绩效工资方案

某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权.doc 1(某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为层)，建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少, 1、项目总开发价值 (1)项目总建筑面积:4000×5.5=22000(平方米) (2)标准层每层建筑面积:(22000-4000×60%×4)/10=1240(平方米) (3)项目总销售收入:22000×12000=26400(万元) (4)销售税费:26400×6.5%=1716(万元) (5)项目总开发价值:26400-1716=24684(万元) (项目总开发成本 2 (1)土地成本:5000万元 (2)建造成本:22000×3500,7700(万元) 3)专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理师等费用): ( 7700×8%,616(万元) (4)其他费用:460万元 (5)管理费:(5000+7700+616+460)×3.5% ,482.16(万元) (6)财务费用 ?土地费用利息:5000×[(1+12%/4)3×4-1],2128.80(万元) ?建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息: (7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1],1161.98(万元) ?融资费用:(2128.80+1161.98)×10%,329.08(万元) ?财务费用总计;2128.80+1161.98+329.08,3619.86(万元) (7)市场推广及销售代理费用:26400×(0.5%+3.0%),924(万元) (8)项目开发成本总计: 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924,18802.02(万元) 3、开发商利润: 24684-18802.02,5881.98(万元) 4、开发商成本利润率: (5881.98/18802.02)×100%,31.28% 2(某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元,平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、 专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入 的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12 个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初 步评价。 [解] 1、项目总开发价值 (1)项目可出租建筑面积: 4500×0.85,3825(平方米) (2)项目每年净租金收入: 3825×450,172.125(万元) (3)项目总开发价值== 50,1.5 (1，0.095),1172.125，50,1.5=1789.63(万元) 9.5%，(1，9.5%) 2、项目总开发成本 (1)土地成本:425万元 (2)建造成本;4500×1000,450(万元) )专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用): (3 450×12.5%,56.25(万元) (4)其他费用:60万元 )管理费: (5 (425+450+56.25+60)×3.0%,29.74(万元) (6)财务费用 ?土地费用利息:425×[(1+17%/4)1.5×4-1],120.56(万元) ?建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息: (450+56.25+60+29.74)×[(1+17%,4)0.5×4-1],51.74(万元) ?融资费用:(120.56+51.74)×10%,17.23(万元) ?财务费用总计:120.56+51.74+17.23,189.53(万元) (7)市场推广及出租代理费:172.125×20%=34.43(万元) (8) 项目开发成本总计: 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(万元) 3、开发商利润: 1789.63-1241.35=548.28(万元) 4、开发商成本利润率为: 548.28/1241.35×100%=44.17%