同分值的再通过现场摇号进行分配。 申请人交足60,房款后,可以办理《房屋所有权证》,权证“附记”栏中注明“廉租住房共有产权”字样。共有产权住房在5年内不得转让、继承和抵押,5年后可按照同地段商品住房与廉租住房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款,购房人可以取得完全产权。取得完全产权后,房屋可以转让,也可以由县政府优先回购。 3、上海,2010年起试行, 2010年,上海市共有产权房开始申请供应,申请人需要具有城镇常住户口3年以上,且在提出申请前5年内无住房出售或赠与行为。在准入条件上,上海实行“双困”标准,住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下,其中同一户口所在地住房中两代以上复合家庭可享受一定面积放宽,有效解决大龄青年、新结婚户与长辈分室居住的问题,经济困难标准自2010年起连续4次放宽,目前标准为,家庭二人及以下的,人均月收入6000元,人均资产,主要指存款,18万元,二人以上的家庭,人均收入5000元,人均资产15万元。 购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定,计算公式为,购房人产权份额=销售基准价格?(周边房价×90%)。 五年后经济适用房可以上市转让时,住房保障机构享有优先回购权,并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。 4、安徽铜陵 除单位集资建房仍由个人集资购买、为产权型外,其余保障房均以租赁方式供应。住满5年后,仍然符合保障条件的住户,可按同地段住房市场价格的80%购买,享有80%的产权,上市转让时,转让收入按产权比例分成。 5、安徽宣城,棚户区改造安置住房的共有产权制度, 棚户区改造安置房的共有产权制度试点,对棚改安置房超出原有住房面积的部分,居民既可以通过购买来获得房屋全部产权,也可缴纳租金从而只享有部分产权。目前,安徽推广这种模式,探索建立健全棚户区改造安置住房的共有产权制度,符合条件的城市低收入家庭可购买部分棚改房产权。 6、北京,模式尚未确定, 北京市副市长陈刚设想,自住房的价格会比市场低30%,甚至50%。 按照《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》规定,自住型商品房购买后, 原则上5年内不得转让,5年后转让的,按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房 购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。