上海房价处于合理区间没有下跌空间

上海房价处于合理区间没有下跌空间 近年来，中国房地产市场迅猛发展，房价一路高歌猛进，直到2007年年末，政府出台了一系列政策措施之后，房地产市场骤然降温，于是房地产拐点论甚嚣尘上，各大“经济学 家”粉墨登场，唱衰中国房价，笔者认为中国房价是合理的，特别是上海房价，没有下跌空 间。 衡量一个地区的房价是否合理有过一些标准，目前谈的最多是房价收入比。房价收入比 是指一个地区的住房平均房价与家庭年平均收入之比，用以考查居民的购房能力。如某城市 某年度房屋平均价格为每平方米建筑面积4000元，年职工均收入为15000元，则房价收入比为9.3（4000元/平方米×70平方米?（15000元×2））。房价收入比，国际上通行的标准是 合理区间为3-6倍。一般房价冲到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。目前 唱衰中国房价的 “经济学家”们大多使用了这个标准，而且作为房地产进入高风险区域的 重要判断理由。但是中国城市职工工资收入的官方数据很不准确，因为存在大量不透明的收 入，就上海市而言我们经常可以在报纸杂志上看到披露银行业平均年收入20-30万元，某电力企业年平均工资20几万元，这绝不是夸大其词，就我所熟悉的大学教师来说，实际年均 收入也一般是官方数据的 1.5到2倍，所以，所以用人均收入来衡量中国的房价非常不科学。 最近笔者比较了许多城市的经济发展状况的数据与房价数据，发现一个城市的人均 GDP与此城市的平均房价有很强的正相关性，通过进一步的研究，得出一个平均房价的估 值公式： 平均房价=人均GDP/a 即一个城市的合理平均房价与该城市的人均GDP相比是一个常数a，这个a值是根据城市类型的不同来确定的，目前笔者只仔细研究了亚洲的国际型大都市或者国际金融中心这 一类型的城市，如香港、新加坡、台北、汉城等城市。通过分析，这类城市的a值一般在3-5.5之间为合理区域，即国际大都市平均房价=人均GDP/3-5.5。 也就是说如果一个国际大都市当年的人均GDP为16500美元 ，那么这个城市当年合理平均房价为16500/5.5到16500/3之间，即3000-5500美元之间。低于3000美元时为价值投 资区域，高于5500美元则进入高风险区域。而其他类型的城市的a值要高于3-5.5。 下面一组数据是香港1997年以来的人均GDP数据（美元）： 1996 25200 1997 27055 1998 25352 1999 24600 2000 25144 2001 24744 2002 24340 2003 23428 2004 24393 2005 26000 2006 27466 一 06年以前港币兑美元的汇率平均稳定在7.76，那么按照公式=GDP/3-5.5 计算后，香港历年合理房价上下限为（折合成港币）： 上限 下限 1996 65184 35554 1997 69982 38172 1998 65577 35769 1999 63632 34708 2000 65039 35475 2001 64004 34911 2002 62959 34341 2003 60600 33054 2004 63096 34416 2005 67253 36683 2006 71045 38752 表二 将表一与表二制成图一，图一中蓝线与红线之间的部分应该是房价的合理区域： 图一 以下是香港房地产近些年的实际走势图（网上数据） 图二 如果再与图一的香港房地产实际走势整合在一起成图三，其中黄线为香港房地产10年来的实际走势，蓝线为合理价格上限，红线为下限。 从图三我们可以直观地发现，当黄线突破蓝色区域时，则将面临风险，如97年房价达 到10万，而理论上限为7万多，于是出现了97年后连续数年的大跌。而到了2003年，黄线运行到红线以下，3万元左右，进入价值投资区域，随即有买盘拉起。 图三 关于其他国际大都市的历史分析也符合以上理论，暂不做表述。这里先只做一个横向的 对比。台北人均GDP17000美元，合理均价应该3100-5700美元；前段时间，胡志明的房价大副下跌,原因是越南胡志明市人均GDP为2000美元左右，合理均价应该是400-670美元左右，但实际房价到了5000美元，不跌才怪呢。 下面对上海的数据进行分析。先看上海的人均GDP情况，有２种统计方法，一种是按 照户籍人口统计，一种是按照常住上海半年以上的人口计算，分别如下表所示： 人均Ｇ年份 上限 下限 ＤＰ 1992 8650 2883.333 1572.727 1993 11758 3919.333 2137.818 1994 15352 5117.333 2791.273 1995 19225 6408.333 3495.455 1996 22700 7566.667 4127.273 1997 26352 8784 4791.273 1998 29104 9701.333 5291.636 1999 31979 10659.67 5814.364 2000 36217 12072.33 6584.909 2001 39340 13113.33 7152.727 2002 43143 14381 7844.182 2003 50032 16677.33 9096.727 2004 59928 19976 10896 2005 67565 22521.67 12284.55 2006 75990 25330 13816.36 2007 88160 29386.67 16029.09 表三 按照上海市户籍人口统计 人均ＧＤＰ 年份 上限 下限 1992 6407.407 2135.802 1164.983 1993 8709.63 2903.21 1583.569 1994 11371.85 3790.617 2067.609 1995 14240.74 4746.914 2589.226 1996 16814.81 5604.938 3057.239 1997 19520 6506.667 3549.091 1998 21558.52 7186.173 3919.731 1999 23688.15 7896.049 4306.936 2000 26827.41 8942.469 4877.71 2001 29140.74 9713.58 5298.316 2002 31957.78 10652.59 5810.505 2003 37060.74 12353.58 6738.316 2004 44391.11 14797.04 8071.111 2005 50048.15 16682.72 9099.663 2006 56288.89 18762.96 10234.34 2007 65303.7 21767.9 11873.4 表四 按常住上海半年以上的人口统计 分别绘制成如下图表： 图四 表三对应的房价上下限区间示意图 图五 表四对应的房价上下限区间示意图 上海历年的房地产均价的数据暂时还没有弄到，去年的情况是均价超过一万元，对照图 五，也是刚刚超过下限。今年5月上海成交均价达到了1.7万，也没有超过上限，整体来看，上海的房地产均价一直在合理区域的中下位置运行，不过也要提防其快速上涨而进入到合理 区域的上部，那时可能会有风险产生。 联系电话：１３９１６１８０４７０ Email:xrdeng@sspu.cn 邓晓荣