香港房产商四招称霸上海滩

香港房产商四招称霸上海滩 上海滩万众瞩目的标志性地产 , 背后都有着共同的血统 , 打开上海市中心地图 , 便可清楚看到港商投资的分布。在南京西路 , 上海高级购物中心恒隆、梅龙镇、中信泰富 ; 在淮海中路 , 瑞安广场、新天地、中环广场、新世界大厦、大上海时代广场等 ; 在徐家汇的港汇广场傲视群雄。在办公大楼方面 , 有资料显示 : 南京西路和淮海中路沿线 , 港资房地产占 85% 。在别墅和豪宅市场 , 港商更是不逞多让 , 他们在上海的投入程度远超出其它外商。十年地产博弈 , 一千亿元资本 , 港商是如何成为上海房地产界的最大赢家 ? 一、长线布局 , 坐收地产市场复苏好 在这 10 年间 , 上海房地产市场二度沉浮 , 港商始终没有动摇投资信心。 1997 年前 , 上海曾兴起第一波地产热潮 , 港商尽速抢占山头 ;1997 年后 , 地产泡沫破灭 , 但港商完成事业布局 ;2001 年 , 地产市场再度雄起 , 港商尽收山河。 在住宅方面 ,1994 年 , 上海市中心外销房价达到人民币 11620 元 / 平方米 , 与 2003 年的高级住宅价格相当。但在 2000 年 , 房屋价格一度 几近腰斩。在办公大楼方面 ,1997 年 , 上海甲级办公大楼日租金攀升至 约人民币 8 元 / 平方米 ,2000 年时跌到只剩下 20%, 到了 2004 年又回 升到 1997 年的租金价位。 上海地产的 V 形走势 , 让港商的投资过程 , 像过山车一样惊险刺激。 但是 , 他们如今守得云开见月明 , 占尽先机。香港媒体曾质疑新世界过早来内地投资并且收益不大。去年 (2003 年 7 月 1 日至 2004 年 6 月 30日 ) 新世界中国地产首度获利 , 营业额约人民币 25 亿元 , 较前年同期增 长 364%, 获利则为人民币 1 亿 2700 万元。香港新世界集团在大陆华东 地产的操盘手、香港新世界集团老板郑裕彤的女婿杜惠悟 ,l990 年就已经奉命陪同郑裕彤考察上海 , 当时的上海还在使用粮票和代金券。 二、 圈地哲学 , 累积日后发展的最大资产 港商利用雄厚的财力 , 在 1992 至 1997 年间购入大量土地 , 这些土地大多集中在中心城区 , 成为日后在上海的最大资产。如恒隆地产在1992 年便取得了现南京西路恒隆广场的用地开发权 ; 和记黄埔在 1994 年获得汇贤居的土地开发权 ; 新世界则在 1997 年获得淮海中路新世界大厦的土地开发权。 1997 年至今 , 上海已难见如此大规模的土地转让行为。 早来一步的圈地哲学 , 还让港商拥有搭建政商人脉的绝佳时机。杜惠皑为上海市政协常务委员兼港澳委员会召集人 , 每年他来上海参加政 协会议 , 一面向市政府提供规划建议 , 一面则倾听发展趋势把握商业脉动 ; 同样具备政协委员身分的港商 , 还有新鸿基地产副主席郭炳江和长 江实业集团执行总裁赵国雄。而身为全国工商联副主席的瑞安集团董事长罗康瑞 , 则在卢湾区建设新天地项目时 , 与上海市政府关系密切 , 从而赢得 " 上海姑爷 " 的称号。 先到哲学 , 让港商获益良多。恒隆地产 2004 财政年报显示 , 他们的港汇广场和恒隆广场 , 在开发完成 5 年和 3 年的今天 , 租金收益和利润 分别约为人民币 4 亿 7500 万元和人民币 3 亿 6400 万元 , 占集团总租金收益的 21% 。从增长幅度来看 , 大陆投资收益已经超过香港。恒隆集团主席陈启宗也承认 , 恒隆地产过 去数年的租金收益增长 , 几乎单靠上海 两个房地产的支撑。 港商早年在上海花人民币 1000 亿元储备的土地 , 就像一只巨大的储蓄罐 , 为日后的稳定收益与成长建立了最坚强的基础。杜惠皑表示 :" 一般土地储备 , 都会有长期储备和短期储备的区分。 " 香港在大陆第一大投资集团的新世界 , 在大陆总资产超过人民币 250 亿元 , 全国土地储备量 超过 1723 万平方米 ( 相当于 4 个大陆一线发展商的土地储备规模 ), 在 上海的土地储备虽仅 84 万平方米 , 在新世界全国各大城市的土地储备量排行榜上倒数第二 , 但投资额人民币 85 亿元 , 则是全国第 2 位。 三、创造金流 , 利用购物中心积蓄现金 拥有如此庞大的土地对港商而言 , 何时、以何种开发方式推出 , 便为战略所在了。如果是短期储备的土地 , 指的是以销售为主的住宅用地 , 可随时推案。相对于港商用心平衡长期储备土地和短期套现土地的组合 ,大陆开发商的操作就没有如此熟捻 , 以至于负债率经常居高不下 , 出现 较高风险状态。 相较之下 , 港商开发房地产专案 , 都会搭建一个企业盈利的蓄水池 , 它既是现金流的保证 , 也是推动其它业务发展的基石。商场的开发与经营 , 是建立蓄水池的方法之一。恒隆地产在上海的现在与未来项目中 , 准备投入人民币 160 亿元。在这些案子尚未完成的今天 , 单单靠着港汇广场与恒隆广场 , 每年就有人民币 3 亿元的利润。 当然 , 开发顶级购物中心 , 并不是一件容易的事情。购物中心在前 期招商时 , 难免会遇到困难 , 但是在上海掌握了 90% 的顶级购物中心的香港商场经营者 , 在此时期大都选择坚持定位 , 打造品牌。他们会重点引进顶级品牌 , 从而带动其它品牌进驻 , 如率先引进以选址谨慎闻名的星巴克 , 为同级厂商建立示范作用。 就以恒隆广场为例 , 在开创初期 , 为能成功引进路易威登、迪奥、 香奈儿等 6 大品牌开旗舰店 , 不仅承诺厂商进场后 , 根据经营情况支付租金 , 而且还为它们先期垫付人民币 6000 万元装修费用。 一旦购物中心顺利营运后 , 港商则想方设法提高利润率。他们不惜 撤换品牌以提高租金 , 补充购物中心没有的消费功能 , 增加消费者满意度 , 以及改换自营利润率较高的业务提高收益。去年底 , 恒隆就与合作 5 年的富安百货分手 , 改采自营百货商场方式增加利润。也因此 , 他们在去年度财报上 , 上海房地产的营业额 , 在同样满租的情况下 , 却比上年增长了 52% 。 四 .行销战术 , 擅用人脉和关系行销 如果台商在上海地产界是以绚丽的排场和创意的手法销售房产而闻名 , 港商的强项就在于利用人脉和关系推动业务了。 汇贤居推出前 15 个月 , 和记黄埔通过挖角和招人 , 在董事总经理余耀庭的组织下 , 成立了一支 15 人的人脉行销团队 , 经过 9 个月的培训 , 于汇贤居开盘前半年上阵。这支人脉行销团队 , 不仅懂房产 , 为了与身价过亿的客户相处 , 他们还必须是生活行家 , 享受雪茄 , 懂游艇 , 知道收藏。同时 , 他们还深入研究汇市、股市 , 知道人民币汇率以及升值的可能 , 了解香港和新加坡的证券市场 , 随时告诉客户 , 投资上海房地产 如何会比投资证券或外币 , 获得更高的收益。行销团队果然效率惊人 , 创造了汇贤居在预售开盘数小时后 , 便告售薯的佳绩。 • • • • • • • • • • • • • • • • • • 【唯美句子】 走累的时候，我就到升国旗哪里的一角台阶坐下，双手抚膝，再闭眼，让心灵受到阳光的洗涤。懒洋洋的幸福。 顶 3 收藏 2 • 【唯美句子】 一个人踮着脚尖，在窄窄的跑道白线上走，走到很远的地方又走回来。阳光很好，温暖，柔和。漫天的安静。 顶 7 收藏 7 • 【唯美句子】 清风飘然，秋水缓淌。一丝云起，一片叶落，剔透生命的空灵。轻轻用手触摸，就点碎了河面的脸。落叶舞步婀娜不肯去，是眷恋，是装点,瞬间回眸，点亮了生命精彩。 顶 11 收藏 9 • 【唯美句子】 几只从南方归来的燕子，轻盈的飞来飞去，“几处早莺争暖树，谁家新燕啄春泥，”其乐融融的山林气息，与世无争的世外桃源，让人心旷神怡。 顶 0 收藏 2 • 【唯美句子】 流年清浅，岁月轮转，或许是冬天太过漫长，当一夜春风吹开万里柳时，心情也似乎开朗了许多，在一个风轻云淡的早晨，踏着初春的阳光，漫步在碧柳垂青的小河边，看小河的流水因为解开了冰冻而欢快的流淌， 清澈见底的的河水，可以数得清河底的鹅软石，偶尔掠过水面的水鸟，让小河荡起一层层的涟漪。河岸换上绿色的新装，刚刚睡醒的各种各样的花花草草，悄悄的露出了嫩芽，这儿一丛，那儿一簇，好像是交头接耳的议论着些什么，又好象是在偷偷地说着悄悄话。 顶 3 收藏 4 • 【唯美句子】 喜欢海子写的面朝大海春暖花开，不仅仅是因为我喜欢看海，还喜欢诗人笔下的意境，每当夜深人静时，放一曲纯音乐，品一盏茶，在脑海中搜寻诗中的恬淡闲适。在春暖花开时，身着一身素衣，站在清风拂柳，蝶舞翩跹的百花丛中，轻吹一叶竖笛，放眼碧波万里，海鸥，沙滩，还有扬帆在落日下的古船，在心旷神怡中，做一帘红尘的幽梦。 顶 0 收藏 2 • 【唯美句子】 繁华如三千东流水，你只在乎闲云野鹤般的采菊东篱、身心自由，置身置灵魂于旷野，高声吟唱着属于自己的歌，悠悠然永远地成为一个真真正正的淡泊名利、鄙弃功名利禄的隐者。 顶 1 收藏 3 • 【唯美句子】 世俗名利和青山绿水之间，你选择了淡泊明志，持竿垂钓碧泉绿潭;权力富贵和草舍茅庐之间，你选择了宁静致远，晓梦翩跹姹紫嫣红。 顶 2 收藏 3 • 【唯美句子】 那是一株清香的无名花，我看到了它在春风夏雨中风姿绰约的模样，可突如其来的秋雨，无情的打落了它美丽的花瓣，看着它在空谷中独自凋零，我莫名其妙的心痛，像针椎一样的痛。秋雨，你为何如此残忍，为何不懂得怜香惜玉，我伸出颤抖的双手，将散落在泥土里的花瓣捧在手心。 顶 4 收藏 5 • 【唯美句子】 滴答滴答，疏疏落落的秋雨，赶着时间的脚步，哗啦啦的下起来。听着雨水轻轻地敲击着微薄的玻璃窗，不知不觉，我像是被催眠了一样，渐渐的进入了梦乡。 顶 3 收藏 5 • 【唯美句子】 在这极致的悲伤里，我看到了世间最美的爱，可谁又能明白，此刻的我是悲伤还是欢喜，也许只有那拨动我心弦的秋季，才知道潜藏在我心中的眼泪。 顶 4 收藏 3 • 【唯美句子】 看着此情此景，我细细地聆听。像是听到了落叶的呢喃，秋风的柔软，在这极短的瞬间，他们一起诉说着最美的爱恋，演绎着永恒的痴缠。当落叶安详的躺在大地，露出幸福的模样，你看，它多像一个进入梦乡的孩子。突然发现，秋风并非是想象中的刽子手，原来它只是在叶子生命的最后一刻，让它体会到爱的缠绵，飞翔的滋味。 顶 1 收藏 1 • 【唯美句子】 很感谢那些耐心回答我的人，公交上那个姐姐，还有那位大叔，我不知道他们是不是本地人，但我们遇到的一个交警协管，一位头发花白的大姐，她是上海本地人，很和善，并不像有些人说的上海人很排外。事实上，什么都不是绝对的。 顶 2 收藏 0 • 【唯美句子】 我嗅到浓郁的香奈尔，却也被那种陌生呛了一鼻。也许，我却不知道，那时的感受了。那里没有那么美好，没有安全感，归属感。我想要的自由呢，不完全地体验到了。 顶 2 收藏 1 • 【唯美句子】 那些繁华的都市，车水马龙，灯红酒绿，流光溢彩，却充斥着一种悲哀，浮夸。我看到各种奢华，却也看到各种卑微，我看到友善亲和，也看到暴躁粗鲁，我看到金光熠 • 【优美语句】 踏过一片海，用博识的学问激起片片微澜;采过一丛花，正在聪慧的碰碰外送来缕缕清喷鼻;无过一个梦，决定从那里启程。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 人生如一本书，应该多一些精彩的细节，少一些乏味的字眼;人生如一支歌，应该多一些昂扬的旋律，少一些忧伤的音符;人生如一幅画，应该多一些亮丽的色彩，少一些灰暗的色调。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔;生活如山，宽容为径，循径登山，方知山之高大;生活如歌，宽容是曲，和曲而歌，方知歌之动听。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 母爱就是一幅山水画，洗去铅华雕饰，留下清新自然;母爱就象一首深情的歌，婉转悠扬，轻吟浅唱;母爱就是一阵和煦的风，吹去朔雪纷飞，带来春光无限。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 努力奋斗，天空依旧美丽，梦想仍然纯真，放飞自我，勇敢地飞翔于梦想的天空，相信自己一定做得更好。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 品味生活，完善人性。存在就是机会，思考才能提高。人需要不断打碎自己，更应该重新组装自己。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 母爱是一缕阳光，让你的心灵即使在寒冷的冬天也能感到温暖如春;母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘依然纯洁明净。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 母爱是温暖心灵的太阳;母爱是滋润心灵的雨露;母爱是灌溉心灵的沃土;母爱是美化心灵的彩虹。 顶 0 收藏 0 • 【优美语句】 一轮金色的光圈印在海面，夕阳将最后的辉煌撒向了大海，海平面波光潋滟，金光闪闪，夕阳下的海水让最后一丝蓝也带着感动。温和的海水轻轻地拍打着我的脚踝，我张开双臂拥抱最温馨的时刻„„我爱大海宽广的胸怀，无论多大的风浪，她都可以揽入怀中;无论多少风雨，都无法将她击垮;无论多少河流，她都可以容纳;我愿 做一只填海的燕，填平她的波涛翻滚，填平她的汹涌愤怒，只留下平静、柔和的海面。