个人买房贷款条件

个人买房贷款条件 一、个人在申请商品房住房贷款时应提供以下资料:1、借款人夫妻双方(共同所有权人)户口簿、身份证及复印件。2、与售房单位签订的购房合同或协议。3、借款人单位出具的职务和收入证明，私营企业主要提供有关部门出具的能表明其偿债的经营收入和纳税证明、营业执照及复印件。4、借款人首期房款存款证明及复件。5、个人住房贷款申请表(格式由银行提供)。 二、个人申请住房贷款程序:1、与开发公司签订购房协议。2、填写个人住房贷款申请表，提供银行所需资料。3、经银行审查条件合格，在银行存足首期购房款或出具首付凭证。4、经审批合格后，签订借款合同、抵押合同及保证合同。5、办理房屋产权抵押登记，房屋保险及公证手续。6、办理贷款入账及转存手续。7、到开发公司办理有关入户手续。 三、个人住房贷款从贷款后的次月开始还款。个人住房贷款的还款方式有两种，即每月本金加利息总额固定的等额本息还款法和每月本金相同的等额本金还款法。目前，银行常用等额本息还款法。因为在相同的借款期限内，采用这种还款法，每月还款额固定、便于记忆，借款人初期的还款压力较小。 等额本息还款: 每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)总还款月数?{(1+月利率)总还款月数-1} 银行执行的个人住房贷款最多年限为30年，月利率分别为:1年4.185‰，2年和3年4.32‰，4年和5年4.3875‰，6年至30年4.59‰。 贷款买房时应注意哪些事项 在各大商业银行纷纷收紧贷款的大环境下，如何成功申请购房贷款成为眼下很多购房者必须重视的问。不少以前能贷款的人，现在不符合贷款条件了;不少以前能获得优惠利率的人，现在只能按基准利率甚至上浮利率贷款。因此，在看中房屋签署相关购房协议前，了解贷款政策、确认贷款细节是购房者必不可少的一门功课。 首先，购房者应当向征信管理部门查询本人的信用报告，确认能否贷款。 该条件是个人购房贷款的基础，如果一个人有过不良的信用记录，如逾期不归还信用卡欠款等，且不良记录超过银行相关规定的话，不管其他条件如何，都无法获得贷款。 其次，购房者应当确定在现今的贷款政策下，究竟能够贷几成、获得什么利率。最近一段时间，银行个人住房贷款政策变动较多，各家银行对于贷款条件的认定也不尽相同。比如怎么算贷款次数，如果有过两次以上贷款，但已全部还清算几套房贷款等。以二套房贷款政策来看，其要求已提高到首付六成，贷款利率比基准利率上浮1.1倍，比去年年底时严格了很多。因此，购房者应当充分考虑自己的实际情况，安排好手中的资金，以应对贷款要求。 最后，购房者应当在确定贷款条件的同时，问清楚银行何时能放款。这个问题以前并不突出，但现在已成为房地产买卖中一个新的纠纷点。如果购房者的贷款已经获得银行批准，但是银行没有放款额度，导致卖方在短期内无法收到房价款，这样三方就会产生矛盾。以前银行往往在产权变更后的5至7天内放款给卖方，但是现在卖方可能会 延后一到两个月才能收到房款。因此，房地产买卖双方应当在交易过程中对银行的放款时间有个合理预期，以免给双方带来不必要的纠纷与损失。 德佑地产法务部经理瞿慧虹建议，购房者在申请贷款时可以选择一家大型房产中介公司进行咨询，这类中介公司往往拥有3到5家甚至更多的合作银行，每个银行的贷款政策都不尽相同，购房者可以视实际情况获得有效建议。 怎样避免购房贷款9大陷阱 购房九大陷阱之一中介管钱不安全 案例:徐昌明通过某房产中介看中了顾俊名下的一套房屋，在中介的竭力撮合下，双方签订了一份由中介提供的《房地产买卖居间协议》，约定:房屋成交价54万元，买家徐昌明在两天内支付卖家顾俊定金3万元，定金须交到中介公司指定账户托管，买方将定金支付到指定账户后，视为卖方收讫。 协议签订后，徐昌明依约向指定账户打入了这笔定金，中介工作人员拍着胸脯保证卖家一有消息就会立即徐昌明。可是一个月过去了，中介始终没有任何音信，于是徐昌明尝试着与卖家顾俊联系，可顾俊说自己也一直在等中介的消息，还埋怨徐昌明怎么3万元定金一直不付。徐昌明这就纳闷了，3万元自己早打进中介公司账户了，怎么还没转付给卖家?于是两人一起到中介公司去理论，可一去才发现，这家号称在全国都有连锁店的中介公司居然早已人去楼空、关门倒闭了，于是双方连忙向公安机关报案。 案是报了，可徐昌明付出去的3万元怎么办?为此，徐昌明多次与顾俊协商，可顾俊觉得自己也是受害者，不但从没拿到过一分定金，连房产证都还押在中介那里。磋商不成，徐昌明一纸诉状将顾俊告上法庭，要求解除双方的买卖居间协议，并返还3万元定金。 法院判决:法院经过审理认为，徐昌明与顾俊签订的《房地产买卖居间协议》明确约定，“买方须将3万元定金交到中介公司指定账户托管，买方将定金支付到指定账户后，视为卖方收讫”，因此，徐昌明将3万元支付到中介公司账户时，已经履行了自己支付定金的义务，顾俊虽然没有实际拿到钱，但按照约定已经视 为收到定金。因此，本案由于中介公司倒闭引发风险应当由顾俊承担。法院判决顾俊返还徐昌明定金3万元。 理财提示:二手房买卖中，交易资金安全问题尤其重要。无论对买家还是卖家而言，一旦处理不慎，极有可能造成不可弥补的重大损失。这类纠纷数量很多，比较常见的类型有: 一、带有银行抵押贷款的房屋，卖家收了房款后赌博、挥霍或挪作他用，不用于注销房屋上的抵押，致使房屋无法办理过户，房款也无力退还。 二、所谓卖家的委托人(通常都有公证委托书)收到买家房款后，携款潜逃、人间蒸发。 三、如本案所示，中介公司代收房款或定金后挪作他用，长期拖延不付，甚至突然倒闭或者主要负责人携款潜逃等。 这些“血淋淋”的教训都在提醒我们，在买房时，千万要捂住口袋、看好资金、多留一个心眼。特别对中介公司(尤其是规模较大的看起来比较正规的)，很多人容易放松警惕，以为这么大的公司出不了什么问题，于是买方的定金、首付款甚至全部房款都是进入房产中介公司开设的公司账户甚至是个人账户。事实上，有的大型连锁房产中介公司确实比小中介要规范一些，但中介市场鱼龙混杂，池水很深，即使是大公司里也有不少害群之马。比如不少中介挪用这些欠款炒房、炒股或用于门店扩张等。 总之，要防范交易资金风险，关键还在于选择安全的付款途径，尽量不要选择让资金通过中介转手。目前，房地产交易中心设有专门的资金监管窗口，买卖双方在这里就可以办理相关业务，确保自己的交易资金绝对安全。 购房九大陷阱之二限售房屋买不得 案例:2007年12月，小周急于买房，但发现房价经过前一阶段的疯狂上涨，性价比高的房屋已经很难找到了。正在他犯难的时候，一次偶然的机会，小周在某个新动迁小区周围的房产中介处看到一套价格相当优惠的二手房。经了解，这套房子还是新房，是张先生刚刚因动迁获得的配套商品房，之所以卖得如此便宜，是因为这类房屋5年内不能办理产权过户。 小周犹豫了，但中介公司告诉小周，这不成问题，自己有办法能帮助双方办理过户，办不了过户分文不收。小周想，这个地段如此便宜的价格确实诱人，又有中介公司的保证，只要自己小心点，即使办不了过户，自己也不会有什么损失。 于是，在中介公司的撮合下，小周与上家张先生签订了一份《房地产权益转让产权过户合同》，约定张先生以74万元的价格将房屋项下的所有权利转移给小周，双方在中介公司的配合下至房地产交易中心办理交易过户手续，小周果然收到了房地产交易中心出具的申请权利人为自己的收件收据。于是小周彻底放心了，按 约支付了张先生购房首付款38万元。按约定，当小周收到交易中心出具的以小周为所有权人的房地产证时，小周再把余款36万元付清，张先生同时交付房屋。 几天后，小周终于等到了交易中心的通知，但并非预想中的领取房产证的通知，而是不予核准其产权登记的通知。理由是:此房屋5年内限制交易，申请人递交的据以过户的动迁安置协议系伪造，故不予核准登记。此时小周方知，中介的所谓办法，就是伪造动迁协议将小周也列为被动迁安置人，然后申请分户将房屋转到自己名下。既然交易不成，小周要求张先生退钱，张先生却称自己经济困难无力退款。于是，小周诉讼法院要求张先生退还已付的38万元房款及合同不能履行的违约金。 法院判决:法院审理后发现，这套房屋是张先生与其家人共同动迁所得，张先生出售该房屋仅有部分被拆迁人(妻子)授权同意出售，尚有部分被拆迁人(母亲)未授权同意出售，事后也未予追认，因此张先生出售系争房屋的行为属无权处分行为，小周与张先生所签的合同应属于无效。合同无效，张先生自然应当将购房款38万元返还小周。至于支付违约金的请求，由于合同无效，并且小周明知该房屋在按照正常程序无法在五年内办理过户手续的情况下仍然买卖限售房，且提供虚假动迁协议办理过户，致使合同不能履行，故违约金的诉讼请求不予支持。 理财提示:房价高涨的今天，不少人都希望能通过钻法律的空子或者打法律的擦边球的方式来获得一套相对便宜的但是一些权利受到限制的房屋，结果反而给自己带来很大的交易风险。 这类受限房屋主要有以下三类:一是有限制转让条件的市政配套商品房(即限售房)，二是权利处于司法查封状态的房屋，三是尚存在法律纷争以及产权人尚不明晰的房屋。这三类房屋中，尤其以购买限售房引发的纠纷特别突出。 所谓限售房，主要是动迁安置房，这类房屋由于具有一定的政府补贴性，根据2005年上海市政府出台的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》规定，配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让。因此，除非通过非法手段，在限售期内购买限售房，房地产登记部门是不予办理产权过户的，买房人肯定无法办出以自己为产权人的产权证——即使你已经实际搬入居住也不例外。正是这个原因，限售房的价格一般要比相同地区周边房价低20%以上。价格是便宜了，但购买这类房屋的风险也很大:由于无法办理产权过户，加上近年来房价波动加剧，出卖人一房二卖或者最终不配合办理过户手续的可能性非常大。到那时，购房人很可能钱财两空。 对于普通买房人来说，可以通过以下几个方法来鉴别这类房屋或防范这类风险，一、出售人只有动迁协议或预购协议，尚未办理产权证的房屋尽量不要买，即使要买，也让出售人先将产权证办出审核后再决定是否购买;二、有产权证的房屋，审核产权证上是否有“5年内限制交易”的条款;三、对报价明显低于周边房价的房屋以及新的动迁小区的房屋更要保持的警惕性，在确认能否购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。 购房九大陷阱之三卖家户口不迁移 案例:2008年5月，李立与潘翔签订《上海市房地产买卖合同》，约定潘翔将其名下的一套房屋以50万元的价格转让给李立。合同约定，双方在2008年6月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，潘翔在房屋过户之日起50日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户籍的迁出手续，如果未能按时迁出的，则每逾期一日，潘翔则应当按照房屋总价的万分之五向李立支付赔偿金，直至原有户籍迁出时止。合同签订后，李立按照约定付清了房款。 2008年6月1日，双方到房地产交易中心办理了该房屋的产权过户手续，但潘翔的户口一直留在房屋内。后来，李立多次催促潘翔迁户口，但潘翔总是以目前自己名下没有房产，户口无处迁入为由予以拒绝。明明是自己已经花钱买下的商品房，却莫名其妙有别人的户口在其中，李立怎么想都觉得不安稳，在经过了将近半年的反复劝说无效后，无奈之下，李立在2008年11月将潘翔告上法庭，要求判决王立栋将户口立即迁出。 法院判决:案件审理过程中，经法官释明，李立得知户籍迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，因此将诉讼请求变更为要求潘翔支付逾期迁出户口的违约金。法院认为，双方在合同中关于潘翔不能按时迁出户口应支付违约金的约定内容明确且合法有效，双方都应遵守，最终判决支持了李立要求王立栋支付违约金共计两万余元的诉讼请求。 理财提示:在我国当前国情下，二手房买卖的过程中难免会遇到户口迁移的问题。有时候会出现合同约定卖家应该迁出户口却迟迟不愿执行的问题。对于这类问题，买家应注意以下三点。 一、根据现有规定，户口和商品房产权所有者之间已没有必然的法律联系，卖家在出售房屋后拒绝迁出户口也不会影响商品房的使用价值，当然也不会影响买家户口的迁入，与此同时，买家也不能仅仅以此为由要求解除房屋买卖合同。 二、户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定了出卖人有义务将户口迁出，但由于该义务属于不能强制履行的事项，法院不能做出强制出卖人迁移户口的判决。 三、如果买卖合同约定，卖家没有按时迁出户口应承担违约金的话，那这种违约金约定则属于民事案件处理范围，法院可以判决支持。因此在二手房交易中，房屋买受人如果特别在意户口问题，应当事先了解清楚房屋内的户口情况，尤其是在房屋内户口情况多样复杂的局面下，比如存在人户分离情况的，更是要谨慎操作。建议最好要求卖家在完成交易之前将户口全部迁出，。如果卖家由于种种原因，确实无法在交易完成之前迁出所有户口的，双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金。 购房九大陷阱之四群租房租不得 案例:2006年初，赵阳在上海浦东某地购买了一套两室两厅的商品房。交房后，赵阳又与韦家俊签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给了韦家俊，租期从2006年8月至2010年8月，月租金2200元。 合同约定，如果韦家俊未征得赵阳书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，赵阳有权解除合同。合同还约定，在租赁期内，韦家俊可以对房屋进行装修配置及转租等。然而赵阳没有想到的是，韦家俊在租得房屋后没多久就开始大规模装修房屋，他将房屋原有的客厅和餐厅利用隔墙分隔成两间房间，另行铺设了水管、安装了5套独立的水电表具。 装修完成后，韦家俊以800至1500元不等的价格将四个房间分别转租，当起了二房东，最多时曾有10人在同时该套房屋中居住。2007年8月，小区物业向赵阳发出《违章整改通知书》，由于当时合同一签就是4年，赵阳平时也专心忙于工作，压根没有再来看过自己的这套房子，当他拿到《通知书》后，立即赶回自己的房子一看，这才发现房屋里面早已是一片狼籍，面目全非，污水横流，而且蚊蝇四处乱飞，厨房角落里也都是死蟑螂，发出阵阵恶臭，特别让人担心的是，由于随意私接电线，导致多根电线暴露在外，有的电线还被当作晾衣绳，存在严重的安全隐患。赵阳看后，气不打一处来，当初赵阳虽然知道韦家俊会转租房屋，但没想到会把房子群租出去，因此立即打电话质问韦家俊，要求他立即改变房屋目前的群组乱想，然而韦家俊自恃有4年合约在身，因此赵阳多次与之交涉都没有结果，无奈之下，赵阳便将韦家俊告上法庭，要求解除租赁合同。 法院判决:法院经审理查明，双方租赁合同内容不违反法律禁止性规定，是有效合同。然而韦家俊在装修时将客厅、餐厅均改造成独立的房间，并安装五套独立的水电表具，不仅明显改变了作为房屋主要功能的客厅、餐厅的用途，而且对房屋本身结构必然产生一定程度的损坏，属于严重违约行为。但由于在签订合同时，其装修房屋是征得赵阳同意的，因此赵阳必须对装修予以补偿。法院最终判决双方合同解除，赵阳支付韦家俊装修补偿款2万元。 理财小贴士:群租一词可以说是与“高房价”同步诞生的一个新名词，也成了今天许多大城市久攻不破的顽症。纵然“群租”有其经济上的客观原因，但二房东违章搭建、乱布电线的行为存在很大的消防安全隐患，不但损害了房屋所有人和租客的合法权益，甚至可能危及公共安全，房屋所有人和租客应自觉抵制“群租”。 对于房东来说，一旦把房子租给了这样的二房东，无疑是给自己惹上了极大的麻烦。因此房东在出租房屋时应注意以下三点。 一是认真查看承租人的身份证件，了解清楚承租人的家庭地址、工作单位等个人信息，做到知己知彼，心里有数，对于承租人来说，由于房东了解自己的详细个人信息，因此也不太敢随意胡来。 二是在租赁合同中明确约定承租人如果私自改变房屋结构、用途，或擅自转租的，房东有权解除合同，以便在纠纷发生时争取主动。 三是“常回家看看”，毕竟房屋是自己的财产，对于自己的财产，任何时候都不能轻易做“甩手掌柜”，即使不能每月探访一次，也要不定期回来看看，从而对出租房屋的使用情况有所了解，一旦发现违反法律规定或租赁合同约定行为的，就可以及时制止、纠正，避免损失扩大。 对于租客来讲，一旦大房东和二房东的租赁合同解除，不论自己与二房东的租赁合同是否到期，都必须立即迁出，给自己造成不便甚至损失，因此租赁房屋时也应注意三点:一是选择合适的房源，不能一味贪图租金便宜，盲目租赁。 购房九大陷阱之五套贷行为要不得 案例:2005年，陈静因做生意急需资金周转，于是想到利用银行可贷款购房总价70%的政策，通过虚假买卖房屋的方式进行贷款。 很快，经同学介绍，陈静找到了“托儿”费凡。双方商定，由费凡虚假购买陈静的一套房产向银行贷款，一切手续费用由陈静负担，所贷款项由陈静使用并归还，同时支付费凡一万元好处费，两年后，再将房屋产权转回陈静。 之后，双方按约在房地产交易中心办理了房屋过户手续，并向某银行贷款42万元。费凡也顺利拿到了一万元好处费。其后两年，双方相安无事，陈静每月按时还贷。2007年9月，当陈静要求费凡将房屋过户回来时，费凡看到两年里房价上涨了许多，便一直推脱不肯过户，并要求陈静再支付十万元的好处费，方肯过户。无奈之下，陈静一纸诉状告到法院，要求法院判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并恢复该套房屋的产权归陈静所有。法庭上，费凡辩称，买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，自己已向陈静支付了足额房款，陈静也履行了过户义务，因此不同意归还房屋。 法院判决:法院经审理后认为，本案的争议焦点是原、被告之间的房屋买卖是否真实。对此，法院查实了以下几点关键事实:1、从双方买卖合同的内容看，买卖合同对于涉及房屋买卖主要内容的房屋交付及办理转让过户的时间均未作约定，有悖常理。2、从还贷的情况看，按照常理，贷款应由贷款人费凡归还，但事实上，还贷开始后，一直是陈静每月将钱存入费凡的还贷卡内进行还贷的，费凡也一直将收到的银行还款对帐单邮寄给陈静保管。3、从首付款支付的情况看，费凡提供的资金来源不能印证其在陈静出具首付款收据的当日有支付该笔款项的能力。 4、从产权证及相关票据的保管看，系争房屋过户完毕后，产权人变更为费凡的系争房屋产权证、个人住房抵押保证借款合同及办理贷款及登记过户所支付费用的票据均由陈静持有，有悖常理。5、从交易后房屋的居住情况看，系争房屋一直由陈静居住使用至今。 基于上述5点事实，法院认定双方之间的房屋买卖是为了以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，双方的这一行为扰乱了正常的社会金融秩序。因此，法院判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陈静归还贷款后，费凡将房屋产权恢复到陈静名下。 理财提示:虚构交易套取银行贷款案件在法院日常审理中并不少见。贷款人的动机，无非是觉得个人直接向银行申请大额贷款较为困难，或者即使获得贷款，一般也以较高的消费贷款利率计算，不够划算。而通过房屋买卖的形式申请贷款，不仅较易获得银行批贷，且能享受8.5折的优惠利率。 但事实上，这一做法存在很大的风险:首先，如果金额巨大，有触犯刑法、承担刑事责任的可能。其次，假意出卖人很可能因假意买受人反悔、在房屋上另行设立抵押等原因，而无法返还自己的房屋。通常，套贷者往往选择自己的亲属、朋友来签订假的买卖合同，以为这样不会有什么问题。但随着房价的持续非理性上涨，一些假买者往往会经不起巨额利益的诱惑，最终假戏真做，到期拒不返还房屋。甚至有的假买者另行到交易中心办理新的房产证，向其他人出售或抵押借款，最终导致亲朋反目。这种情况下，即使将来法院判决认定为假买卖，也可能基于第三人利益的保护而不能使房产返还真正的主人。 当然，风险不光只在假卖人一方，假买人也很可能因为假卖人无力继续按揭偿债，导致自身承担较重的民事责任。像本案中陈静套贷后把钱用于生意上的周转，但如果其生意出现问题，导致无力继续还债，则银行必定向费凡追债，进而使得费凡承担巨大的还贷风险和个人信用风险。 总之，套贷行为要不得，也不可因为贪图小利或者亲友请托不好拒绝而成为套贷人的托儿。 群租”房屋。二是弄清房屋的产权情况，注意查看房屋出租人与房产证上的产权人信息是否一致，如果是转租的房屋，一定要征得大房东的同意，最好能直接与大房东签订租赁合同。三是主动要求出租人到房地产管理部门进行租赁合同的备案登记，以便更好地维护自身合法权益。 购房九大陷阱之六定金协议谨慎签 案例:2007年8月，刚买了上海市郊某处新房准备结婚的王立栋，与女朋友沈烨来到某房产中介处了解新房的市场行情，发现自己的房屋虽然买了没多久，但已经升值了不少。无巧不成书，正好此时在这家中介门店看房的朱先生在与王立栋攀谈中，表示对他的房子很感兴趣，而在中介的进一步鼓动和撮合下，王立栋便很快与朱先生签订了《房屋买卖居间协议》，将自己的房屋卖给朱先生，并就房屋价款、付款方式、违约责任等做了明确约定。 就这样，很快朱先生就按约支付了定金，并取得了王立栋交付的房屋钥匙，开始进屋装修。意想不到的是，双方交易后，该区域房价继续直线上涨，这大大出乎了王立栋想逢高出售，随后再逢低买进的，眼看着自己和女友的婚房没了着落，王立栋便与朱先生协商要求解除双方的协议，并承诺在返还定金的基础上给予朱先生适当补偿，但已经在房价上涨中尝到甜头的朱先生坚决不同意。 双方协商不成，朱先生一纸诉状告上法庭，要求王立栋继续履行合同。法庭上，王立栋一再抗辩称，自己愿意给对方补偿，甚至愿意双倍返还定金，但就是不想卖了，毕竟双方还没有签订正式的买卖合同，双方之间的《房屋买卖居间协议》充其量只是定金协议。 法院判决:法院审理后认为，原、被告及中介签订的《房地产买卖居间协议》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告双方均应恪守合同约定履行各自义务。《房地产买卖居间协议》包含了居间和买 卖的内容，其中买卖条款的约定已具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为原、被告之间就系争房屋的买卖合同已成立有效。被告辩称该协议仅仅系居间协议属预约与《房地产买卖居间协议》的性质和内容不符，不予采纳。被告违反约定拒绝履行《房地产买卖居间协议》虽已构成违约，原告已诉讼选择要求继续履行协议的违约救济，应予支持。据此，判决原告被告双方继续履行《房地产买卖居间协议》，被告协助原告将房屋产权过户登记至原告名下。 理财提示:老百姓买卖二手房时，通常都委托专业的房产中介进行。在这期间，无论是买房者还是卖房者都需要签署大量协议。这些协议往往都是房产中介为重复使用而事先拟定的格式合同，由于其条款复杂、专业程度高，中介的解释又往往含糊其辞，因此很难被普通百姓所理解。 其中，对签署中介提供的一些所谓“定金协议”(买卖居间协议)的后果，就往往存在误区。一般来说，在签订正式的买卖合同前，当买卖双方达成基本的交易意向后，中介会要求双方签订一个所谓的“定金协议”(或者其他类似名称的合同)，并交付一笔定金。按照通常理解，既然是定金协议，一方将来违约不签订正式的买卖合同，最多被拗掉定金。其实不然! 由于这类定金协议通常由中介提供，中介的收费又与交易的成功与否直接关联，因此在制定定金协议时他们往往已经将买卖合同的主要条款规定其中。这类定金 即与正式的买卖合同具有协议很可能在将来的诉讼中被法院认定为双方的本约( 同等效力的合同)。一旦被认定为本约，违反定金协议的一方或者被强制要求继续履行合同，或者不但要承担定金损失的违约责任，还要承担对方的其他损失，如房价波动产 购房九大陷阱之七“售后包租”不牢靠 案例:2006年初，蔡先生经人介绍，参与了一个酒店式公寓的投资项目，由蔡先生出资购买位于浦东大道某公寓的一套房屋，然后再将房屋返租给开发该楼盘的公司用于开办酒店式公寓，即所谓的“售后包租”。双方约定，自2006年3月起至2016年2止共10年的时间，该房地产开发公司承租蔡先生上述房屋经营经济型商务酒店;租金支付方式为被告在每月5日向原告支付上个月的租金，被告为业主统一办理银行卡并于每月5日将租金收益打入各位业主的银行卡内;前五年的租金每月3500元，第六至第十年的租金为每月4500元;该租金中包含应由蔡先生承担的税费和物业管理费，公共事业费用则由承租方承担。 合同签订后，双方按约履行合同，在扣除相关费用后，承租方每月支付蔡先生租金3200元。然而自2008年4月起，承租方以公司经营困难为由，每月仅支付2000元的租金，蔡先生与被告多次交涉未果，便将其告上法庭，要求按期足额支付租金。 法院判决:法院经审理查明，原、被告之间的租赁合同真实有效，双方都应按约履行。被告以事前估算错误导致亏损严重为由，要求减少租金数额，没有法律依据，法院不予支持。合同中对于租金数额已有明确约定，被告应当按时如数支付。 法院最终判决支持原告蔡先生的诉讼请求。然而由于被告某房地产公司经营不善，濒临破产，丧失履行判决的能力，蔡先生至今未能取得足额租金。 理财小贴士:作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主进行投资的权利，但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。因此业主在投资前一定要注意三方面问题。 一是对投资风险要有清醒认识并做好充分的心理准备，综合考虑开发商资信状况、租金回报情况、自身经济实力等因素，慎重决定。 二是对房屋所处环境的发展前景有自己的判断，商业地产的投资风险也住宅更高，对投资者的投资专业素养和投资经验的要求也更高，投资者绝不能一味相信销售广告的描述或开发商的单方承诺而忽视了潜在的各种风险。 三是要弄清楚自己购买房屋的基本信息，如果是商铺等非居住性房屋，一定要现场查看，确认所购房屋是独立的建筑单元。曾经有一起案件的当事人陈某购买某商场内的一间商铺，并将其返租给该开发商，自己获取租金收益。事后由于商场经营不善，开发商不能如期支付租金，陈某便想解除租赁合同，然而当他到现场时发现，所有商铺的墙壁都已经拆除，只剩一个大厅，陈某和其他小业主都分辨不出自己购买商铺的具体位置，导致维权困难。 购房九大陷阱之八阴阳合同不要签 案例:2008年6月，小戴看中张先生名下的一套一室户的小房子，双方在中介公司处签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定房屋转让价42万元。这时小戴提议，双方在签订正式买卖合同时，可以把房价做低，这样大家都可以少缴一点税。张先生觉得有利可图也就同意了。于是双方在签订正式的《上海市房地产买卖合同》时约定，“房屋转让价款为25万元”。合同签订一个月后，双方相约去房地产交易中心办理过户手续，这时小戴突然提出，应当按照双方正式合同约定的25万元履约。张先生大吃一惊，并反驳说这份合同是为了避税而签订的，前一份《房地产买卖居间协议》约定的42万元才是双方真实的意思。 由于协商不成，双方对簿公堂。小戴声称，起先确实有42万元的约定，谁知2008年政府宏观调控后房价下跌了，于是双方经过协商后将房价调整为25万元的新价格。现在自己已经付清25万元房款，要求张先生协助办理产权过户手续。张先生则当庭要求小戴先付清42万房款。 法院判决:法院审理后认为:1、即使考虑房价下跌因素，在一个月的时间里，房屋价格下调17万元，有悖常理;2、中介公司的具体经办人作证，房屋的实际转让价就是42万元，当时为了少缴税，双方才在后来的合同中将房价写低成25万元;3、中介公司是按照房屋总价款的1%向双方收取佣金的，双方实际支付的佣金恰恰就是4200元。 综合以上考虑，法院认定:42万元才是真实的交易价格，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋转让价25万元这一条款具有非法目的，不受法律保 护，该条款无效，但该条款无效不影响合同其他条款的效力。因此，判令小戴付清42万元，房款付清后，张先生协助小戴办理产权过户手续。 理财提示:阴阳合同就是通常指的黑白合同，是当事人为了逃避税收，签订两份价格不同的房屋买卖合同，以价位低的合同办理房屋过户手续，实际却履行价位高的合同。表面上看，阴阳合同有时确实达到了规避税收、降低房屋买卖成本的作用，但事实上，阴阳合同滋生了大量纷争。毕竟双方签订了两份具有不同价格的合同，一旦有一方起了“歹心”，这阴阳合同往往就成了麻烦的根源。 除了以上案例提到的情况外，最常见的就是:由于房屋买卖过程中，房价出人意料的有了大幅的上涨或下跌，因此一方想违约不履行合同，往往在法院声称自己签订阴阳合同时不知道违法，现在知道了，所以要求法院判决买卖合同无效，双方无需再履行合同。 通常，法院不会判令整个合同无效，只判令用于避税的条款无效，双方仍按照实际成交价履约。然而像本案中的张先生，官司虽然最终赢了下来，但谁愿意在房 另外对买家来说，做低房价只能让卖屋买卖中生出如此枝节、耗费如此精力呢? 家少缴个人所得税，然而今后自己卖出方式时，却反而要多缴个人所得税，其实反而对自己不利。 总之还是那么一句老古话:贪小必失大，别人主动给予的小便宜的背后往往暗藏着别人预设的大陷阱。 购房九大陷阱之九违章建筑不要租 案例:袁飞是上海的一位民营企业家，随着公司业务不断扩大，急需租赁一个仓库用于存放货物。2005年3月，袁袁飞通过网络在浦东花木地区找到了一幢二层的楼房和一个自行车库，房东愿意以每年4万元的租金出租给他，这一价格要大大低于当时的市场价，虽然很诱人，但在商场经验老道的袁飞还是有所顾虑，害怕其中有猫腻。房东为打消袁飞的疑惑，便特地提供了其与某生产队签订的土地租赁协议及该生产队出具的准许建造房屋的证明。看到这些证明材料后，袁飞便放心地与房东签订了为期五年的房屋租赁协议，并在支付了首期六个月的租金后对房屋进行了装修。 然而出人意料的是，袁飞刚刚将房屋装修好，就突然接到房东的书面通知，通知上说房屋是违章建筑，双方租赁协议无效，要求袁飞立即搬离。房东的这一招一下子让袁飞摸不着头脑:如果是违章建筑的话，为什么房东事先不说，反而在签订合同后再自己跳出来揭发自己呢? 由于房屋的确是违章建筑，无奈之下，袁飞正准备搬离装修一新的房屋，然而就在搬离的过程中，袁飞辗转从朋友那里得知，原来是房东见到自己将房屋装修一新后，觉得租金太便宜了，便想将袁飞赶走后再以高价将房屋租给他人。得知真相后，袁飞又气又恨，于是坚决不同意搬迁，房东便将袁飞告上法庭。 法院判决:法院经审理查明，上述房屋虽然有生产队出具的证明，但由于生产队无权将农用地出租给他人建造房屋，因此该房屋确属违章搭建，是不合法建筑，故双方签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定，是无效合同。 然而房东明知租赁物为违章建筑，仍出租给袁飞，现又以此为由要求确认合同无效，其主观过错明显，应承担相应的缔约过失责任。法院最终判决袁飞立即搬离，房东赔偿袁飞经济损失2万元。 理财提示:由于我国土地性质多样，有些违章建筑并不一定能在短时间内被发现。因此一旦租赁了违章建筑，承租人的权利将不受法律保护。所以承租人在租赁房屋时，一定要了解清楚该房屋的权属情况，确认该房屋是不是出租人所有的合法建筑。 具体说来，承租人首先要看这个建筑有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证，如果对房产证真假有疑问的，可以去区县的房地产登记部门核实。有些房屋虽然没有房产证，但是出租人能够提供区县级以上政府部门出具的合法建造手续的，这些房屋也是合法建筑。如果想租的房子既没有房产证，又没有合法建造证明，那么该房屋很可能是不合法建筑。 需要特别提醒的是，生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地、房屋建造的审批权，因此他们出具的关于出租土地建房的批准、证明文件不具有法律效力。对于出租人来讲，建造房屋一定要依法进行，履行相应的法律手续，禁止违章搭建，已经搭建的要立即拆除，更不能将违章建筑出租以牟取非法利益。根据国家相关规定，违章建筑一经发现，房地产管理部门有权予以拆除，并对违章搭建人给予行政处罚。